№
УИД 61RS0№-40
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 июня 2022 года
Батайский городской суд <адрес> в составе
председательствующего судьи Акименко Н.Н.,
при секретаре Пузенко Т.А.,
с участием Куц З.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО1 <данные изъяты> к Администрации <адрес> о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
В суд обратилась ФИО1 с иском к Администрации <адрес> о признании права собственности на жилой дом. В обоснование исковых требований указала, что на основании договора переуступки прав (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ она имеет в пользовании земельный участок площадью 513 кв.м, с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес>. Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование - "жилые дома блокированной застройки". Соглашением, заключенным между КУИ г. Батайска и ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды был продлен на три года до ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был приобретен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки 230 кв.м. ФИО1 собственными силами и за счет собственных средств построила жилой дом общей площадью 120,5 кв.м., в том числе жилой 45,6 кв.м. Истец обратилась с заявлением в КУИ <адрес> об изменении вида разрешенного использования земельного участка по <адрес> службу государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о внесении в ЕГРН сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Ей было отказано как КУИ г. Батайска, так и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска своим письмом № от ДД.ММ.ГГГГ отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании п.5 ч.6 ст.55 Градостроительного Кодекса – несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>», земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, расположен в территориальной зоне Ж 2 - зона застройки малоэтажными жилыми домами в 1-3 этажа. ФИО1 просит признать за ней право собственности на жилой дом общей площадью 120,5 кв.м., в том числе жилой 45,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, уведомлена о дне и времени рассмотрения дела. Представитель истца по доверенности Куц З.Е. исковые требования поддержала.
Представитель Администрации <адрес> в судебное заседание не явился, уведомлен о дне и времени рассмотрения дела, возражения по исковым требованиям в суд не направил.
Изучив представленные доказательства, выслушав представителя истца, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением, установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ), право собственности на самовольное строение, возведенное без разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из материалов дела, на основании договора переуступки прав (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения, заключенного с КУИ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО1 имеет в пользовании земельный участок площадью 513 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование - "жилые дома блокированной застройки".
Срок действия договора аренды согласован сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.
На территории указанного земельного участка истцом был построен индивидуальный жилой дом общей площадью 120,5 кв.м., в том числе жилой 45,6 кв.м., что подтверждается копией технического паспорта МУП "Бюро технической инвентаризации <адрес>" от ДД.ММ.ГГГГ.
Жилой дом построен истцом без соответствующего разрешения, не выходя за пределы границ земельного участка.
Согласно заключению № эксперта от ДД.ММ.ГГГГ ООО "161 Эксперт" жилой дом литер "А,а" соответствует требованиям действующих строительных, противопожарных, санитарных, градостроительных норм и правил и не создает угрозу жизни или здоровью граждан.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что истец обращалась в Администрацию <адрес> с уведомлением об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства жилого дома Лит. "А,а", однако данное уведомление было оставлено Управлением по архитектуре и градостроительству <адрес> №.№ от ДД.ММ.ГГГГ без удовлетворения в виду несоответствия объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка.
В данном случае из материалов дела следует, что земельному участку с кадастровым номером № присвоен вид жилые дома блокированной застройки согласно проекта планировки и межевания территории, утвержденного постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №
В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Как следует из положений ч. 1 ст. 7.3 Правил землепользования и застройки <адрес>, утвержденных решением Батайской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, в редакции Решения от ДД.ММ.ГГГГ №, принятые до введения в действие настоящих Правил нормативные правовые акты муниципального образования «<адрес>» по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.
Согласно Правилам землепользования и застройки <адрес>, спорный земельный участок находится в территориальной зоне Ж.2 "зона застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами".
Согласно Градостроительному регламенту зоны Ж.2 к основному разрешенному виду использования земельных участков относится индивидуальное жилищное строительство. Блокированная жилая застройка относится к условно-разрешенным видам использования. Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером № - "жилые дома блокированной застройки".
Согласно ч. 3, 4 ст. 7.3 действующих правил землепользования и застройки объекты недвижимости, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу настоящих Правил являются не соответствующими настоящим Правилам в случаях, когда эти объекты:
имеют вид (виды) использования, которые не поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон;
имеют вид (виды) использования, которые поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон, но расположены в санитарно-защитных и водоохранных зонах, в пределах которых не допускается размещение соответствующих объектов;
имеют параметры меньше (площадь и линейные размеры земельных участков, отступы построек от границ участка) или больше (плотность застройки – высота/этажность построек, процент застройки, коэффициент использования участка) значений, установленных настоящими Правилами применительно к соответствующим зонам.
По общему правилу, объекты недвижимости, являющиеся не соответствующими настоящим Правилам, используются собственниками и обладателями иных вещных прав без ограничений до принятия их собственниками решения об изменении объектов недвижимости (ч.4).
Согласно п. 4 ст. 85 Земельного кодекс РФ, ч. ч. 8 - 10 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Из положений приведенных норм права следует, что как земельное, так и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (ст. 30 Градостроительного кодекса РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, а также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 308-КГ15-7455.
Поскольку выводами проведенной в рамках рассмотрения дела судебной экспертизы с достоверностью подтверждается тот факт, что основные характеристики спорной постройки соответствуют Правилам землепользования и застройки г. Батайска для зоны жилой застройки Ж-2, использование спорного земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства не является опасным для жизни или здоровья человека, а строительство жилого дома лит. "А,а" осуществлено истцом с соблюдением разрешенного вида использования на основании ст. 271 ГК РФ применительно к действующим правилам землепользования и застройки <адрес>, доводы Управления архитектуры и градостроительства, послужившие основанием к отказу во вводе жилого дома в эксплуатацию, подлежат отклонению как необоснованные.
С учетом изложенного, суд, установив, что истцом предпринимались меры, направленные на легализацию самовольно возведенного объекта, а также тот факт, что возведенный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования ФИО1 <данные изъяты> к Администрации <адрес> о признании права собственности на жилой дом
Признать за ФИО1 <данные изъяты> право собственности на жилой дом общей площадью 120,5 кв.м., в том числе жилой 45,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ростовский Областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья
Решение изготовлено в мотивированной форме ДД.ММ.ГГГГ