Дело № 2-49/2023
25RS0035-01-2022-001680-47
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 августа 2023 года город Большой Камень
Шкотовский районный суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Ю.А. Акмурзиной,
при секретаре Дюковой Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации городского округа Большой Камень к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа Большой Камень обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, указав в обоснование заявленных требований, что 8 февраля 2019 г. между администрацией городского округа Большой Камень и ФИО3 заключен договор № 14/19 аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1300 кв.м, расположенного примерно в 130 метрах от ориентира (жилого дома по <адрес>) по направлению на юго-запад под строительство индивидуального жилого дома на срок с 08.02.2019 по 08.02.2039. Согласно уведомлению от 13.02.2019 г. ФИО3 передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 14/19 от 08.02.2019 ООО «Доминант». 25.02.2019 соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды зарегистрировано в ЕГРН. Согласно уведомлению от 09.07.2019 г. ООО «Доминант» передало свои права и обязанности по договору аренды ФИО2 24.07.2019 г. соглашение зарегистрировано в ЕГРН. 03.12.2019 на основании договора купли-продажи жилого дома от 21.11.2019, заключенного между ФИО2 и ФИО1, за ФИО1 в Росреестре зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № Полагает, что с момента регистрации права собственности на здание новый собственник жилого дома ФИО8. должен использовать участок на условиях договора аренды, который заключен между прежним собственником здания (арендатором) и арендодателем участка. Договор № 14/19 от 08.02.2019 г. не прекращает действовать, права и обязанности арендатора по нему переходят к ФИО1 С этого момента за аренду участка должен платить новый собственник зданий. При этом не имеет значения, переоформил он договор на себя или нет. Поскольку 03.12.2019 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № полагает, что датой начала периода задолженности по арендной плате будет являться 03.12.2019 г. 22.01.2020 между ФИО2 и администрацией подписано соглашение о расторжении договора. 22.06.2021 между администрацией и ФИО1 подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № право собственности за ответчиком зарегистрировано 08.04.2022 г. В связи с чем, полагает, что 07.04.2022 является датой окончания периода задолженности. В нарушение условий договора в настоящее время задолженность по арендным платежам за период с 03.12.2019 по 07.04.2022 г. составляет 14784514,09 руб. Поскольку с момента регистрации права собственности на здание в ЕГРН новый собственник жилого дома, расположенного на спорном земельном участке (ФИО1) использовал участок на условиях договора аренды № 14/19 от 08.02.2019, который заключен между прежним собственником здания (арендатором) и арендодателем участка, в частности на условиях п. 5.1, предусматривающего ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств, у ответчика не возникло споров по поводу размера неустойки, в связи с чем за период с 10.01.2020 по 20.04.2022 начислена пеня за просрочку арендных платежей в размере 18777450,63 руб. В адрес ФИО1 направлялись претензии с требованием об оплате имеющейся задолженности № 02/5380 от 27.04.2021, полученная ответчиком 06.05.2021, а также № 02/7993 от 04.05.2022, однако до настоящего времени задолженность по договору аренды № 14/19 от 08.02.2019 г. не оплачена. Просит взыскать с ФИО1 в пользу администрации городского округа Большой Камень задолженность по арендной плате по договору аренды № 14/19 от 08.02.2019 за период с 03.12.2019 по 07.04.2022 в размере 14784514,09 руб. и пеню за просрочку арендных платежей за период с 10.01.2020 по 20.04.2022 в размере 18777450,63 руб.
Судом в качестве соответчика привлечен ФИО2
Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования, ссылаясь на доводы и основания, изложенные в иске и дополнительных письменных пояснениях, просила удовлетворить.
ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя. Согласно письменным возражениям на иск ФИО1, исковые требования он не признает, указывает, что 21.11.2019 он заключил договор купли-продажи жилого дома с ФИО2, который пользовался земельным участком по договору аренды и после продажи дома обратился к администрации городского округа Большой Камень за расторжением договора аренды указанного земельного участка. Без расторжения договора аренды с ФИО2 с ним нельзя было заключить договор ни аренды, ни купли-продажи, поскольку сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации. Администрация не указала, что ФИО2 заключил договор аренды по итогам аукциона и не мог переуступить ему право аренды, что противоречит требованиям аукциона. Кроме того в этот период администрация обратилась с иском о взыскании задолженности за аренду земельного участка с ФИО2 и заявлением о принятии обеспечительных мер. ФИО2 обратился к истцу с заявлением о расторжении договора аренды, но стороны по договору не смогли расторгнуть договор в соответствии с законом, поскольку орган регистрации отказал сделать запись о прекращении права аренды за ФИО2 на основании определения суда о запрете совершения каких-либо записей в реестре по участку, арендатором которого является ФИО2. 03.12.2019 г. заявление ФИО2 о расторжении с ним договора аренды осталось фактически неисполненным и он значился арендатором земельного участка на котором находится его дом до 8 апреля 2022 г. Он сразу же написал заявление о передаче ему земельного участка в собственность с 03.12.2019 г. С ним уже был заключен договор купли-продажи указанного участка 22.06.2021, который невозможно было зарегистрировать чтобы к нему перешли правовые последствия заключенного договора. Администрация города отказалась обратиться в суд за снятием ограничительных мер по регистрации сделок с этим участком, несмотря на то, что иск в отношении ФИО2 рассмотрен и удовлетворен. Ограничения сняли только по его заявлению и после снятия ограничений он зарегистрировал право собственности на земельный участок. Он никогда не был арендатором земельного участка и не мог быть, поскольку договор аренды с ним не мог быть зарегистрирован государственным органом из-за наложенных ограничений и к нему не могли перейти права и обязанности по переуступке аренды земельного участка, так как в этой переуступке ему было отказано органом регистрации так как аренды была по итогам аукциона и договор аренды был заключен на торгах. Кроме того, в орган регистрации поступило обращение от администрации о невозможности передачи прав и обязанностей арендатора спорного земельного участка третьему лицу, в том числе ему. Права на аренду земельного участка не могут перейти без государственной регистрации этой сделки. Полагает, что у него не имелось обязанности оплачивать аренду на условиях договора, заключенного с ФИО2
Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения заявленных требований ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях своего доверителя.
Привлеченный судом в качестве соответчика ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав представителей истца и ответчика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 08 февраля 2019 года между администрацией городского округа Большой Камень и ФИО3 по результатам аукциона от 22 января 2019 года заключен договор аренды земельного участка № 14/19, который 11 февраля 2019 года зарегистрирован в установленном законом порядке.
По условиям договора аренды ответчику в аренду передан земельный участок общей площадью 0,1300 га (1300 кв.м) с кадастровым номером 25:36:010202:2648, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой <адрес>. Участок находится примерно в 130 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> участок предоставлен из земель населенных пунктов для использования в целях: под строительство индивидуального жилого дома, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом. Договор заключен на срок с 08.02.2019 г. по 08.02.2039 г.
Без права выкупа.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (п.4 ст. 22 ЗК РФ).
Пунктом 4.2 Договора установлено, что сумма годовой арендной платы за земельный участок составляет 6299930,45 рублей.
Арендные платежи начинают исчисляться с 08 февраля 2019 года (пункт 4.3 Договора).
В соответствии с п. 4.1 договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями, до 1 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем на счет указанный в договоре аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно акту приема-передачи, являющемуся приложением к договору аренды земельного участка № 14/19 от 08 февраля 2019 года, ФИО1 принял указанный земельный участок в состоянии, пригодном для использования - 08.02.2019 г., а уже 13.02.2019 г. заключил с ООО «Доминант» соглашение о передаче прав и обязанностей, по условиям которого ФИО3 безвозмездно передал ООО «Доминант» свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 14/19 от 08.02.2019 г. с кадастровым номером № на весь срок договора аренды, а ООО «Доминант» указанные права и обязанности принял.
25.02.2019 указанное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды зарегистрировано в ЕГРН.
