***

***

Решение

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 27 января 2026

Гатчинский городской суд *** в составе:

председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Лайтинен Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению *** Комитета по управлению государственным имуществом к ФИО1 и ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N ***, площадью *** кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственной деятельности, на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи, в течение 7 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу; о признании договора аренды от ***, заключенного между ответчиками, недействительной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки; признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим и внесении соответствующей записи в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним; возложении на ФИО2 обязанности передать земельный участок ФИО1 в 3-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу;

установил:

в обоснование иска указано, что от ФИО1 *** истцу поступило извещение о намерении продать спорный земельный участок по цене 4932000 руб. В предусмотренный п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ срок Комитет согласился на данное предложение, издал *** распоряжение о приобретении участка, направил в адрес ФИО1 проект договора купли-продажи земельного участка для подписания. Однако продавец отказалась от подписания договора, ссылаясь на изменившиеся обстоятельства, о чем *** уведомила Комитет. Более того, истцу стало известно, что ФИО1 сдала участок в аренду ФИО2 В целях реализации своего преимущественного права покупки на основании п. 2 ст. 435, ст.ст. 436, 441, 442, 445 ГК РФ, ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" истец просил ФИО1 понудить к заключению договора купли-продажи на согласованных сторонами условиях. В силу ст. 10 и ст. 167 ГК РФ признать договор аренды ничтожной сделкой, применить последствия ее недействительности, признав зарегистрированное право аренды в ЕГРН отсутствующим и исключить его, об обязании ФИО2 возвратить участок ФИО1 для дальнейшей передачи участка в государственную собственность.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска по основаниям, изложенным в письменных пояснениях (л.д. ***).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения по иску, извещена надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в ее отсутствие (л.д. ***).

Ответчик ФИО2 также не явилась, извещена, представила возражения по иску (л.д. ***).

Представитель ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании просил в иске отказать по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Третье лицо - Управление Росреестра по *** извещено, не явилось, возражений не представило, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, установил следующее:

Ответчик ФИО1 до настоящего времени является собственником земельного участка с кадастровым N ***, площадью *** кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственной деятельности, расположенного по адресу: *** (л.д. ***).

*** она вручила истцу извещение о своем намерении продать спорный земельный участок за 4539690 руб.

*** Комитет направил в ее адрес отказ от своего преимущественного права покупки (л.д. ***).

В течение года спорный участок никому продан не был, что подтверждается представленной выпиской из ЕГРН (л.д. ***).

*** ФИО5 вручила истцу новое извещение о намерении продать спорный земельный участок по цене 4923000 руб. Взаимный расчет по договору должен быть осуществлен до *** (л.д. ***).

На данное предложение истец согласился.

*** председателем Комитета было издано распоряжение *** о приобретении в государственную собственность *** спорного участка по цене 4923000 руб. (л.д. ***).

В адрес ответчика было направлено распоряжение, договор купли-продажи и акт приема-передачи участка, подписанные уполномоченным представителем Комитета (л.д. ***).

Ответчик получение данных документов не оспаривала. От подписания договора купли-продажи она отказалась, о чем уведомила Комитет в письме от *** и в письме от ***, в котором пояснила, что уже найден другой покупатель участка – КФХ ФИО2 Она намерена приобрести у ФИО1 не только спорный, но и все смежные земельные участки площадью *** га. С ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи. В случае невозможности приобрести спорный участок, покупатель будет вынужден отказаться и от покупки смежных участков, т.к. спорный участок отделяет все остальные от единственной дороги общего пользования. Приобретение всех участков одним человеком исключает споры между собственниками, простимулирует возможность развития локального производства сельхозпродукции в ***, создаст более 10 рабочих мест (л.д. ***).

*** в ответ на обращение от *** истец уведомил ФИО1, что не намерен отказываться от своего права преимущественной покупки, оферта акцептована. Уклонение от подписания договора будет расцениваться как уклонение от заключения договора купли-продажи, в связи с чем Комитет оставляет за собой право обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор (л.д. ***).

