Решение по делу № 2-105/2023 от 21.11.2023 - о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество перехода права собственности к <ФИО> в отношении объектов недвижимости: земельного участка, площадью <обезличено> (кадастровый №), жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> площадью <обезличено> (кадастровый №).

Дело № 2-105/2023 КОПИЯ

(УИД 87RS0004-01-2023-000125-68)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Билибино 21 ноября 2023 года

Билибинский районный суд Чукотского автономного округа в составе:

председательствующего судьи Скороходовой Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Кирчевой К.А.,

истца ФИО1,

представителя истца – ФИО2,

третьего лица ФИО5,

рассматривая в судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ФИО6 о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество перехода права собственности к ФИО1 в отношении объектов недвижимости: земельного участка, площадью <данные изъяты> (кадастровый №), жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> (кадастровый №),

установил:

В Билибинский районный суд обратилась ФИО1 к ФИО4, ФИО6 с исковым заявлением о признании договора об отчуждении земельного участка ничтожным, признании за истцом права собственности на земельный участок, жилой дом, возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок под ним, расположенные по адресу: <адрес>

В обоснование иска указала следующее.

В 2021 году супруги М-вы собрались приобрести у ФИО7 недвижимое имущество: земельный участок с находящимся на нем зданием <адрес> ФИО7 пояснил, что земельный участок с расположенным на нем зданием принадлежит на праве собственности ФИО4 с 2000 года сделки купли-продажи участка с находящимся на нем зданием между ФИО8 и первым покупателем, а также между первым покупателем и вторым покупателем состоялись без надлежащей регистрации. Стороны не имели претензий друг к другу на протяжении 10 лет, владение и пользование указанным недвижимым имуществом осуществляли фактические собственники на основании не зарегистрированных договоров купли-продажи.

В целях реализации участка со зданием ФИО4, который продолжает числиться его собственником, согласился заключить договор купли-продажи с осуществлением его последующей регистрации. Достигнута договоренность о том, что ФИО4 выдает нотариально удостоверенную доверенность на имя ФИО9 (супруг истца) на совершение указанной сделки от его имени с ФИО1 24 июля 2021 года ФИО4 выдал на имя ФИО9 нотариально удостоверенную доверенность с правом продать за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок и сооружения, находящиеся по адресу: <адрес>, подписать передаточный акт и получить денежные средства. 23 августа 2021 года между ФИО4 в лице представителя ФИО9 и ФИО1 подписан договор купли-продажи земельного участка со зданием. Поскольку ФИО4 уже продал указанные объекты недвижимого имущества в 2012 году и получил за них денежные средства, то расчет был произведен с фактическим собственником недвижимости ФИО7 Договор купли-продажи недвижимого имущества на регистрацию в территориальное подразделение Росреестра не подавался, поскольку в ходе оформления сделки было установлено, что земельный участок имеет неуточненные границы. ФИО1 были предприняты меры по установлению границ земельного участка, составлено и подано заявление о предоставлении в аренду земельного участка, подготовлен межевой план, установлены границы и площадь земельного участка большей площадью. Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за Администрацией МО БМР. 17 мая 2022 года Постановлением Администрации МО БМР предварительно согласовано выделение земельного участка ФИО1 под ведение личного подсобного хозяйства. 27 мая 2022 года образован земельный участок, право собственности на который зарегистрировано за Администрацией МО БМР. Впоследствии из Администрации МО БМР поступил ответ о том, что в заключении договора аренды отказано, поскольку фактически указанный земельный участок образован с нарушением закона, так как на его территории имеется ранее учтенный земельный участок с расположенным на нем жилым домом.

24 мая 2022 года ФИО4 отозвал выданную на имя ФИО9 доверенность, 4 июля 2022 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о праве собственности на земельный участок ответчика ФИО10

На основании изложенного истец ФИО1 просит признать договор об отчуждении земельного участка ФИО10 ничтожным, признать за истцом право собственности на земельный участок, жилой дом, возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к ФИО1

В судебном заседании истец отказалась от требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к ФИО1 Производство по делу в указанной части прекращено.