Как следует из материалов дела у ООО «Доминант» перед администрацией городского округа Большой Камень сложилась задолженность по указанному договору аренды по оплате арендных платежей за период с 02.03.2019 г. по 23.07.2019 г. в размере 2564487,79 руб., пени в размере 446620,06 руб., которая взыскана с ООО «Доминант» решением Арбитражного суда Приморского края от 09.12.2019 г. по делу № №
Согласно акту от 01.12.2020 г. указанная задолженность признана администрацией городского округа Большой Камень безденежной к взысканию
09.07.2019 г. между ООО «Доминант» в лице директора ФИО3 и ФИО2 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей, по условиям которого ООО «Доминант» безвозмездно передало ФИО2 свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 14/19 от 08.02.2019 г. с кадастровым номером № с 09.07.2019 по срок окончания договора аренды, а ФИО2 указанные права и обязанности принял. Ри этом указано, что вышеуказанный земельный участок принадлежит ООО «Доминант» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 14/19 от 08.02.2019 г., заключенного с администрацией городского округа Большой Камень в редакции соглашения о передаче права и обязанностей от 13 февраля 2019 года.
12.07.2019 г. ООО «Доминант» в лице директора ФИО3 уведомил администрацию городского округа Большой Камень о передаче ФИО2 прав и обязанностей по договору аренды.
24.07.2019 г. указанное соглашение зарегистрировано в ЕГРН.
В материалах дела имеется доверенность по которой ФИО2 уполномочивает ФИО3 быть его представителем по вопросу оформления в собственность земельного участка с кадастровым номером №
21.11.2019 г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого ФИО2 продал ФИО1 за 250000 руб. здание (жилой дом), площадью 34,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта недвижимости – здания (жилого дома) 25:36:010202:2834, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости (жилой дом) – №. В договоре указано, что данный объект недвижимости – здание (жилой дом) принадлежит ФИО2 на праве собственности на основании договора аренды земельного участка от 08.02.2019 г. № 14/19, соглашения о передаче прав и обязанностей от 13.02.2019, соглашения о передаче прав и обязанностей от 09.07.2019 г., технического плана здания от 20.09.2019. Расчет между сторонами произведен до подписания договора, который является актом приема-передачи.
03.12.2019 на основании договора купли-продажи жилого дома от 21.11.2019, заключенного между ФИО2 и ФИО1, за ФИО1 в Росреестре зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № о чем в материалах дела имеется выписка из ЕГРН.
23.12.2019 г. ФИО2 обратился в администрацию городского округа Большой Камень с заявлением в котором просил расторгнуть с 03.12.2019 г. договор аренды земельного участка № 14/19 от 08.02.2019 в редакции соглашений о передаче прав и обязанностей от 13.02.2019, 09.07.2019 в связи с продажей объекта недвижимости – здания (жилого дома) с кадастровым номером № расположенном на данном земельном участке на основании договора купли-продажи жилого дома от 21.11.2019 г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 03.12.2019 г.
05.12.2019 г. ФИО2 обращался в администрацию городского округа Большой Камень с аналогичным заявлением, в рассмотрении которого было отказано в связи с нарушением требований ст. 7 Федерального закона № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».
Как следует из постановления администрации городского округа Большой Камень от 21.01.2020 № 81 постановлено расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.02.2019 г. № 14/19, ФИО2 обеспечить прекращение государственной регистрации права аренды на земельный участок, представленный по договору аренды от 08.02.2019 г. № 14/19.
22.01.2020 г. между ФИО2 в лице ФИО3, действующего в интересах ФИО2 по доверенности от 31.07.2019 г. и администрацией городского округа Большой Камень заключено соглашение № 14/19 от 08.02.2019 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 08.02.2019 г. № 14/19, согласно которому арендатор принял на себя обязательство с момента прекращения права аренды в Росреестре оплатить за фактическое использование земельного участка в размере арендной платы, указанной в договоре аренды от 08.02.2019 № 14/19.
22.01.2020 г. ФИО2 передал администрации городского округа Большой Камень указанный земельный участок, о чем составлен акт приема-передачи.
20.04.2021 г. ФИО1 обратился в администрацию городского округа Большой Камень с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка под эксплуатацию индивидуального жилого дома.
На ранее поданное ФИО1 заявление о предоставлении в собственность земельного участка от 12.12.2019 г., от администрации получен ответ от 13.01.2020 г. о невозможности предоставить в собственность земельный участок в связи с тем, что договор аренды являлся действующим.
