Дело № 2-47/2025
УИД 22RS0015-01-2024-001821-15
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Новоалтайск 9 июня 2025 года
Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе
председательствующего судьи Труновой А.В.,
при секретаре Сейранян Г.С.,
при участии помощника прокурора г. Новоалтайска Алтайского края Твердохлебовой Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Новоалтайска Алтайского края о признании права собственности на нежилое здание,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г. Новоалтайска Алтайского края, и в окончательной редакции исковых требований просил признать право собственности истца на здание столярного цеха общей площадью 630,9 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС.
В обоснование требований указано, что ДАТА по договору купли-продажи истец приобрел у ООО «Фея» отдельно стоящее двухэтажное здание столярного цеха площадью 601 кв.м. с кадастровым номером 22:69:020201:263, за 600 000 руб. Здание принадлежало продавцу на праве собственности по договору купли-продажи от 15.05.1997, заключенному между ООО «Фея» и Коммерческим Сибирским социальным банком (ТОО). Объект был продан без ранее существующих ограничений и обременений, которые были сняты исполнительной надписью нотариуса от 09.12.2008. Здание столярного цеха является технически безопасным, соответствует требованиям градостроительных норм, что подтверждается техническим заключением ФГПУ «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 25.12.2018. Переход права собственности был зарегистрирован в реестровой книге от 19.05.1997, о чем выдано регистрационное удостоверение. Согласно техническому паспорту от 29.03.2023, изготовленному КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», здание столярного цена имеет следующие характеристики: по первому этажу – 542,7 кв.м., по второму этажу – 52,9 кв.м. Незначительные отклонения в размерах площади застройки столярного цеха, линейных размерах, содержащиеся в свидетельстве о регистрации, технической документации, стали возможны по причине изменения методики технического учета, который предусматривает определение размера застройки по ее внешним границам, а не внутренним, как практиковалось ранее. Здание столярного цеха расположено на земельном участке с кадастровым номером 22:69:020201:27, с разрешенным видом использования – под производственную базу, и принадлежит ООО «Фея» на праве постоянного (бессрочного) пользования, о чем имеется свидетельство от 13.08.1997. Истец оплатил ООО «Фея» денежные средства по приходным кассовым ордерам от 01.02.2019 НОМЕР – 250 000 руб., от 04.02.2019 НОМЕР – 350 000 руб. Объект недвижимого имущества был передан покупателю. ООО «Фея» было исключено из реестра юридических лиц 14.05.2019, что не позволило сторонам сделки зарегистрировать переход права собственности в минимально короткие сроки по причине отсутствия возможности осмотра инженерных сетей и коммуникаций. Ответчик в лице комитета по управлению муниципальным имуществом не инициировал процедуры признания спорного имущества бесхозяйным. Отсутствие регистрации сделки, связанной с правом собственности, не свидетельствует о невозможности признать право собственности в судебном порядке.
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали исковые требования.
Представитель ответчика – Администрации г. Новоалтайска ФИО3, представитель третьего лица – комитета по управлению имуществом администрации г. Новоалтайска ФИО4 оставили разрешение исковых требований на усмотрение суда.
Третьи лица: ФИО5, представитель Управления Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, извещены.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора о необоснованности исковых требований, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.
В силу п. 1, п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
В силу п. 3.2 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
В силу ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии со ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Пунктами 1, 2 ст. 287.3 ГК РФ установлено, что собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271).
В п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
В п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 указано, что с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).
В п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано, что рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
По делу установлены следующие обстоятельства.
По договору купли-продажи от 15.05.1997 Коммерческий Сибирский социальный банк (ТОО) продал ООО «Фея» производственную базу, расположенную по адресу: АДРЕС. В бессрочное пользование покупателю переходит земельный участок в размере 1,7 га. Производственная база принадлежит продавцу на праве собственности, согласно регистрационному удостоверению БТИ НОМЕРа от ДАТА. В течение 6 рабочих дней после подписания договора покупатель обязуется заложить купленную производственную базу Сибирскому социальному банку в обеспечение кредита, полученного по кредитному договору от ДАТА. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в БТИ.