В ходе судебного разбирательства истец изменила исковые требования к ответчикам: просила зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> (кадастровый №), жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> (кадастровый №) от ФИО4 к ФИО1 в соответствии с заключенной сделкой купли-продажи указанного недвижимого имущества от 23 августа 2021 года

Исковые требования к ответчикам поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Указала, что она является добросовестным покупателем. Денежные средства за спорное имущество они с супругом передали ФИО7 Обязанность передать денежные средства ФИО4 у них отсутствовала, поскольку ответчик денежные средства за проданное имущество уже получил в 2012 году. Договор купли-продажи недвижимости заключен на основании выданной самим ФИО4 доверенности. Согласие от супруги ФИО4 на продажу земельного участка и дома получено еще в 2012 году. То, что переход права собственности на данное имущество не оформил своевременно ФИО7, и за все это время ответчикам пришлось оплачивать налоги на это имущество, при выдаче доверенности З-ными не сообщалось. Когда об этом зашел разговор, она предложила ФИО8 денежные средства в качестве материальной компенсации, но они отказались. Считает, что ответчики отказались от завершения сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества в связи со значительным удорожанием в 2022 году этого имущества. В отношении оформления спорного участка в аренду в 2022 году пояснила, что после оформления договора купли-продажи дома и земельного участка, она пришла для оформления документов с целью постановки приобретенных объектов на кадастровый учет, в Управлении финансов, экономики и имущественных отношений ей сообщили, что указанный ею земельный участок и строение на нем не имеет собственника, данное имущество является муниципальной собственностью, поэтому договор купли-продажи не может являться основанием для регистрации права собственности. Для получения указанного земельного участка ей нужно оформить договор аренды на данный земельный участок. Когда она собрала пакет документов для того, чтобы заключить в муниципальным образованием МБР договор аренды, ей сообщили, что собственником указанного недвижимого имущества является ФИО4 и отказали в заключении договора аренды. ФИО6

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании указал, что доказательством купли-продажи спорных жилого помещения – дома и земельного участка – является договор купли-продажи, заключенный между доверенным лицом ФИО4 ФИО9 и истцом на основании доверенности. Подтверждением получения денег является расписка от представителя продавца. Акт приема-передачи дома и земельного участка подтверждает переход к покупателю спорного имущества. Истец со своим супругом владеет данным имуществом с 2021 года, в течение этого времени ответчики не обращались в суд с иском об истребовании спорного имущества и выселении истца из жилого помещения. В доверенности от 24.07.2021 года не указано, что договор купли-продажи спорного имущества ФИО9 обязан заключить только после оформления всех документов на спорное имущество, следовательно, отзыв ФИО4 доверенности на совершение сделки купли-продажи по этому основанию является незаконным.

Третье лицо на стороне истца ФИО9 полагал требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме. Пояснил, что спорные жилое помещение и земельный участок Дон А.Г. приобрел у ФИО4, но не зарегистрировал право собственности на него. С согласия Дона А.Г. ФИО4 выдал доверенность на ФИО9 для приобретения последним спорного недвижимого имущества и оформления права собственности на него. За приобретение спорных объектов недвижимости ФИО9 уплатил <данные изъяты> Расчет за дом и земельный участок он произвел наличными. ФИО7 получил от него и его супруги (ФИО1) денежные средства, поскольку ФИО7 купил у Дон А.Г. спорное недвижимое имущество, которое последний, в свою очередь, приобрел у ФИО11 за <данные изъяты>

Ответчики ФИО11, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли.

В своих пояснениях на иск ФИО6, ФИО11 возражали против исковых требований в полном объеме, указали, что доверенность от 24.07.2021 на имя ФИО9 выдана исключительно на оформление документов на объекты недвижимости <адрес>, и земельный участок под ним), которые проданы Дон А.Г. в 2012 году, но последний не зарегистрировал сделку купли-продажи между ФИО4 и Дон А.Г., в связи с чем указанные объекты недвижимости юридически остались в собственности ответчика.

