№ 2-5692/2025
50RS0031-01-2025-000588-48
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Одинцово 30 июля 2025 года
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Селина Е.А.,
при секретаре Каспровой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СЗ «РАПО» к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ООО «СЗ «РАПО» обратилось в суд к ФИО2, ФИО3 с уточненными требованиями о взыскании денежных средств в счет увеличения площади объекта долевого строительства в размере 151 423, 21 руб.; неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 159 352, 40 руб.; судебных расходов, связанных с оплатой госпошлины в сумме 10 775 руб.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «РАПО» и ФИО2, ФИО3 заключен договор долевого участия №, по условиям которого ООО «СЗ «РАПО» осуществил строительство и передал ДД.ММ.ГГГГ по акту приема – передачи квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС. Стоимость объекта составила 7 834 737 руб. Договором предусмотрено условие об изменении цены договора в зависимости от наличия положительной разницы между проектной площадью нежилого помещения по договору и фактической ее площадью, установленной кадастровым инженером по окончании строительства. В соответствии с п. 2.3 Договора ответчики обязаны доплатить эту разницу по цене, указанной в п. 2.3 Договора, а именно: 226 633, 99 руб./кв. м. Срок на доплату составляет 7 рабочих дней с даты получения соответствующего требования ответчиком (п. 2.3 договора). Кадастровым инженером ФИО7» определена фактическая площадь помещения – № кв. м. АДРЕС квартиры по договору: № кв.м. Таким образом, разница между проектной и фактической площадью квартиры – № кв. м. Размер доплаты по п. 2.5 Договора составляет: № кв. м х 226 633, 99 руб./кв.м. = 301 423, 21 руб. Требование о доплате было направлено ДД.ММ.ГГГГ и истекло ДД.ММ.ГГГГ. В ходе рассмотрения дела ответчиками произведена оплата в размере 150 000 руб., иных платежей не поступало. В связи с указанными обстоятельствами, истец предъявил настоящие требования в суд.
Истец в суд направил своего представителя, который в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал.
Ответчики в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, в суд направили своего представителя, которая возражала против удовлетворения иска, указала на то, что ответчики ранее обращались к истцу в досудебном порядке, поскольку при приемке квартиры были обнаружены недостатки, полагали, что имеется взаимозачет требований, в связи с чем, просила отказать в удовлетворении иска, в случае удовлетворения – применить ст. 333 ГК РФ.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены, о причинах неявки суд сведениями не располагает.
В силу ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при установленной явке.
Изучив и проанализировав материалы дела, заслушав пояснения явившихся представителей сторон, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе, сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения).
Согласно ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «РАПО» и ФИО2, ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого, застройщик обязуется в срок, предусмотренный настоящим договором, своими силами и (или) с привлечением других лиц в соответствии с проектной документацией и на основании разрешения на строительство построить (создать) на земельном участке многоквартирный дом, включая объект долевого строительства.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, соответствующий условиям настоящего договора и требованиям действующего законодательства Российской Федерации. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять у застройщика объект долевого строительства в порядке, установленном договором, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию (л.д. 16-25).
Объект долевого строительства находится в корпусе АДРЕС, имеет условный №, с количеством комнат №, проектируемой площадью № кв. м, в т.ч жилой № кв. м.
Стоимость объекта составила 7 834 737 руб.
Согласно п. 1.2 договора участия в долевом строительстве, стороны соглашаются с тем, что площадь объекта долевого строительства определяется в соответствии с настоящим договором в следующем порядке:
- расчетная площадь (с коэффициентом) объекта долевого строительства по соглашению сторон договора определяется в соответствии с проектной документацией для строительства многоквартирного дома, с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, включая площадь балконов с применением понижающего коэффициента 0,3; площадь лоджий с применением понижающего коэффициента 0,5;
- фактическая площадь объекта долевого строительства будет уточнена в соответствии с данными, указанными в техническом плане, подготовленном Кадастровым инженером в соответствии с действующим законодательством о государственном кадастре объектов недвижимости и установленной таким законодательством методикой определения площади объектов недвижимости.
Таким образом, суд приходит к выводу, что при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия и определили принцип расчета площади продаваемой квартиры.
В соответствии с п. 2.3 договора, при заключении договора, стороны принимают во внимание возможность расхождения в размерах расчетной площади объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к настоящему договору, определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов по договору, и фактической площади объекта долевого строительства по результатам обмеров Кадастровым инженером.
