Дело № 2-2732/2025
64RS0043-01-2025-001837-68
Решение
Именем Российской Федерации
05 сентября 2025 года город Саратов
Кировский районный суд города Саратова в составе:
председательствующего судьиСуранова А.А.,
при секретаре судебного заседания Меджидовой Э.В.,
с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО2, представителя ответчика комитета по управлению имуществом города Саратова ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО4, ФИО5 к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом города Саратова о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка,
установил:
ФИО4, ФИО5 обратились в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом города Саратова о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка.
Требования мотивированы тем, что ФИО4 и ФИО5 на праве аренды на основании договора замены стороны в обязательстве от 09 августа 2024 года, договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 218 от 11 июня 2009 года принадлежит земельный участок с кадастровым № общей площадью 19 947 +/- 8 кв.м, расположенный по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для личного подсобного хозяйства.
После передачи прав и обязанностей по данному договору, права и обязанности каждого из арендаторов по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 218 от 11 июня 2009 года распределились в следующих долях: ФИО5 – 55/100, ФИО4 – 45/100.
Согласно пункту 1.1 договора аренды № 218 от 11 июня 2009 года арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № для целей, не связанных со строительством – ведение личного подсобного хозяйства.
Истцы направили уведомления в администрацию муниципального образования «Город Саратов» о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым №.
В уведомлениях от 20 декабря 2024 года № 04-26/272, № 04-26/273, полученных истцами в январе 2024 года, администрация муниципального образования «Город Саратов» сообщила о недопустимости размещения объектов индивидуального жилищного строительства на данном земельном участке в связи с тем, что это противоречит требованиям договора аренды № 218 от 11 июня 2009 года, в частности нарушает пункт 1.1. договора, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № для целей, не связанных со строительством.
Однако, в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с градостроительным планом земельного участка от 04 октября 2024 года, выданным исполняющим обязанности министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-4 – зоне застройки индивидуальными домами.
Одним из основных видов разрешенного использования земельного участка является вид «для индивидуального жилищного строительства», предусматривающий размещение жилого дома не более 3 этажей, высотой не более 20 метров.
Установленный классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (зарегистрировано в Минюсте России 15 декабря 2020 года № 61482) вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома в соответствии с кодом 2.1.: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.
Пункт 1.1. договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11 июня 2009 года № 218 не соответствует статьям 40, 41, 43 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» в части запрета строительства жилого дома на земельном участке.
Истцы узнали о нарушении своих прав в январе 2024 года, получив уведомления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 20 декабря 2024 года № 04-26/272, № 04-26/273 о недопустимости размещения объектов индивидуального жилищного строительства на данном земельном участке.
По изложенным основаниям, истцы просят суд признать недействительным пункт 1.1. договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11 июня 2009 года № 218 в части запрета строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым № общей площадью 19 947 +/- 8 кв.м, расположенный по <адрес>.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО2, представитель ответчика комитета по управлению имуществом города Саратова ФИО3 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении иска.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили.
Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Кировского районного суда городаСаратова (http://kirovsky.sar.sudrf.ru/) (раздел судебное делопроизводство).
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, с учетом наличия сведений об их надлежащем извещении о времени и месте слушания дела.
Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В судебном заседании установлено, что ФИО4 и ФИО5 на праве аренды на основании договора замены стороны в обязательстве от 09 августа 2024 года, договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 218 от 11 июня 2009 года принадлежит земельный участок с кадастровым № общей площадью 19 947 +/- 8 кв.м, расположенный по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для личного подсобного хозяйства.
После передачи прав и обязанностей по данному договору, права и обязанности каждого из арендаторов по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 218 от 11 июня 2009 года распределились в следующих долях: ФИО5 – 55/100, ФИО4 – 45/100.
Согласно пункту 1.1 договора аренды № 218 от 11 июня 2009 года арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № для целей, не связанных со строительством – ведение личного подсобного хозяйства.
Истцы направили уведомления в администрацию муниципального образования «Город Саратов» о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым №.
Администрация муниципального образования «Город Саратов» по результатам рассмотрения уведомления ФИО4 о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства направленному 12 декабря 2024 года, зарегистрированного в комитете по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» 12 декабря 2024 года № 04-24/1310, уведомила заявителя о недопустимости строительства объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым №, расположенном по <адрес>.
