№ 2-1018/2023

УИД: 61RS0023-01-2023-000087-19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 мая 2023 года г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе

судьи Черныша О.Г. при секретаре Арканниковой И.Н., с участием истца ФИО1, его представителя – ФИО2, ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, третье лицо: ФИО6, ФИО4, о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, возврате денежных средств, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ФИО3, обосновав свои требования следующим образом. 31.01.2022 после одобрения ипотечного кредита на покупку квартиры между истцом и ответчиком был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>. При подписании договора ответчику была передана сумма в размере 175 000 рублей, что отражено в пункте 3 предварительного договора, а также в конце текста договора собственноручно ответчиком, заверено лично ее подписью. Письменного соглашения о задатке истец с ответчиком не заключали. 24.02.2022 после начала специальной военной операции истец не смог воспользоваться ипотечным кредитом, так как документы на вступление в наследство после смерти матери ответчика ФИО3 были еще не оформлены, и она не могла распоряжаться квартирой и заключать какие-либо договора, подписывать в отношении квартиры какие-либо документы, также в марте 2022 года во всех банках Российской Федерации возросли ставки на кредиты до 18-20 процентов, соответственно квартиру истец под такие высокие проценты приобрести не смог. Истцом в адрес ответчика 10.08.2022 направлена претензия, на которую он ответа не получил, денежные средства в сумме 175 000 рублей, переданные ответчику по предварительному договору последняя истцу не вернула. Также истец считает, что на момент заключения предварительного договора от 31.01.2022 ответчик являлась наследником ? доли квартиры, и не имела законного права заключать договор на продажу целой квартиры, так как это противоречит ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Другой наследник на ? долю в праве собственности на квартиру после смерти собственника ФИО8 при заключении предварительного договора не участвовал, и предварительный договор купли-продажи квартиры не подписывал, что также, по мнению истца, свидетельствует о несоблюдении формы предварительного договора, который заключается в форме основного договора купли-продажи, следовательно договор от 31.01.2022 является ничтожным с момента его подписания. Истец считает, что ответчик, не обладая правами собственника на спорное имущество, предусмотренными ст. 209 Гражданского кодекса РФ не могла совершать в отношении него распорядительные действия, в том числе заключать и подписывать 31.01.2022 предварительный договор купли-продажи квартиры, более того спорный договор подписан не всеми собственниками квартиры, а лишь только одни из наследников.

Истец просит суд признать предварительный договор купли-продажи <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 ничтожной сделкой. Взыскать с ответчика ФИО3 денежные средства в размере 175 000 рублей уплаченные при заключении предварительного договора купли – продажи квартиры в пользу ФИО1, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Определением суда от 20.04.2023, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ФИО6 и ФИО4

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2, действующая на основании заявления истца, в судебное явились, просили удовлетворить заявленные требования в полном объеме, по основаниям указанным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, сослалась на возражения указанные в исковом заявлении.

Третье лицо - ФИО6 действующая в своих интересах и несовершеннолетнего ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объеме, по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца и его представителя, ответчика, изучив материалы дела, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

С этим принципом связаны процессуальные нормы, относящиеся к доказыванию, в том числе, если иное не предусмотрено федеральным законом, и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, согласно которой доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле; суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства; в случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между истцом ФИО1 (Покупатель) и ответчиком ФИО3 (Продавец) 31.01.2022 заключен предварительный договор купли – продажи квартиры № <адрес>.

Согласно п.1 настоящего предварительного договора купли-продажи продавец (наследники ? доли ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р.) имеет намерения в будущем продать целую квартиру, а покупатель имеет намерение в будущем купить целую квартиру. Отчуждаемая квартира должна была принадлежать продавцам на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство после вступления в наследство собственниками за умершей матерью ФИО8 умершей ДД.ММ.ГГГГ. Срок для вступления в наследство ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.2 предварительного договора купли-продажи по соглашению сторон определена стоимость квартиры в сумме 1 750 000 рублей.

Согласно п. 3 предварительного договора купли-продажи сумма в размере 175 000 рублей покупателем (ФИО1) передана продавцу (наследнику ФИО3) в качестве задатка за счет собственных наличных денежных средств.

