УИД 68RS0004-01-2021-002885-88

Дело №2-9/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«16» января 2023 года г. Тамбов

Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:

судьи Дюльдиной А.И.,

при секретаре Петровой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Тамбовского района Тамбовской области, администрации Кузьмино-Гатьевского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства и по встречному иску администрации Тамбовского района Тамбовской области к ФИО1 о сносе самовольно возведённого объекта незавершенного строительства,

установил:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Тамбовского района Тамбовской области о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 48,6 кв.м., со степенью готовности 17%, расположенный по адресу: <адрес> (требования в окончательной форме).

Исковое заявление мотивировано тем, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения об уступке прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>. Срок договора аренды – по ДД.ММ.ГГГГ. В течение срока действия указанного договора было начато строительство здания (вспомогательного помещения), что подтверждается техническим планом, однако завершить строительство истец не смог в силу состояния здоровья. Продлить срок действия договора истец не имеет возможности, поскольку на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, а зарегистрировать право собственности на незавершенное строительство во внесудебном порядке истец не имеет возможности в связи с тем, что срок договора аренды истек.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Кузьмино-Гатьевского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области.

Администрацией Тамбовского района Тамбовской области предъявлены встречные исковые требования к ФИО1 о сносе самовольной постройки по указанному адресу, мотивированные тем, что срок действия договора аренды истек, ФИО1 не обращался в администрацию Тамбовского района с заявлением о продлении срока действия договора аренды до даты окончания его действия, за истцом имеется задолженность за фактическое пользование земельным участком, которая не погашена. Использование арендатором земельного участка по истечении срока действия договора может быть расценено как восстановление права на получение арендных платежей в силу закона. Согласно представленному техническому плану проектируемое назначение объекта незавершенного строительства – жилое, в уточненном исковом заявлении истец указывает на то, что им возводился объект вспомогательного назначения. При этом разрешение на строительство жилого строения ФИО1 получено не было. За промежуток времени с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истцом не была достигнута цель аренды данного земельного участка, в связи с чем действия арендатора не могут быть признаны добросовестными и достаточными.

В судебное заседание истец (ответчик) ФИО1, представитель ответчика администрации Кузьмино-Гатьевского сельсовета Тамбовского района не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела.

Истцом ФИО1 представлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, свои исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчиком администрацией Кузьмино-Гатьевского сельсовета в лице главы представлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение оставляют на усмотрение суда.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся на основании ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца (ответчика) ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Против удовлетворения встречных исковых требований администрации Тамбовского района Тамбовской области возражала. Возражения мотивированы тем, что возведение объекта незавершенного строительства было начато в период действия договора, и доказательства обратного ответчиком администрацией Тамбовского района Тамбовской области не представлены. Строительство было приостановлено после того, как срок действия договора истек, и в 2016 г. ФИО1 было отказано в продлении договора аренды земельного участка. Таким образом, спорная постройка не является самовольной. Доводы администрации Тамбовского района относительно недостижения цели предоставления земельного участка находит несостоятельными, поскольку вид разрешенного использования земельного участка с момента его предоставления и по настоящее время установлен «для ведения личного подсобного хозяйства», и в договоре отсутствует указание на предоставление участка под строительство жилого дома. Вид разрешенного использования предполагает как размещение жилого дома, так и производство сельскохозяйственной продукции, содержание сельскохозяйственных животных и размещение гаража и иных вспомогательных сооружений. Таким образом, не ясно, о какой цели идет речь в иске администрации Тамбовского района. Ни одна из сторон не заявила требование о расторжении договора аренды, в связи с чем, согласно условиям такого договора, он продолжает действовать. Выдача разрешения на строительство в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в данном случае не требуется.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) администрации Тамбовского района Тамбовской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1 и поддержала встречные исковые требования о сносе объекта незавершенного строительства по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Выслушав представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя ответчика (истца по встречному иску) администрации Тамбовского района, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Тамбовского района Тамбовской области в лице главы администрации и ФИО4 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №.

Согласно условиям данного договора арендодатель предоставляет на основании постановления администрации Тамбовского района от ДД.ММ.ГГГГ №, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства. Срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5, заключен договор уступки прав аренды земельного участка, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тамбовской области.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 заключено соглашение об уступке прав аренды земельного участка, которое также было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тамбовской области.

