Гражданское дело № 2-2628/2022
55RS0005-01-2022-003758-85
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 сентября 2022 года город Омск
Первомайский районный суд города Омска
под председательством судьи Базыловой А.В.,
при секретаре Корененко А.Б., при помощнике судьи Хаджиевой С.В., осуществлявшей подготовку дела к судебному разбирательству,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Атлантида» к представителю собственников МКД ФИО1 о возложении обязанности по предоставлению услуг по аренде рекламного места,
установил:
ООО «Атлантида» обратилось в суд с иском к представителю собственников многоквартирного дома ФИО1 о возложении обязанности по предоставлению услуг по аренде рекламного места, указав в обоснование на то, что между ООО «Атлантида» и представителем собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу , ФИО2 был заключен договор № от 25 февраля 2019 года на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. В соответствии с данным договором Арендодатель, действующий от имени и в интересах собственников МКД, предоставляет право установить и эксплуатировать рекламную конструкцию на части общего долевого имущества МКД, расположенного по адресу , а Арендатор обязуется оплатить денежную сумму, в соответствии с условиями Договора. Арендная плата по Договору составляет 5000 рублей за поверхность 6х12 м. (72кв.м.) за один месяц размещения. Оплата производится по факту размещения. 22 июля 2019 года заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым Общество в счет арендной платы по договору устанавливает ограждение по адресу , общей стоимостью 109674 рубля. Общество исполнила свои обязательства перед МКД, о чем составлен акт выполненных работ. В настоящее время представитель собственников МКД препятствует размещению рекламной конструкции, в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора № от 25 февраля 2019. В свою очередь в адрес ответчика направлена претензия о возврате денежных средств в размере 82674 рубля, которая оставлена без внимания.
На основании вышеизложенного, просит взыскать с представителя собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу , ФИО2 денежные средства в размере 82674 рубля, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 2680 рублей.
В ходе рассмотрения гражданского дела представитель ООО «Атлантида» исковые требования уточнил, в редакции последних уточнений, представитель ООО «Атлантида» просит обязать представителя собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу , ФИО1, предоставить услуги по аренде рекламного места на фасаде МКД в соответствии с договором № от 25 февраля 2019 года на сумму 82674 рубля, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 2680 рублей.
Определением Первомайского районного суда г. Омска от 15 августа 2022 года в качестве третьего лица привлечено ООО «УК «Евроцентр»,
В судебном заседании представитель истца ООО «Атлантида» ФИО3, действующий по доверенности, заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Суду пояснил, что между ООО «Атлантида» и представителем собственников МКД ФИО2 заключен договор на установку рекламной конструкции, в последствии стороны пришли к соглашению, что истец должен был выполнить работы по ограждению вокруг рекламного места, стоимость работ пойдет в счет оплаты аренды. Работа выполнена, между тем, общество получено уведомление о расторжении договора. Разрешение на установку рекламы дано сроком на 10 лет Администрацией города Омска. ООО «Атлантида» обслуживает более 100 домов по городу, на которых размещены рекламные конструкции. Оплата во всех случаях происходит по факту размещения рекламы.
В процессе рассмотрения дела, исковые требования уточнил, просил обязать представителя собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу , ФИО2, а в последующем ФИО1, предоставить услуги по аренде рекламного места на фасаде МКД в соответствии с договором № от 25 февраля 2019 года. Исковые требования к ФИО2 не поддерживал.
Ответчик ФИО2, с участием представителя ФИО4, по устному ходатайству, исковые требования не признала, указав, что в настоящее время не является представителем собственников МКД. По факту заключения договора пояснила, что был заключен договор, часть фасада передана истцу для размещения рекламной конструкции. В период действия договора от истца не поступали никакие акты выполненных работ. Фактом оказания услуги является соблюдение долговых сроков. Писем о невозможности размещения рекламной конструкции не поступало.
Ответчик ФИО1 исковые требования не признала, суду пояснила, что на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 18 января 2019 года, выбрана председателем совета МКД. Согласно протоколу от 18 января 2019 года принято решение о заключении договора управления с ООО «УК Евроцентр». Фасад здания является частью общего имущества многоквартирного дома, идет непосредственное нарушение прав собственников, собственниками не принималось решение о предоставлении площадей для размещения рекламы и иного оборудования. Полномочиями по представлению общего имущества собственников МКД в аренду не наделена, данные вопросы отнесены к компетенции управляющей компании. Договор № от 25 февраля 2019 года она не заключала.
