дело №2-2-10/2023

56RS0005-02-2022-000478-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 февраля 2023 года с. Матвеевка

Абдулинский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Фроловой С.И.,

при секретаре судебного заседания Медведевой Е.А.,

с участием истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к сельскохозяйственному производственному кооперативу Сельхозартели (колхоз) имени Фрунзе Матвеевского района Оренбургской области о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к СПК Сельхозартели (колхоз) имени Фрунзе Матвеевского района Оренбургской области о признании права собственности на нежилое здание, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел в собственность нежилое здание склада, 1990 года постройки, общей площадью 327,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в западной части кадастрового квартала №, на основании договора купли-продажи, заключенного между СПК Сельхозартель (колхоз) имени Фрунзе в лице председателя ФИО3, действующего на основании Устава, и ним Договор содержит все существенные условия для купли-продажи, а именно: данные о сторонах, предмете договора, цене договора. Договорная стоимость указанного имущества составила 50 000 рублей. Ответчик передал ему здание согласно условиям вышеназванного договора купли-продажи и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ. Он как истец выполнил свои обязательства по оплате согласно пункту 2.2 договора купли-продажи. Оплата за нежилое здание произведена им после подписания договора купли-продажи, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения договора купли-продажи вышеназванное нежилое здание входило в состав имущества СПК Сельхозартель (колхоз) имени Фрунзе Матвеевского района Оренбургской области, оно же несло бремя собственника данного имущества. Спорный объект недвижимого имущества ни за кем другим зарегистрирован не был. Он не смог зарегистрировать право собственности на здание после заключения договора купли-продажи, так как правоустанавливающих документов на него не было. О том, что нежилое здание без правоустанавливающих документов никто ему не сообщил. Об этом ему стало известно лишь тогда, когда он обратился с просьбой зарегистрировать право собственности на данное здание. С момента приобретения вышеуказанного нежилого здания истец стал владеть и пользоваться им как своим собственным, личные денежные средства использовал и использует для проведения его капитального ремонта. Это могут подтвердить свидетели – жители села <адрес>. Иных лиц, имеющих правопритязания на спорное имущество, не имеется. Нежилое здание под арестом не состоит, в залоге не находится, не обременено иным образом. Данное здание ему необходимо для хозяйственных целей.

Истец просит суд признать за ним право собственности на нежилое здание площадью 327,7 кв.м., 1990 года постройки, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>; считать нежилое здание как ранее учтенное на государственном кадастровом учете объектов недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал свои исковые требования и просил удовлетворить их по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика – СПК Сельхозартели (колхоз) имени <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Согласно представленному отзыву председатель СПК ФИО3 просит рассмотреть дело без его участия, против заявленных требований не возражает.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд посчитал возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 579 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации.

В силу положений статьи 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из представленного в материалы дела договора купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между СПК Сельхозартель (колхоз) имени Фрунзе в лице председателя правления ФИО3, именуемого в дальнейшем «продавец», и ФИО1, именуемым в дальнейшем «покупатель», следует, что продавец взял на себя обязательства передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора нежилое здание 1990 года постройки, общей площадью 327,7 кв.м.

По условиям пункта 2.1 договора, стоимость объекта по настоящему договору составляет 50 000 руб.

В соответствии с передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал в собственность, а покупатель принял указанное здание в качественном состоянии, каком оно есть на день подписания настоящего акта, и оплатил его стоимость в полном соответствии с условиями договора купли-продажи.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплатил СПК Сельхозартель (колхоз) имени Фрунзе 50 000 рублей за нежилое здание, 1990 года постройки.

Постановлением главы администрации муниципального образования «Старокутлумбетьевский сельсовет» <адрес> №-п от ДД.ММ.ГГГГ зданию склада присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>.

По информации публично-правовой компании «Роскадастр» от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости (здание) с адресом: <адрес>, на государственном кадастровом учете не стоит.

Таким образом, судом установлено, что на момент совершения сделки нежилое здание по адресу: <адрес>. ответчику СПК Сельхозартель (колхоз) имени Фрунзе не принадлежало на праве собственности.