На предоставленном в аренду земельном участке ФИО1 возвел объект незавершенного строительства площадью 48,6 кв.м., степень готовности – 17%.

Согласно заключению эксперта АНКО «Судебный экспертно-криминалистический центр» №/СЭ от ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенного строительства соответствует строительным, градостроительным и иным необходимым нормам и правилам в той мере, в какой это позволит продолжить и завершить строительство указанного объекта, каких-либо отклонений от строительных, градостроительных и иных норм и регламентов не выявлено.

Сторонами указанное заключение в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, суд принимает указанное заключение как допустимое доказательство, поскольку последнее составлено компетентными экспертами, имеющими квалификацию по специальностям «исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж работы с 2010 г., эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения по ст. 307 УК РФ.

ФИО1 обратился в администрацию Тамбовского района Тамбовской области ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия договора аренды (до ДД.ММ.ГГГГ), с заявлением о продлении договора аренды земельного участка № и ДД.ММ.ГГГГ заместителем главы администрации ФИО6 был выдано письмо, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Указано, что в случае если на земельном участке расположен объект недвижимости, приобрести такой земельный участок без проведения торгов в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ можно при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Между тем, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39 14-39 17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39 6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п.5 ч. 1 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии такого объекта, принимая во внимание, что администрация Тамбовского района Тамбовской области не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства такого объекта.

С момента заключения соглашения об уступке прав аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ до даты обращения ФИО1 в суд с настоящим иском администрацией Тамбовского района не было инициировано расторжение договора аренды, в том числе в связи с наличием задолженности по арендной плате. При этом суд принимает во внимание, что истцом ФИО1 представлены документы, подтверждающие внесение такой платы.

Довод ответчика (истца) администрации Тамбовского района Тамбовской области о том, что объект незавершенного строительства был возведен после истечения срока действия договора аренды, носит предположительный характер и ничем не подтвержден в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ.

На основании изложенного судом отклоняются доводы администрации Тамбовского района об утрате ФИО1 права на земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства.

Кроме того, суд находит несостоятельными доводы администрации Тамбовского района Тамбовской области о том, что ФИО1 не соблюден порядок осуществления строительства и не определен вид назначения спорного объекта незавершенного строительства, что свидетельствует о недостижении цели использования предоставленного в аренду земельного участка.

Так, согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования предоставленного земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства. Такой вид разрешенного использования предполагает размещение жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных в соответствии с классификаторами видов разрешенного использования земельных участков, действующих как в настоящее время, так и в период действия договора аренды земельного участка. Из представленной технической документации в отношении спорного объекта незавершенного строительства, с учетом пояснений специалиста ФИО7 в судебном заседании, не усматривается, что такой объект, обозначенный истцом как объект вспомогательного назначения (гараж), является объектом незавершенного строительства именно жилого дома. В декларации об объекте недвижимости назначение объекта обозначено как помещение вспомогательного назначения. Между тем, само по себе назначение такого объекта не является юридически значимым обстоятельством в рамках рассмотрения настоящего дела, принимая во внимание следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г.) осуществление работ по возведению объекта индивидуального жилищного строительства, который отвечает параметрам, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ, без разрешения на строительство и до направления уведомления о планируемом строительстве, при условии, что строительство осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, не является основанием для отказа в выдаче уведомления о соответствии параметров объекта установленным требованиям и квалификации такого объекта как самовольной постройки.

Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении N 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Кроме того, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, а суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт 26 постановления N 10/22) (п.10 Обзора).

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре

судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае в ходе рассмотрения дела не установлено, что спорный объект не соответствует установленным параметрам и требованиям, правовому режиму земельного участка или создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства и не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований администрации Тамбовского района Тамбовской области о сносе объекта незавершенного строительства.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 48,6 кв.м., степень готовности – 17%, расположенный по адресу: <адрес> (согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, составленному кадастровым инженером ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ).

В удовлетворении исковых требований администрации Тамбовского района Тамбовской области к ФИО1 о сносе самовольно возведённого объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Тамбовский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 23 января 2023 г.

Судья А.И. Дюльдина