Решение по делу № 2-8652/2024 от 19.02.2025

Дело № 2 – 972/2025

УИД 63RS0045-01-2024-010116-63

Решение

Именем Российской Федерации

19 февраля 2025 года г.Самара

Промышленный районный суд г.Самары в составе:

председательствующего Лагода Е.В.,

при секретаре Петровой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-972/2025 по иску ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

Установил:

Истец ФИО6 обратился в суд к ФИО7. с вышеуказанным иском, в обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и здания. Согласно п.1 договора, продавец продал а покупатель купил в собственность земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для объектов общественно-делового значения) площадью <данные изъяты>. Согласно п.3 договора стоимость земельного участка составила <данные изъяты> рублей, стоимость здания <данные изъяты> рублей. Обязательства по оплате стоимости земельного участка и здания были выполнены истцом в полном объеме. Однако, продавец передал покупателю недвижимое имущество ненадлежащего качества, здание имеет недостатки, возникшие при его строительстве, а совокупность дефектов строительных конструкций здания и аварийное состояние внутренних перекрытий привели к его обрушению. Истец после устной консультации с экспертом, обратился к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и здания, однако, ответа не получил, в связи с чем, просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и здания от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО8 прекратить право собственности ФИО9 на земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для объектов общественно-делового значения) площадью <данные изъяты>

В судебное заседание истец ФИО10 не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО11 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие, а также заявление о признании заявленных требований о расторжении договора купли-продажи, последствия признания иска разъяснены и понятны, о чем в материалах дела имеется его заявление.

Представитель третьего лица ООО «СВГК» в судебное заседание не явился, направили отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым, вопрос о разрешении заявленных требований оставили на усмотрение суда, также ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Самарской области, ООО «Демос», ООО «Регион-Ритейл», ООО «Барыня», в судебное заседание своих представителей не направили, о причинах не явки не сообщили, извещались надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

По своей правовой природе, отказ от исполнения договора купли-продажи с требованием возврата уплаченной за товар денежной суммы является расторжением договора в одностороннем порядке, что не противоречит пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности.

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом ФИО12 и ответчиком ФИО13 был заключен договор купли-продажи земельного участка и здания.

Согласно п.1 договора, продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок <данные изъяты>

Согласно п.3 договора стоимость земельного участка составила <данные изъяты> рублей, стоимость здания <данные изъяты> рублей.

Обязательства по оплате стоимости земельного участка и здания были выполнены истцом в полном объеме. Данные обстоятельства ответчиком не оспаривались.

Из договора также следует, что в отношении здание установлены ограничения и обременения в пользу ООО «Регион-Ритейл» (п.2 договора).

По соглашению сторон от ДД.ММ.ГГГГ. в п.2 договора купли-продажи внесены изменения, после чего, редакция п.2 договора звучит следующим образом:

<данные изъяты>

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Однако, по мнению истца, продавец передал покупателю недвижимое имущество ненадлежащего качества, здание имеет недостатки, возникшие при его строительстве, а совокупность дефектов строительных конструкций здания и аварийное состояние внутренних перекрытий привели к его обрушению.

Так, из представленного истцом в материалы дела технического отчёта «обследование технического состояния строительных конструкций нежилого здания, находящегося по адресу: <данные изъяты>

Суд принимает данное заключение, поскольку оно выполнено оно выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, в заключении подробно описаны произведенные исследования, указаны сделанные на их основании выводы, приведены обоснованные заключения, указаны сведения об эксперте.

Кроме того, данные выводы ответчиком не оспорены.

Понятие существенного недостатка является правовым и его наличие подлежит установлению судом в каждом конкретном случае исходя из установленных по делу обстоятельств.

Исходя из особенностей приобретенного объекта, его цены и свойств недостатка, стоимости устранения повреждений и приведения здания к требованиям действующего законодательства, использования его в целях, для которых оно предназначено, признается судом существенным.

В связи с чем, у истца возникло право требовать расторжения договора купли-продажи.

Таким образом, факты искового заявления нашли свое подтверждение в материалах дела и судебном заседании.

В связи с этим, суд считает, что признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и принимается судом в соответствии со ст.ст. 39, 173 ГПК РФ.

Согласно пп. 3, 4 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

С учетом установленных по делу обстоятельства, а также с учетом признания иска ответчиком, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО14 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и здания от <данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г.Самары в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 05.03.2025 года.

Председательствующий: Е.В.Лагода