Решение по делу № 2-2495/2024 от 15.04.2025 - о признании сделки недействительной, признании права.

Дело № 2-8/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 15 апреля 2025 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Потеревич А.Ю., при секретаре Баженовой Я.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», ФИО2 о признании сделки недействительной, признании права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», (далее – ЖСК), ФИО2 о признании сделки недействительной, признании права, мотивируя заявленные требования тем, что 15.12.2010 между ФИО1 и ООО «Производственно-строительная фирма «Полет и К» заключен договор № на участие в долевой строительстве автостоянки в подвальной части дома по <адрес>, по условиям которого ООО «Производственно-строительная фирма «Полет и К» приняла дольщика ФИО1 в долевое участие на строительство доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (автостоянка) в подвальной части <адрес>, состоящей из места №, расположенного в осях (1с-2с); (Ас-Гс), общей площадью ориентировочно 34,64 кв.м. Стороны согласовали, что стоимость строительства доли в праве общей собственности составляет 1 000 000,00 руб., которые оплачиваются в течение месяца с момента подписания договора (п.п.2,4 договора). ФИО1 выполнены условия договора в части оплаты стоимости строительства доли в праве общей собственности 17.12.2010.

Истцу стало известно, что 30.12.2020 между ЖСК и ФИО2 заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по условиям которого ЖСК обязался продать ФИО2 машино-места под номерами № на поэтажном плане цокольного этажа объекта незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, корпус 1, по цене, равной 600 000,00 руб., то есть по 300 000,00 руб. за каждое парковочное место.

Согласно пункту 2.2. договора купли-продажи, покупатель ФИО2 обязался произвести расчеты не позднее тридцати дней с момента ввода дома в эксплуатацию путем личного перечисления по банковским расчетам, либо иным, не противоречащим действующему законодательству способом.

Согласно открытым интернет - источникам <адрес> введен в эксплуатацию 28.12.2023. Однако, представителем ЖСК представлены квитанции к приходным кассовым ордерам, датированные 16.04.2019 и 10.07.2019, 24.09.2019, 22.11.2019, 16.01.2020, то есть за два года до заключения предполагаемой оспариваемой сделки.

Поскольку оспариваемый договор заключен в отношении объекта, в частности, парковочных мест, в отношении которых в соответствии с положениями ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации по завершении строительства дома ФИО1 принадлежит исключительное право на оформление их в собственность, истец считает оспариваемую сделку ничтожной.

Предметом заключенных между ответчиками договора купли-продажи будущей недвижимости, как и договора на участие в долевом строительстве автостоянки в подвальной части дома по <адрес> от 15.12.2010, является передача одних и тех же индивидуально-определенных объектов недвижимости. На момент разрешения спора обязательство по передаче объектов недвижимости ни перед кем из кредиторов ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» не исполнило.

Заключив договор с ФИО2, ЖСК «10 лет Октября 43 к.1», не имея на это полномочий, фактически распорядилось правами в отношении недвижимости, которые уже принадлежали истцу. Сделка между ФИО2 и ЖСК «10 лет 43 к. 1» по распоряжению не принадлежавшими им правами противоречат требованиям закона и в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.