Указанный дом с земельным участком и хозяйственными постройками по адресу: <адрес>, ФИО11 приобрел 03.08.2000 у ФИО3, о чем нотариусом г. Билибино ФИО25 составлен и удостоверен договор купли-продажи, зарегистрированный в реестре за №. 05.10.2000 года данный договор зарегистрирован в Регистрационной палате Чукотского АО за №, выдано Свидетельство государственной регистрации права от 05.10.2000 № С 2000 по 2007 года ФИО11 в этом доме был зарегистрирован и прописан. В 2003 году на основании Постановления и.о. главы Администрации Билибинского района № от 10.09.2003 года ему был предоставлен в собственность земельный участок, площадью <данные изъяты> под индивидуальный жилой дом с хозяйственными постройками, с целью увеличения земельного участка по адресу: <адрес> Данные строения и земля им не были поставлены на кадастровый учет, не было сделано межевание. В 2007 году он уехал на постоянное место жительства в ЦРС. В 2012 году Дон А.Г. купил у него данное недвижимое имущество, заплатил за дом с земельным участком <данные изъяты>. Оформить все документы на спорное недвижимое имущество для совершения сделки купли-продажи поручили ФИО7 - доверенному лицу Дон А.Г. - которому ФИО11 выдал удостоверенную нотариусом доверенность, сроком на 5 лет, на переоформление всех документов по имуществу. В июле 2021 года к нему обратился ФИО7 с просьбой дать ему еще доверенность, поскольку он ничего не успел сделать за предшествующее время, в связи с чем попросил выдать новую доверенность. И.А. После отказа к нему обратился Дон А.Г. и попросил выдать доверенность на имя ФИО12. В июле 2021 он выдал доверенность на ФИО9. В январе 2022 года по приезду в г.Билибино, его супруга ФИО6 узнала, что ее супруг до сих пор числится собственником данного недвижимого имущества. Дон А.Г., с которым ФИО6 связалась, пояснил, что не знает, по какой причине доверенные лица, на которых по его просьбам были выданы доверенности, ничего до сих пор не сделали. Дон А.Г. сказал, что данное имущество этим доверенным лицам не продавалось, никаких денег за него он не получал. ФИО6 узнала в Администрации района, что ФИО1 (супруга ФИО9) занимается оформлением этой недвижимости через Комитет имущественных отношений Администрации, после чего ФИО11 отозвал доверенность, выданную на имя ФИО9 Дон А.Г. также пояснил, что данное имущество ему не нужно, денежные средства, которые он заплатил в 2012 году за приобретение данной недвижимости в размере <данные изъяты>, будет считаться арендной платой за весь период времени, а договор купли-продажи будет считаться расторгнутым, претензий никаких он не имеет, о чем дал ФИО6 расписку. На момент совершения сделки 23.08.2021 согласия на отчуждение спорного имущества его супруга ФИО4 ФИО6 не давала, как не давала согласия и на отчуждение имущества Дон А.Г., поскольку рассчитывала оформить такое согласие после оформления всех документов на недвижимость. Так как покупатель (Дон А.Г.) ни разу за все время владения недвижимостью (9 лет) не возместил никаких расходов по содержанию спорной недвижимости, не восстановил и не оформил документы, ФИО6 по доверенности супруга оформила право собственности на недвижимое имущество на его имя. Учитывая, что ФИО7, Дон А.Г. никому не могли продать указанное имущество, поскольку не были его владельцами, ответчики считают сделку купли-продажи недвижимого имущества ничтожной, в связи с чем право собственности, по их мнению, у истца на эти объекты не возникло. По указанным основаниям ответчики просили отказать истцу в исковых требованиях.

От третьего лица ФИО7 25.10.2023 в суд поступили пояснения, где тот указывает о приобретении им спорного недвижимого имущества в 2016 году у Дон А.Г. за <данные изъяты>. С указанной даты дом и земельный участок были в его владении Для регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество ни Дон А.Г., ни он не обращались, в связи с отсутствием оформленных технических характеристик здания. В 2021 году дом, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, дом номер 16, и земельный участок под ним продан им ФИО1, за что покупатель заплатил 1 500 000 руб. Для оформления документов на приобретенные ФИО1 объекты недвижимости ФИО4 выдал доверенность на оформление документов и совершение сделки купли-продажи. Но в августе 2022 года отозвал данную доверенность по неизвестной причине (т.3 л.д.1-2).

В отзыве на иск представитель Управления Росреестра по <адрес> и Чукотскому АО указал, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 87:01:040005:328, расположенный по адресу: Чукотский АО, <адрес>, зарегистрировано за ФИО4 на основании Договора от 03.08.2000 и Постановления МО БМР от 10.09.2003 № 388. Разрешение исковых требований к ФИО6, ФИО4 третье лицо оставляет на усмотрение суда, против искового требования к Управлению Росреестра по Магаданской области и Чукотскому АО возражает, поскольку вступивший в законную силу судебный акт является основанием для регистрации права собственности.

Из пояснений представителя третьего лица – Администрации муниципального образования Билибинский муниципальный район следует, что 09.06.2022 в адрес Администрации МО БМР поступило заявление ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 87:01:040004:1267. В заключении договора аренды было отказано в связи с тем, что в границах указанного участка находится земельный участок с кадастровым номером 87:01:040005:328, а также объект недвижимости с кадастровым номером 87:01:040004:514. Сведений о нахождении вышеуказанных объектов недвижимости на вновь образуемом участке, представлено не было. Третье лицо считает, что разрешение спора между сторонами не входит в его компетенцию (т.1 л.д.97)

Ответчики в судебном заседании отсутствовали в связи с нахождением в ЦРС. В дополнительных письменных возражениях пояснили, что не продавали спорные объекты недвижимости ФИО9 Доверенность выдана ФИО4 ФИО9 с целью оформления земельного участка и дома на имя ФИО4 Договор купли-продажи данных объектов Дон А.Г. расторгнут, о чем свидетельствуют пояснения самого Дон ФИО13 данных объектов является ФИО4 Просили в удовлетворении иска истцу отказать.