Третье лицо ООО «УК Евроцентр» будучи надлежащим образом, извещенным о дне и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, своей позиции по делу не представили.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд пришел к следующему.
Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По правилам положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В судебном заседании установлено, согласно распоряжению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска № 2859 от 27 декабря 2018 года, приказу Администрации города Омска №234-рк от 22 октября 2019 ООО «Атлантида» выданы разрешения №290-18рм, № 280-19рм на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на территории города Омска на здании по адресу . Разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции действует 10 лет.
25 февраля 2019 года между ООО «Атлантида» и ФИО2, представителем собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу , заключен договор №2502-19 от 25 февраля 2019 года на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (л.д.12-15).
Согласно п. 1 Договора Арендодатель, действующий от имени и в интересах собственников МКД, предоставляет право установить и эксплуатировать рекламные конструкции на части общего долевого имущества МКД, расположенного по адресу , а Арендатор обязуется оплатить денежную сумму, в соответствии с условиями Договора (л.д.12).
В соответствии с п. 3.1. Договора арендная плата по Договору составляет 5000 рублей за поверхность А1 размером 3х9 м., общей площадью 27 кв.м. за один месяц размещения, за поверхность Б1 размером 3х9 м., общей площадью 27 кв.м. – 3000 рублей за один месяц размещения (л.д.10).
Оплата производится по факту размещения РИМ в месяц (п.3.3). Согласно п. 4.1 Договор заключен на срок 10 лет (л.д.13).
22 июля 2019 года между ООО «Атлантида» и ФИО2, представителем собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу , заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым стороны договорились, что Арендатор в счет арендной платы за поверхность стоимостью 5000 рублей в месяц, устанавливает ограждение по адресу , общей стоимостью 109674 рубля, что соответствует 22 месяцам аренды (л.д.16).
Истец исполнил взятые на себя обязательств, что подтверждается актом выполненных работ от 27 сентября 2019 года, от 10 декабря 2019 года, актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2018 по 06.06.2022 (л.д.7,8,9,11).
27 января 2022 года ООО «Атлантида» направило в адрес ФИО2 претензию от 24 января 2022 года исх. №2412 о возврате денежных средств в размере 82674 рубля по договору №2502-19 от 25 февраля 2019 года в связи с его досрочным расторжением (л.д.18,19). Претензия не выполнена.
В силу п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
В соответствии с правовой позицией, изложенной пунктах 1 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
В пункте 2 Постановления № 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 ЖК РФ, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 Кодекса).
В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Из части 1 ст. 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно п. 5 ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2013 года №38-ФЗ «О рекламе» предусмотрено, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества. В случае если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном жилищным законодательством. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в МКД.
Таким образом, изменение фасада здания предполагает не только согласование указанных действий с органами местного самоуправления, но и согласование с собственниками помещений в здании.
Из материалов дела следует, что внеочередным общим собранием собственников помещений в МКД, оформленным протоколом №4 от 08 октября 2017 года, ФИО2 избрана уполномоченным представителем собственников МКД (вопрос 1 повестки).
Согласно решению собственников ФИО2, как уполномоченный представитель собственников, наделена полномочиями, в том числе подписывать акты выполненных работ и оказания услуг, участвовать в приемке всех видов работ, подписывать протоколы, договоры на использование общего имущества собственников для установки и эксплуатации рекламных конструкций. Для поступления денежных средств по перечислению за рекламо-несущую информацию от предпринимателей, действует счет 40№ на имя ФИО2 (вопрос 3).
Протоколом от 08 октября 2017 зафиксировано решение собственников о предоставлении третьим лицам во временное пользование части фасада жилого дома для размещения рекламных конструкций без освещения по цене 120 рублей за 1 кв.м. в месяц сроком на 5 лет с дальнейшей пролонгацией.