Ссылаясь на нормы права, уточнив заявленные исковые требования, просит признать недействительным договор купли-продажи будущих недвижимых вещей от 30.12.2020, заключенный между ФИО2 и ЖСК; признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимости - машино-место №, кадастровый №, расположенные в осях (1с-2с) (Ас-Гс) на поэтажном плане цокольного этажа объекта завершенного строительства - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнения и письменных пояснений, из которых следует, что в сентябре 2018 года на одном из собраний членов ЖСК председатель правления КЕМ предоставил письменное обращение к участникам строительства, в котором поставил в известность о том, что протоколами общих собраний закреплены права участников долевого строительства нежилых помещений, а также подтвержден факт полной оплаты данных прав. Однако, в это же самое время появилась инициативная группа, которая планирует лишить законных прав владельцев нежилой недвижимости, изъять ее и повторно продать вопреки действующему законодательству и принятому решению общего собрания членов ЖСК. Впоследствии данные намерения закреплены в протоколе (б/н) внеочередного общего собрания членов ЖСК, проходившего с 22.05.2020 по 25.05.2020, в котором принято решение о продаже нежилой (коммерческой) недвижимости. Физические лица, у которых на руках имелись первичные документы и документы об оплате нежилой недвижимости, вынуждены в судебном порядке признавать за собой право собственности на нежилые помещения в Куйбышевском районном суде города Омска. Та же участь постигла и машино-места. Протоколом (б/н) внеочередного общего собрания членов ЖСК, проходившего с 22.10.2021 по 25.10.2021 принято решение о передаче в собственность некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области» помещений и машино-мест, в отношении которых отсутствует обязанность по их передаче гражданам - членам ЖСК, при их наличии. С целью уменьшения количества машино-мест, которые необходимо передать в Фонд, ЖСК заключило предварительные договоры купли-продажи машино-мест с физическими лицами по цене 300 000,00 руб., в том числе, не с членами ЖСК. Не смотря, на то, что в отношении машино-мест заключены договоры долевого участия. Согласно протоколу (б/н), внеочередного общего собрания членов ЖСК, проходившее с 22.10.2021 по 25.10.2021 в собрании принимало участие 45 человек, что составляет 77,58% от общего числа голосов. Таким образом, общее количество членов ЖСК составляло 58 человек: из которых - 55 человек, претендующих на жилую недвижимость, и 3 человека, претендующих на нежилые помещения, в том числе машино-места, одним из которых является истец.

Представитель ответчика ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам письменных возражений, из которых следует, что определением Арбитражного суда Омской области от 12.02.2018 по делу № А46-16906/2011 ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» переданы права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 11708,5 кв. м, с кадастровым номером №, земельные участки с кадастровыми номерами №, требования участников строительства к ООО «Производственно-строительная фирма «Полет и К» признаны погашенными. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований о передаче жилых помещений включено 54 кредитора-участника строительства. Помимо участников строительства имеются лица, у которых в ООО «ПСФ «Полет и К» заключены договоры долевого участия в отношении нежилых помещений и права которых не включены в реестр требований кредиторов ООО «ПСФ «Полет и К». 25.04.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области зарегистрировано право собственности ЖСК на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

В соответствии с принятыми на общих собраниях решениями, в отношении ряда нежилых помещений, в том числе, спорного объекта, были заключены договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. В декабре 2020 года ЖСК завершено проектирование и 14 декабря 2020 г. получено разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства. 01.11.2021 между ЖСК и Некоммерческой организацией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области» заключено Соглашение № о передаче функций застройщика, в соответствии с условиями которого Фонд принял на себя обязательства по завершению строительства жилого дома. В декабре 2023 года жилой <адрес> введен в эксплуатацию, 04.07.2024 по акту приема-передачи объект возвращен ЖСК.

Закон, позволяющий лицу, претендующему на передачу ему нежилого помещения в рамках банкротства застройщика, получить возмещение в натуре, в виде того самого помещения, вступил в силу после завершения процедуры банкротства ООО «ПСФ «Полет и К» и, соответственно, к правоотношениям сторон в соответствующей редакции применим быть не может, но может быть применен в прежней редакции, без учета изменений.

ФИО1 не являлась участником строительства, поскольку не являлась лицом, имеющим к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

С 2018 года ФИО1 было известно об отсутствии у нее права требовать передачи объекта в натуре и о том, какой способ реализации нарушенного права является приемлемым. В указанный период времени ФИО1 обратилась в Куйбышевский районный суд города Омска с требованием о признании права на долю в объекте незавершенного строительства, в удовлетворении которых ей отказано.

