Дело № 2-6353/2023

УИД 59RS0007-01-2023-004777-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2023 года г. Пермь

Свердловский районный суд г. Перми в составе

председательствующего судьи Артемовой О.А.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пермской региональной общественной организации «<данные изъяты> действующей в интересах ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты> о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Пермская региональная общественная организация <данные изъяты> действующая в интересах ФИО1, ФИО2, обратилась в суд с исковым заявлением к ООО <данные изъяты> о взыскании денежных средств в размере 148 029 рублей, компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., штрафа 50% от взысканной суммы в связи с неисполнением ответчиком требований истца в добровольном порядке.

Требования мотивированы тем, что ответчик является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. 26.08.2020г. между Потребителями, участниками долевого строительства, и ответчиком заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома № №, предметом которого является часть МКД - квартира, общей приведенной площадью 37,05 кв. м., в том числе с лоджией общей площадью 5,7 кв. м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5 площадь лоджии составляет 2,85 кв. м.). 31.03.2021г. ответчик передал Потребителям квартиру общей приведенной площадью 33,90 кв.м. по акту приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись за номером №, согласно которой у Потребителей возникло право индивидуальной собственности (общей совместной собственности) в отношении жилой квартиры общей жилой площадью 33,90 кв. м. Как следует из записи в ЕГРН в отношении предмета ДДУ, заключенного между Потребителями и ответчиком, лоджии не является частью жилого помещения, следовательно, она относится к общему имуществу многоквартирного дома. Таким образом, ответчик неправомерно включил в предмет договора долевого участия площадь лоджии и произвел исходя из этого расчет цены объекта долевого строительства. Исходя из размера площади лоджии с понижающим коэффициентом в размере: 5,70 * 0,5 – 2,85 кв.м., сумма подлежащего возврату неосновательного обогащения составляет 148 029 руб. из расчета 1 924 377 руб. цена объекта ДДУ/37,05 кв.м. общая приведенная площадь объекта ДДУ= 51 940 руб. цена 1кв.м. общей приведенной площади квартиры *2,85 (площадь лоджии с пониженным коэффициентом).

Представитель по доверенности уточнил требования и просит взыскать с ответчика ООО <данные изъяты> в пользу ФИО2 и ФИО4 денежные средства в размере 134 784, 30 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф 50%.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, своего представителя для участия в судебное заседание не направили.

Общественная организация извещена о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Представитель общественной организации извещен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил ходатайство об отложении судебного заседания и привлечении к участию в деле Управление Росреестра по <адрес>.

Ответчик ООО <данные изъяты> извещен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО6 направил ходатайство о рассмотрении дела без его участия. Ранее в письменных пояснениях на исковое заявление представитель ответчика указывает, что ссылка истца на то обстоятельство, что лоджия не относится к объекту долевого строительства, а является общим имуществом многоквартирного дома, является ошибочным, сделанным в результате неправильного толкования норм права. Для регулирования правоотношений в сфере участия в долевом строительстве нормы закона Федерального закона №214-ФЗ являются специальными и имеют приоритет. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. Если обратиться к схеме объекта недвижимости (Приложение № к ДДУ), можно однозначно установить, что спорный балкон расположен так, что исключительно владелец спорной квартиры имеет возможность пользования спорной лоджией. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Третье лицо ТСЖ <данные изъяты> представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке, оснований для отложения дела суд не усматривает.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО <данные изъяты>Застройщик и ФИО1, ФИО2-Участники долевого строительства заключен договор № К8-194 участия в долевом строительстве. Согласно данному договору Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой <адрес>, в четвертом квартале микрорайона <адрес> (позиция 1), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства (л.д. 8-12).

Приложением № к Договору является план квартиры, в котором, как и в самом договоре, указано на следующие технические характеристики квартиры: общая проектная площадь - 34,20 кв.м; жилая площадь квартиры-16,50 кв.м; количество комнат: 1 (одна); площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, балконов в квартире: жилая комната 16,60кв.м, кухня 8,80кв.м, ванная 2,60кв.м, санузел 1,00кв.м, прихожая 5,30кв.м, лоджия 5,70кв.м.