В письме нотариуса г. Новоалтайска Алтайского края ФИО6 от ДАТА в адрес Новоалтайского филиала Алтайского краевого центра государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано, что на основании письма ООО «Сибсоцбанк» от 03.12.2008 запрещение, наложенное нотариусом ФИО6 ДАТА, на производственную базу по адресу: АДРЕС, принадлежащую ООО «Фея», снимается.
На запрос суда ООО «Сибсоцбанк» в письме от 31.07.2024 сообщило, что не имеет имущественных претензий в отношении производственной базы, расположенной по адресу: АДРЕС. Кредитный договор от 15.05.1997 закрыт 24.12.1999.
Согласно регистрационному удостоверению БТИ НОМЕР от 19.05.1997 производственная база, расположенная в АДРЕС, зарегистрирована на праве собственности за ООО «Фея».
Согласно свидетельству от 14.08.1997 № РФ-1 АЛК-69 НОМЕР ООО «Фея» на праве бессрочного (постоянного) пользования на основании постановления администрации АДРЕС от 13.08.1997 принадлежит земельный участок площадью 1,5361 га, под производственную базу, по адресу: АДРЕС.
Постановлением Администрации г. Новоалтайска от ДАТА НОМЕР утверждена схема расположения земельного участка по АДРЕС, площадью 13 285 кв.м.; данный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Фея» на 11 месяцев, под производственную базу; признаны утратившими силу постановление администрации города от 13.08.1997 № 1589 и свидетельство на право постоянного (бессрочного) пользования землей от ДАТА № РФ-1 АЛК-69 НОМЕР.
Согласно договору аренды от ДАТА, заключенному между комитетом по управлению имуществом администрации АДРЕС (арендодатель) и ООО «Фея» (арендатор), арендодатель передает арендатору в аренду земельный участок площадью 13 285 кв.м. по адресу: АДРЕС, с функциональным использованием – под производственную базу. Срок действия договора аренды истекает 27.06.2010.
Решениями Арбитражного суда Алтайского края от 21.12.2010, 04.07.2011, 16.02.2012, 03.06.2013, 14.08.2014, 16.10.2015, 22.08.2016, 23.05.2017, 28.12.2017, 29.01.2019, 05.08.2019, 13.03.2020 с ООО «Фея» в пользу комитета по управлению имуществом администрации г. Новоалтайска взыскивалась задолженность по арендным платежам и пени по договору аренды земельного участка от 27.07.2009.
Истцом представлен договор купли-продажи нежилого помещения от 04.02.2019, заключенный между ООО «Фея» (продавец) в лице директора общества ФИО5 и ФИО1 (покупатель), согласно которому продавец продает, а покупатель покупает объект недвижимого имущества – нежилое здание (столярный цех), двухэтажное, площадью 601 кв.м., кадастровый НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС. Отчуждаемый объект зарегистрирован по праву собственности за ООО «Фея», что подтверждается регистрационным удостоверением Новоалтайского бюро технической инвентаризации НОМЕР от 19.05.1997. Стоимость объекта установлена в 600 000 руб., которые выплачены покупателем продавцу в полном объеме до подписания договора. Продавец фактически передал, а покупатель принял отчуждаемый объект, поэтому дополнительный передаточный акт сторонами заключаться не будет.
Договор подписан ФИО5 и ФИО1; не содержит отметок о регистрации органом регистрационного учета.
Истцом представлены квитанции к приходным кассовым ордерам ООО «Фея» от 01.02.2019 НОМЕР о принятии ФИО5 от ФИО1 денежных средств в сумме 250 000 руб. по договору купли-продажи нежилого помещения; от 04.02.2019 НОМЕР – 350 000 руб. по договору купли-продажи нежилого помещения; от 06.02.2019 НОМЕР – 80 000 руб. по договору купли-продажи имущества.
Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Фея» было исключено из реестра 14.05.2019. Директором являлся ФИО5; учредителями – ФИО7, ФИО8, ФИО5, ФИО9 Юридическое лицо исключено из реестра 14.05.2019 по решению межрайонной инспекции ФНС России НОМЕР по Алтайскому краю от 21.01.2019 в связи с недействующим статусом данного юридического лица (справка об отсутствии движения средств по счетам или отсутствии открытых счетов; справка о непредоставлении юридическим лицом в течение последних 12 месяцев документов отчетности).
