Дело № 2-349/2025

УИД 29RS0025-01-2025-000594-97

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

п. Октябрьский 16 сентября 2025 года

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Ручьева Н.М., при секретаре Демидкиной В.В., с участием, истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области о признании соглашения недействительным в части, применения последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд к администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области о признании соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенное 13.09.2023 недействительным в части применения пунктов, устанавливающих доплату в размере 217 100 руб., применения последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения в размере 217 100 рублей. В обоснование иска указано, что жилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности и расположенное по адресу: ..., признано аварийным и подлежащим сносу. Жилой дом, в котором находится спорное жилое помещение включен в адресую программу Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы». Истцом выбран способ переселения путем предоставления другого жилого помещения взамен жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, при этом по условиям соглашения она возместила разницу стоимости между изымаемым и предоставляемым жилыми помещениями в размере 217 100 рублей. Вместе с тем, федеральным и региональным законодательством не была установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого. Истец полагает, что включение в соглашение условия о доплате собственником разницы между изымаемым и предоставляемым жилым помещением является незаконным, нарушающим жилищные права истца, а перечисленные ею во исполнение соглашения денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика.

Определением Устьянского районного суда от 13.08.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Министерство ТЭК и ЖКХ Архангельской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области (далее – КУМИ).

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2 на судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что истец, полагая, что орган местного самоуправления, обеспечивающий государственные гарантии жилищных прав населения, действует в рамках закона, исходя из интересов собственников аварийных жилых помещений, включенных в адресную программу переселения, уверенная в законности действий администрации округа по заключению с ней 13.09.2023 соглашения об изъятии жилого помещения с условиями по доплате разницы между стоимостью изымаемого и предоставляемого жилых помещений, подписала указанное соглашение. В дальнейшем, узнав из социальных сетей информацию о том, что адресной программой по переселению из аварийного жилья не предусмотрена доплата гражданином за предоставляемое жилое помещение, обратилась к администрации округа с претензией о возврате денежных средств, уплаченных по соглашению. Администрацией было отказано в выплате, в связи с чем она обратилась с иском в суд. Считают, что условия соглашения о доплате являются ничтожными, нарушающими охраняемые законом публичные интересы, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

Представитель ответчика администрации Устьянского муниципального округа ФИО3 на судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по доводам отзыва на исковое заявление. Полагает, что оспариваемое истцом соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 13.09.2023 заключено сторонами в соответствии с законом, стороны при его заключении действовали добросовестно. Соглашение было заключено между истцом и ответчиком добровольно и в соответствии с действующим законодательством. Истец, согласившись на предложенное жилое помещение взамен аварийного с доплатой разницы в стоимости между изымаемым и предоставляемым жилыми помещениями, выразила свою волю на заключение соглашения на указанных в нем условиях, при отсутствии оснований полагать, что она заблуждалась относительно указанных условий, либо на нее оказывалось давление. Обязательства по соглашению исполнены в полном объеме. Считает, что вопреки доводам истца указанное соглашение не соответствует признакам как ничтожной, так и оспоримой сделки, так как заключено в соответствии со ст. 32 ЖК РФ, ст. 281 ГК РФ, ст. 2 Закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и разделом 6 Региональной адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы» и не содержит положений противоречащих названным нормам и иным нормативно-правовым актам. В случае исключения из соглашения условий о доплате истцом разницы в стоимости между изымаемым и предоставляемым жилыми помещениями в силу положений ст. 180, п. 1 ст. 421 ГК РФ ответчику будет навязан договор, который он не намеревался заключать. Считает, что по аналогичным спорам имеется судебная практика об отказе в признании недействительными соглашений об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд в части условий о доплате. Ходатайствуют о применении срока исковой давности, предусмотренного ст. 181 ГК РФ.

Представитель третьего лица Министерства ТЭК и ЖКХ Архангельской области на судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Согласно письменному отзыву с исковыми требованиями не согласны, указав, что пункты соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 13.09.2023 в части возложения на истца обязанности по возмещению разницы между рыночной стоимости изымаемого объекта и фактической стоимости предоставляемого объекта не противоречат положениям правовых норм. Подписав соглашение от 13.09.2023 ФИО1 подтвердила, что ознакомлена и согласна с его условиями.

