Дело № 2-4429/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2022 года Ленинский районный суд г. Новосибирска в лице:

председательствующего судьи Федоровой Ю.Ю.,

при секретаре судебного заседания Малетиной Е.И.,

с участием истца ФИО3,

представителя истца ФИО7,

представителя ответчика ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к совершению действий, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора о намерениях незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором с учетом уточнения заявленных требований (л.д. 100-104) просила понудить ФИО2 исполнить взятые на себя обязательства согласно п. 1.1 договора о намерениях № от ДД.ММ.ГГГГ, а, именно ФИО2 обязуется и принимает на себя обязательства после получения правоустанавливающего документа на свое имя, заключить договор купли-продажи на указанную недвижимость на ФИО1 в течение 5-ти рабочих дней с момента получения выписки из реестра недвижимости, переоформив индивидуальный жилой <адрес> на имя ФИО1.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4 был составлен договор о намерениях №. Согласно п. 1.1. предметом договора явилось обязательство ФИО4 заключить с ней договор купли-продажи индивидуального жилого <адрес> в <адрес>, после получения ФИО2 правоустанавливающих документов на свое имя. Согласно п.1.1. ФИО2 обязуется и принимает на себя обязательство после получения выписки из ЕГРН на индивидуальный жилой дом по <адрес>, в <адрес>, в течение 5-ти рабочих дней заключить с ФИО1 договор купли-продажи на указанную недвижимость. В тот же день ДД.ММ.ГГГГ, по договоренности с ФИО2, и в рамках договора о намерениях №, истец выплатила ответчику в качестве аванса 125 000 рублей. Оставшуюся часть - в сумме 150 000 рублей, истец должна передать ответчику после оформления недвижимости на имя истца - ФИО1 в течении 3-5 дней. Истец несла расходы по оформлению документов, оплачивала все расходы, связанные с оформлением дома по <адрес>. ФИО2 обратилась в Ленинский районный суд <адрес> с исковым заявлением о признании права собственности на индивидуальный жилой дом по <адрес>, общей площадью 18,3 кв.м., который была намерена, согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ, продать ФИО1. По данному гражданскому делу № ФИО1 являлась 3-им лицом, и не возражала против удовлетворения исковых требований ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом <адрес> вынесено заочное решение, которым удовлетворены исковые требования ФИО2, за ней признано право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью 18,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в порядке приобретательной давности. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Истец обратилась к ответчику с требованием выполнить взятые на себя обязательства, предусмотренное в п.1.1 договора о намерениях № от ДД.ММ.ГГГГ, и зарегистрировать индивидуальный жилой дом по <адрес>, получить выписку из ЕГРН и заключить договор купли-продажи указанного дома между ФИО2 и ФИО1 на оговоренных условиях, предусмотренных договором о намерениям и долговыми обязательствами, содержащимися в расписке от ДД.ММ.ГГГГ, составленной ФИО2, где обе стороны поставили свои подписи. Однако, взятые на себя обязательства ответчик выполнять не намерена, о чем заявила истцу.

ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО1, в котором просила признать договор о намерениях № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

В обоснование иска указала, что ФИО2 и ФИО1 подписали договор о намерениях от № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 ссылается на то, что стороны договорились о стоимости дома в размере 275 000 руб.. Однако, это не соответствует действительности, так как в самом договоре о намерениях не указана стоимость дома, а только есть ссылка об обязательстве ФИО2 заключить договор купли-продажи. Представленная расписка содержит информацию о том, что ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в сумме 125 000 руб. за пакет документов по оформлению дома по <адрес>, что не является авансом. Таким образом, стороны не договорились о стоимости переоформляемого недвижимого имущества.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО5 в судебном заседании требования и доводы иска поддержали в полном объеме, в удовлетворении встречных требований просили отказать.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика - ФИО6, требования и доводы встречного иска поддержала в полном объеме, в удовлетворении первоначальных требований просила отказать.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 был составлен договор о намерениях №, согласно условиям которого ФИО4 обязуется и принимает на себя обязательства после получения правоустанавливающего документа (выписки из ЕГРН на индивидуальный жилой <адрес> в <адрес>) на свое имя, заключить договор купли-продажи на указанную недвижимость на ФИО1 в течение 5-ти рабочих дней, с момента получения выписки из реестра недвижимости (п.1), а также ФИО4 принимает на себя обязательства в случае вынесения судебного решения Ленинским районным судом г.Новосибирска об отказе в признании права собственности на индивидуальный жилой <адрес> в <адрес> в течение 5-ти рабочих дней, с момента вынесения судебного отказа, возвратить ФИО1 денежные средства в сумме 125 000 рублей (п.2) (л.д. 11).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 получила от ФИО1 денежные средства в сумме 125 000 рублей (л.д. 12). Оставшуюся часть в сумме 150 000 рублей, ФИО1 обязалась передать ФИО4 после оформления недвижимости на ее имя в течении 3-5 дней.

На основании заочного решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО2 признано право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью 18,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в порядке приобретательной давности (л.д. 13-15).

Заочное решение Ленинского районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 обратилась к ФИО4 с требованием выполнить взятые на себя обязательства, предусмотренное в п.1.1 договора о намерениях № от ДД.ММ.ГГГГ, однако получила отказ.

Согласно пояснениям истца и ее представителя в судебном заседании, договор о намерениях № от ДД.ММ.ГГГГ фактически является предварительным договором купли-продажи спорного жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в нем указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пп. 2пп. 2 - 4 ст. 429 ГК Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК Российской Федерации).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Статьей 380 ГК РФ предусмотрено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Из анализа указанных норм закона следует, что задаток, как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную, при этом в отличие от аванса, является способом обеспечения и доказательством существующего основного обязательства. Аванс такими свойствами задатка не обладает и возвращается в любом случае, если основное обязательство не исполнено.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости: не определена стоимость недвижимого имущества, не конкретизирован сам предмет договора купли-продажи, не указаны характеристики объекта недвижимости, не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В договоре имеется лишь указание о месте нахождения недвижимости, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами не был заключен.

При незаключении договора, исходя из смысла статей 309, 310 и 487 ГК Российской Федерации, уплаченный аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена или нет такая обязанность в договоре.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 431 (абз. 1) ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При этом условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из пояснений представителя ответчика ФИО2, намерений заключить договор купли-продажи спорного жилого дома у нее не было, а лишь намерения получить денежные средства для оформления жилого дома в собственность, после оформления которого оговорить условия заключения договора купли-продажи, о чем и была дана ФИО2 расписка.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1 в полном объеме.

Разрешая встречные исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Поскольку в договоре о намерениях отсутствует условие о сроке, являющееся по своей правовой природе элементом предварительного договора, свидетельствует о том, что стороны вопреки требованиям пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не определили конкретный срок заключения основного договора, поставив его в зависимость от обстоятельств, которые могли и не наступить, подлежат применению положения абзаца второго пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие годичный срок для заключения основного договора, исчисляемый с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, договор купли-продажи между сторонами по настоящему делу должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В указанный срок договор купли-продажи жилого дома заключен не был. Ни одна из сторон не потребовала заключения основного договора в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в установленные законом сроки.

Следовательно, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные договором о намерениях, прекращены.

В связи с чем, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд <адрес>.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья (подпись) Ю.Ю.Федорова

Подлинник решения суда находится в гражданском деле № (УИД 54RS0№-74) Ленинского районного суда <адрес>.