Дело № 2-1511 (2022)

УИД: 59RS0005-01-2022-000142-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2022 года г. Пермь

Мотовилихинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Славинской А.У.

при ведении протокола помощником судьи Пепеляевой К.О.,

с участием представителя истца ФИО1, по доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации города Перми о взыскании выкупной цены за жилое помещение,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации города Перми о взыскании компенсации за аварийное жилое помещение, указав, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Заключением межведомственной комиссии № от 22.01.2014 многоквартирный <адрес> г. Перми признан аварийным. Согласно отчета об оценке ООО «Региональная оценочная компания» от 11.07.2022 № размер возмещения за принадлежащую истцу на праве собственности квартиру с долей в праве собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, а также убытками, в том числе суммой компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, составляет 2 753 095 рублей.

Уточнив исковые требования просит взыскать с ответчика возмещение за изымаемое аварийное жилое помещение, квартиру по адресу <адрес>, общей площадью 39,7 кв.м., в размере 2 456 100 рублей, прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение, квартиру по адресу <адрес>, а также на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на общее имущество и долю земельного участка по адресу <адрес>, признать за муниципальным образованием г. Пермь право собственности на жилое помещение, квартиру по адресу <адрес>, а также на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на общее имущество и долю земельного участка по адресу <адрес>.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, дал пояснения аналогичные доводам изложенным в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, ранее в материалы дела направили отзыв, указав, что многоквартирный дом по адресу <адрес> не включен в действующие адресные муниципальные и региональные программы по переселению граждан г. Перми из аварийного жилищного фонда на 2019-2024 годы, а также 2019-2023 годы, срок для отселения граждан не истек, оснований безусловного выкупа жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу не имеется, процедура изъятия жилого помещения не завершена, никакие права собственников жилого помещения, которые нуждаются в защите в соответствии со ст.32 ЖК РФ, действиями администрации г.Перми не нарушались. Доказательств, что на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме дом нуждался в проведении капитального ремонта в материалы дела не представлено. На момент приобретения истцом спорного жилого помещения многоквартирный дом уже был признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем у истца отсутствуют основания требовать выплаты за непроизведенный капитальный ремонт.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Управления жилищных отношений администрации г.Перми в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат разрешению следующим образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится, в числе прочего, обеспечение проживающих в муниципальном, городском округе и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли – продажи от 05.08.2020 ФИО2 является собственником <адрес> г. Перми, общей площадью 39,7 кв.м..

Заключением межведомственной комиссии от 22.01.2014, назначенной распоряжением главы администрации Мотовилихинского района г. Перми от 11.04.2013 № жилые помещения квартир <адрес> г. Перми признаны непригодными для проживания.

На основании заключения межведомственной комиссии № от 21.10.2021, назначенной постановлением администрации города Перми от 03.04.2020 № «О создании городской межведомственной комиссии для оценки и обследования помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми № от 09.11.2021 многоквартирный <адрес> г.Перми признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений в многоквартирном доме предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления; Отделу расселения жилищного фонда принять меры по отселению граждан, проживающих в доме, указанном в пункте 1 настоящего распоряжения, в срок до 31.12.2030.

Судом установлено, что указанный многоквартирный дом в муниципальную адресную программу по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2019-2024 годы, а также на 2019-2023 годы, утвержденную Постановлением Администрации города Перми от 31.05.2019 №, от 28.03.2018 №, а также в региональную адресную программу по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024 годы, утвержденную Постановлением Правительства Пермского края от 29.03.2019 №-п, не включен.

Решение об изъятии у собственников жилых помещений многоквартирного дома и земельного участка под многоквартирным домом по адресу <адрес> администрацией города Перми не принималось.

Вместе с тем, доводы представителя ответчика о несоблюдении предусмотренной законом обязательной процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, суд находит необоснованными, по следующим основаниям.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в п. 22 Постановления от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам необходимо учитывать, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма.

При рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Поскольку истец является собственником жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, по данному делу подлежат применению положения статьи 32 ЖК РФ, которой предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Частью 8 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Исходя из разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в зависимости от чего истец вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Как приведено выше, многоквартирный дом по адресу: <адрес> не включен в региональные адресные программы по расселению аварийного жилья.

Соответственно, в данном случае истец вправе реализовать свои права в рамках реализации процедуры изъятия земельного участка под многоквартирным домом, предусмотренной ст.32 ЖК РФ.

Вместе с тем, срок расселения, установленный Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми не истек, процедура изъятия жилого помещения в данном случае в полном объеме соблюдена не была.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома.

Применительно к вышеизложенным разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации расселение граждан из спорного жилого дома должно производиться незамедлительно и не может быть поставлено в зависимость от наличия либо отсутствия решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, для муниципальных нужд, об изъятии жилого помещения, и, как следствие, совершения ответчиком необходимой процедуры в рамках положений ст. 32 ЖК РФ, равно как не может быть поставлено такое право граждан в зависимость и от включения либо не включения многоквартирного дома в соответствующую адресную программу по переселению граждан из аварийного жилого фонда, которое позволило бы собственнику жилого помещения в таком доме воспользоваться правом на защиту нарушенного права.

Таким образом, сроки расселения дома, установленные органом местного самоуправления, а также само по себе соблюдение процедуры изъятия земельного участка в порядке ст.32 ЖК РФ могут не приниматься во внимание в случае установленной угрозы для жизни и здоровья собственника жилого помещения и членов его семьи.