22.06.2021 г. между администрацией городского округа Большой Камень ФИО1 заключен договор № 219/21 купли-продажи указанного земельного участка для использования в целях: под эксплуатацию индивидуального жилого дома, вид разрешенного использования: индивидуальный жилой дом. 08.04.2022 право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ответчиком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Учитывая вышеизложенное, исходя из положений статей 1, 28, 35, 65 Земельного кодекса РФ, статей 552, 606, 614 Гражданского кодекса РФ суд пришел к выводу, что к ФИО1, как к покупателю здания (жилого дома), находящегося на указанном земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на здание (жилой дом) перешло право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, и тем самым он принял права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости – ФИО2 выбыл из обязательства по аренде земельного участка.
Претензией от 04.05.2022 № 02/4993 истец уведомил ответчика ФИО1 о наличии задолженности по оплате арендной платы за период с 03.12.2019 г. по 07.04.2022 г. в размере 14784514,09 руб., в связи с чем просил в течение 15 дней погасить образовавшуюся задолженность, перечислив денежные средства по указанным реквизитам.
Поскольку до настоящего времени требования, изложенные истцом в претензии от ответчиком ФИО1 в добровольном порядке не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Так как ответчик ФИО1 в нарушение вышеназванных норм ГК РФ на момент рассмотрения дела не внес истцу арендную плату в общем размере 14784514,09 руб. по договору аренды земельного участка № 14/19 от 08.02.2019, истец на основании ст. 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика ФИО1 данной спорной суммы основного долга в судебном порядке.
Поскольку факт неисполнения обязанности по внесению арендных платежей судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и ее размере в договоре достигнуто, то к ответчику ФИО1 в силу вышеизложенного подлежит применению ответственность согласно условиям договора.
Учитывая изложенное, поскольку в судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 08.04.2022 право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ответчиком ФИО1 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика ФИО1 арендной платы за пользование земельным участком в период с 03.12.2019 по 07.04.2022 г. в размере 14784514,09 руб.
Проверив представленный истцом расчет арендной платы за указанный период, суд находит его соответствующим условиям договора и требованиям закона, в связи с чем, принимает.
Пунктом 5.1 Договора установлено, что при неуплате арендатором платежей в установленные Договором сроки начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно расчету истца, сумма неустойки за невнесение платежей в срок за период с 10.01.2020 по 20.04.2022 составляет 18777450,63 руб. Данный расчет является математически верным, иного расчета со стороны ответчика суду не представлено.
Как следует из пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая фактические обстоятельства дела, период просрочки исполнения обязательства, соотношение суммы основной задолженности по договору и размера неустойки, компенсационный характер неустойки, суд приходит к выводу о явной несоразмерности неустойки в размере 18777450,63 руб. последствиям нарушения обязательства, в связи с чем на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает необходимым ее уменьшить до 7000000 рублей.
Таким образом, с ответчика ФИО1 в пользу истца подлежит взысканию сумма задолженности по арендной плате за период с 03.12.2019 по 07.04.2022 г. в размере 14784514,09 руб. и неустойка за невнесение платежей в установленный договором срок в размере 7000000 рублей.
Доводы ФИО1 о невозможности оформить земельный участок в собственность ранее в связи с наличием обеспечительных мер по делу по иску администрации городского округа Большой Камень о взыскании с ФИО2 арендных платежей по настоящему договору аренды, требования по которому судом удовлетворены, об отсутствии оснований для взыскания с него арендных платежей за спорный период не свидетельствует, ФИО1 может защитить свои права, предъявляя договорные иски к продавцу ФИО2 (отказ от договора, возврат уплаченной цены, взыскание убытков и т.п.).
Согласно пп. 19 п.1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд.
На основании ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика ФИО1 в доход бюджета городского округа Большой Камень в размере 60000 рублей, определенном на основании ст. 333.19 НК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации городского округа Большой Камень к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт серии №, выдан УМВД России по Приморскому краю ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № в пользу администрации городского округа Большой Камень задолженность по арендной плате по договору аренды № 14/19 от 08.02.2019 г. за период с 03.12.2019 г. по 07.04.2022 г. в размере 14784514,09 руб., а также пеню за просрочку арендных платежей за период с 10.01.2020 по 20.04.2022 г. в размере 7000000 руб.
Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт серии №, выдан УМВД России по Приморскому краю ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № государственную пошлину в размере 60000 рублей в доход бюджета городского округа Большой Камень.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Шкотовский районный суд Приморского края.
Судья Ю.А. Акмурзина
Решение в окончательной форме изготовлено 04.08.2023.