Согласно п. 2.4 договора при подписании настоящего договора площадь квартиры определена исходя из проектной документации. Изменение площади, на основе которой определена цена договора, возможно в связи с внесением изменений в проектную документацию.

Согласно п. 2.5 договора, изменение площади по результатам проведения технической инвентаризации и выдачи технического паспорта на дом после ввода дома в эксплуатацию возможно, это отражается в Акте приема- передачи, но не влияет на цену Договора.

Согласно п. 2.6 договора, участник долевого строительства уведомлен, что площадь балкона/лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ст. 15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру.

Согласно п. 2.7 договора, участник долевого строительства подтверждает, что ознакомлен в полном объеме с проектной документацией в отношении жилого дома, указанного в п. 2.1. настоящего договора, проектной декларацией, размещенной в установленном порядке Застройщиком, до Участника долевого строительства доведена в полном объеме информация об объекте долевого строительства, месте размещения общего имущества жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами по договору подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 7).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ внесена запись за номером № о возникновении права общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2 в отношении жилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей жилой площадью 33,9 кв. м. (л.д. 20).

20.07.2023г. истцами в адрес ответчика направлено требование о возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 163 611 руб. в связи с тем, что цена договора долевого участия составила 1 924 377 руб. исходя из предмета договора квартиры общей проектной площади с учетом лоджии в размере 37,05 кв.м. а в ЕГРН внесена информация, что общая жилая площадь 33,9 кв.м. и лоджия не является частью квартиры, относиться к общедомовому имуществу.

02.08.2023г. ООО <данные изъяты> произвел выплату истцам в размере 13 244, 70 труб., что подтверждается платежным поручением № от 02.08.2023г. (л.д. 64). В данную сумму вошло: компенсация за разность площадей в размере 12 985 руб. и компенсация в размере 259,70 руб. за несвоевременную выплату.

В соответствии с абзацем 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Так, согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Действительно, договором участия в долевом строительстве заключенным между сторонами предусмотрено строительство объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры, имеющей проектные параметры: общая проектная площадь: 34,20 кв.м; жилая площадь квартиры: 16,50 кв.м; лоджия 5,70 кв.м. Цена договора предусмотрена в размере 1 924 377 руб.,из расчета 51 940 рублей за 1 кв.м. общей приведенной площади квартиры, с применением понижающего коэффициента, определенного в соответствии с приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ №/пр от ДД.ММ.ГГГГ (для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3).

Однако, указание на проектные площади объекта долевого участия в строительстве в договоре, включающие в себя площадь квартиры как таковой и площадь лоджии, является существенным условием данного вида договора в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 4, пп. 3 п. 5 ст. 25.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и, применение к названному объекту долевого строительства наименования «Квартира», не свидетельствует о согласовании сторонами условий об отсутствии оплаты за возведение объекта недвижимости без учета лоджии, иной подход к толкованию названного договора, противоречил бы п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, где под объектом долевого строительства понимается не только жилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме, а именно лоджия (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Таким образом, определяя цену в договоре, как сумму денежных затрат на строительство объекта, застройщик обоснованно включил в нее стоимость затрат на строительство лоджиис применением понижающего коэффициента.

При указанных обстоятельствах, помещения балконов, лоджий, веранд, террас хотя и не включаются в площадь жилых помещений, в силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ указанные помещения признаются неотъемлемыми частями объектов долевого строительства и их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир и должна быть оплачена в составе цены договора.

Учитывая, что условиями договора согласовано, что окончательная площадь объекта включает площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента, а также положения ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, предусматривающей, что общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, суд приходит к выводу, что их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир, и должна быть оплачена в составе цены договора участником долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра.