Представитель КУМИ на судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Согласно письменному отзыву с исковыми требованиями не согласны, подписав соглашение от 13.09.2023 ФИО1 выразила согласие с предложенным взамен изымаемого жилым помещением, как и с порядком оплаты разницы рыночной стоимости объекта. Оснований для признании оспариваемых истцом положений Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 13.09.2023 недействительными не имеется.

По определению суда в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Положениями Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище и гарантировано, что никто не может быть произвольно лишен жилища (ч.1 ст.40).

В условиях рыночной экономики граждане Российской Федерации осуществляют данное социальное право в основном самостоятельно, используя различные способы.

Вместе с тем, возлагая на органы государственной власти обязанность по созданию для этого условия, Конституция Российской Федерации провозглашает, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (части 2 и 3 ст. 40), тем самым предписывая законодателю определять категории граждан, нуждающихся в жилье, а также конкретные формы, источники и порядок обеспечения их жильем с учетом реальных финансово-экономических и иных возможностей, имеющихся у государства.

При этом жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

В силу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

При этом ЖК РФ не содержит понятия равнозначности жилого помещения, предоставляемого в собственность гражданину взамен изымаемого у него жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, на основании ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, ранее занимаемому им помещению.

Ввиду того, что в законе не содержится точного определения понятия равнозначности жилого помещения, предоставляемого собственнику при переселении из аварийного жилья, в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ (аналогия закона) должны применяться такие же критерии равнозначности, которые применяются к предоставлению жилых помещений нанимателю в соответствии со ст. 89 ЖК РФ, то есть речь идет, прежде всего, о равнозначности жилых помещений по общей площади.

Вместе с тем, при решении вопроса об изъятии у собственника жилого помещения, расположенного в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном жилом доме, который включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, необходимо учитывать следующее.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Закон № 185-ФЗ), в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, настоящий Федеральный закон определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

В п. 3 ст. 2 Закона № 185-ФЗ определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст.ст. 32, 86, ч.ч. 2 и 3 ст. 88 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Закона № 185-ФЗ имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 ЖК РФ.

Постановлением Правительства Архангельской области от 26.03.2019 № 153-пп утверждена региональная адресная программа Архангельской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы (далее – адресная программа).

Разделом VI адресной программы предусмотрено, что если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

Согласно разделу VII указанной адресной программы источниками финансирования данной программы являются средства областного бюджета, средства местных бюджетов и средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

При этом ни федеральным законодательством, ни вышеуказанной адресной программой не установлено положений, предусматривающих возможность приобретения жилых помещений за счет средств граждан, переселяемых из аварийного жилья без согласования с ними.

(Аналогичная позиция изложена в определении Верховного суда РФ от 09.04.2024 № 1-КГ24-2-К3, п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2019)).

Принимая во внимание вышеизложенное, гражданам, переселяемым из жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности и находящихся в признанных аварийными и подлежащими сносу жилых домах, в рамках адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилые помещения должны предоставляться без каких-либо доплат.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от 18.06.2018 являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ....

Заключением межведомственной комиссии ... от 18.09.2014 многоквартирный жилой дом по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации МО «Октябрьское» Устьянского района от 22.09.2014 № 84 принято решение продолжать использование жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: ..., организации, осуществляющей обслуживание данного жилого дома, до момента переселения граждан из жилых помещений, признанных аварийными и подлежащими сносу обеспечить проведение обследования технического состояния аварийного жилого дома и выполнение неотложных ремонтных работ для безопасного проживания граждан.

Данный дом включен в региональную адресную программу.

Окончание срока переселения дома по адресу: ..., согласно адресной программе – 31.12.2024.

