Дело № 2-536/2026

УИД: № 59RS0004-01-2025-007099-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 января 2026 года г.Пермь

Ленинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Шпигарь Ю.Н.,

при секретаре судебного заседания Вишняковой О.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО31 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОРСО Дом» о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОРСО Дом» (далее ООО «Орсо Дом») с требованиями о взыскании с денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере ФИО5, компенсации морального вреда в сумме ФИО6

В обоснование исковых требований указал, что на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ответчика квартиру по адресу: <Адрес>. Согласно условиям договора ответчик обязался передать истцу квартиру стоимостью ФИО7 общей проектной площадью с учетом лоджии (балкона) <данные изъяты> кв.м. Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ истцу передана квартира площадью с учетом лоджии (балкона) <данные изъяты> кв.м., таким образом, застройщиком передана квартира, общая площадь которой на 1 кв.м. меньше проектной площади, указанной в договоре. Условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади. Участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе на 1 кв.м. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в счет соразмерного уменьшения цены договора ФИО8 (<данные изъяты>). ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения. В связи с нарушением прав истца с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда, которая оценивается истцом в сумме ФИО9

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал, указал также на необходимость взыскания с ответчика штрафа.

Представитель ответчика при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, представил письменные возражения (л.д.27, 28).

Суд, заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004).

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Требования к содержанию договора участия в долевом строительстве предусмотрены ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, в частности, в договоре должен быть определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; указаны сведения о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении; о цене договора, сроках и порядке ее уплаты.

В соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).

Из содержания приведенных норм в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора – жилого помещения, с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (п.2 ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Орсо Дом» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) был заключен договор №, согласно которому застройщик обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по <Адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (<Адрес>) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства – уплатить цену договора путем внесения денежных средств в сроки и в размере, которые установлены договором, и принять объект долевого строительства; цена договора составляет ФИО10, оплата цены договора производится: за счет собственных денежных средств участника долевого строительства в размере ФИО11, за счет кредитных средств в размере ФИО12, предоставляемых <данные изъяты> (л.д.8-11).

В приложении № к договору участия в долевом строительстве определены характеристики объекта долевого строительства (квартиры), в частности, общая проектная площадь квартиры – <данные изъяты> кв.м, количество и площади комнат – <данные изъяты> кв.м, количество и площади помещений вспомогательного назначения: кухня-ниша – <данные изъяты> кв.м, ванная – <данные изъяты> кв.м, санузел – <данные изъяты> кв.м, коридор – <данные изъяты> кв.м, лоджия – <данные изъяты> кв.м.

Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства, обладающий следующими основными характеристиками: общая площадь определена по результатам технической инвентаризации, с учетом площади лоджии (балкона) – <данные изъяты> кв.м. (л.д.12).

ДД.ММ.ГГГГ за истцом зарегистрировано право собственности на квартиру площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <Адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13, 14).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о производстве оплаты в размере ФИО13 (л.д.6).

Таким образом, судом установлено, что по окончании строительства ответчик фактически передал истцу квартиру, общая площадь которой на 1 кв.м меньше проектной общей площади, указанной в договоре долевого участия.

Оценивая фактические обстоятельства дела во взаимосвязи с действующими нормами права (ч.1 ст.432 ГК РФ и ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004), суд приходит к выводу, что общая площадь жилого помещения относится к существенным условиям договора долевого участия, поскольку в силу прямого указания закона сведения о данном параметре жилого помещения подлежат указанию в договоре долевого участия.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, №3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Доводы ответчика о том, что условиями договора долевого участия предусмотрено возможное отклонение общей площади жилого помещения от проектной площади квартиры не более, чем на 5%, что не является недостатком объекта долевого строительства, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку Федеральным законом № 214-ФЗ такой процент отклонения установлен не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

Условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах, передача истцу квартиры меньшей площади, чем было согласовано сторонами в договоре долевого участия, является недостатком выполненной работы со стороны ответчика, в связи с чем, требования истца о соразмерном уменьшении покупной цены являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку, застройщик принял на себя обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., общая площадь переданной квартиры, определенная по результатам технической инвентаризации, с учетом площади лоджии (балкона) составила <данные изъяты> кв.м., разница между проектной площадью квартиры и фактической площадью составила 1 кв.м., стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства с учетом общей стоимости квартиры, таким образом, согласно условиям договора составит ФИО14 (ФИО15 <данные изъяты> кв.м.), соответственно сумма уменьшения цены договора участия в долевом строительстве также составит ФИО16 (ФИО17 * 1 кв.м.).

В соответствии с п.2 ст.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку установлено нарушение застройщиком прав истца как участника долевого строительства, с ответчика в пользу ФИО2 подлежит взысканию компенсация морального вреда.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд исходит из фактических обстоятельств дела, характера и длительности допущенного нарушения прав истца, находит заявленную сумму компенсации соответствующей принципам разумности и справедливости, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере ФИО18

На основании п.3 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

На основании абз.2, 10 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в редакции постановления Правительства РФ от 30.12.2025 N 2227) неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере ФИО19 ((<данные изъяты>), ответчику при этом следует предоставить отсрочку в отношении применения штрафа до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой был освобожден истец при подаче иска, в размере ФИО22 (ФИО23+(3%*ФИО24)+ФИО25).

Руководствуясь ст.ст.194-199, 98, 103 ГПК РФ,

решил:

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОРСО Дом» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ФИО2 ФИО32 (№) денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере ФИО26, компенсацию морального вреда в сумме ФИО27, штраф в сумме ФИО28

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОРСО Дом» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ФИО29

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОРСО Дом» отсрочку исполнения решения в части уплаты штрафа в сумме ФИО30 до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г.Перми.

Копия верна

Судья Ю.Н.Шпигарь

Мотивированное решение изготовлено 26.01.2026