Согласно сведениям ЕГРИП ФИО1 был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с 04.12.2006, прекратил деятельность 23.09.2016.
В инвентарном деле на спорное здание столярного цеха в техническом паспорте от 13.07.2010 имеется указание, что владение земельным участком осуществляется ООО «Фея» на основании договора аренды от 27.07.2009. Также из документов инвентарного дела следует, что на территории участка по адресу: АДРЕС располагается здание столярного цеха и здание котельной. В сообщении БТИ от 09.12.2008 в адрес администрации АДРЕС указано, что в здании выявлена перепланировка, смена назначений помещений (переоборудованы нежилые помещения в жилые, жилые помещения – в нежилые).
Истцом представлено техническое заключение ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», составленное в 2018 году по заказу ФИО5 по выполненной перепланировке здания столярного цеха.
В данном заключении указано, что по адресу: АДРЕС находится здание столярного цеха (лит. А.) двухэтажное, шлакоблочное, 1991 года постройки. В период обследования здание эксплуатировалось; доступ к скрытым конструкциям был ограничен. Согласно техническому паспорту по состоянию на 31.10.1991 общая площадь здания составляет 626,9 кв.м. Здание оборудовано электроснабжением, водоснабжением от местной скважины глубиной 18 м, местной выгребной канализацией из резиновых колес, отоплением от собственной котельной на твердом топливе. Здание столярного цеха принадлежит ООО «Фея» на основании договора купли-продажи от 15.05.1997, что подтверждается регистрационным удостоверением НОМЕР от 19.05.1997. Здание размещено на участке с соблюдением действующих норм, правил и стандартов. Степень физического износа по состоянию на 06.12.2018 – 26 %. Техническое состояние строительных конструкций здания работоспособное. В здании выполнены следующие работы по перепланировке: по первому этажу: демонтированы оконные блоки; проемы заложены шлакоблоками в наружных стенах столярного цеха, мастерской; выполнена дощатая перегородка с дверными блоками, разделяющая вновь образованный шкаф и мастерскую; выполнена перегородка из шлакоблоков с блоком металлических ворот, разделяющая вновь образованный цех и столярный цех; по второму этажу: демонтирована часть перегородки с дверным блоком, разделяющей коридор и кабинет; выполнена перегородка из шлакоблоков с дверным блоком, разделяющая вновь образованный кабинет (поз. 4) и кабинет (поз. 5); выполнена перегородка из шлакоблоков с дверным блоком, разделяющая вновь образованный кабинет и коридор. Перепланировка в здании произведена без увеличения нагрузки на несущие конструкции. При закладке оконных проемов перемычечный участок был полностью сохранен. Естественная вентиляция из нежилых помещений осуществляется через фрамуги. В результате перепланировки общая площадь здания уменьшилась с 626,90 кв.м. до 601 кв.м. Самовольно выполненная перепланировка не снижает несущей способности здания в целом, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей, не противоречит нормам эксплуатации здания и может быть признана допустимой.
В техническом паспорте от 06.12.2018 площадь столярного цеха по адресу: АДРЕС указана в 601 кв.м.
В техническом паспорте от 29.03.2023 площадь столярного цеха по адресу: АДРЕС указана в 630,9 кв.м., при этом в состав здания включены перегородки и помещения: на первом этаже – столярный цех, электрощитовая, сушилка, мастерская, шкафы, два цеха, на втором этаже – два коридора, четыре кабинета.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 22:69:020201:27, расположенный по адресу: АДРЕС, имеет площадь 13 285 кв.м., вид разрешенного использования – под производственную базу, относится к категории земель – земли населенных пунктов. Указано на наличие ограничений в отношении использования участка, в том числе связанных с режимом использования территории в границах третьего пояса ЗСО источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения и водопроводов питьевого назначения (в том числе выявление всех старых, бездействующих или неправильно эксплуатируемых скважин; запрещение закачки отработанных вод в подземные горизонты; запрещение размещения объектов, обуславливающих опасность химического загрязнения подземных вод; размещение таких объектов допускается только при использовании защищенных подземных вод при условии выполнения специальных мероприятий по защите водоносного горизонта от загрязнения при наличии санитарно-эпидемиологического заключения центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора, выданного с учетом заключения органов геологического надзора). Имеется отметка о праве ООО «Фея» на постоянное бессрочное пользование участком. Зарегистрированные права собственности, аренды отсутствуют.