Тем не менее, *** ФИО1 заключила с ФИО2 договор аренды, по которому передала спорный земельный участок сроком до *** в аренду ФИО2 с уплатой арендной платы в размере 3635,23 руб. за гектар. Арендная плата вносится одноразово арендатором за весь срок аренды и составляет 5000000 руб. (л.д. ***).

Аренда была зарегистрирована в ЕГРН ***.

В настоящее судебное заседание ответчик представил предварительный договор купли-продажи спорного участка от ***, по которому ФИО1 обязуется передать в собственность ФИО2 участок по цене 4923000 руб. Расчеты между сторонами будут производиться наличными денежными средствами. Продавец обязуется передать участок в течение 5 рабочих дней с момента оплаты покупателем участка. Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, в тексте предварительного соглашения не указан (л.д. ***).

В ст. 435 ГК РФ определено, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.

Согласно ст. 436 ГК РФ полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

В соответствии со ст. 441 и ст. 442 ГК РФ, когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.

В случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если сторона, направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием. Если сторона, направившая оферту, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор считается заключенным.

На основании ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2). Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 4).

В п. 1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правоотношения сторон урегулированы статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), согласно которой при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что оферта связывает оферента (становится для него обязательной) в момент ее получения адресатом оферты (пункт 2 статьи 435 ГК РФ). До этого момента она может быть отозвана оферентом, если сообщение об отзыве получено адресатом оферты раньше, чем сама оферта, или одновременно с ней (пункт 2 статьи 435 ГК РФ). Оферта, ставшая обязательной для оферента, не может быть отозвана, то есть является безотзывной, до истечения определенного срока для ее акцепта (статья 190 ГК РФ), если иное не указано в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано (статья 436 ГК РФ). Если названный срок для акцепта не установлен, ставшая обязательной для оферента оферта может быть отозвана в любой момент до направления акцепта или до момента, когда оферент узнал о совершении иных действий, свидетельствующих об акцепте. Иное может быть указано в самой оферте либо вытекать из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано (статья 436, пункт 3 статьи 438 ГК РФ). Оферта считается отозванной с момента получения сообщения об отзыве адресатом оферты, определяемого на основании пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ. Оферта также прекращает свое действие с момента получения оферентом отказа акцептовать оферту.

Руководствуясь вышеприведенными нормами закона, суд приходит к выводу, что после вручения истцу ФИО1 *** оферты о приобретении земельного участка с указанием в ней существенных условий договора, она связала себя обязательством по заключению соответствующей сделки с Комитетом и передаче ему имущества свободным от прав третьих лиц. На основании изложенного суд обязывает ответчика заключить с Комитетом договор купли-продажи земельного участка в предложенной истцом редакции, т.к. в ней оговорены все существенные условия и никаких разногласий относительно ее содержания продавец не представила.

Ответчики ссылаются на то, что данная оферта недействительна, т.к. ранее *** ФИО1 уже извещала Комитет о возможности приобрести спорный участок за 4539690 руб., т.е. ниже той цены, за которую сейчас готова продать участок ФИО2 – 4932000 руб. Истец письменно *** отказался от реализации своего права преимущественной покупки. Поэтому в течение года ФИО1 была вправе продать участок любому иному лицу без повторного извещения Комитета.

Настоящий иск поступил в суд ***, арест на участок наложен судом ***

В течение года с момента оферты от *** ФИО1 участок никому не продавала. Срок разрешения на заключение сделки, предусмотренный п. 3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ, истек.

Оферта, врученная истцу ***, по смыслу ст. 165.1 ГК РФ является самостоятельным юридически значимым сообщением, порождающим у лица, ее направившего, самостоятельные права и обязанности. В данной оферте ФИО1 предлагала Комитету приобрести участок по иной цене и в иные сроки, чем в оферте от *** Поэтому истец вправе приобрести участок по заявленной новой цене, а ответчик обязана его продать.

Данная оферта в силу закона является безотзывной, т.к. была акцептована в течение 30 дней с даты ее получения и до того как продавец уведомила истца о своем отказе от заключения сделки (до отзыва оферты).

Доводы ответчиков о недействительности повторной оферты основаны на неверной трактовке норм права.