По данным Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым № принадлежит ФИО5 и ФИО4 на основании договора аренды от 11 июня 2009 года № 218.
Подпунктом 5.2.2 пункта 5.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Тогда как, согласно пункту 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенный по <адрес>, для целей, не связанных со строительством. Таким образом, строительство объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым № противоречит требованиям договора аренды.
В соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», входящей в состав Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25 июля 2019 года № 54-397, рассматриваемый земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-4 – зоны застройки индивидуальными домами.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года) разъяснено, что передача спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.
В силу статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее – уполномоченный орган).
В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требований законодательства.
Статьей 7 названного кодекса определены категории земель в Российской Федерации по целевому назначению, а также их правовой режим, определяемый в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
В соответствии с пунктом 2 указанной статьи Кодекса виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.
Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, установлено, что Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, который на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации самостоятельно принимает нормативные правовые акты в установленной сфере деятельности, в том числе классификатор видов разрешенного использования земельных участков (пункт 1, подпункт 5.26 (7.19) пункта 5).
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии издан приказ от 10 ноября 2020 года № П/0412, которым утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
Указанным приказом введен закрытый перечень возможных видов разрешенного использования и коды к ним, подлежащие применению во всех регионах Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Как следует из пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
Отсутствие у истцов возможности использовать арендованный земельный участок для индивидуального жилищного строительства не связано с действиями ответчика, поскольку передача истцам право аренды земельного участка произведена на условиях соответствующих договору аренды, заключенному по договору № 218 от 11 июня 2009 года.
Заключение указанного договора между сторонами основано на свободе договора, что соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. До заключения договора замены стороны в обязательстве от 09 августа 2024 года истцы, реализуя свои гражданские права в соответствии с требованиями пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не лишены были возможности ознакомиться с характеристиками земельного участка и сделать вывод о необходимости либо отсутствии таковой для заключения оспариваемого договора с использованием данного земельного участка. Доказательств того, что такая информация не была предоставлена им ответчиком, либо была предоставлена недостоверная информация, либо имелись препятствия к получению необходимых сведений, суду не предоставлено.
Заключая договор аренды земельного участка № 218 от 11 июня 2009 года, стороны предусмотрели в нем запрет на возведение на земельном участке капитальных строений и сооружений.
Фактов реального нарушения прав, свобод и законных интересов истцов, требующих судебной защиты, а также незаконности действий и бездействия ответчика, при рассмотрении настоящего дела не установлено, доказательств обратного истцами не представлено.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен спорный участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренды в части видов использования участков.
Соответственно, не имеется оснований для удовлетворения исковых требований и признания спорного пункта договора аренды № 218 от 11 июня 2009 года недействительным, так как он не противоречит нормам законодательства и не нарушают права и законные интересы истцов.
Отказ в удовлетворении заявленных требований не лишает истца возможности защищать свои права и интересы надлежащим способом, в том числе путем обращения в суд с иными требованиями для защиты нарушенного права.
В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованным лицам гарантировано право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и (или) законных интересов их прав и свобод.
Выбор способа защиты, как и выбор ответчика по делу, является правом истца. Выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав.
Одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.
При этом защита нарушенных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.
В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Вместе с тем, избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, поскольку означает отсутствие подлежащего рассмотрению требования, и, соответственно, оценка каких-либо обстоятельств в рамках рассматриваемого заявления недопустима, так как заявитель не лишен возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты своих прав.
Стороны договора аренды не лишены возможности внести соответствующие изменения в положения договора аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка на индивидуальное жилищное строительство.
Истцы не обращались в администрацию с требованием о внесении изменений в спорный договор аренды земельного участка.
ФИО4 и ФИО5 не лишены права обратиться в суд с иными исковыми требованиями, избрав надлежащий способ защиты права.
На основании изложенного, исковые требования ФИО4, ФИО5 к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом города Саратова о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка, не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО5 к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом города Саратова о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Кировский районный суд города Саратова в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.А. Суранов
Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 08 сентября 2025 года.
Судья А.А. Суранов