Дело №2а-1942/2023 КОПИЯ
59RS0044-01-2023-002438-51
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Чусовой 19 октября 2023
Чусовской городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи Куренных Е.В.,
при секретаре судебного заседания Сараевой О.М.,
с участием административного истца ФИО1,
представителя административного ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа Пермского края о признании незаконным отказа от 22.03.2023 о предоставлении в аренду земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа Пермского края о признании незаконным отказа от 22.03.2023 о предоставлении в аренду земельных участков, возложении обязанности заключить договоры аренды земельных участков.
Определением от 02.10.2023 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Росреестра по Пермскому краю.
В обоснование исковых требований заявитель указывает, что ... приобрела в собственность по договору купли-продажи незавершенный строительством объект (жилой дом) со степенью готовности 52%, расположенный по адресу: ... Право собственности истца на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Объект расположен на земельном участке, который использовался предыдущим собственником на праве аренды сроком на 3 года, с последующим продлением аренды на тот же срок, последний договор был заключен на срок до ....
... ФИО1 обратилась в Управление по имущественным и земельным отношениям администрации Чусовского городского округа Пермского края для заключения договора аренды земельного участка под приобретенным объектом незавершенного строительства. Ответчик в предоставлении земли в аренду отказал со ссылкой на п.п. 10 п. 2 ст. 39 Земельного кодекса РФ, устанавливающего возможность использования такого права однократно для завершения строительства.
Считает отказ незаконным, противоречащим законодательству. Истице принадлежит право собственности на объект недвижимого имущества, тесно связанный с указанным земельным участком. Другим лицам данный земельный участок предоставлен быть не может. Ответчик не воспользовался своим правом, предусмотренным подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в установленный законом шестимесячный срок после истечения действия договора аренды не обратился. Совокупность указанных обстоятельств не была учтена административным ответчиком, в связи с чем отказ в предоставлении земельных участков в аренду нарушает права и законные интересы заявителя.
Просит отказ признать незаконным, возложить обязанность заключить на новый срок без проведения торгов договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: ...
В судебном заседании административный истец ФИО1 исковые требования поддержала. Дополнительно пояснила, что перед приобретением недостроенного жилого дома вместе с продавцом обращалась к ответчику, где ее проконсультировали, что после покупки она сможет оформить договор аренды земельного участка на новый срок. Ее заявление было рассмотрено в марте 2023 года, с ней был заключен договор аренды земельного участка. Несмотря на это ... ей отказали в предоставлении земельного участка в аренду. Считает данный отказ незаконным, поскольку иным лицам, кроме собственника расположенного объекта недвижимости, земельный участок предоставлен быть не может. По поводу отказа обращалась за устными разъяснениями к ответчику летом 2023 года, где ей пояснили, что вопрос нужно разрешать в судебном порядке. В настоящий момент степень готовности жилого дома выше, чем на момент приобретения, дом достроен, ввод в эксплуатацию без оформления права на земельный участок невозможен. Внесла арендную плату за 2023 год, согласно полученного уведомления. Просит исковые требования удовлетворить.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа Пермского края ФИО2 против удовлетворения исковых требований возражала. В письменных и устных возражениях (л.д. 37-38) пояснила суду, что, начиная с 2008 года, с прежним собственником незавершенного строительством жилого дома ... трижды заключались договоры аренды земельного участка по адресу: ... последний раз сроком на 3 года до .... Цель предоставления земельного участка – индивидуальное жилищное строительство. В течение указанного периода времени незавершенный строительством объект возведен не были. Подп. 10 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ с учетом подп. 6 п. 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ допускают предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, для однократного завершения строительства собственником незавершенных строительством объектов недвижимого имущества. В данном случае земельный участок ранее неоднократно предоставлялся аренду по указанному основанию, в связи с чем заявление, поданное ФИО1, удовлетворению не подлежало.
Договор аренды указанного земельного участка от ... сроком на 3 года с ФИО1 был заключен по ошибке, которая выявилась после передачи его на государственную регистрацию по сообщению государственного регистратора. Государственная регистрация договора аренды от ... была прекращена по инициативе Арендодателя. В адрес ФИО1 письмом от ... была направлена информация о невозможности заключения договора аренды земельного участка, которое следует рассматривать как отказ в заключении соответствующего договора.
Заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание представителя не направило, просят рассмотреть дело в отсутствие представителя, что не препятствует рассмотрению дела по существу. В письменных возражениях указывают на необходимость соблюдения всех условий для предоставления земельного участка в аренду по основаниям, установленным подп. 10 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (л.д. 50-52).
Заслушав административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Статья 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предоставляет гражданину, организации, иным лицам право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Правоотношения, связанные с реализацией гражданином Российской Федерации закрепленного за ним Конституцией Российской Федерации права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления, порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами регулирует Федеральный закон от 02 мая 2006 года №59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №59-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона №59-ФЗ, при рассмотрении обращения государственным органом, органом местного самоуправления или должностным лицом гражданин имеет право получать письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, за исключением случаев, указанных в статье 11 настоящего Федерального закона, уведомление о переадресации письменного обращения в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов.
В силу части 1 статьи 12 Федерального закона №59-ФЗ письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1.1 настоящей статьи.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи незавершенно строительством объекта (части жилого дома) от ... ФИО1 приобрела в собственность у .... незавершенный строительством объект (часть жилого дома), общей площадью 150.5 кв.м., №..., по адресу: ... степень готовности 52,5%.
Объект недвижимости принадлежал на праве собственности .... на основании: договора аренды земельного участка от ..., дата регистрации ...; дополнительного соглашения от ... к договору аренды земельного участка от ..., дата регистрации ...; разрешения на строительство от ...; эскизного проекта, утвержденного отделом архитектуры Чусовского муниципального района ... года, а также свидетельства о государственной регистрации права ...