По правилам ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Закон не запрещает и не ограничивает право продавца извещать государственный орган власти о намерении продать свой сельскохозяйственный участок неограниченное количество раз. Каждая такая оферта порождает за собой самостоятельные права и обязанности. Так с момента вручения оферты *** ФИО5 не вправе продавать и сдавать в аренду земельный участок иным лицами кроме истца, который оферту в предусмотренный законом срок и форме акцептовал.

Ссылки ответчиков на недействительность оферты, в связи со злоупотреблением правом со стороны продавца, суд также не принимает.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Ответчики не указали в чем заключалось намерение ФИО1 причинить вред другому лицу, либо обойти закон.

В своих возражениях ФИО1 указывает, что направила вторую оферту ошибочно, в связи с незнанием закона.

Суд обязывает ответчика продать истцу земельный участок по цене, не ниже той, что указана в предварительном договоре купли-продажи с ФИО2, что ущерба на ее стороне не порождает.

Если ФИО2 причинены, либо будут причинены какие-либо убытки действиями ФИО1, то она вправе их компенсировать посредством предъявления самостоятельного иска. Какие убытки причиняются ФИО2 удовлетворением настоящего иска, ответчики суду не обосновали.

Само буквальное содержание понятия «преимущественное право покупки» обязывает суд отдавать предпочтение интересам государства в подобных случаях перед прочими покупателями.

Любая сделка, заключенная в отношении участка после *** с иными лицами, кроме истца, ничтожна в силу закона. Поэтому суд не принимает во внимание намерение ФИО2 обратиться в суд с иском к ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи участка на условиях, изложенных в предварительном договоре от ***.

Напротив, действия ответчиков, заключивших договор аренды ***, т.е. уже после того как ФИО1 получила уведомление Комитета о готовности приобрести участок на заявленных условиях, является злоупотреблением правом и данный договор ничтожен в связи с прямым нарушением законодательного запрета, установленного в п. 1 ст. 460 ГК РФ.

Данный договор аренды существенно нарушает права истца, т.к. обременяет земельный участок на столь длительный срок до ***, при том, что арендную плату получает ФИО1, а не законный покупатель участка. Смена собственника имущества не может явиться основанием для изменения или расторжения договора аренды по общему правилу ст. 617 ГК РФ. Поэтому иным способом кроме как признать договор аренды ничтожной сделкой и применить последствия его недействительности путем возврата сторон в первоначальное положение, права истца защитить невозможно.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 10, п. 3 ст. 157, п. 3 ст. 166, п. 2 ст. 167, п.п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ суд приходит к выводу, что действия ФИО1 по заключению договора аренды и отправлению в адрес истца уведомления об отзыве оферты были направлены на воспрепятствование Комитету в приобретении спорного имущества, на основании чего удовлетворяет требования и признает недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от ***, заключенный между ответчиками, применяет последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ФИО2 в 3-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить ФИО1 по акту приема-передачи спорный земельный участок.

Применение последствий недействительности договора аренды от ***, заключенного между ответчиками, является основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении имущества арендой.

Поскольку ответчики не представили доказательств расчета по сделке (фактического получения арендодателем арендной платы), то суд какие-либо денежные средства не взыскивает.

Правовых оснований для признания права аренды отсутствующим не имеется. Данные исковые требования заявлены ошибочно и удовлетворению не подлежат.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В данном случае права истца могут быть защищены иным способом (с момента погашения (исключения) из ЕГРН записи о наличии обременения в виде аренды, право аренды у ФИО2 прекращается), право собственности не зарегистрировано за разными лицами, иск предъявлен невладеющим покупателем к владеющему арендатору.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

обязать ФИО1 (СНИЛС ***) заключить с *** Комитетом по управлению государственным имуществом (ИНН ***) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N ***, площадью *** кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственной деятельности, расположенного по адресу: ***; по цене 4932000 руб. в течение семи рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка N *** от ***, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН в части погашения (исключения) записи об аренде земельного участка N ***.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ФИО2 (СНИЛС ***) передать ФИО1 в трехдневный срок с момента вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым N ***, площадью *** кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственной деятельности, расположенного по адресу: ***, в удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с даты составления путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***