Решение по делу № 2-1349/2023 от 11.10.2023 - о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-1349/2023

УИД61RS0001-01-2023-000418-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 октября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловскийй районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Токарева О.А.,

при секретаре судебного заседания Чурсиновой И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, 3-и лица МКУ «Отдел образования Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону», Управление Росреестра по Ростовской области, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, обратилась в Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование заявленных требований на следующие обстоятельства.

Истец и ее несовершеннолетняя дочь ФИО2 зарегистрированы и проживают по адресу: .... Собственниками указанной квартиры являются ответчики ФИО3 и ФИО4, которые приходятся истцу сыновьями. Права собственности ответчиками приобретено на основании договоров дарения долей в праве от ..., заключенных между ними, истцом и ФИО7, который приходится им отцом. ФИО3 и ФИО4 также зарегистрированы по адресу: ..., однако в указанном жилом помещении не проживают. Бремя содержания квартиры несла истец.

... истец с дочерью выехала на время Новогодних праздников на отдых. По возвращению ... истец обнаружила, что входная дверь и замок в квартире по адресу: ... взломаны, вещи в квартире все перевернуты, пропали ювелирные украшения и денежные средства. В связи с указанными обстоятельствами истец обратилась в полицию, замки сменила. Из пояснений соседей истцу стало известно, что вечером ... ФИО4 вместе с ФИО5 и председатель ТСЖ «Ника», не имея ключей от входной двери, взломали ее и проникли в жилое помещение.

... когда истец находилась на рабочем месте, в ее квартиру повторно путем взлома замков проник ответчик ФИО5 По данному факту истец вызвала полицию. Из пояснений ФИО5, полученных на месте дежурным ОВД истец узнала, что указанное лицо является собственником квартиры по адресу: ... на основании договора купли-продажи от ..., заключенного между ним и ФИО3, ФИО4

Как следует из договора купли-продажи спорной квартиры от ... продавцы гарантировали, что данный объект недвижимого имущества свободен от законных прав третьих лиц. Сведений о правах иных лиц по пользованию спорным жилым помещением договор от ... не содержит. Между тем, в спорной квартире как на дату сделки, так и в настоящее время по месту постоянного жительства зарегистрирована истец и ее несовершеннолетняя дочь ФИО2, ... года рождения.

На основании изложенного истец просила суд признать недействительным договор купли-продажи от ..., заключенный между ФИО3, ФИО4 и ФИО5 в отношении квартиры, расположенной по адресу: ...; применить последствия недействительности ничтожной сделки, вернув стороны в первоначальное положение.

Впоследствии истец уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ. В уточненной редакции просила суд привлечь к участию в деле в качестве соответчика – ФИО6, признать недействительным договор купли-продажи от ..., заключенный между ФИО3, ФИО4 и ФИО5 в отношении квартиры, расположенной по адресу: ...; признать недействительным заключенный между ФИО5 и ФИО6 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...; применить последствия недействительности ничтожной сделки, вернув стороны в первоначальное положение.

Истец ФИО1 и её представитель ФИО8 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, поддержали и просили их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики ФИО3, ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств с просьбой об отложении рассмотрения данного дела от них не поступало. Суд с учетом мнения других участников процесса считает возможным рассмотреть данное дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием их представителя ФИО9.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом телеграммой по месту прохождения его службы, ходатайств с просьбой об отложении рассмотрения данного дела от него не поступало. Суд с учетом мнения других участников процесса считает возможным рассмотреть данное дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчиков ФИО3, ФИО5 и ФИО6 ФИО9, действующая на основании нотариальных доверенностей, в судебном заседании исковые требования не признала, просила суд отказать в их удовлетворении в полном объеме, представила суду отзыв на иск, согласно которому доводы истца о ее постоянном проживании в спорной квартире опровергаются сведениями о наличии задолженности по коммунальным платежам. В частности, задолженность за газоснабжение составляла на ... 8708,97 руб. Согласно квитанции, полученной ФИО6 при переоформлении лицевого счета на себя, последняя оплата за газ была осуществлена 23.11.2020 года. Задолженности имелись и по другим коммунальным платежам. ФИО6 как покупателем была оплачена полностью денежная сумма за квартиру: частично при подписании предварительного договора в сумме 400000 руб. наличными и безналично при заключении основного договора в сумме 2800000 руб. Информация о наличии зарегистрированных лиц в квартире ответчику была сообщена, что повлияло на цену квартиры в сторону ее снижения. На цену квартиры повлияло и то обстоятельство, что из квартиры была вынесена вся мебель, вырваны краны, вынесены двери. Как пояснил продавец ФИО5, он не имеет возможности привести квартиру в порядок, поэтому продает ее в том виде, в каком она есть, то есть требующей ремонта. При этом он пояснил, что сам ее покупал дороже, поскольку она была с мебелью в полностью жилом состоянии, он планировал здесь жить. Представитель ответчиков полагает, что право пользования жилым помещением ФИО1 и ее дочери ФИО2 прекратилось с момента, как собственником спорной квартиры стал ФИО5, то есть с декабря 2022 года. Кроме того, ответчик ФИО6 исполнила договор в полном объеме в плане оплаты денежных средств за квартиру. Фактически владеет квартирой, производит в ней ремонт, планирует постоянно в ней проживать, переоформила на себя лицевые счета на оплату коммунальных услуг, что не позволяет квалифицировать приобретение ею квартиры как мнимую сделку, совершенную без намерения создать правовые последствия.

