РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2025 года город Тула

Привокзальный районный суд города Тулы в составе:

председательствующего Афониной С.В.,

при секретаре Каптинаровой Д.А.,

с участием

представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ТСЖ «Привокзальный» в лице председателя ФИО3,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ТСЖ «Привокзальный» председателя ФИО3 на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-912/2025 (УИД: 71RS0026-01-2025-000803-16) по иску ФИО1 к ТСЖ «Привокзальный» о признании перепланировки помещения незаконной, обязании устранить нарушение и по встречному иску ТСЖ «Привокзальный» к ФИО1 об обязании устранения реестровой ошибки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ТСЖ «Привокзальный» о признании перепланировки помещения незаконной, обязании устранить нарушение, указав в обоснование требований, что на основании договора купли-продажи от дата. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 71:30:020601:2762, площадью 99,8 кв.м., расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Управление данным многоквартирным домом осуществляет ТСЖ «Привокзальный».

В октябре 2024г. были проведены кадастровые работы и установлено, что фактически площадь указанного нежилого помещения составляет 96,3 кв.м. за счет уменьшения на 3,5 кв.м. помещения №.

Полагает, что уменьшение площади находящегося в её собственности нежилого помещения произошло за счет произведенной ТСЖ «Привокзальный» незаконной перепланировки смежного помещения и захвата части помещения, площадью 3,5 кв.м., где в настоящее время располагается ответчик.

Просит суд признать произведенную ТСЖ «Привокзальный» перепланировку смежного помещения незаконной и обязать ответчика привести смежное помещение в первоначальное состояние, вернув в собственность истца 3,5 кв.м. помещения.

ТСЖ «Привокзальный» обратилось в суд с встречным иском к ФИО1 об обязании устранения реестровой ошибки, указав в обоснование встречного требования, что ТСЖ «Привокзальный» категорически отрицает факт осуществления каких-либо действий по переносу или изменению спорной стены, разделяющей помещение ФИО1 и общедомовые помещения. В ЕГРН внесены сведения о конфигурации спорного помещения, принадлежащего в настоящее время ФИО1, согласно проектной документации, а не фактической площади и конфигурации данного помещения. Таким образом, расхождение в площади и конфигурации помещения возникло не из-за физического изменения границ помещения, а из-за некорректных сведений, внесенных в ЕГРН, т.е. реестровой ошибки.

Просит суд признать, что сведения о площади и конфигурации нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, содержащиеся в ЕГРН, являются реестровой ошибкой; обязать ФИО1 за свой счет изготовить новый технический план указанного нежилого помещения, отражающий его фактическую площадь, подать указанный технический план в Управление Росреестра по <адрес> для внесения изменений в ЕГРН.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель истца (ответчика) ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании требования ФИО1 поддержала и просила удовлетворить по основаниям, указанным в иске, по этим же основаниям просила отказать в удовлетворении встречного иска.

Представители ответчика ТСЖ «Привокзальный»- председатель ТСЖ ФИО3 и на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ ФИО4 в судебном заседании требования ФИО1 не признали, поддержали встречные требования, указав, что при фиксации конфигурации спорного помещения, принадлежащего в настоящее время ФИО1, для постановки на кадастровый учет произошла реестровая ошибка, поскольку внесены сведения в ЕГРН согласно проектной документации, а не фактической площади и конфигурации данного помещения. С выводами судебной экспертизы, проведенной Союзом «Тульская торгово-промышленная палата», не согласны.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований ФИО5, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований, комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы, Государственной жилищной инспекции Тульской области, Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся истца (ответчика по встречному иску), третьих лиц.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ГК РФ) определены способы защиты нарушенных прав, среди которых восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу положений п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.ст.301 и 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в п.п.45 и 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу ст.304 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение; удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник претерпевает нарушения своего права.

В соответствии со статьей 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (части 3, 4 и 5 статьи Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно статье 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Исходя из пункта 4 части 2 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав, такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

Из содержания частей 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ следует, что к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

В силу пункта 3 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ одним из основных сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости, является описание местоположения объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ технический план состоит из графической и текстовой частей (часть 3). В графической части технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения, машино-места представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места (часть 4). Местоположение здания на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания на земельном участке (часть 5). Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения (часть 6).

Порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН, урегулирован статьей 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, в которой техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН, исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости (часть 1). Реестровая ошибка определяется как воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости (часть 3).

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от дата., заключенного с ООО «Семь звезд» в лице директора ФИО6, ФИО1 приобрела в собственность нежилые помещения с номерами на поэтажном плане №№, общей площадью 101 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером №, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Распоряжением первого заместителя главы администрации г.Тулы №-р от дата. нежилому помещению с кадастровым номером 71:30:020601:2762 присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, помещение 12.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту- ЕГРН) дата. на основании указанного договора-купли-продажи зарегистрировано право собственности ФИО1 на нежилое помещение 12, с кадастровым номером 71:30:020601:2762, площадью 99,8 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, помещение 12, при этом в ЕГРН содержатся сведения о конфигурации данного помещения.

Судом также установлено, что для регистрации права собственности ООО «Семь звезд» на нежилое помещение с кадастровым номером 71:30:020601:2762, 04.02.2003г. Муниципальным предприятием Бюро технической инвентаризации г.Тулы (далее по тексту- БТИ <адрес>) были проведены работы по инвентаризации помещения и составлен его технический план, согласно которому площадь помещения составляет 101 кв.м.

Конфигурация помещения, указанная в техническом паспорте, составленном БТИ г.Тулы, и указанная в ЕГРН идентичная, а также данная конфигурация идентична проектной документации многоквартирного <адрес>.