Сведения о новом собственнике объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждено Выпиской от ... (л.д. 13-15).
Указанный незавершенный строительством объект недвижимости находится на земельном участке площадью 1 200,0 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: ...
... между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа Пермского края и ... в отношении указного земельного участка был заключен договор аренды №... сроком на 3 года.
На основании заявления от ..., между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа Пермского края и .... ... в отношении указного земельного участка был заключен договор аренды ... сроком на 3 года. Из содержания заявления следует, что земельный участок предоставлялся для строительства жилого дома (части жилого дома).
Данные договоры были заключены, в том числе, с учетом требований подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
... административный истец ФИО1 обратилась в адрес Управления имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа Пермского края с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду сроком на 3 года для целей индивидуального жилищного строительства без проведения торгов на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
К заявлению были приложены документы, подтверждающие переход к заявителю права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке.
Уведомлением от ... Управление имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа Пермского края сообщило о готовности договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...
07 марта 2023 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа Пермского края и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., сроком на 3 года в связи с вводом объекта недвижимости в эксплуатацию.
В соответствии с п. 2.3.1 договора аренды от 07.03.2023 Арендодателем ... было направлено заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, о государственной регистрации договора аренды и возникающих прав.
Согласно сведениям из Личного кабинета, рассмотрение заявки о государственной регистрации права и договора аренды было прекращено .... по инициативе заявителя, т.е. Управления имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа Пермского края.
... в адрес ФИО1 был направлен письменный отказ в регистрации договора аренды земельного участка, в котором указано на то, что ранее заключенный договор аренды от ... следует считать недействующим.
В соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, Управление имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа Пермского края, прекратив регистрацию договора аренды земельного участка, отказало в предоставлении земельного участка административному истцу ФИО1, что нашло свое отражение в письме №...
Письмом от ... в предоставлении земельных участков в аренду ФИО1 было отказано со ссылкой на невозможность повторного предоставления земельных участков без проведения торгов, в нарушение требований подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Орган местного самоуправления при рассмотрении заявлений посчитал, что возможность получения земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства уже была ею использована ранее (л.д. 10).
Суд считает, что оспариваемый отказ не соответствует требованиям законодательства, а также нарушает права и законные интересы административного истца.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 регулируются главой VI Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 N171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка 1 200,0 кв.м., кадастровый номер №..., не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на однократное оформление договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
Данная позиция также подтверждена Верховным Судом Российской Федерации в кассационном определении от 19 января 2022 №19-КАД21-17-К5.
Административным ответчиком не представлено доказательств того, что им в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды в суд предъявлялись требования об изъятии объекта незавершенного строительства.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Обращаясь к административному ответчику, административный истец в заявлении указала на необходимость завершения строительства на испрашиваемом земельном участке. В судебном заседании ФИО1 пояснила, что достраивает дом после покупки, намерена проживать в нем после сдачи в эксплуатацию, в занимаемой в данный момент квартире будет проживать ее сын.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2019 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.
Доводы представителя ответчика о неоднократности предоставления ФИО1 ранее земельного участка в аренду не соответствуют требованиям законодательства и обстоятельствам дела.
Административный истец при рассмотрении данного дела ссылалась на то, что в отсутствие договора аренды она лишена возможности завершить строительство дома. Также указывает, что предварительно согласовывала вопрос о последующем оформлении земельного участка с органом местного самоуправления перед приобретением объекта недвижимости.
Суд приходит к выводу, что ФИО1, последовательно совершались действия, направленные как на оформление в собственность объектов недвижимого имущества, так и права на земельный участок. Данные действия совершались в соответствии с действующим законодательством и были необходимы для завершения строительства на правомерной основе принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, эти действия совершались открыто, с информированием о них административного ответчика.
С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Управления от ... в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует административному истцу в реализации прав на возведение объекта недвижимого имущества, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.
Таким образом, отказ Управления по имущественным и земельным отношениям администрации Чусовского городского округа Пермского края от 22 марта 2023 в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка площадью 1 200,0 кв.м., кадастровый номер №..., расположенного по адресу: ... следует признать незаконным.
Признание судом бездействия незаконным является основанием для восстановления нарушенных прав ФИО1 в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3.2.2 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений администрации Чусовского городского округа, утвержденного решением Думы Чусовского городского округа от ... с учетом решения Думы Чусовского городского округа от ..., Управление, в соответствии с возложенными на него задачами в сфере земельной политики по владению, пользованию и распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Чусовского городского округа, и земельными участками, собственность на которые не разграничена, обеспечивает предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование на основании правовых актов администрации Чусовского городского округа, собственность, аренду, безвозмездное пользование путем заключения соответствующих договоров.
При таких обстоятельствах устранение допущенных нарушений относится к компетенции административного ответчика.
В связи с чем суд возлагает на Управление по имущественным и земельным отношениям администрации Чусовского городского округа Пермского края обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №...
При обращении в суд административным истцом ФИО1 была уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей (л.д. 2).
В соответствии со статьей 111 Кодекса административного судопроизводства РФ, подпунктом 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ, оснований для распределения судебных расходов между сторонами не имеется.
Руководствуясь статьями 175, 178-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил :
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления по имущественным и земельным отношениям администрации Чусовского городского округа Пермского края от 22 марта 2023 в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка площадью 1 200,0 кв.м., кадастровый номер №..., расположенного по адресу: ...
Возложить на Управление по имущественным и земельным отношениям администрации Чусовского городского округа Пермского края обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №...
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Чусовской городской суд Пермского края в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение суда по рассмотренному административному делу составляется в течение десяти дней со дня окончания судебного разбирательства.
Судья подпись Е.В. Куренных
Копия верна: судья