Решение по делу № 3А-866/2022 от 27.10.2022 | Краснодарский краевой суд (Краснодарский край)

к делу № 3а-866/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«27» октября 2022 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

АО «Тандер» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1323,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 30 282 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 493,3 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 8 480 000 рублей.

Также просит указать, что кадастровая стоимость равной рыночной стоимости подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей, с 01.01.2022г.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № К-22-33-7 от 03.05.2022г., подготовленным независимым оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 30 282 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 8 480 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 65 660 099,76 рублей, нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 12 413 917,72 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

До судебного заседания от представителя АО «Тандер» по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 указывает на несоответствие заключения судебной экспертизы требованиям законодательства РФ в области оценочной деятельности.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести законное и обоснованное решение.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1323,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>; нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 493,3 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <Адрес...>.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 65 660 099,76 рублей, нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 12 413 917,72 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости объектов, подготовленного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 30 282 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 8 480 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 14 июня 2022 года по делу назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в ООО «ГРАУНД».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «ГРАУНД» рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 46 293 600 рублей, нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 9 368 500 рублей.

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 представлены возражения на заключение эксперта, в которых он указывает, что эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. в рамках сравнительного подхода экспертом допущены следующие нарушения:

- на странице 20 заключения приведен необоснованный отказ эксперта от затратного подхода. В нарушение п. 11 ФСО № 1 «Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов». Затратный подход, единственный, прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка;

- выбранные для расчета объекты-аналоги № 1 и № 2 не сопоставимы с объектом экспертизы по функциональному значению. Исследуемый объект представляет собой торговое здание, при этом выбранные экспертом объекты-аналоги № 1 и № 2 - здания свободного назначения. Отсутствие корректировки по вышеуказанному ценообразующему фактору в заключении не обоснованно и влечет за собой искажение итоговой рыночной стоимости объекта экспертизы;

- средневзвешенное значение стоимости за 1 кв.м исследуемого объекта в размере 34967,59 руб. (таблица 5 заключения) значительно меньше среднего значения стоимости за 1 кв.м помещений коммерческого назначения, определенного экспертом в анализе рынка в размере 48798,40 руб. (таблица 3 заключения).

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. в рамках сравнительного подхода экспертом допущены следующие нарушения:

- все выбранные для расчета объекты-аналоги не сопоставимы с объектом экспертизы по функциональному значению. Исследуемый объект представляет собой торговое здание, выбранные экспертом объекты-аналоги № 1, № 2 и № 3 - здание и помещения свободного назначения. Отсутствие корректировки по вышеуказанному ценообразующему фактору в заключении не обоснованно и влечет за собой искажение итоговой рыночной стоимости объекта экспертизы;

- в расчетах отсутствует корректировка на тип недвижимости (встроенное/отдельностоящее). Отсутствие корректировки по данному ценообразующему фактору экспертом в тексте заключения необоснованно;

- средневзвешенное значение стоимости за 1 кв.м исследуемого объекта в размере 18991,41 руб. (таблица 10 заключения) значительно меньше среднего значения стоимости за 1 кв.м помещений коммерческого назначения, определенного экспертом в анализе рынка в размере 24912,54 руб. (таблица 8 заключения).

Таким образом, по мнению представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, заключение судебной экспертизы не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства по настоящему делу.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорных объектов недвижимости был применен сравнительный подход. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «ГРАУНД» ФИО6, выполнивший заключение судебной экспертизы, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, опроверг вышеуказанные доводы возражений и пояснил, что при оценке спорных объектов недвижимости применялся сравнительный подход. Объекты-аналоги расположены в г. Сочи и в г. Анапе. Все объекты-аналоги расположены в таких же инвестиционно-привлекательных районах, с одинаковой застройкой, т.е. коммерческой. Введения корректирующих коэффициентов по фактору местоположения не требовалось. Объекты-аналоги схожи с объектами оценки по окружающей застройке, а также по типовым зонам города. Один из объектов экспертизы расположен в городе Сочи, в Центральном районе, объекты-аналоги также расположены в Центральном районе, а один даже на одной улице. Объекты-аналоги указаны со стоимостью земельного участка, в связи с чем, при расчете рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий без учета земельного участка, были применены необходимые корректировки.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 с пояснениями эксперта ООО «ГРАУНД» ФИО6, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 <ФИО>1 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 27 мая 2022 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 27 мая 2022 года.

Суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований об установлении периода действия кадастровой стоимости равной рыночной.

Так, в соответствии с положениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ), а также дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости и применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной.

В данном случае, кадастровая стоимость объектов недвижимости, определенная по состоянию на 01.01.2021г., является действующей.

Порядок применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе, установленной в результате разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости, урегулирован нормами федерального законодательства и ввиду их обязательности в силу закона подлежит соблюдению без какого-либо указания на это в судебном акте.

Таким образом, ввиду прямого указания закона, при наличии в решении суда даты подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости, какая-либо правовая неопределенность в отношении даты начала применения установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости отсутствует.

При таких обстоятельствах, административный иск АО «Тандер» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объектов недвижимости установлению в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1323,9 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 46 293 600 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 493,3 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 9 368 500 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> считать 27 мая 2022 года.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров