93RS0023-01-2025-005824-82

Дело № 2-3438/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 сентября 2025 года г. Енакиево

Енакиевский межрайонный суд в составе: председательствующего судьи Буга Д.В., при помощнике судьи Лисовской О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО10, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным, государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО2 – ФИО9 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО11, в котором просит признать <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка, общей площадью <данные изъяты> га, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО4 оглы, основным договором купли - продажи и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества от ответчика ФИО12, к истцу ФИО2

В обоснование заявленных исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО4 оглы был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, а именно - здания магазина продовольственных товаров, состоящего из: <адрес>; земельного участка, общей площадью <данные изъяты> га, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. В счет причитающихся платежей по основному договору истец выплатила ответчику аванс в размере <данные изъяты> рублей наличными денежными средствами в момент подписания вышеуказанного договора, о чем ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт приема-передачи денежных средств. Спорное недвижимое имущество принадлежит ответчику ФИО13 на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, государственного акта на право собственности от ДД.ММ.ГГГГ. По независящим от истца причинам основной договор в срок, установленный предварительным договором, заключен не был, поскольку от его заключения ответчик ФИО4 уклонился. Решением Енакиевского межрайонного суда от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО14 возложена обязанность заключить с ФИО2 <адрес>. Решение вступило в законную силу. В настоящее время ответчик ФИО15 заключать договор купли-продажи с истцом ФИО2 не желает. Истец полагает, что последний уклоняется от заключения основного договора в установленном законом порядке. Заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор соответствовал требованиям законодательства ДНР, так как был заключен в надлежащей форме и содержал все обязательные условия. Между сторонами был произведен расчёт, недвижимое имущество было передано истцу. Последней обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выполнены, в свою очередь, от выполнения своих обязательств - от заключения договора в установленной форме, государственной регистрации сделки, ответчик уклоняется, вследствие чего истец не имеет возможности пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей имуществом.

Представитель истца ФИО9 в судебное заседание не явилась, предоставила суду заявление, в котором указала, что просит рассмотреть дело в её отсутствие, исковые требования поддерживает.

Ответчик ФИО16 в судебное заседание не явился, предоставил суду заявление, в котором указал, что просит рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования признает.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республики в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменных возражениях указал, что считает исковые требования незаконными и необоснованными по следующим основаниям. На момент заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости гражданское законодательство Донецкой Народной Республики прямо устанавливало императивную норму (требование) об условии заключения договоров, связанных с отчуждением недвижимости - соглашение по всем существенным условиям, их письменная форма и нотариальное удостоверение. Правовые последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки предусмотрены частью 1 статьи 214 ГК ДНР, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется, при этом ч. 4 статьи 214 ГК ДНР установлен срок исковой давности по требованиям, указанным в частях 1 и 2 настоящей статьи, который составляет один год (аналогичные последствия предусмотрены пунктом 1 статьи 165 ГК РФ). Однако каких-либо доказательств уклонения ответчика от нотариального удостоверения договора истцом не представлено. Исходя из содержания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик обязался заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ, то есть не имел намерения уклоняться и не уклонялся от нотариального удостоверения сделки, что свидетельствует о его добросовестности, в то время как действительное уклонение от указанных выше обязательных действий при совершении сделки должно свидетельствовать о недобросовестности одной из сторон сделки. Истец не доказал факт своего обращения к ответчику, а также не указал обстоятельства, в силу которых сделка не была удостоверена сразу при ее заключении и не поданы в это же время документы для её регистрации. Учитывая то обстоятельство, что договор не был заключён в форме, установленной ГК ДНР для договора купли-продажи недвижимости, то такой договор в силу статьи 531 ГК ДНР является ничтожным и влечёт последствия, установленные статьёй 217 ГК ДНР. Аналогичные последствия предусмотрены статьёй 167 ГК РФ. Таким образом, договор не влечёт правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 665 ГК ДНР, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество соответственно. ФИО2 не предоставила суду документы, подтверждающие факт передачи ФИО17 и принятия ФИО2 недвижимости, что является нарушением норм действовавшего на тот момент законодательства. В Донецкой Народной Республике существовал правовой механизм противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, направленный на защиту прав и законных интересов граждан, общества и ФИО3 Народной Республики, установленный Временным положением о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма, утвержденный Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики от ДД.ММ.ГГГГ №. Положение регулировало отношения граждан, проживающих на территории Донецкой Народной Республики, иностранных граждан и лиц без гражданства, юридических лиц (в том числе их представительств и филиалов), осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, а также республиканских органов, осуществляющих контроль на территории Донецкой Народной Республики за проведением операций с денежными средствами или иным имуществом, в целях предупреждения, выявления и пресечения деяний, связанных с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, и финансированием терроризма. В соответствии с пунктом 4.3 раздела IV Положения, сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает <данные изъяты> рублей либо равна сумме в валюте, отличной от российского рубля, эквивалентной <данные изъяты> рублей, или превышает ее. Таким образом, заключение сделки без обращения к нотариусу позволило избежать установленного Положением обязательного контроля за операциями с денежными средствами или иным имуществом, что противоречит основам правопорядка. При этом Управление Росреестра считает, что в случае признания судом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи, такой договор будет являться ничтожным в силу части 3 статьи 212 ГК ДПР, а также в силу статьи 219 ГК ДНР (соответственно статей 163 и 169 ГК РФ), так как отсутствует нотариальное удостоверение сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества. Кроме того, сделка была осуществлена без обязательного финансового контроля, предусмотренного Временным положением о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма, утвержденным Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики № 24-3 от 04.12.2015 г.

Суд, исследовав письменные доказательства по делу и дав им оценку в их совокупности, считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорные объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно архивным сведениям из материалов инвентаризационного дела, предоставленных Публично - правовой компанией «Роскадастр» по Донецкой Народной Республике, усматривается, что вышеуказанные помещение и земельный участок принадлежат ФИО18 на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество серия № от ДД.ММ.ГГГГ и государственного акта на право собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из содержания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ, продавец ФИО19 обязуется продать, а покупатель ФИО2 купить и оплатить здание магазина продовольственных товаров лит. <адрес>; а также земельный участок, общей площадью <адрес>, общей стоимостью <данные изъяты> рублей. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до сентября 2024 года.

Согласно акта приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель ФИО2 передала продавцу ФИО20, а последний принял сумму в размере <данные изъяты> рублей в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акта приема-передачи правоустанавливающих документов и ключей от объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного покупателем ФИО2 и продавцом ФИО21, последний исполнил свои обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Енакиевского межрайонного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО2 к ФИО22 о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества удовлетворены. На ФИО23 возложена обязанность заключить договор купли-продажи здания магазина продовольственных товаров, <адрес>, а также земельного участка общей площадью <адрес>, общей стоимостью <данные изъяты> рублей.

Согласно ч. 18 ст. 1642 раздела VII заключительных и переходных положений ГК Донецкой Народной Республики, до 1 января 2022 года договоры продажи недвижимости, договоры продажи предприятия, договоры дарения недвижимого имущества, договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества, договоры аренды зданий и сооружений, договоры аренды предприятий, договоры доверительного управления недвижимым имуществом подлежат обязательному нотариальному удостоверению (статья 212) и считаются заключенными с момента такого удостоверения, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 212 ГК Донецкой Народной Республики, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 212 ГК Донецкой Народной Республики, нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных законом.

Согласно ч. 3 ст. 212 ГК Донецкой Народной Республики, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с частью 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 531 ГК Донецкой Народной Республики, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК Российской Федерации, в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон. Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ч. 7 ст. 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как установлено в судебном заседании, решением Енакиевского межрайонного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО2 к ФИО24 о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества удовлетворены. На ФИО25 возложена обязанность заключить договор купли-продажи здания магазина продовольственных товаров, <адрес>, а также земельного участка, общей площадью 0,0730 га, расположенного по адресу: <адрес>, общей стоимостью <данные изъяты> рублей.

При этом согласно информации Отделения судебных приставов по <адрес> ГУФССП России по Донецкой Народной Республике № от ДД.ММ.ГГГГ, на исполнение в отделение документы по иску ФИО2 к ФИО26 о понуждении заключить договор по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не поступали.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что субъективное материальное право и охраняемые законом интересы истца ФИО8 ранее были защищены согласно избранного ею способа защиты её нарушенного права Енакиевским межрайонным судом при вынесении решения от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. При этом данное решение является основанием для государственной регистрации договора, однако истцом фактически к исполнению предъявлено не было.

На основании вышеизложенного, суд при приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 10, 11, 12, 56, 59, 60, 67, 98, 194-199, 209 ГПК Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО27, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным, государственной регистрации перехода права собственности, отказать.

Составление мотивированного решения суда отложить на срок не более чем десять рабочих дней со дня окончания разбирательства дела.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Донецкой Народной Республики через Енакиевский межрайонный суд путём подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 01 октября 2025 года.

Судья Енакиевского межрайонного суда Д.В. Буга