Представители третьих лиц МКУ «Отдел образования Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону» и Управление Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ).

В судебном заседании был допрошен свидетель ФИО10

Свидетель предупрежден судом об уголовной ответственности, предусмотренной ст.ст. 307, 308 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний.

Допрошенный свидетель пояснил суду, что она является соседкой ФИО1, так как они проживают в одном доме. Знает со слов ФИО1, что её сыновья ФИО3 и ФИО4 продали квартиру, в которой проживала ФИО1 вместе с дочерью.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ч. 1 ст. 545 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что ответчикам ФИО4 и ФИО3 принадлежало по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на ..., общей площадью 53,9 кв.м., расположенную по адресу: ..., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ... №.

Согласно представленным в материалы дела копиям паспортов ответчики ФИО4 и ФИО3 были зарегистрированы по указанному адресу. В настоящее время в квартире, расположенной по адресу: ... также зарегистрирована и истец с дочерью, что подтверждается ее копией паспорта, представленной в материалы дела.

Согласно решению ... № о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в связи с обращением ФИО4 и ФИО3, по результатам рассмотрения представленных документов было принято решение дать согласие на перепланировку и переустройство квартиры по адресу: ....

Ответчики ФИО4 и ФИО3 с целью реализации переустройства и перепланировки указанной квартиры обратились в ООО «ПКФ Донпроект» для подготовки проекта. Согласно акту ... № от ... в представленной к приемке квартире, принадлежащей на праве собственности ФИО4 и ФИО3 на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ... № в полном объеме в соответствии с проектной документацией произведены работы по переустройству квартиры. ... квартиры – 59,8 кв.м. (с учетом лоджий), 54,1 кв.м. (без учета лоджий), жилая площадь – 28,4 кв.м. Перепланировка осуществлена на основании решения администрации ... от ... № и проектной документации, согласованной начальником отдела архитектуры.

... ФИО4 и ФИО3 заключили с ФИО5 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... Указанная квартира была передана ФИО5 ... согласно акту приема-передачи квартиры.

Право собственности ФИО5 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ....

... ФИО5 заключил с ФИО6 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ... № КУВИ-001/2023-43121240 собственником указанной квартиры является ФИО6

Согласно представленному в материалы дела отзыву на исковое заявление ответчику ФИО6 было известно о наличии зарегистрированных в спорной квартире, однако, несмотря на регистрацию истца в квартире, ФИО6 согласилась заключить договор купли-продажи с ФИО5, поскольку в связи с указанными обстоятельствами стоимость квартиры была снижена.

Кроме того представителем ФИО6 представлены в материалы дела квитанции, подтверждающие, что именно ФИО6 несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные платежи, то есть несет обязанности как добросовестный приобретатель и собственник недвижимого имущества. Тогда как сведения о наличии задолженности в период проживания истца в спорной квартире подтверждают лишь тот факт, что она непостоянно содержала спорную квартиру и непостоянно в ней проживала.

Сделка в установленном законом порядке зарегистрирована, в ЕГРН внесена запись о праве собственности покупателя, право собственности продавца прекращено. Сделка является возмездной, денежные средства в полном объеме переданы продавцу, а имущество - покупателю, что подтверждает содержание договора купли-продажи.

