780S0000-01-2023-000513-45
Дело № 3а-161/2023
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
13 ноября 2023 года Санкт-Петербург
Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации
в составе председательствующего судьи Витушкиной Е.А.
при секретаре Алешечкиной А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Евротранс» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Евротранс» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1578кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (далее – Объект), равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей по состоянию на 1 января 2022 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года, административный истец предоставил отчёт об оценке № 27022023017М, выполненный 27.02.2023 года оценщиком ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» (т.1 л.д.15-18).
Представитель административного истца в судебное заседание не явился, направил в суд возражения относительно выводов судебной экспертизы, полагая, что экспертом допущены нарушения при проведении экспертизы, повлиявшие на определенную им итоговую стоимость Объекта.
Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебном заседании не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Административный ответчик Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, заинтересованные лица СПБ ГБУ «Городское управление кадастровой оценки», МИФНС № 7 по Санкт-Петербургу о рассмотрение дела извещены, представителей не направили, мнения по иску не представили.
Представитель заинтересованного лица Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» в судебном заседании также полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 № 146-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости» утверждена кадастровая стоимость земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1578кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего административному истцу на праве собственности, в размере 124963516,98 рублей. 13.01.2023 года указанные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022г., подлежащей применению с 01.01.2023 года, внесены в Единый государственный реестр недвижимости (т.1 л.д.8).
Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке № 27022023017М от 27.02.2023г., выполненный ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт», с целью определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 01.01.2022 года (т.1 л.д.14-81).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, от кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 01.01.2022 года; проведение экспертизы поручено ФБУ «Северо-западный центр судебной экспертизы».
Согласно заключению судебного эксперта от 11 августа 2023 года № 1979/12-4 отчет об оценке № 2702202301М от 27.02.2023г., выполненный ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в части выбора подходов к оценке стоимости отказ от применения доходного подхода необоснован; проводимые в рамках отчета расчеты основаны на несопоставимых объектах-аналогах с применением необоснованных корректировок: выбранные объекты-аналоги используются для размещения жилого дома, объекта с проектом открытой и закрытой автомойки или СТО, объекта в зоне с градостроительными ограничениями, расположены в периферийных частях города, не предполагающих размещение гостиниц высокого класса, к которым относится оцениваемый объект, расположенный в историческом центре Санкт-Петербурга, что не учтено оценщиком при расчете в рамках сравнительного подхода.
Экспертным заключением установлено, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 года земельного участка с кадастровым номером №... составляет <...> рублей (т.2 л.д.27-110).
В своих устных и письменных пояснениях суду эксперт в соответствии с частью 1 статьи 168 КАС РФ дал разъяснения заключения.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена сравнительным и доходным подходами к оценке, выбор которых, а также использованных методов, обоснован; экспертом проведен анализа рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки на дату предложения, скидки на торг, площадь земельного участка, инженерную обеспеченность, наличие исходной разрешительной документации, корректировка на расположение для объектов сравнения № 2 и № 3, как расположенных в центре деловой активности, вблизи культурного и исторического центра города, корректировка на расположение относительно красной линии для объекта сравнения № 1, корректировка на вид разрешенного использования для объекта сравнения № 3; при использовании доходного подхода в рамках метода предполагаемого использования экспертом была рассчитана стоимость затрат на строительство улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию этого участка, полученные расчетные стоимости согласованы.
Вопреки доводам административного истца экспертом в заключении приводится исчерпывающий перечень источников информации и данных, используемых при проведении экспертизы, не противоречащий положениям федерального законодательства, регулирующего экспертную и оценочную деятельность, Доводы административного истца о нарушении экспертом положений Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 (далее – ФСО № 5) при определении рыночной стоимости Объекта являются ошибочными, принимая во внимание предмет регулирования указанного акта, применяемого к экспертизе отчета об оценки. При этом с учетом письменных пояснений эксперта суд полагает, что экспертом обеспечена дополнительная возможность поверки достоверности используемой информации, ссылка на источник которой указана в экспертном заключении в соответствии с подпунктом 1 пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (т.3 л.д.178-180)
Допустимость использования объектов аналогов в экспертном заключении мотивирована, в том числе и для объекта сравнения № 3, при этом полагать указанный объект застроенным на дату определения рыночной стоимости Объекта, с учетом приведенного экспертом дополнительно анализа текста объявлений о продаже объекта сравнения и скриншотов карт по снимкам спутника, оснований не имеется, также как и не согласиться с обоснованностью вывода эксперта о возможности использования этого объекта в качестве аналога, корректировка на вид разрешенного использования земельного участка для которого произведена.
Доводы административного истца относительно некорректности использования экспертом в рамках доходного подхода при определении величины затрат на оборудование номеров и мест общего пользования гостиницы данных справочника 2014 года не могут быть приняты судом при том, что экспертом использованы относительные стоимости, характеризующие проценты от общей суммы затрат и среднее значение приведенного в справочнике диапазона, что при отсутствии данных о возникновении качественных изменений в структуре соответствующего вида деятельности, позволяет согласиться с обоснованностью их использования, при этом в письменных объяснениях эксперта указан технически выверенный расчет строительного объема здания, используемого в экспертном исследовании, оснований не доверять которому также не имеется.
Ссылка административного истца на ошибочное определение экспертом при визуальном осмотре количества номеров в отеле, расположенном на рассматриваемом земельном участке, (125 штук) при фактическом номерном фонде гостиницы «ФИО1 Санкт Петербург» (102 штуки) не свидетельствуют об ошибочности выводов эксперта относительно стоимости Объекта при том, что использованная экспертом информация о количестве номеров в гостинице, полученная им, согласно пояснениям эксперта, со слов представителя административного истца при осмотре Объекта, соотносится с произведенным экспертом расчетом наиболее эффективного использования Объекта с учетом нормативных требований к площади номеров гостиниц в соответствии с требованиями Положения о классификации гостиниц, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2020 № 1860, и СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования», свидетельствующим о возможности размещения такого количества номеров при использовании Объекта для размещения гостиницы, т.е. экспертом определена оптимальная модель использования земельного участка в рамках метода предполагаемого использования, приносящая максимальный доход, исходя из его наиболее эффективного использования, при этом с учетом отрицательных факторов доходного подхода в рамках заключения, ему присвоен вес 10 процентов.
Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, учитывая письменные и устные пояснения опрошенного в судебном заседании эксперта, приходит к выводу, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости; вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следует считать дату обращения административного истца с настоящим иском в суд, то есть 30 марта 2023 года.
руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 1578 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равную его рыночной стоимости в размере <...> рублей по состоянию на 01 января 2022 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 30 марта 2023 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
судья Е.А.Витушкина