Учитывая изложенные пояснения сторон, судом привлечен к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика Дон А.Г., который возражения, пояснения, ответы на вопросы, изложенные в определении суда, какие-либо доказательства, подтверждающие обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела по настоящему гражданскому делу, не представил,

От ответчика ФИО6 представлена расписка Дон А.Г. от 24.05.2022, из которой следует, что между ним и ФИО4 состоялась сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества, за которое он передал ФИО4 <данные изъяты> При этом документы, подтверждающие переход права собственности на указанное имущество, им не были оформлены, в связи с чем он считает сделку купли-продажи недвижимости недействительной, и просит денежные средства, уплаченные в счет приобретения этого имущества, считать арендной платой за это имущество (т.1 л.д.182).

Выслушав пояснения стороны истца, исследовав отзывы ответчиков, третьих лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 2 ст.8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение указанной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, 03.08.2000 между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи жилого помещения (дома), общей жилой площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. 05.10.2000 произведена регистрация права собственности ФИО4 на указанное жилое помещение (свидетельство о регистрации № (т.1 л.д.174).

Площадь земельного участка под жилым домом и хозяйственными постройками составляла <данные изъяты> Границы участка установлены в техническом паспорте от 20.07.2000 (т.1 л.д.175-179).

Постановлением Администрации МО Билибинский район от 10.09.2003 земельный участок жилого <адрес> увеличен до <данные изъяты> и предоставлен в собственность ФИО4

В связи с увеличением земельного участка, прилегающего к жилому дому <адрес>, в план земельного участка внесены изменения 19.09.2003 (т.1 л.д.179).

Как указано в пояснении третьего лица - Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому А.О - основаниями регистрации права собственности ФИО4 на дом, расположенный по адресу: <адрес>, явился договор купли - продажи от 03.08.2000, на земельный участок с кадастровым номером № - Постановление Администрации МО БМР от 10.09.2003 № 388 (т.1 л.д.68-70).

23.08.2021 между ФИО4, в лице действующего на основании доверенности от 24.07.2021 ФИО9, и ФИО1 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 покупает жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> (кадастровый №), земельный участок, площадью <данные изъяты> (кадастровый №). Стоимость спорных объектов составляет <данные изъяты> В пункте 3 Договора представлена расписка о получении Продавцом денежных средств в счет оплаты цены договора купли-продажи (л.д.24-25, 28-30).

К договору прилагается передаточный акт спорных объектов недвижимости, согласно которому они переданы во владение и пользование ФИО1 (л.д. 26-27).

Как указала истец в судебном заседании, ФИО7 – в письменных пояснениях, и не оспорено сторонами, спорные жилое помещение и земельный участок передан ФИО7 супругам ФИО12 в фактическое владение в 2021 году, и по настоящее время находится в их владении и пользовании.

Со стороны истца представлены данные о доходах, позволяющие сделать вывод о наличии у нее финансовой возможности произвести оплату недвижимости по договору.

Согласно имеющейся в материалах дела доверенности ФИО4 уполномочил ФИО9 на заключение договора купли-продажи спорного нежилого помещения, земельного участка и всех находящихся на данном земельном участке нежилых зданий с правом получения денежных средств. Указанная доверенность удостоверена нотариусом 24.07.2021 сроком действия на 3 года.

С учетом указанных обстоятельств суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи совершена уполномоченными лицами, исполнена обеими сторонами, в связи с чем у ФИО1 возникло право на регистрацию перехода к ней права собственности в отношении спорных объектов недвижимости. На момент совершения сделки доверенность ФИО4 отозвана не была. Воля ФИО4 на совершение сделки подтверждена объяснениями не только ответчиков, но и третьего лица ФИО7 (т.3 л.д. 1-2).

В материалы дела также представлены сведения о совершении ФИО4 самостоятельных действий, направленных на отчуждение спорного имущества, начиная с 2012 года, о чем в своих пояснениях указали истец, ответчики, третье лицо ФИО7 Таким образом, действия ФИО9 по распоряжению имуществом, принадлежащим ответчику ФИО4 не противоречили интересам ФИО4 по отчуждению спорного имущества и выполнены в соответствии с предоставленными ему полномочиями, указанными в доверенности от 24.07.2021.