Таким образом, установив совершение сторонами сделок определённых действий, направленных на заключение договоров купли-продажи от 17.12.2022 и от 02.02.2023, а равно то, что форма и содержание сделок - договора купли-продажи соответствуют требованиям действующего законодательства, условия договоров исполнены сторонами, суд приходит к выводу об отсутвии оснований для признания сделок между сторонами не действительными.

Истец в исковом заявлении ссылается на то, что договоры купли-продажи должны быть признаны недействительными, поскольку в вышеуказанной квартире зарегистрирована она и ее несовершеннолетняя дочь ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Однако, как установлено было в судебном заседании, истец с ребенком проживала в квартире непостоянно, имеет в совместной с мужем собственности домовладение, в котором она проживает в настоящее время, коммунальные платежи оплачивала не в полном объеме.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По общему правилу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.

Согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из разъяснений, данных в пункте 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 г. N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что в целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, иск о незаключенности договора может быть заявлен только стороной сделки в случаях, прямо предусмотренных специальными нормами закона (п. 7 ст. 449.1, п. 2 ст. 465, ст. 554, 555 ГК РФ и т.д.). Сторона, не являющаяся стороной сделки, не вправе предъявлять иск о признании договора незаключенным, а также делать выводы о достижении между сторонами согласия по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведенных выше норм права, сделка, совершенная собственником по распоряжению принадлежащим ему имуществом в форме и в порядке, установленном законом, предполагается действительной, а действия сторон добросовестными, если не установлено и не доказано иное.

В данном случае право собственности ФИО6 возникло на основании договора купли-продажи, в соответствии с условиями гражданского оборота, оформлен договор в соответствии с гражданским законодательством, доказательств нарушения норм права при заключении данной сделки в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, истцом доказательств, отвечающих требованиям достоверности, относимости и допустимости, в подтверждение нарушения ее прав зарегистрированным правом на объект недвижимого имущества не представлено, как и не представлено доказательств того, что процедура государственной регистрации указанных прав ответчиков в отношении спорного объекта недвижимости, не соответствует законодательству или нарушает права и обязанности третьих лиц.

Достоверность сведений, отраженных в оспариваемых договорах купли-продажи, сторонами также не оспаривается.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Совокупность данных доказательств опровергает доводы о недействительности сделки по ч. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО1 не представлено доказательств того, что заявленное ею нарушение существенного условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ, повлекло неблагоприятные для неё последствия. Нарушение существенного условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ, не влечет за собой ничтожность договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, что следует из содержания пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (абзац первый пункта 3 данной статьи).

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

По смыслу указанного Закона истцом по таким спорам может являться лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. В ином случае интересы указанного лица не могут быть защищены в судебном порядке в результате оспаривания сделки, которая не влечет для него каких-либо правовых последствий.

Судом установлено, что истец ФИО1 не является стороной договора купли-продажи квартиры между ФИО5 и ФИО3, ФИО4 от 17 декабря 2022 года, а также стороной договора купли-продажи квартиры между ФИО5 и ФИО6 от 02 февраля 2023 года, её права и законные интересы оспариваемыми договорами не нарушаются, применение последствий недействительности сделки от 17 декабря 2022 года и 02 февраля 2023 года, не может повлечь за собой восстановление её прав и интересов, тогда как ФИО1 не является заинтересованным лицом (по смыслу указанных выше положений закона) для предъявления требования о признании сделки недействительной, доказательств иного ФИО1 в нарушение требований статей 12, 56, 57 ГПК РФ суду не представлено.

Поскольку истец ФИО1 не обладает материальным интересом в споре и не является заинтересованным лицом в понимании гражданского законодательства, следовательно, она не обладает правом на оспаривание данной сделки, кроме того судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи от 17 декабря 2022 года и 02 февраля 2023 года заключен на добровольной основе между продавцами и покупателями, что соответствует требованиям статьи 154 ГК РФ, в связи с чем суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

С учетом заявленных требований, а также представленных доказательств, суд считает подлежащими отклонению заявленные требования о применении последствий недействительности сделок и возврате сторон в первоначальное состояние, поскольку они являются производными.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 198-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, 3-и лица МКУ «Отдел образования Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону», Управление Росреестра по Ростовской области, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Токарев

Решение суда в окончательной форме изготовлено18 октября 2023 года.