Согласно сведениям ЕГРН нежилое здание (столярный цех) по адресу: АДРЕС, общей площадью 601 кв.м., имело кадастровый НОМЕР, и было снято с кадастрового учета 18.08.2023. Здание котельной по этому же адресу (кадастровый НОМЕР, площадь 40,2 кв.м.) было снято с кадастрового учета ДАТА.
В настоящее время, с 12.08.2024 на кадастровом учете по адресу: АДРЕС состоит нежилое здание (столярный цех) площадью 601 кв.м., с кадастровым номером 22:69:020201:1011, права на который не зарегистрированы.
В рамках настоящего судебного разбирательства по делу была проведена строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы» Минюста России от 29.04.2025 на земельном участке по адресу: АДРЕС расположено двухэтажное здание общей площадью 630,9 кв.м. Фундамент бетонный ленточный; стены крупноблочные; кровля односкатная, шифер по деревянной обрешетке по деревянным стропилам; перекрытия железобетонные; отопление печное; электроосвещение. Водоснабжение и канализация отсутствуют. Фактически здание используется как производственное, а именно как столярный цех. По состоянию строительных конструкций и территории, по уровню эксплуатации, внутреннему благоустройству, санитарно-эпидемиологическому состоянию, противопожарной безопасности строение не соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным нормам и правилам, представляет угрозу жизни и здоровья человека. В здании имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие, что в конструкциях имеют место и развиваются деструктивные процессы (сколы, прогибы, проседание углов), дефекты и повреждения инженерно-технических систем. В здании на момент исследования не предупрежден риск получения травм при передвижении внутри и около здания, при входе и выходе. Технические решения и состояние конструктивных элементов объекта на дату осмотра не соответствует действующим нормам и правилам и не могут обеспечивать безопасность для жизни и здоровья людей при его эксплуатации. Состояние здания – ограниченно работоспособное. Система отопления нежилого здания от печи отопления на твердом топливе, установленной внутри здания, не соответствует противопожарным требованиям СП 7.13130.2013 по типу отопления зданий, в которых устройство печного отопления не допускается. Нежилое здание не оборудовано системой обнаружения и оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей. Так как в нежилом здании отсутствуют оконные проемы, то оно должно быть оборудовано системой приточно-вытяжной вентиляции, чего не имеется. Наружное противопожарное водоснабжение здания не соответствует установленным требованиям, т.к. ближе 200 м от здания отсутствуют источники противопожарного водоснабжения.
Оценив доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно вышеприведенным нормам закона и их разъяснениям увеличение общей площади здания является его реконструкцией.
На кадастровом учете спорное здание столярного цеха состоит в площади 601 кв.м.
Согласно техническому паспорту от 29.03.2023, заключению эксперта в настоящее время общая площадь здания - 630,9 кв.м.
Правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорное здание суд не находит.
Доказательств постановки здания на учет в имеющейся площади (630,90 кв.) не имеется.
Представленное истцом техническое заключение от 2018 года не носит актуального характера, было составлено по заказу ФИО5 еще до заключения спорного договора купли-продажи от 04.02.2019, и в отношении площади здания в 601 кв.м., а не 630,9 кв.м.
Доказательств, что изменение площади здания обусловлено методикой измерения, истцом суду не представлено.
Исходя из заключения судебного эксперта, здание в имеющихся технических характеристиках представляет угрозу для жизни и здоровья людей, не соответствует установленным противопожарным требованиям.
Доказательств устранения истцом выявленных нарушений не представлено.
Также истцом не представлено суду доказательств соответствия спорного здания тем ограничениям, которые установлены для земельного участка, на котором расположено здание, и которые внесены в ЕГРН, в частности не представлено заключение центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора.