Согласно техническому плану, составленному кадастровым инженером ИП ФИО7 дата., фактически площадь нежилого помещения с кадастровым номером 71:30:020601:2762 составляет 96,3 кв.м., а также зафиксировано изменение конфигурации и уменьшение площади помещения № на 3,5 кв.м.

Из сообщений Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы от дата. № №, администрации г.Тулы от дата. № ОГ-7296, Государственной жилищной инспекции Тульской области от дата. № от 31.07.2025г. следует, что по вопросу разрешения (узаконения) переустройства и перепланировки нежилого помещения с кадастровым номером № обращений не поступало.

Судом также установлено, что управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, осуществляет ТСЖ «Привокзальный».

Согласно устава ТСЖ «Привокзальный» (пункт 2.1, 6.2) товарищество собственников жилья создано для защиты прав и законных интересов собственников жилых и нежилых помещений, в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме, заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

По ходатайству представителя истца определением суда от 02.10.2025г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Союзу «Тульская торгово-промышленная палата», перед экспертами поставлены следующие вопросы

-какова фактическая площадь нежилого помещения на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>?

-соответствует ли планировка указанного нежилого помещения правоустанавливающим документам и сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)?

-если планировка нежилого помещения не соответствует правоустанавливающим документам и сведениям, содержащимся в ЕГРН, то за счет какого имущества (помещения) произошла перепланировка и в чьем пользовании данное имущество (помещение) находится?

-возможно ли приведение нежилого помещения с кадастровым номером № в первоначальное положение в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН

Согласно заключению экспертов Союза «Тульская торгово-промышленная палата» № от дата

- фактическая площадь нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> составляет 93,3 кв.м.;

- планировка указанного нежилого помещения, состоящего из 12-и помещений, не соответствует правоустанавливающим документам и сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

- планировка нежилого помещения была выполнена путем переноса стены за счет помещения №- части нежилого помещения с кадастровым номером №, уменьшив его площадь на 3,5 кв.м. <адрес>ю 3,5 кв.м. находится в пользовании ТСЖ «Привокзальный»;

- приведение нежилого помещения с кадастровым номером № в первоначальное положение в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, возможно путем переноса участка кирпичной стены длиной 1,54м. и закладки дверного проема, ведущего в смежное помещение ТСЖ «Привокзальный».

Суд считает, что указанное экспертное заключение является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 84 - 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, эксперты, проводившие экспертизу, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение экспертов составлено ими в пределах своей компетенции, эксперты имеют соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики, материалы дела, заключение мотивированно и не вызывает сомнений в достоверности.

Заключение экспертов не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством. В нем приведены конкретные обоснованные мотивы, в том числе, со ссылкой на обмер помещений в присутствии представителей ТСЖ «Привокзальный». При этом заключение экспертов согласуется с иными доказательствами по делу: правоустанавливающими документами и сведениями в ЕГРН на спорный объект.

Таким образом, суд считает установленным, что фактическая площадь и конфигурация помещения с кадастровым номером 71:30:020601:2762, находящегося в собственности ФИО1, не соответствует договору купли-продажи и сведениям ЕГРН, что нарушает права собственника, который вправе требовать устранения нарушенного права.

В судебных заседаниях были допрошены свидетели В., Л. и Ш., являющиеся жителями <адрес> и указавшие, что в нежилом помещении ФИО1, граничащим с общим имуществом МКД, перепланировка не производилась.

Однако с учетом установленных обстоятельств, показания свидетелей не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований ФИО1

Судом также установлено, что управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, осуществляет ТСЖ «Привокзальный».

Согласно устава ТСЖ «Привокзальный» (пункт 2.1, 6.2) товарищество собственников жилья создано для защиты прав и законных интересов собственников жилых и нежилых помещений, в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме, заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Таким образом, ТСЖ «Привокзальный» является надлежащим ответчиком по делу.

На основании изложенного, оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 и обязании ТСЖ «Привокзальный» привести нежилое помещение с кадастровым номером 71:30:020601:2762 в состояние в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, путем переноса участка кирпичной стены длиной 1,54м. и закладки дверного проема, ведущего в смежное помещение ТСЖ «Привокзальный».

В силу положений ч.1, 2 ст. 206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Таким образом, с учетом вышеприведенной процессуальной нормы, сложности работ, суд считает возможным установить разумный и реальный срок для исполнения возложенной на ответчика обязанности по приведению в соответствие занимаемой части помещения истца- в течение шести месяцев с даты вступления в законную силу решения суда.

При этом, поскольку сведения об объекте с кадастровым номером № внесены государственным регистратором прав в ЕГРН в рамках осуществления учетно-регистрационных действий по заявлению собственников данного объекта недвижимости (ООО «Семь звезд», а затем ФИО1) и технического плана, подготовленного инженером БТИ г.Тулы по результатам проведения инвентаризации, и согласно проектной документации, то отсутствуют основания полагать, что Управлением Росреестра по Тульской области при внесении сведений в ЕГРН относительно названного объекта недвижимости была допущена техническая либо реестровая ошибка применительно к спорному помещению, в связи с чем встречный иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконной произведенную перепланировку помещения № в нежилом помещении с кадастровым номером 71:30:020601:2762, расположенном в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Обязать ТСЖ «Привокзальный» (<...>) в течение шести месяцев с даты вступления решения суда в законную силу привести помещение № в нежилом помещении с кадастровым номером №, расположенном в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в первоначальное положение в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, путем переноса участка кирпичной стены длиной 1,54м. и закладки дверного проема, ведущего в смежное помещение ТСЖ «Привокзальный».

В удовлетворении встречных требований ТСЖ «Привокзальный» к ФИО1 об обязании устранения реестровой ошибки отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Привокзальный районный суд г.Тулы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято дата.

Председательствующий С.В.Афонина