Как установлено судом, истец постоянно проживает в <адрес> г. Перми, зарегистрирован по месту жительств с 30.07.2013 ( л.д. 120 т.1 ), 28.07.2013 между ФИО2 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли – продажи указанного жилого помещения( л.д. 151 т.1), иного недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности не имеет, что подтверждено справкой ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», выпиской из Росреестра.

Как следует из Заключения по результатам оценки технического состояния здания выполненного ООО «Аудитпроектстрой » в сентябре 2021 года, на основании анализа выявленных дефектов и повреждений, отклонений, снижения характеристик материалов конструкций, техническое состояние строительных конструкций здания расположенного по адресу <адрес> является аварийным, состояние системы электроснабжения в целом оценивается как неудовлетворительное, не соответствует требованиям действующих норм, степень фактического износа более 70%, состояние отопления в целом неудовлетворительное, степень фактического износа более 80 %, состояние системы водоотведения в целом неудовлетворительное, степень фактического износа более 90%, состояние окон и дверей в целом неудовлетворительное, физический износ составляет более 80%. В целом техническое состояние здания оценивается как аварийное, фактический износ здания в целом более 76%, дальнейшая эксплуатация здания не представляется возможной. Выявлено наличие вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность здоровья и жизни граждан, а именно : ухудшение в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом и отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; наличия значительной степени биологического повреждения деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения ( л.д. 54 -101 т.1).

Учитывая изложенное, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что спорное жилое помещение является единственным местом жительства истца, пользование которым, с учетом выявленных недостатков, представляет опасность для его жизни и здоровья, требования ФИО2 о взыскании с ответчика выкупной цены подлежат удовлетворению.

В рамках рассмотрения дела по определению суда от 24.08.2022 экспертом ООО «Оценка-Консалтинг» ФИО6 была проведена судебная экспертиза.

Из заключения эксперта № от 25.10.2022 ФИО6 следует, что рыночная стоимость жилого помещения: 2-комнатной квартиры общей площадью 39,7 кв.м., расположенной на первом этаже по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли общего имущества в многоквартирном доме и доли земельного участка, пропорционально площади жилого помещения, по состоянию на 20.10.2022 составляет 2 123 300 рублей.

Размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения: 2-комнатной квартиры общей площадью 39,7 кв.м., расположенной на первом этаже по адресу: <адрес>, его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, по состоянию на 20.10.2022 составляет 104 900 рублей: убытки, связанные с переездом – 10 900 рублей, убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (риэлорские услуги) – 58 000 рублей, убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2 000 рублей, убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 34 000 рублей.

Стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, по состоянию на 20.10.2022, составляет 227 900 рублей.

Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку экспертиза назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, по ходатайству стороны ответчика. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не предоставлено. Доказательств заинтересованности эксперта в исходе дела суду также не представлено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, обладает необходимыми познаниями и квалификацией, а также имеет достаточный для проведения назначенной экспертизы стаж работы. Выводы эксперта мотивированны, однозначны, не содержат неясностей, требующих дополнительных исследований.

При таких обстоятельствах, руководствуясь приведенными положениями закона, суд, исходя из того, что в связи с неисполнением ответчиком своих обязанностей, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ, в том числе по изъятию для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен аварийный дом, изъятию жилого помещения, принадлежащего истцу на праве собственности, а также по определению выкупной цены и заключению с истцом соглашения о возмещении стоимости аварийного жилья, приходит к выводу о том, что жилищные права истца нарушены и на ответчика должна быть возложена обязанность по принятию решения об изъятии у истца квартиры и выплате последнему выкупной цены за спорное жилое помещение.

Размер возмещения за жилое помещение следует определить исходя из Заключения эксперта № от 25.10.2022 ФИО6, то есть в размере 2 456 100 рублей.

Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать выкупную цену в размере 2 456 100 рублей за изымаемое жилое помещение - двухкомнатную квартиру общей площадью 39,7 кв.м., расположенную по адресу <адрес>.

При этом, суд считает необходимым указать на то, что решение суда, вступившее в законную силу, и после выплаты возмещения является основанием для прекращения права собственности ФИО2 на двухкомнатную квартиру общей площадью 39,7 кв.м., расположенную по адресу <адрес>, и возникновения права собственности на нее у Муниципального образования город Пермь в лице администрации г.Перми.

При определении размера выкупной цены, подлежащей взысканию с ответчика, суд отмечает, что порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поскольку положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Таким образом, при определении выкупной цены принадлежащей истцу квартиры должна учитываться рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом их доли в праве общей собственности на такое имущество на праве собственности, а также убытки, причиненные изъятием у истца жилого помещения.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Таким образом, иной порядок определения выкупной цены, кроме как определения рыночной стоимости жилого помещения, и убытков причиненные собственнику его изъятием, законом не предусмотрен.

Согласно правовой позиции, выраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), в разделе II. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещений, обязанности по проведению капитального ремонта дома, а не отдельного помещения.

На основании выше изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

взыскать с администрации города Перми в пользу ФИО2 денежные средства в счет возмещения за жилое помещение по адресу <адрес> в размере 2 456 100 рублей.

Прекратить право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, а также на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на общее имущество и долю земельного участка по адресу <адрес>, у ФИО2 после выплаты возмещения в полном объеме.

Признать право муниципальной собственности Муниципального образования город Пермь на жилое помещение по адресу: <адрес>, а также на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на общее имущество и долю земельного участка по адресу <адрес>, после выплаты возмещения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд города Перми в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированной части решения.

Судья: подпись. Копия верна. Судья –

Решение не вступило в законную силу. Помощник судьи -

Мотивированная часть решения изготовлена 23.12.2022.