10.11.2021 администрация городского поседения «Октябрьское», правопреемником которой с 01.01.2023 является администрация Устьянского муниципального округа Архангельской области, направила ответчику письменное требование о сносе собственными силами жилого помещения в течение 10 дней со дня получения данного требования, которое ФИО1 не получено.

Постановлением администрации городского поселения «Октябрьское» от 03.12.2021 № 568 принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд, в том числе жилого помещения – ... многоквартирном доме по адресу: ..., путем предоставления возмещения за жилое помещение.

Согласно отчету об оценке от 07.09.2023 № ..., выполненному экспертом ООО «ЭА «Формула Оценки», рыночная стоимость спорного жилого помещения, расположенного по адресу: ..., без учета налога на добавленную стоимость с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, и с учетом размера убытков, причиняемых изъятием, по состоянию на 07.09.2023 составила 1 016 000 руб., в том числе размер убытков 86 000 руб.

ФИО1 выбран способ реализации жилищных прав путем получения жилого помещения в рамках региональной адресной программы взамен аварийного жилья, в связи с чем 13.09.2023 между сторонами заключено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, согласно условий которого истец обязалась передать принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: ..., в собственность Устьянского муниципального округа Архангельской области, а администрация взамен изымаемого объекта, передать истцу, принадлежащую администрации на праве собственности квартиру, общей площадью ... кв.м., по адресу: .... Фактическая стоимость предоставляемого объекта составляет 1 233 100 руб.

Пунктами 1.3, 2.1.1 соглашения сторонами согласована разница между рыночной стоимостью изымаемого объекта и фактической стоимостью предоставляемого объектива – 217 100 руб. Предоставление жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения производится с зачетом стоимости изымаемого жилого помещения. На истца возложена обязанность о доплате за предоставляемый объект, определенной разницы между рыночной стоимостью изымаемого объекта и фактической стоимостью предоставляемого объекта в размере 217 100 руб.

В соответствии с п. 2.4 соглашения Устьянский муниципальный округ вправе требовать от собственника выплаты доплаты за предоставляемый объект в размере, порядки и сроки, предусмотренные настоящим соглашением.

При этом п. 3.1 соглашения предусмотрено, что изымаемый и предоставляемый объекты, подлежащие передаче по настоящему соглашению являются неравноценными- фактическая стоимость предоставляемого объекта выше рыночной стоимости изымаемого объекта. Разница в их стоимости составляет 217 100 руб.

Внесение доплаты в указном размере производится собственником изымаемого объекта в день заключения соглашения в безналичной форме, платежными поручениями путем перечисления денежных средств на расчетный счет Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа (п.п. 3.2, 3.3).

Собственник несет ответственность в случае неправильного и/или неполного указания реквизитов (п. 3.4). В случае если отделением банка, через которое собственник будет направлять денежные средства, взимается комиссия за перевод денежных средств, то данная комиссия оплачивается за счет собственника (п. 3.5).

Соглашение подписано сторонами 13.09.2023.

Сторонами условия приведенного соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 13.09.2023 исполнены. Денежные средства в размере 217 100 руб. переведены ФИО1 13.09.2023 на счет КУМИ администрации Устьянского муниципального округа ....

Согласно акту приема передачи жилого помещения 19.09.2023 Устьянский муниципальный округ передал, а ФИО1 приняла квартиру общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: ....

Обращаясь в суд, ФИО1 в обоснование заявленных требований ссылается на то, что приведенные выше пункты соглашения нарушают ее права как собственника жилого помещения, находящегося в аварийном и подлежащем сносу доме, включенном в региональную адресную программу, а также противоречат действующему законодательству, поскольку региональной адресной программой не предусмотрена обязанность граждан доплачивать разницу между стоимостями изымаемого и предоставляемого жилых помещений. На заключение соглашения на предложенных администрацией Устьянского муниципального округа условиях истец была вынуждена согласиться, поскольку полагала, что орган местного самоуправления, обеспечивающий государственные гарантии жилищных прав населения, действует в рамках закона, исходя из интересов собственников аварийных жилых помещений, включенных в адресную программу переселения, при этом не знала о том, что имеет право на предоставление в собственность жилого помещения без доплаты разницы в стоимости.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу положений ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Учитывая, что ФИО1, как собственник жилого помещения - ..., расположенной в ... в ..., отказалась от получения выкупной стоимости за аварийное жилое помещение, выбрала в качестве способа реализации своих жилищных прав получение взамен аварийного другого жилого помещения, то ей должно быть предоставлено жилое помещение на безвозмездной основе. Включение в соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 13.09.2023 условий о доплате противоречит действующему законодательству и нарушает жилищные права указанного лица.