ЖСК не является правопреемником ООО «ПСФ «Полет и К». В рамках банкротства ООО «ПСФ «Полет и К» объект незавершенного строительства и в его составе объект, на который претендует истец, ЖСК перешел в качестве отступного. Также ЖСК перешли обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений. Требования ФИО1 на момент передачи отступного в реестр требований о передаче жилых помещений не включены. Стоимость требований ФИО1 к ООО «ПСФ «Полет и К» в совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений и погашенных путем предоставления отступного не входила.

Каких-либо обязательств в отношении ФИО1 к ЖСК от застройщика-банкрота не перешло, должником по отношению к ней в деле о банкротстве ООО «ПСФ «Полет и К» ЖСК не является. ООО «ПСФ «Полет и К» исключен из ЕГРЮЛ, правопреемников у него нет, ЖСК принял на себя обязательства в размере, установленном действующим законодательством, обязательств перед ФИО1 ЖСК не принимал. Каких-либо договоров со ФИО1 ЖСК не заключал, иные основания возникновения у ЖСК обязательств перед истцом по смыслу ст.ст. 307, 8 ГК РФ отсутствуют. В свою очередь, у ЖСК в силу заключенного договора имеются обязательства перед ФИО2, которые ЖСК намерено исполнить. Для признания договора, заключенного с ФИО2 ничтожной сделкой, основания отсутствуют (том 1 л.д.194-201).

Ответчик ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области, при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Из представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области письменного отзыва на исковое заявление следует, что в просительной части искового заявления истец, заявляя требования о признании договора недействительной, не указывает последствия недействительности сделки. Между тем, решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН. Следовательно, в случае удовлетворения требований истца, о признании недействительным договора, в случае применения судом последствий недействительности сделки, государственная регистрация права будет осуществлена на основании судебного акта, вступившего в законную силу, а также прежнего правоустанавливающего документа, при условии соблюдения заявительного порядка и предоставления необходимых документов (том 2 л.д.96-98).

Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации предусмотрено конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

По смыслу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

Из материалов дела следует, что 15.12.2010 между ООО «ПСФ «Полет и К» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) подписан договор № на участие в долевом строительстве автостоянки в подвальной части <адрес> на одно место №, расположенное в осях (1с-2с); (Ас-Гс), на поэтажном плане цокольного этажа - многоквартирного жилого дома, имеющего кадастровый №, площадью 11 708,5 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, № регистрации в ЕГРН № от 13.02.2017.

Согласно договору № дольщик обязуется оплатить застройщику цену по договору в размере 1 000 000,00 руб. в течение месяца с момента подписания настоящего договора, а застройщик обязан закончить строительство объекта в третьем квартале 2011 года (том 1 л.д.4).

В счет исполнения обязательств по договору № на участие в долевом строительстве 17.12.2010 ФИО1 произведена оплата предмета договора в полном объеме (том 1 л.д.5).

Определением Арбитражного суда Омской области от 12.02.2018 по делу № А46-16906/2011 ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» переданы права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 11708,5 кв. м, с кадастровым номером №, земельные участки с кадастровыми номерами №, требования участников строительства ООО «Производственно-строительная фирма «Полет и К» города Омска, включенных в их реестр требований, признаны погашенными (том 1 л.д.6-12).

Как следует из п. 1 Устава ЖСК «10 лет Октября 43 к1», ЖСК создан в целях защиты прав участников долевого строительства жилого дома путем завершения строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, 2 очередь (том 1 л.д.61-83).

После признания ООО «ПСФ «Полет и К» несостоятельным (банкротом), для завершения строительства указанного выше многоквартирного дома с согласия участников долевого строительства ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» передан земельный участок, а также сам объект незавершенного строительства.