Уклонение продавца от регистрации перехода права собственности подтверждается заявлением ФИО11 об отзыве доверенности для совершения регистрационных действий, а также его объяснениями, объяснениями ответчика ФИО10 об отказе регистрировать переход права собственности на спорное имущество.

Доводы ответчиков о ничтожности сделки от 23.08.2023 суд признает необоснованными по следующими основаниям.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. На основании п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вместе с тем при рассмотрении настоящего дела основания для признания сделки ничтожной не установлены, ответчиками соответствующих доказательств не представлено. Встречные исковые требования о признании сделки недействительной ответчиками не заявлялись.

Доверенность, выданная ФИО4 на имя ФИО9, на момент совершения оспариваемой сделки являлась действительной, последний имел полномочия на заключение договора купли-продажи и получение денежных средств от совершения указанной сделки.

Обстоятельство того, что Дон согласился с расторжением заключенного в 2012 году договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между ФИО4 и Дон А.Г. и признал весь период владения домом и земельным участком договором аренды, а сумму, уплаченную за указанные объекты, арендной платой, не является основанием для признания договора купли-продажи от 24.07.2021, заключенного между ФИО11 и ФИО1 недействительным, поскольку договор заключен между истцом и ответчиком ФИО4, а не между истцом и третьим лицом Дон А.Г.

При этом ссылка ответчиков на неполучение ими денежных средств от ФИО14 по основанию того, что Дон А.Г. денежные средства за спорные объекты недвижимости признал оплатой аренды жилого помещения, следовательно, по мнению ответчиков, оплата Доном А.Г. за спорные объекты недвижимости не была произведена, не может быть признана состоятельной, поскольку на момент заключения договора купли-продажи 23.08.2021, как указали ответчики в своих пояснениях, денежные средства за покупку спорных дома и земельного участка, были получены ими от Дон А.Г. в сумме <данные изъяты> в связи с чем на момент совершения сделки у ответчиков отсутствовали основания повторно получать денежные средства за уже реализованное имущество. Расписка Дон А.Г. о том, что денежные средства, полученные ФИО4 от Дона А.Г. в сумме <данные изъяты> следует считать арендной платой за спорные объекты недвижимости, написана спустя несколько месяцев после заключения договора купли - продажи спорного недвижимого имущества от 23.08.2023 - 24.05.2022, и передачи денежных средств в сумме <данные изъяты> супругами М-выми ФИО7 по договоренности между указанными лицами. ФИО7 подтвердил получение им денежных средств от покупателя ФИО1, представив в суд соответствующие расписки.

Как пояснил ФИО7, он получил от ФИО1 денежные средства за спорное недвижимое имущество, которые в свое время заплатил Дон А.Г., приобретя у него данные объекты недвижимости за <данные изъяты> в 2016 году.

Доказательств обратного суду лицами, участвующими в деле, не представлено. Дон А.Г. никаких пояснений в подтверждение либо опровержение указанных обстоятельств не представил.

Указанное подтверждает, что в момент выдачи доверенности и заключения договора купли-продажи 23.08.2021 между ФИО4 и Дон А.Г. существовала договоренность о том, что денежные средства получены продавцом ФИО4 от Дон А.Г. в счет продажи им спорного имущества.

Кроме того, в доверенности, выданной на имя ФИО9, указано о наличии у него полномочий на получение денежных средств. Истцом представлена расписка о получении представителем ФИО11 денежных средств за проданное имущество.

Довод ответчиков о том, что Дон А.Г. не получал от ФИО7 денежные средства за спорное имущество, ничем не подтвержден. Просьба Дон А.Г. о выдаче ФИО4 доверенности на имя ФИО9 и последующая выдача указанной доверенности последнему с предоставлением тому полномочий продать (далее дословно) «за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие мне земельный участок и все расположенные на нем здания и сооружения, находящиеся по адресу: …<адрес>…. с правом... подписать передаточный акт и получить следуемые мне деньги.. с правом подписания заявления об окончательном расчете по договору купли-продажи…» свидетельствует о том, что и ФИО4., и Дон А.Г. выразили согласие на отчуждение указанного имущества, а также уже получили за него денежные средства и впоследствии не претендовали на получение денежных средств, отдав полномочия по распоряжению денежными средствами (в том числе по определению стоимости спорного имущества) ФИО9

В доверенности прямо выражена воля продавца на продажу данного недвижимого имущества, на получение денежных средств ФИО9 Также в доверенности указано, что ФИО4 понимает правовые последствия совершаемой сделки. Условия сделки соответствуют его действительным намерениям (т.1 л.д.30).