Кроме того, суд отмечает, что Конституционным Судом Российской Федерации подтвержден статус нормативного правового акта - приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр, как неотъемлемой части правового регулирования отношений, связанных с долевым строительством многоквартирных домов, предусматривающих в соответствии с прямым указанием закона (часть 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ) особенности учета площади вспомогательных помещений при определении размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Доводы представителя общественной организации являются несостоятельными в силу неправильного толкования норм права.

Кроме того анализируя приложение № к договору № № в котором отображен план этажа многоквартирного дома и квартиры, суд приходит к выводу, что лоджия которая относиться к <адрес> по адресу: <адрес> имеет один вход и выход в указанную квартиру. Вопреки доводам представителя общественной организации иные собственники многоквартирного дома не могут попасть на лоджию указанной квартиры, как только пройти через квартиру, принадлежащую на праве собственности истцам.

Истцами произведен расчет подлежащего возврату неосновательного обогащения в размере 148 029 руб. исходя из размера площади лоджии с понижающим коэффициентом в размере: 5,70 * 0,5 – 2,85 кв.м., из расчета 1 924 377 руб. (цена объекта ДДУ)/37,05 кв.м. (общая приведенная площадь объекта ДДУ)= 51 940 руб. -цена 1кв.м. общей приведенной площади квартиры, 51 940 руб.х2,85 (площадь лоджии с пониженным коэффициентом)=148 029 руб.

Материалами дела подтверждено, что по договору № К8-104 участия в долевом строительстве от 26.08.2020г. общая проектная площадь стравляет 34,30 кв.м. (без учета площади лоджии), а фактическая площадь по Акту приема-передачи квартиры составляет 33,9 кв.м. (без учета площади лоджии).

Квартира передана истцам и зарегистрирована на праве собственности площадью 33,9 кв.м.

При этом ответчик произвел расчет исходя ((34,2 кв.м (площадь квартиры)+2,85кв.м.)-(33,9 кв.м.(площадь квартиры по тех паспорту)+2,9 кв.м.))х 51 940 руб. (цена 1кв.м. общей приведенной площади квартиры) =12 985 руб.

Платежным поручением № подтверждено, что ответчик произвел оплату на счет ФИО1 в размере 13 244,70 руб.: 12 985 руб.- в счет компенсации разности площадей по требованию от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № №, а также 259, 70 руб. в счет компенсации несвоевременной оплаты.

Истцы уточнили требования и просят взыскать с ответчика ООО <данные изъяты> в пользу ФИО2 и ФИО1 денежные средства в размере 134 784, 30 рублей с учетом выплаченной суммы.

На основании изложенного с учетом того, что условиями договора № № участия в долевом строительстве от 26.08.2020г. предусмотрено строительство квартиры с лоджией, все условия договора стороны оговорили, цена договора в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ определена с учетом лоджии примыкающей к квартире и с учетом понижающего коэффициента, участник долевого строительства уведомлен, что площадь балкона/лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ст. 15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру, лоджия в квартире истца является неотъемлемой ее частью, оснований для взыскания с ответчика денежных средств в размере 134 784, 30 рублей не имеется.

Однако учитывая, что разница в стоимости квартиры в размере 12 985 руб. с учетом того, что квартира фактически составила после сдачи объекта не 34,2 кв.м как предусмотрено договором, а 33,9 кв.м.. была выплачена ответчиком в ходе рассмотрения данного дела, следовательно в данной части требования обоснованы, подлежат удовлетворению, но с учетом произведенной выплаты не подлежит исполнению.

Требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа основаны истцами на требовании о выплате разницы в цене при включении в стоимость договора стоимость лоджии с понижающим коэффициентом. Поскольку в данной части требования истцов признаны необоснованными оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда и штрафа не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Пермской региональной общественной организации ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить в части.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> (ИНН: № в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), ФИО2 (21.04.10970 года рождения) денежные средства в размере 12 985 руб.

Решение суда в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> (ИНН: №) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) денежных средств в размере 12 985 руб. в исполнение не приводить.

В остальной части исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года

Судья. Подпись

Копия верна

Судья: ФИО5