18 января 2019 года протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, расположенном по адресу , принято решение о наделении полномочиями председателя совета МКД ФИО1, к которым относятся, в том числе, представление интересов собственников в отношениях, возникающих по поводу общего имущества МКД, осуществление прав подписывать договор управления МКД, контролирование оказание услуг и выполнение работ по управлению, содержанию и текущему ремонту МКД, право подписывать акты приемки выполненных работ, быть представителем собственников МКД по делам общего имущества.
Кроме того, на собрании принято решение о заключении договора управления МКД с ООО «УК Евроцентр», к компетенции которого определено с согласия председателя совета МКД заключение и сопровождение в интересах собственников помещений МКД договоров аренды общего имущества МКД.
Таким образом, в рассматриваемом случае, материалами дела подтвержден факт того, то ФИО1, как представитель собственников МКД, не уполномочена от имени собственников помещений в указанном многоквартирном доме принимать решения о передаче в возмездное пользование общего имущества дома и заключать соответствующие договоры. Принятие решений по заключению договоров с юридическими и физическими лицами об аренде общего имущества и придомовой территории МКД отнесены к компетенции Управляющей компании.
С учетом названных обстоятельств суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае, исковые требования ООО «Атлантида» об обязании предоставления услуг по аренде рекламного места на фасаде МКД заявлены к ненадлежащему ответчику.
При этом суд считает необходимым отметить, что перечисленные действия непосредственно совершены в отношении общего имущества многоквартирного дома по адресу: , а именно фасада здания.
Многоквартирный дом находится в управлении управляющей организации как единый комплекс недвижимого имущества, передача отдельных частей его здания в пользование (аренду) допускается лишь по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании). Внешняя стена, на которой подлежит размещению рекламная конструкция (фасад здания), относится к общему конструктиву здания жилого дома, то есть к общему имуществу многоквартирного дома.
Суду не представлено доказательств получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме на использование общего имущества здания, а именно на размещение на фасаде здания рекламной конструкции. Опровержение приведенному выводу в материалы дела не представлено.
Обстоятельство, размещения конструкции на фасаде дома, т.е. изменение внешнего вида фасада дома, нарушает права всех собственников общего имущества многоквартирного дома по адресу: , что само по себе является основанием для отказа в исковых требованиях.
Представитель собственников МКД ФИО1 в судебном заседании пояснила, что решений общего собрания собственников по вопросу заключения договоров аренды для размещения рекламных конструкций с ООО «Атлантида» не принималось. В связи с изложенным суд полагает, что требования истца о возложении обязанности на ответчика по заключению и исполнению договора аренды фасада здания в отсутствие согласия собственников общего имущества здания являются необоснованными, т.к. единоличное распоряжение ФИО1 общим имуществом - фасадом здания, принятие на себя обязательств по самостоятельному согласованию изменения внешнего вида объекта, противоречит нормам действующего законодательства, т.к. данные действия нарушают права всех собственников помещений в доме.
При этом суд отмечает, что ответчиком ФИО1 заявлены возражения в части того, что именно к ней были заявлены требования со стороны истца, судом истцу неоднократно разъяснялось и предлагалось уточнить заявленные исковые требования, пересмотреть состав ответчиков, определением суда от 15 августа 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена управляющая компания, в чью компетенцию входит право заключения договоров аренды с третьими лицами.
Таким образом, разрешая исковые требования ООО «Атлантида» об обязании ФИО1 как представителя собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу , предоставить истцу услуги по аренде рекламного места на фасаде МКД в соответствии с договором №2502-19 от 25 февраля 2019 года на сумму 82674 рубля, принимая во внимание, что фасад многоквартирного дома относится к общему имуществу многоквартирного дома, у ответчика отсутствуют права на распоряжение и использование общего имущества -фасада дома, учитывая, что размещение рекламных конструкций без разрешения всех собственников дома ведет к нарушению их прав как собственников общего имущества, суд, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК ПФ, приходит к выводу, что исковые требования ООО «Атлантида» удовлетворению не подлежат, как заявленные к ненадлежащему ответчику.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,-
решил:
В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Атлантида» к представителю собственников МКД ФИО1 о возложении обязанности по предоставлению услуг по аренде рекламного места отказать.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Первомайский районный суд города Омска.
Судья: Базылова А.В.
Решение изготовлено в окончательной форме 27 сентября 2022 года.