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования действующего законодательства при заключении договора купли-продажи спорных объектов недвижимости соблюдены: ФИО9 продал 23.08.2021 ФИО1 спорное недвижимое имущество на основании действующей доверенности, выданной продавцом – собственником имущества (ФИО11), фактическая передача имущества от представителя истца к покупателю состоялась 23.08.2021, о чем свидетельствует передаточный акт к договору купли-продажи от 23.08.202, а также пояснения ФИО7 Денежные средства согласно акту переданы представителю продавца, что соответствует волеизъявлению последнего (т.1 л.д.24-25, 26-27, 28-30).

Довод ответчика ФИО8 о том, что сделка купли-продажи спорного имущества совершена ФИО9 и ФИО1 до получения ФИО9 доверенности ничем не подтверждена.

Представленный ответчиком отчет об отслеживании почтового отправления не может однозначно свидетельствовать о направлении этим почтовым отправлением доверенности от 24.08.2023. Кроме того, как установлено в судебном заседании, договор купли-продажи спорного недвижимого имущества заключен в период действия указанной доверенности, что свидетельствует о его законности.

При этом в доверенности не указано о невозможности продажи недвижимости без предварительного оформления всех документов на имя ФИО4, в связи с чем довод ответчиков о том, что доверенность выдана именно для того, чтобы оформить все документы на недвижимое имущество, и только после этого последовало бы согласие от ФИО6 на продажу дома и земельного участка суд находит несостоятельным.

Отсутствие письменного согласия супруги продавца на указанное недвижимое имущество не может являться основанием для признания указанной сделки ничтожной. Кроме того, как следует из письменных пояснений ФИО6, она была осведомлена о продаже дома и земельного участка Дон А.Г. задолго до заключения договора купли-продажи между ФИО4 и ФИО1, а именно еще при продаже спорного имущества Дон А.Г. и выдаче ФИО4 доверенности на имя ФИО7 для оформления правоустанавливающих документов на имущество и дальнейшее его отчуждение в пользу Дон А.Г. в 2012 году, о чем сама ФИО10 указала в своих письменных пояснениях. Ввозражений против отчуждения указанных объектов недвижимости от нее не поступало в течение нескольких лет. Кроме того, она была осведомлена о выдаче ее супругом в 2021 году доверенности на продажу ФИО9 указанных объектов недвижимости. В 2022 года она, прибыв в г.Билибино, узнала, что спорные объекты недвижимости до сих пор (далее дословно): «числятся на супруге», то есть, до мая 2022 года она полагала, что указанные объекты уже не принадлежат ее супругу, и не возражала против их отчуждения. О совершенной сделке между ФИО4 и ФИО15 по продаже этих же объектов недвижимости (уже фактически проданных и перешедших во владение иных лиц с 2012 года) она узнала не позднее мая 2022 года и также не оспаривала указанную сделку вплоть до подачи настоящего иска ФИО1 и получения определения суда по настоящему гражданскому делу 02.08.2023 - по истечении срока исковой давности для оспаривания договора купли-продажи от 23.08.2021 по данному основанию (т.1 л.д.131, 168-169).

При этом необходимо отметить, что ФИО1 не оформила в регистрационном органе указанную сделку, а также не зарегистрировала в ЕГРН право собственности на спорные объекты недвижимости сначала по причине необходимости оформления надлежащим образом правоустанавливающих документов на объекты недвижимости (полномочия ФИО9 на указанные действия также содержались в выданной доверенности), после – из-за отсутствия в Администрации МО Билибинский муниципальный район необходимых архивных данных о принадлежности спорных жилого дома и земельного участка ответчику ФИО4 и возникшей необходимостью заключения договора аренды указанного земельного участка, а впоследствии - по причине отзыва ФИО4 доверенности (л.д.31-33).

Даже если принять во внимание, что только после оформления всех документов на спорные объекты недвижимости представитель ФИО4 ФИО9 был уполномочен продать эти объекты по своему усмотрению (как о том указали ответчики в своих пояснениях), после заключения сделки купли-продажи спорные дом и земельный участок в любом случае подлежали регистрации на имя нового собственника, очередность действий ФИО9, направленных в конечном итоге на продажу названных объектов недвижимости, не могут являться основанием для признания его действий и действий истца неправомерными и мошенническими.

Как указала истец в судебном заседании, ее действия по заключению договора аренды указанного земельного участка в собственность в 2021 – 2022 годах были вызваны тем, что в Администрации МО Билибинский муниципальный район ей пояснили, что этот земельный участок не имеет собственника и является муниципальной собственностью.