Вынесенным по делу №2-3964/2018 решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 27.11.2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда от 07.02.2019, ФИО1 отказано в удовлетворении требований к жилищно-строительному кооперативу «10 лет Октября 43 к. 1» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства – на долю в размере 2201/117085 от общей площади фактически построенных помещений в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу <адрес>, в виде машино-места № (стр.) автостоянки, расположенной в осях (1c-2c); (Ас-Гс) подвальной части <адрес> (строительный адрес: жилой <адрес> (стр.) по <адрес>), общей площадью 22,01 кв.м. в незавершенном строительством объекте - жилом <адрес> (строительный адрес: жилой <адрес> (стр.) по <адрес>) (том 1 л.д.212-224).

Из текста решения Куйбышевского районного суда г. Омска от 27.11.2018 следует, что ввиду отсутствия в материалах дела доказательств того, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признание за ФИО1 права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не представляется возможным. Вместе с тем, решением собрания членов ЖСК «10 лет Октября, 43 кор. 1» и участников строительства незавершенного строительством жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> 2017 году постановлено, что инвесторы нежилой недвижимости (офисные помещения и парковочные места), которые внесли денежные средства в ООО «ПСФ «Полет и К», наряду с участниками строительства жилой недвижимости должны участвовать в достройке дома путем отдельных инвестиционных договоров с ЖСК. Поскольку ФИО1 не принимала такого участия, она не лишена права на защиту иным способом. В том числе, после исполнения ею перед ЖСК «10 лет Октября, 43 кор. 1» обязанности инвестирования путем заключения с ЖСК «10 лет Октября, 43 кор. 1» отдельного инвестиционного договора.

На внеочередном общем собрании членов ЖСК «10 лет Октября к 1», проведенном в очно-заочной форме и оформленного протоколом внеочередного общего собрания членов ЖСК «10 лет Октября к 1» от 22.05.2020-25.05.2020, членами ЖСК принято решение обеспечить условия для завершения строительства жилого дома за счет средств, полученных от реализации нежилой (коммерческой) недвижимости, свободной от прав третьих лиц и поименованной в приложении № к протоколу внеочередного общего собрания членов ЖСК «10 лет Октября к 1» от 22.05.2020-25.05.2020 и утвердить реестр лиц-желающих приобрести нежилую (коммерческую) недвижимость (том 2 л.д.34-39).

На основании указанного решения внеочередного общего собрания членов ЖСК «10 лет Октября к 1», 30.12.2020 между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и ФИО2 заключен договор купли-продажи будущей недвижимости, в соответствии с условиями которого ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» обязалось продать (передать в собственность ФИО2 за плату), а ФИО2 обязался купить (принять в собственность и оплатить в порядке и сроки, предусмотренные договором) машино-места, обозначенное под № на поэтажном плане цокольного этажа объекта незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома, кадастровый №, площадью 11708,5 кв. м., расположенного по адресу: № № регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № от 13.02.2017, именуемое далее по тексту договора «Будущая недвижимая вещь», «Недвижимое имущество» (том 1 л.д.106-108).

На основании п. 2.1 договора купли-продажи будущей недвижимости, согласованная по договору стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом купли-продажи, составляет 600 000,00 руб.

Расчеты покупатель ФИО2 производит не позднее тридцати дней с момента ввода дома в эксплуатацию путем безналичного перечисления по банковским реквизитам продавца, указанным в настоящем договоре, либо по иным реквизитам, указанным продавцом, либо иным, не противоречащим действующему законодательству способом (п.2.2 договора купли-продажи будущей недвижимости).

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи будущей недвижимости, продавец передает покупателю, а последний принимает недвижимое имущество в течение 3 дней после регистрации права собственности ЖСК «10 лет Октября, 43 к 1» на недвижимое имущество, что подтверждается подписанием представителями сторон акта приема-передачи.

В качестве доказательств исполнения ФИО2 обязательств по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 30.12.2020 ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» представлены квитанции к приходному кассовому ордеру № от 24.09.2019 на сумму 300 000,00 руб., № от 16.01.2020 на сумму 300 000,00 руб. (том 1 л.д.37).