В целях установления собственника вышеназванного объекта недвижимости судом были направлены запросы в соответствующие компетентные органы и организации.

По сведениям ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» от ДД.ММ.ГГГГ за исх. №, инвентарное дело, содержащее сведения о проведении техническое инвентаризации объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, в архиве ГБУ «Госкадоцентр Оренбургской области» отсутствует.

По информации Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ №, вышеназванный объект недвижимого имущества не проходил процедуру учета в качестве государственного (федерального) имущества, предусмотренную Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О совершенствовании учета федерального имущества», и не включен в реестр федерального имущества, находящегося на территории Оренбургской области. Сведения являются актуальными (действительными) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В техническом плане здания от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном кадастровым инженером ФИО4, указано, что по адресу: <адрес>, в западной части кадастрового квартала № расположено нежилое здание общей площадью 327,7 кв.м, год завершения строительства объекта недвижимости 1990.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Действительность договора определяется общими нормами о сделках - дееспособность сторон, соответствие содержания закону, надлежащая форма и т.д. Предмет является существенным условием всех договоров. Отсутствие соглашения по существенным условиям означает, что договор является незаключенным.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Тем не менее, суд находит, что представленный истцом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не отвечает всем требованиям статьи 554 Гражданского кодекса РФ, поскольку отсутствуют данные, которые позволяют установить конкретное недвижимое имущество, переданное от продавца покупателю, а именно адрес здания, привязка к конкретному земельному участку или другому недвижимому имуществу.

Следовательно, условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не позволяют индивидуализировать имущество, передаваемое истцу в собственность.

Согласно пункту 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Доказательств, подтверждающих возможность осуществления СПК Сельхозартель (колхоз) имени Фрунзе правомочий в отношении спорного объекта недвижимости имущества, находящегося на земельном участке, не предоставленных ответчику на каком-либо праве, не установлено.

Вместе с тем, как указано в постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», отсутствие у продавца недвижимости в момент заключения договора права собственности на имущество – предмет договора – не является основанием для признания такого договора недействительным. Однако переход права собственности на такое имущество к покупателю не может быть зарегистрирован ранее регистрации права собственности продавца.

В соответствии с пунктами 2 статьи 8.1 и 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре и возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Заключение договора купли-продажи объекта недвижимости само по себе не влечет возникновение права собственности на указанный объект.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавший в момент совершения сделки).

Аналогичная норма содержится в пункте 4 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Таким образом, право собственности отчуждателя на объект недвижимости в обязательном порядке должно быть зарегистрировано в ЕГРН.

Судом установлено, что право собственности СПК Сельхозартель (колхоз) имени Фрунзе на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, что исключало заключение договора купли-продажи без предварительной регистрации прав за продавцом. Доказательств обратного истцом суду не представлено, как и доказательств наличия иных законных прав на спорный объект недвижимости у СПК Сельхозартель (колхоз) имени Фрунзе. Таким образом, судом установлено, что спорный объект недвижимости не мог являться предметом каких-либо гражданско-правовых сделок.

Кроме того, согласно подпункту 19, пункта 4.1.2, главы 4 Устава СПК Сельхозартель (колхоз) имени Фрунзе отчуждение и приобретение основных средств Кооператива, совершение с ними сделок относится к исключительной компетенции общего собрания членов Кооператива.

Между тем, доказательств того, что вопрос о продаже спорного объекта недвижимости обсуждался на общем собрании членов СПК Сельхозартель (колхоз) имени Фрунзе, не представлено.

При такой ситуации, суд не находит оснований считать договор купли - продажи между СПК Сельхозартель (колхоз) имени Фрунзе и ФИО1 заключенным, в связи с чем правовых оснований для признания за истцом права собственности на здание по адресу: <адрес>, не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к сельскохозяйственному производственному кооперативу Сельхозартели (колхоз) имени Фрунзе Матвеевского района Оренбургской области о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 327,7 кв.м., 1990 год постройки, расположенное по адресу: <адрес>, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Абдулинский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.И. Фролова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.