С учетом указанных положений законодательства, включение в соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 13.09.2023 обязанности о доплате за предоставляемый объект, разницы между рыночной стоимостью изымаемого объекта и фактической стоимостью предоставляемого объекта в размере 217 100 рублей (п. 1.3 раздела 1, пп 2.1.1 п. 2.1, п. 2.4 раздела 2 и раздел 3), не соответствует закону (ст. 32 ЖК РФ, ст.ст. 2, 16 Закона № 185-ФЗ), что является бесспорным основанием для признания сделки в этой части ничтожной по правилам, предусмотренным ст. 166, п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о необходимости исключения из соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 13.09.2023 п. 1.3 раздела 1, пп 2.1.1 п. 2.1, п. 2.4 раздела 2 и раздела 3, предполагающих необходимость компенсации истцом ФИО1 разницы в стоимости между изымаемым и предоставляемым жилыми помещениями, поскольку противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Доводы ответчика о том, что истец, согласившись на предложенное жилое помещение взамен аварийного с доплатой разницы в стоимости между изымаемым и предоставляемым жилыми помещениями, выразила свою волю на заключение соглашения на указанных в нем условиях, при отсутствии оснований полагать, что она заблуждалась относительно указанных условий, либо на нее оказывалось давление, при этом в силу ст. 180, п. 1 ст. 421 ГК РФ исключение из соглашения условий о доплате истцом разницы в стоимости между изымаемым и предоставляемым жилыми помещениями ответчику будет навязан договор, который он не намеревался заключать, судом не принимаются.

Свобода договора не является безграничной. Условия договора должны соответствовать императивным нормам законодательства (п. 1 ст. 422 ГК РФ) и не могут им противоречить под страхом недействительности соответствующего условия договора или договора в целом (ст.ст. 168, 180 ГК РФ).

Согласно разъяснениям п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 16).

Как уже указывалось выше, императивные нормы федерального законодательства и вышеуказанной адресной программы не предусматривают каких-либо доплат при предоставлении жилых помещений гражданам, переселяемым из жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности и находящихся в признанных аварийными и подлежащими сносу жилых домах, в рамках адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Таким образом, отсутствие возражений одной из сторон договора относительно включения в него тех или иных условий на стадии заключения договора, не исключает квалификацию соответствующего условия договора как недействительного (ничтожного), если спорное условие противоречит императивным нормам по своей сути, в том числе входит в противоречие с существом законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, приводя к грубому нарушению баланса интересов сторон договора.

Исходя из вышеуказанного, предоставление жилых помещений в рамках адресной программы не является самостоятельным волеизъявлением ответчика, а обусловлено исполнением им императивных норм действующего законодательства в связи с чем в указанном случае применительно к положениям ст. 180 ГК РФ соглашение между истцом и ответчиком должно быть заключено без включения недействительной ее части по доплате разницы в стоимости между изымаемым и предоставляемым жилыми помещениями.

При этом доводы ответчика о том, что при предоставлении жилого помещения собственнику в рамках региональной адресной программы переселения правовое значение будет иметь стоимость предоставляемого и изымаемого жилых помещений в целях определения размера доплаты, которую, в случае превышения стоимости предоставляемого жилого помещения над выкупной ценой изымаемого жилого помещения, собственник должен возместить органу местного самоуправления, не могут быть приняты судом во внимание, так как такие разъяснения в данном случае неприменимы, поскольку они даны применительно к ситуации о возможности возложения обязанности на орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, предоставить собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащем сносу, но не включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, другое пригодное для проживания жилое помещение на праве собственности.