01.11.2021 между ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» и Некоммерческой организацией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области» (далее - Фонд) заключено Соглашение № о передаче функций застройщика, в соответствии с условиями которого Кооператив передает Фонду функции застройщика в отношении жилого <адрес>. II очередь, а Фонд, принимая функции застройщика, и при условии предоставления финансирования, обязуется совершить все необходимые действия в целях завершения строительства до 31.12.2022, в качестве встречного исполнения ЖСК по завершении строительства объекта обязуется передать в собственность Фонда помещения и /или) машино-места в завершенных строительством объектах, в отношении у которых у ЖСК отсутствуют обязанность по их передаче гражданам-членам ЖСК, при их наличии (том 1 л.д.96-105).

28.12.2023 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска выдано разрешение на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию (том 1 л.д.38-40).

После ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, по акту приема-передачи от 04.07.2024 законченный строительством и введенный в эксплуатацию жилой дом принят ЖСК «10 лет Октября 43 к 1».

В связи с тем, что обязательства застройщика ООО «ПСФ «Полет и К» по договору участия в долевом строительстве автостоянки не исполнены, 11.04.2024 ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением о включении требования кредитора в реестр требований участников строительства ООО «ПСФ «Полет и К», признании членом ЖСК ЖСК «10 лет Октября 43 к 1», обосновывая заявление тем, что на основании договора от 15.12.2010 № ею приобретено право требования передачи машино-места в подвальной части <адрес> (строительный адрес: жилой <адрес> (стр.) по <адрес>) в общем помещении автостоянки одного места № (стр.) автостоянки, расположенное в осях (1с-2с); (Ас-Гс), общей площадью ориентировочно 22,01 кв. м. Кроме <адрес> корпус 1 по <адрес> (строительный адрес: жилой <адрес>), состоящий из двух мест № и № (стр.) автостоянки, расположенных в осях (3с-5с), (Ас - Г с), обшей площадью ориентировочно 34,64 кв. м.

Определением Арбитражного суда Омской области от 17.12.2024 оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025, ФИО1 отказано в удовлетворении вышеназванных требований.

Перечисленными судебными актами арбитражного суда установлено, что требования участников строительства ООО «ПСФ «Полет и К», включенные в реестр требований кредиторов должника, были признаны погашенными, следовательно, к дате вступления в законную силу изменений (Закон № 478-ФЗ от 25.12.2018), должник начал расчеты с кредиторами третьей очереди, к которым относятся в том числе участники строительства с требованиями о передаче жилых помещений, в связи с чем ФИО1 в рамках банкротства застройщика могла претендовать только на включение ее в реестр лиц, имеющих к застройщику денежное требование, но не могла требовать передачи ей помещения в натуре. Требование ФИО1, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать машино-места) и в соответствии со сложившейся судебной практикой рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 ГК РФ, с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве. В ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений пункта 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 в рамках дела о несостоятельности застройщика подлежит трансформации в денежное и удовлетворению в составе четвертой очереди (статья 201.9 Закона о банкротстве).

Также установлено об отсутствии у ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» обязанности по принятию ФИО1 в члены кооператива на тех же условиях, который этот статус приобретен другими участниками, с зачетом в счет паевого взноса денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве, по причине не предъявления ФИО1 требований к застройщику-банкроту в установленном порядке, не внесения ею паевого взноса при создании ЖСК в виде переданных прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

В силу ч. 2 и 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Истец полагает, что оспариваемый договор купли-продажи будущей недвижимости, заключенный между ответчиками, является ничтожной сделкой на основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключен в отношении объекта, по завершении строительства которого в соответствии с положениями п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у ФИО1 возникает исключительное право на оформление его в собственность.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

По смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику.

Однако в ситуации, когда застройщик впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Пунктом 1 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) предусмотрена передача объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. В указанном случае погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу возможно, если такие участники строительства отказались от получения возмещения в соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона.

Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика установлены статьей 201.4 Закона о банкротстве.

Пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусмотрена передача объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

В силу подпункта 3 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве, касающийся банкротства застройщиков, в том числе подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, который впервые закрепил в указанной норме понятие «участник строительства» и привел его перечень, введен в действие Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, в ранее действующей редакции, под участником строительства подразумевалось физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Причем, денежное требование четко обозначено в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, в ранее действующей редакции, как требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Вместе с тем, федеральными законами от 25.12.2018 № 478-ФЗ и от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения в положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регламентирующие банкротство застройщиков.

В частности, после внесения изменений, в соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротства (в действующей редакции) под участником строительства принято понимать физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Согласно подпункту 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве (в действующей редакции) требование о передаче машино-места и нежилого помещения - это требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Таким образом, в соответствии с изменениями, внесенными в Закон о банкротстве, в том числе Законом № 478-ФЗ от 25.12.2018, законодателем установлен одинаковый правовой режим удовлетворения в отношении требований участников строительства - физических лиц, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения (статьи 201.1, 201.2, 201.4, 201.5 Закона о банкротстве).

При этом пунктом 3 статьи 8 Закона № 478-ФЗ установлено, что положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве») (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также если производство по делу о банкротстве застройщика (за исключением положений статьи 201.15-4 Закона о банкротстве) возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

В соответствии с пунктом 5 статьи 8 Закона № 478-ФЗ установлено, что если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, арбитражный управляющий в течение сорока пяти календарных дней со дня вступления в силу настоящего Федерального закона вносит в реестр требований кредиторов соответствующие изменения путем включения требований участников строительства в отношении машино-мест и нежилых помещений, указанных в подпункте 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, в реестр требований по передаче жилых помещений и исключения требований участников строительства в указанной части из четвертой очереди реестра требований кредиторов. В случае, если требования участников строительства не были предъявлены в установленный Законом о банкротстве срок, такие требования предъявляются конкурсному управляющему не позднее двух месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, установленном настоящей статьей, Законом о банкротстве.

Перечисленные выше нормы правового регулирования и установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, позволяют суду прийти к выводу, что требования участников строительства ООО «ПСФ «Полет и К», включенные в реестр требований кредиторов должника, были признаны погашенными, к дате вступления в законную силу изменений, внесенных в Закон о банкротстве Законом № 478-ФЗ от 25.12.2018, должник начал расчеты с кредиторами третьей очереди, к которым относятся, в том числе, участники строительства с требованиями о передаче жилых помещений, поэтому ФИО1 в рамках банкротства застройщика могла претендовать только на включение ее в реестр лиц, имеющих к застройщику денежное требование, и не могла требовать передачи ей помещения в натуре.

К тому же, ФИО1 не может считаться членом ЖСК, как лицо, внесшее при его создании переданные ей права застройщика на объект незавершенного строительства, так как не обладает правом требовать помещение в натуре и не включена в реестр кредиторов. Право требования нежилого помещения трансформировалось в денежное требование, не поименованное в п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, что не позволяет считать ее участником строительства и членом ЖСК, фактически ее статус совпадает с лицами, отказавшимися от договора.

Заявленные же в настоящем споре требования ФИО1, не являющейся членом ЖСК, об оспаривании сделки, признании права собственности на машино-места, по своей сути, представляют собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (о возложении обязанности передать машино-места в натуре), на заявление которого у ФИО1 в силу указанных выше обстоятельств отсутствуют правовые основания.

При изложенных обстоятельствах, заявленные требования суд находит не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 , <данные изъяты> к ЖСК «10 лет Октября 43 к 1» ИНН <***>, ФИО2, <данные изъяты>, о признании недействительным договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от ДД.ММ.ГГГГ, признании права собственности на машино – место №, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья подпись А.Ю. Потеревич

Мотивированное решение составлено 29.04.2025.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>