Суд признает данный довод истца соответствующим фактическим обстоятельствам дела, поскольку в 2021 году истец имела возможность на основании доверенности беспрепятственно оформить указанные объекты в собственность. При этом в Управлении финансов, экономики и имущественных отношений Администрации МО Билибинский муниципальный район отсутствовали сведения о ФИО4, как о собственнике указанных объектов, в связи с чем ей предложили заключить договор аренды земельного участка, на котором расположен дом, приобретенный истцом. Об этом свидетельствует обстоятельство того, что первоначально договор аренды указанного земельного участка с истцом был согласован, но позже в заключении договора аренды было отказано по основанию того, что на указанном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ФИО4 (после истребования и представления ФИО10 документов из архива, подтверждающих право собственности ФИО4 на спорные дом и земельный участок) (т.1 л.д.34-39).

Отзыв ответчиком доверенности сделал невозможным регистрацию перехода права собственности спорных объектов недвижимости к истцу в регистрирующем органе.

Суд не входит в обсуждение доводов ответчиков о ничтожности сделок по купле-продажи спорного имущества, заключенных между Дон А.Г. и ФИО7, ФИО1 и ФИО7, поскольку предметом рассмотрения настоящего спора является договор купли-продажи спрного имущества, заключенный между ФИО4 и ФИО1 23.08.2021.

Необоснованным суд находит довод ответчиков о ничтожности сделки, заключенной между истцом и ответчиком по причине того, что дом, площадью 102,9 кв.м. не существует, а вновь отстроенный дом на кадастровом учете не зарегистрирован, ФИО9 на момент совершения сделки от 23.08.2021 не имел права собственности на земельный участок, площадью 855,6 кв.м., поскольку он в Росреестре «числился за Ереминым» в связи со следующим.

Как следует из представленного ответчиком договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.08.2000, ФИО3 продал ФИО4 полное домовладение: дом бревенчатый, общей площадью <данные изъяты> надворные постройки: сарай каркасный засыпной, гараж каркасно-засыпной, гараж теплый, деревянный забор и септик, расположенные по адресу: <адрес>, на земельном участке <данные изъяты> который принадлежит продавцу на праве личной собственности на основании Постановления Главы Администрации района от 15 05.1995 № 120 о приемке дома, законченного строительством и регистрационного удостоверения № 238 от 30.05.1995. Договор удостоверен нотариусом ФИО16 На договоре имеется отметка о государственной регистрации указанного договора 05.10.2000 и выдаче свидетельства № (т.1 л.д.152).

В соответствии с положениями ст.552 ГК РФ (в редакции, действующей в период заключения договора купли продажи недвижимого имущества между ФИО3 и ФИО4) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Указанное свидетельствует о том, что ФИО4 приобретены 03.08.2000 у ФИО3 жилой дом со всеми надворными постройками, земельный участок под полным домовладением, предоставленный ФИО3 на законных основаниях, и впоследствии право ответчика на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, который действовал на момент совершения указанными лицами сделки.

В соответствии с п.1 ст.552 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора между истцом и ответчиком 23.08.2021) по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В соответствии с ч.2 ст. 49 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, допускается на основании свидетельства о праве на наследство либо иного документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение; одного из документов, предусмотренных ч.1 ст.49 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.

Учитывая изложенное, договор купли-продажи, заключенный между истцом и ответчиком, нельзя признать ничтожным по основанию того, что земельный участок (кадастровый №), на котором расположены жилой дом, а также иные здания и сооружения, входящие в домовладение, по адресу: <адрес>, не были зарегистрированы в ЕНРН на праве собственности за ФИО4 в момент заключения договора 23.08.2021.

Довод ответчиков о том, что границы земельного участка изменялись согласно постановлению Администрации муниципального образования Билибинский район от 10.09.2003: участок был увеличен до <данные изъяты> (т.2 л.д.45), но по измененному земельному участку в 2021 году не были определены границы, местоположение указанного объекта недвижимости, данный участок не был зарегистрирован в установленном законом порядке, не имеет значения для рассматриваемого спора, поскольку между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи домовладения, расположенного на участке, площадью <данные изъяты> (то есть в границах участка, приобретенного ФИО4 у ФИО3 03.08.2000 и указанного в выписке из ЕГРН от 04.07.2022), зарегистрированного, как указано выше, в БТИ 05.10.2000 в установленном законом порядке, о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации № (т.1 л.д.174-оборот).

Из представленной ответчиком выписки из ЕГРН от 27.05.2022 следует, что ФИО4 на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> (кадастровый №), что свидетельствует о том, что в 2022 году указанное имущество было зарегистрировано на праве собственности за ответчиком ФИО4, что опровергает довод последнего о том, что указанное недвижимое имущество не существовало 23.08.2021.