Истец просит применить последствия недействительности сделки, взыскав с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 217 100 руб.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные главой 60 данного кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

Поскольку иное не установлено данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 названного кодекса, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица (ст. 1103 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 166 ГК РФ, истец должен доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, а также то, что выбранный способ защиты права является единственным ему доступным и приведет к восстановлению нарушенных прав или к реальной защите законного интереса.

Оспариваемое соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 13.09.2023 в части применения пунктов, устанавливающих доплату в размере 217 100 руб. нарушают права и законные интересы истца, так как возлагает на ФИО1 неправомерно обязательства по оплате разницы в стоимости квартиры, которые не предусмотрены законом.

Принимая во внимание, что соглашение в части его пунктов, предусматривающих выплату ФИО1 в пользу администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области разницы рыночной стоимости изымаемого и предоставляемого жилых помещений, признано судом недействительным в виду ничтожности, выплаченные ФИО1 по соглашению денежные средства в сумме 217 100 руб. подлежат взысканию с администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области в пользу истца.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного ст. 181 ГК РФ, судом отклоняются по следующим основаниям.

Из исковых требований следует, что истец ссылается на ничтожность заключенного соглашения в части включения в него условий о доплате разницы между стоимостью изымаемого аварийного жилого помещения и предоставляемого взамен аварийного в рамках программы переселения, указывая на то, что эти условия противоречат требованиям закона, не предусмотрены для такого рода соглашений.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из вышеуказанных положений п. 2 ст. 168 ГК РФ, разъяснений практики применения этой статьи закона, данных в абз. 2 п. 74 постановления Пленума ВС РФ № 25, условия оспариваемого соглашения в части установления денежного возмещения за изымаемое жилое помещение являются недействительными в силу их противоречия существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, то есть данные пункты договора являются ничтожными.

Пунктом 1 ст. 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из материалов дела следует, что ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском 22 июля 2025 г., то есть до истечения трехлетнего срока для предъявления требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, оснований для применения срока исковой давности по заявленным истцом требованиям о признании недействительным соглашения в части, не имеется, поскольку ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском до истечения трехлетнего срока для предъявления требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Указанные ответчиком в возражениях на иск доводы о том, что надлежащим ответчиком по делу является КУМИ администрации Устьянского муниципального округа, которому переданы полномочия главного администратора доходов, судом отклоняются, поскольку выплата возмещения за изымаемое имущество производится в данном случае органом местного самоуправления - Устьянского муниципального округа.

Перечисление денежных средств в КУМИ администрации Устьянского муниципального округа и наличие у КУМИ статуса юридического лица само по себе не порождает прав выступать от имени Устьянского муниципального округа в качестве органа местного самоуправления.

Приведенные ответчиком доводы со ссылкой на иную судебную практику с учетом установленных фактических обстоятельств не принимаются судом во внимание, поскольку обстоятельства по каждому конкретному делу устанавливаются непосредственно при его рассмотрении и решение принимается судом в соответствии с представленными доказательствами с учетом норм права, регулирующих спорные правоотношения. Кроме того, суд, рассматривающий дело, не связан с выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толкований правовых норм.

На основании ст. 98 ГПК РФ в связи с удовлетворением требований истцу подлежит возмещению с ответчика уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 7 510 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области удовлетворить.

Признать пункт 1.3 раздела 1, подпункт 2.1.1 пункта 2.1, пункт 2.4 раздела 2, раздел 3 Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного 13 сентября 2023 года между ФИО1 и администрацией Устьянского муниципального округа Архангельской области недействительными.

Применить последствия недействительности сделки, взыскав с администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области (ИНН ... в пользу ФИО1 (паспорт ... ...) уплаченные по Соглашению об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 13 сентября 2023 г. денежные средства в размере 217 100 рублей 00 копеек.

Взыскать с администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 510 рублей 00 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд.

Председательствующий Ручьев Н.М.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 сентября 2025 года (20, 21, 27, 28 сентября 2025 г. – выходные дни).