Решение по делу № 02-3005/2022~М-1462/2022 от 30.08.2022 - о признании договора аренды дома с земельным участком расторгнутым, выселении, взыскании задолженности.

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 августа 2022 года Солнцевский районный суд г. Москвы в составе судьи Демочкиной О.В., при секретаре Комарове В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3005/22 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды дома с земельным участком расторгнутым, выселении, взыскании задолженности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ФИО2, просит признать договор аренды дома с земельным участком от 26.02.2021 года расторгнутым, выселить ответчика из дома, расположенного по адресу: ****, взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по арендной плате и коммунальным расходам в размере 930 761 руб., государственную пошлину в размере 12 507 руб. 61 коп.

Иск мотивирован тем, что 26 февраля 2021 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды дома с земельным участком сроком на 11 месяцев. Данное имущество принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 2008 года. Стороны определили, что арендная плата составляет 130 000 руб. в месяц, также арендатор обязался внести обеспечительный платеж в размере 130 000 руб. и обязался производить плату за электроэнергию, газ, а также интернет. С июля 2021 года ответчик перестал исполнять обязательства по оплате аренды, а также потребляемых услуг. 22.11.2021 года истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды с требованием освободить арендуемое имущество в срок до 22.12.2021 года, а также погасить образовавшуюся задолженность, которое в добровольном порядке не исполнено.

Представитель истца – ФИО3 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте судебного заседания, доказательств уважительных причин неявки до рассмотрения дела по существу не представил.

С учетом положений ст. 233 ГПК суд, с учетом мнения представителя истца, рассматривает дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с установленными обязательствами и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Судом установлено, что 26 февраля 2021 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды дома с земельным участком, в соответствии с которым истец предоставил ответчику во временное владение и пользование принадлежащий ему (истцу) на праве собственности жилой дом и участок по адресу: ****, срок договора установлен с 26.02.2021 по 25.01.2022 года. Договором установлена арендная плата в размере 130 000 руб., а также депозит в размере 130 000 руб. Также ответчик обязался оплачивать электричество и газ по счетчику, абонентскую плату за интернет.

С июля 2021 года ответчик перестал исполнять обязательства по оплате аренды, а также электричества, газа, интернета.

22.11.2021 года истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды с требованием освободить арендуемое имущество в срок до 22.12.2021 года, а также погасить образовавшуюся задолженность, которое ответчиком до настоящего времени не исполнено.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств оплаты образовавшейся задолженности по арендной плате, а также коммунальным услугам и интернету, возражений на иск также не представлено, в связи с чем, суд полагает возможным требования о взыскании задолженности удовлетворить.

При этом суд исходит из расчета, произведенного истцом: 130 000 руб.* 6 месяцев (июль, август, сентябрь, ноябрь 2021, декабрь, январь 2022 года) + 50 000 руб. за октябрь 2021 года (80 000 руб. ответчиком оплачено истцу) = 830 000 руб. – за арендную плату, а также долг по оплате за электричество – 32 384 руб. 91 коп., за газ – 68 377 руб. 56 коп., всего – 930 761 руб.

С учетом того, что ответчик не исполнял обязательства по договору аренды, что является существенным нарушением его условий, уведомление арендодателя о расторжении договора получил, суд полагает необходимым договор расторгнуть.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

При таких обстоятельствах, поскольку истец является законным собственником земельного участка и жилого дома, договор аренды данного имущества расторгнут в судебном порядке, основания для использования данного имущества ответчиком отсутствуют.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 507 руб. 61 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Иск удовлетворить.

Признать договор аренды дома с земельным участком от 26.01.2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 – расторгнутым.

Выселить ФИО2 из дома, расположенного по адресу: ****.

Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды в размере 930 761 руб., судебные расходы – 12 507 руб. 61 коп.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Демочкина О.В.