Таким образом, уплаченная ответчику денежная сумма в размере 175 000 руб. являлась гарантией истца в выполнении им своих обязательств по предварительному договору и при надлежащем исполнении сторонами этого договора подлежала зачислению в счет оплаты по основному договору купли-продажи.

Оставшуюся сумму в размере 1 575 000 рублей согласно данному пункту истец ФИО1 должен был передать продавцам наличными денежными средствами в день подписания основного договора купли – продажи перед регистрацией в Едином государственном реестре в МФЦ или нотариальной конторе сроком до 01.06.2022.

При этом, истец до указанный даты оплату оставшейся суммы в размере 1 575 000 не произвел.

Такой отказ оформлен письменной претензией, направленной 11.08.2022 в адрес ответчика, с требованием о возврате уплаченных им денежных средств в сумме 175 000 рублей со ссылкой на не заключение основного договора в срок, так как по вине ответчика не оформлены документы надлежащим образом, после смерти ФИО8

Поскольку стороны не заключили до 01.06.2022 основной договор купли-продажи, то на основании ст. 429 Гражданского кодекса РФ их обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены уже 01.06.2022.

Как следует из пункта 6 предварительного договора, в случае нарушения покупателем сроков оплаты оставшейся суммы в счет стоимости объектов недвижимости, задаток не возвращается.

Оценивая условия предварительного договора купли-продажи в части квалификации переданных покупателем денежных средств, суд приходит к выводу о том, что данные денежные средства являются задатком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 названной статьи Кодекса). По смыслу указанной нормы предусмотрено лишь требование о письменной форме соглашения о задатке, но не указано, что соглашение должно быть составлено в виде отдельного документа.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на включение в договор купли-продажи условия о задатке.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ); задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ).

Применительно к пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Рассматриваемый предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи и условие о задатке. Таким образом, именно задатком в данном случае, обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть ФИО5 и ФИО3 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда является результатом нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Как указано выше, до даты окончания срока действия предварительного договора – 01.06.2022 покупатель ФИО1 отказался от окончательного расчета за недвижное имущество в установленный в предварительном договоре срок, ссылаясь на своею неплатёжеспособность. Исходя из смысла содержания предварительного договора от 31.01.2022, заключение основного договора купли-продажи зависело исключительно от внесения покупателем ФИО1 всей суммы в оплату приобретаемых в будущем объектов недвижимости. Следовательно, в данном случае вина обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора отсутствует.

При этом суд отмечает, что выставление ответчиком квартиры на продажу после истечения установленного срока 01.06.2022 с момента заключения предварительного договора, не свидетельствует об уклонении продавца от заключения основного договора, так как эти действия произведены после отказа ФИО1 от полного расчета по предварительному договору, при этом истец не был лишен возможности в срок до 01.06.2022 выполнить принятые на себя обязательства, при том, что сделка с новым покупателем состоялась по истечении оговоренного срока с момента заключения предварительного договора, переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован 13.07.2022.

Согласно пункту 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Доводы истца о том, что ответчик ФИО3 не имела законного права заключать договор на продажу целой квартиры, так как это противоречит ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», другой наследник на ? долю в праве собственности на квартиру после смерти собственника ФИО8 при заключении предварительного договора не участвовал, и предварительный договор купли-продажи квартиры не подписывал, не состоятельны и необоснованны.

Так, согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» указывает, что под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных пунктом 2 ст. 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.

В соответствии с п. 38 указанного выше Постановления Пленума ВС РФ фактическое принятие наследства может быть осуществлено в сроки, установленные для принятия наследства согласно ст. 1154 ГК РФ.

Ответчик ФИО3 вступила в наследство до оговоренного срока в предварительном договоре купли продажи, то есть до 01.06.2022, а именно 05.04.2022, согласно свидетельства о праве на наследство № №

Таким образом, ответчик ФИО3 не уклонялась от заключения сделки по продаже квартиры истцу ФИО1

Принимая во внимание, что основной договор купли-продажи не заключен по вине истца, находит исковые требования ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59,60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) к ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ростовский областной суд в течение месяца через Шахтинский городской суд со дня изготовления решения в окончательной форме.

С мотивированным решением суда лица, участвующие в деле, могут быть ознакомлены через 5 дней.

Резолютивная часть решения отпечатана в совещательной комнате.

Судья О.Г. Черныш

Решение суда изготовлено в окончательной форме 19.05.2023г.