Доводы представителя истца, что спорное здание было возведено в 1991 году, и не имеется оснований для проверки его на соответствие действующим нормам, суд находит несостоятельными.
Права истца на спорное здание в установленном законом порядке зарегистрированы не были.
Договор купли-продажи недвижимости в отсутствие его регистрации в ЕГРН не имеет юридической силы.
При заявленных требованиях об установлении прав истца на здание именно настоящим решением суда, в том числе при наличии увеличенной площади здания, чем указана в ЕГРН, оценке подлежат и обстоятельства соответствия спорного здания требованиям действующего законодательства.
Права истца на земельный участок не подтверждены, поскольку договор аренды с ООО «Фея» прекратил свое действие, а в отсутствие регистрации права собственности ФИО1 по договору купли-продажи от 04.02.2019 у истца не возникло законное право владения и пользования участком.
Оценивая добросовестность поведения истца в отношении реализации своих предполагаемых прав на спорное здание, суд не расценивает его как добросовестное и отвечающее условиям делового оборота.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", устанавливающий обязательный порядок регистрации прав на объекты недвижимого имущества, начал свое действие задолго до заключения договора купли-продажи от 04.02.2019.
Доказательств принятия истцом мер к регистрации данного договора и своего права собственности (до подачи настоящего иска) суду не представлено, как и доказательств обращения с требованиями к ООО «Фея» (до того, как общество было исключено из ЕГРЮЛ) о понуждении к регистрации договора, как это предусмотрено пунктом 3 ст. 551 ГК РФ.
Срок с момента заключения договора (04.02.2019) до даты исключения ООО «Фея» из ЕГРЮЛ (14.05.2019) являлся достаточным для совершения регистрационных действий.
Доказательств уважительности причин, по которым не произошла регистрация договора, истцом суду не представлено.
Кроме того в суд с настоящим иском истец фактически впервые обратился в 2023 году, т.е. спустя четыре года после заключения спорного договора, что также не отвечает критериям разумности и добросовестности.
Суд отмечает, что после заключения договора от 04.02.2019 истец не обращался в Администрацию г. Новоалтайска с заявлением о замене стороны арендатора в договоре аренды земельного участка, не обеспечивал внесение арендной платы, не пытался зарегистрировать своё право собственности, уплачивать налоги, т.е. фактически совершением юридически значимых действий никаким образом не пытался законными способами реализовать свои права как владельца спорного здания.
Надлежащее оформление прав на объекты недвижимого имущества не может определяться произвольным усмотрением покупателя, с использованием судебного порядка, который, в силу вышеприведенных разъяснений Верховного Суда, может использоваться только в исключительных случаях.
Оценивая действительность договора от 04.02.2019, суд отмечает, что денежные средства по договору были приняты ФИО5 как директором и бухгалтером, при этом доказательств надлежащего приходования данных денежных средств в пользу юридического лица (которое имело значительную задолженность по арендной плате) не представлено, в том числе и распределения данных средств между всеми учредителями юридического лица. Из сведений ЕГРЮЛ следует, что основанием для исключения ООО «Фея» из реестра послужило неосуществление юридическим лицом деятельности и отсутствие сведений по движениям по счетам.
Исходя из положений пунктов 1 и 2 ст. 223 ГК РФ, в том случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, а не с момента передачи вещи.
Таким образом, в отсутствие регистрации права собственности истца по договору от 04.02.2019 органами регистрационного учета право собственности у ФИО1 на спорное здание не возникло.
На основании изложенных обстоятельств в совокупности: не подтверждение реальности исполнения договора от 04.02.2019; отсутствие регистрации прав истца по договору от 04.02.2019; недобросовестность истца (злоупотребление правом); несоответствие здания требования закона; представление зданием угрозы для жизни и здоровья людей; отсутствие у истца прав на земельный участок под зданием суд отказывает в удовлетворении исковых требований истца о признании права собственности на нежилое здание.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г. Новоалтайска Алтайского края о признании права собственности на нежилое здание.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья А.В. Трунова
Мотивированное решение изготовлено 25.06.2025.