Дело № 2-705/2022

УИД 26RS0007-01-2022-000790-05

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

19 декабря 2022 года село Курсавка

Андроповский районный суд Ставропольского края в составе

председательствующего Манелова Д.Е.,

при секретаре Царевской М.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2,

ответчика ФИО3 и его представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества, прекращении права собственности и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли – продажи недвижимого имущества от 1 июня 2021 года, заключенного между истцом и ответчиком.

В судебном заседании исковые требования уточнила и в их обоснование указала, что истцу на праве собственности принадлежал земельный участок, площадью 793 000 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли сельхозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>. 1 июня 2021 года между ней и ответчиком заключен указанный договор. По условиям договора купли – продажи недвижимого имущества расчет между ней должен был быть произведён полностью в день подписания договора (п. 2.3 договора). Недвижимость должна была быть передана продавцами и получена покупателем до заключения договора, по акту – передачи указанных объектов от 1 июня 2021 года. Таким образом, на момент подписания договора имущество должно было быть получено покупателем, а сумма в размере 1 000000 рублей, передана продавцу. Однако, фактические обстоятельства дела не соответствуют условиям договора. Так, при подписании договора ответчик пояснил, что в настоящее время денежных средств у него нет, через несколько дней, денежные средства пообещал передать продавцу. С учетом небольшого периода рассрочки платежа, расписки ответчика о наличии задолженности перед истцом, во избежание затягивания заключения сделки или вовсе ее отмены, она не возражала против заключения договора с указанием ссылки о передаче ей денежных средств в момент подписания договора. В результате этого договор между ними был подписан, имущество передано покупателю, который владеет им до настоящего времени. Однако ответчик денежные средства так и не передал истцу, ее требования об оплате товара в полном размере оставлены им без удовлетворения. В этой связи просит суд расторгнуть договор купли – продажи недвижимого имущества от 1 июня 2021 года, заключенного между истцом и ответчиком, возвратить недвижимое имущество, прекратить право собственности на указанный объект недвижимого имущества и восстановить за ней в ЕГРН запись о ее праве собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Истец ФИО1 в суд не явилась, хотя о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом была извещена. В материалах дела имеется ее заявление с просьбой удовлетворить иск и ее письменное объяснение по делу, согласно которого деньги ей за проданное недвижимое имущества ответчик не передал, хотя обязан был это сделать в кратчайшие сроки после подписания договора.

В судебном заседании, представитель истца ФИО2 поддержала заявленные исковые требования и просила суд их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения уточнённых исковых требований не возражали, поскольку изложенные в исковом заявлении обстоятельства имели место быть, денежные средства ими в адрес истца переданы не были, в связи с тяжелым материальным положением. Дополнительно ответчик пояснил, что такую оговорку они сделали исключительно для того, чтобы максимально быстро зарегистрировать переход права собственности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки не известны, ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие в суд также не поступало.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившегося лица.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, проверив и оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно записи регистрации № от 11.12.2019 на праве собственности истцу принадлежит земельный участок, площадью 793000 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли сельхозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались и установлены в судебном заседании.

У собственника земли есть все обычные права: владеть, пользоваться и распоряжаться (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Только реализуются они с особенностями и ограничениями, которые установлены, в частности, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Законом об обороте земель сельхозназначения.

Собственник вправе его продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом при условии, что земля не исключена из оборота или не ограничена в нем (п. 1 ст. 260 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество (статья 130) (часть 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что 1 июня 2021 года между истцом ФИО1 и главой КФХ ФИО3 заключен договор купли – продажи земельного участка, площадью 793000 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли сельхозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>.

По условиям договора стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли – продажи.

Так, согласно п. 2.3 договора расчет между сторонами произведен полностью, покупатель передал продавцу 1000000 рублей.

Указанное также следует из текста Акта приема – передачи недвижимого имущества от продавца покупателю.

Договор прошел государственную регистрацию 11 июня 2021 года, номер регистрационной записи: №.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, в силу статьи 450 Гражданского кодекса основанием для расторжения договора является существенное его нарушение одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, неоплата ответчиком проданного ему недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора и основанием к его расторжению.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

Действующее законодательство предоставляет лицу, право которого нарушено, выбор способа защиты своих нарушенных прав. В данном случае истцом избран способ защиты права путем расторжения договора и возврата ранее переданного имущества, что закону не противоречит и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, изложенным в ст. 1 ГК РФ.

Данный способ защиты права соответствует также разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данному делу является факт оплаты ответчиком стоимости недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором.

Указание в договоре о том, что денежные средства покупателем были переданы продавцам в момент подписания договора, без соответствующих доказательств, удостоверяющих реальный факт передачи покупателем денежных средств продавцу, не является безусловным основанием считать исполненной обязанность покупателя по оплате приобретенного объекта недвижимости.

По смыслу пункта 2 статьи 408 ГК РФ, принимая исполнение, кредитор обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Между тем, иных надлежащих доказательств, кроме указания в договоре об этом, ответчиком суду представлено не было, расписка об этом суду не представлена, в то время как он в судебном заседании подтвердил отсутствие оплаты за товар и привел причины послужившие основанием для этого. Дополнительно пояснив, что именно в этой связи им была написана соответствующая долговая расписка, представленная в адрес суда.

При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные ст. 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию.

Так, согласно пояснениям истца и ответчика, а также переписки между сторонами следует, следует, что денежные средства продавцу переданы не были.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу названной нормы, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес, действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению. Управомоченное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения.

При таких обстоятельствах, определяя существенность нарушения допущенного покупателем (ответчиком), суд исходит из установленного им обстоятельства неполучения продавцом (истцом) денежной суммы за проданное имущество, что свидетельствует о том, что последняя с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, в связи с чем имеются основания для удовлетворения иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества, прекращении права собственности и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества земельный участок, площадью 793 000 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли сельхозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес> от 1 июня 2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Возвратить в собственность ФИО1 недвижимое имущество – земельный участок, площадью 793000 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель: земли сельхозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 на указанный объект недвижимости и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности на него за ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Андроповский районный суд.

Судья