В случае, если по результатам обмеров объекта долевого строительства Кадастровым инженером фактическая площадь объекта долевого строительства будет отличаться от расчетной площади, цена договора определяется (уточняется) сторонами расчетным путем в соответствии с настоящим пунктом договора без необходимости дополнительного согласования сторонами и заключения дополнительного соглашения к договору.
Сумма, подлежащая доплате участниками долевого строительства денежных средств застройщику, определяется исходя из величины возникшей разницы между величиной фактической площадью объекта долевого строительства, установленными данными обмеров, произведенных Кадастровым инженером, и расчетной площадью объекта долевого строительства, путем ее умножения на цену одного квадратного метра объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору, определяемую в размере 226 634 руб.
Кадастровым инженером ФИО8» определена фактическая площадь помещения – № кв. м. Проектная площадь квартиры по договору: № кв.м. таким образом, разница между проектной и фактической площадью квартиры – № кв. м. Размер доплаты по п. 2.5 Договора составляет: № кв. м х 226 633, 99 руб./кв.м. = 301 423, 21 руб. (л.д. 26 оборот – 29).
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема – передачи квартиры, в котором фактическая площадь квартиры указана № кв. м (л.д. 26).
В соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).
Следовательно, обмеры, произведенные кадастровым инженером, являются допустимым доказательством по смыслу ст. 60 ГПК РФ для целей установления увеличения фактической площади по сравнению с проектной.
ООО «СЗ «РАПО» в адрес ФИО2, ФИО3 направляло уведомления ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ о необходимости произвести доплату (л.д. 35-48), которые последними оставлены без удовлетворения.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «РАПО» в адрес ФИО2, ФИО3 направило претензии о необходимости произвести доплату (л.д. 49-52), которые также оставлены без удовлетворения.
В ходе рассмотрения дела ДД.ММ.ГГГГ ответчиками произведена оплата в размере 150 000 руб., что подтверждается квитанцией №.
Таким образом, судом установлено нарушений прав ООО «СЗ «РАПО», в связи с чем, с ФИО2, ФИО3 в пользу ООО «СЗ «РАПО» подлежит взысканию денежные средства в счет увеличения площади объекта долевого строительства в размере 151 423, 21 руб.
Истцом заявлено требование о взыскании неустойки, рассчитанной на основании ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в размере 159 352, 40 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Разрешая заявленное требование, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 10 Закона № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее- Постановление №) установило особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Так, в соответствии с п. 2 Постановления № в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно размер неустойки по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 статьи 6, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (7,5%).
Учитывая указанные нормы права, подлежащие применению при разрешении спорных правоотношений, размер неустойки составит .....
Основания для неприменения положений Постановления № суд не усматривает, поскольку денежные средства в размере 151 423, 21 руб. составляют стоимость объекта за увеличение его площади, в связи с чем, указание на то, что ответчики не нарушили срок внесения платежа по ДДУ является ошибочным.
На основании ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Ответчиками заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Часть 1 ст. 333 ГК РФ, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного нарушения, что согласуется с положением ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
С учетом положений ст. 55 Конституции РФ, согласно которой именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц, это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.
С учетом приведенных правовых норм, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, добровольное возмещение ответчиками заявленной истцом суммы, суд приходит к выводу, что рассчитанный размер неустойки не соразмерен последствиям нарушения обязательства ответчиком, и определяет к взысканию размер неустойки, соответствующий балансу интересов сторон в размере 50 000 руб., которая подлежит взысканию солидарно с ответчиков в пользу истца.
Оснований для снижения размера неустойки в большем размере не усматривается.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно разъяснений, содержащихся в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).
В случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком после обращения истца в суд и принятия судебного решения по такому делу судебные издержки также подлежат взысканию с ответчика (п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1).
При подаче искового заявления, истцом уплачена государственная пошлина, которая в силу ст. 98 ГПК РФ, указанных разъяснений, подлежит взысканию с ответчика в размере 10 269, 39 руб., исходя из размера взысканных судом сумм.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «СЗ «РАПО» к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов – удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с ФИО2 (паспорт: №), ФИО3 (паспорт: №) в пользу ООО «СЗ «РАПО» (ИНН: №)
денежные средства в счет увеличения площади объекта долевого строительства в размере 151 423 (сто пятьдесят одна тысяча четыреста двадцать три) руб. 21 коп.,
неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб. 00 коп.,
судебные расходы по оплате госпошлины в размере 10 269 (десять тысяч двести шестьдесят девять) руб. 39 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд АДРЕС в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.А. Селин
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.