Довод ответчиков о том, что в течение всего периода фактического владения спорным недвижимым имуществом иными лицами, им приходилось платить за это имущество налоги, поскольку юридически ФИО4 являлся собственником спорных объектов недвижимости, а истец не возместила причиненный им ущерб, не может свидетельствовать о незаконности договора купли-продажи от 23.08.2021, поскольку ответчики, имели возможность в течение всего периода времени, начиная с 2012 года, обратиться в суд к Дон А.Г.с требованием о регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, но не проявив достаточную степень заботливости и осмотрительности, были вынуждены, как указано в пояснениях ФИО17, ФИО4, оплачивать налоги за спорное имущество. При этом бремя содержания данного имущества ответчики не несли, поскольку с 2007 года им фактически владели и пользовались иные лица.

Вместе с тем неисполнение вплоть до 23.08.2021 обязанности Дон А.Г. по регистрации перехода права собственности на спорные объекты к нему от ФИО4 не может быть поставлено в вину истцу, поскольку ФИО1 и ФИО9 не могут нести ответственность за действия иных лиц (Дон А.Г., ФИО7), которые не совершили необходимых действий по регистрации права собственности на приобретенные ими спорные объекты недвижимости.

Также суд еще раз обращает внимание на то, что спорные объекты недвижимости находятся в фактическом владении М-вых с 2021 года. При этом ФИО4 не обращались в суд с требованиями об истребовании из незаконного владения истца земельного участка и жилого дома.

В возбуждении уголовного дела в отношении ФИО9 ответчику отказано постановлением начальника ЭБ и ПК МОМВД России «Билибинский» от 16.06.2023 (т.3 л.д.69-70).

Распоряжение на отзыв доверенности, выданной на имя ФИО9, было выдано ответчиком только 24.05.2022 после совершения оспариваемой ответчиками сделки и после того, как супруга ФИО4 ФИО6, будучи уверенной, что спорные объекты недвижимости выбыли из владения последних и супруги уже не являются собственниками указанных спорных объектов недвижимости, выяснила, что регистрация перехода права собственности на данные объекты недвижимости не произведена.

При этом, как указано выше, оформление необходимых документов в отношении спорного земельного участка и расположенных на ней объектов недвижимости и последующая регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, не была произведена истцом своевременно не по вине последней.

Ссылки ФИО4 на то, что он выдал ФИО9 доверенность на оформление документов на спорные объекты недвижимости на свое (ФИО4) имя, а разрешение на продажу (в том числе разрешение супруги) он планировал дать только после оформления всех документов, подтверждающих право собственности ответчика, противоречит содержанию доверенности, названное обстоятельство не является основанием для признания сделки ничтожной. Ответчик, достоверно зная о наличии оформленной доверенности, предоставляющей ФИО9 право на продажу спорного имущества, получение денежных средств, проявив должную степень осмотрительности, вправе был распорядиться об отмене доверенности заблаговременно, до совершения оспариваемой им сделки.

В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Ответчик ФИО4 распорядился спорным имуществом, принадлежащим ему с 05.10.2000 на праве собственности, его воля на отчуждение спорного имущества ясно выражена в выданной им доверенности от 24.07.2021.

При этом, будучи осведомленным о выбытии спорных объектов недвижимости из его владения, ответчик ФИО4 (по доверенности, выданной ФИО10) предоставил в регистрационный орган в качестве основания признания за ним права собственности договор купли-продажи спорных объектов от 03.08.2000 и зарегистрировал на свое имя право собственности на указанные объекты.

Указанные действия ответчика суд признает злоупотреблением правом.

В соответствии с п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения этих требований суд, арбитражный суд или третейский суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления, отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО6 о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество перехода права собственности к ФИО1 в отношении объектов недвижимости: земельного участка, площадью <данные изъяты> (кадастровый №), жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>кадастровый №) – удовлетворить частично.

Зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество переход права собственности от ФИО4 к ФИО1 в отношении объектов недвижимости: земельного участка, площадью 855,6 м2 (кадастровый №), жилого дома, расположенного по адресу: Чукотский АО, <адрес>, площадью <данные изъяты> (кадастровый №) на основании сделки купли-продажи указанного недвижимого имущества от 23 августа 2021 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Чукотского автономного округа через Билибинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись Е.Ю. Скороходова

Копия верна

Подлинный документ подшит в деле № 2-105/2023, находящемся в производстве Билибинского районного суда Чукотского автономного округа

Судья Е.Ю. Скороходова

Мотивированное решение изготовлено 28.08.2023.