Дело №
УИД: 04RS0№-33
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 июля 2025 года г. Улан-Удэ
Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Шатаевой Н.А., при секретаре судебного заседании ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, истец ФИО2 просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, и ФИО4, применить последствия недействительности сделки. Погасить запись о государственной регистрации права собственности ФИО4 на квартиру, вернув стороны в первоначальное положение.
Требования мотивированы тем, что истец и ответчик состоят в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ. В период брака супругами на основании договора участия в долевом строительстве приобретено недвижимое имущество – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 53.2 кв.м. Право собственности зарегистрировано на ответчика. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 заключили договор купли-продажи указанной квартиры, в соответствии с которым право собственности на квартиру перешло к ФИО4 Вместе с тем, учитывая, что данная квартира является совместно нажитым имуществом супругов, при ее отчуждении необходимо получение согласие второго супруга. Учитывая, что нотариально удостоверенного согласия на заключение договора купли-продажи квартиры ответчиком ФИО3 не получено, права истца нарушены как участника общей собственности. ФИО4 при заключении договора купли-продажи данные обстоятельства не проверены. При этом о данной сделке истцу не было известно до ДД.ММ.ГГГГ, так как с ответчиком ФИО3 до настоящего времени проживают в спорном жилом помещении, оплачивают коммунальные услуги. Поскольку истец не давал своего согласия на заключение его супругой данной сделки просит признать договор купли-продажи недействительным, применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение.
В судебном заседании истец ФИО2, его представитель ФИО5 исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям изложенным в иске, указав, что о состоявшей сделке истец узнал случайно от супруги, согласие на продажу квартиры не давал. Ранее были разговоры о продаже квартиры, но поскольку данная квартира является единственным жильем, решили квартиру не продавать. С момента заключения договора купли-продажи они так и проживали в квартире, оплачивали коммунальные услуги, осуществляли ремонт, пользовались ею как собственники. ФИО4 приходится другом сына, в досудебном порядке выразил согласие на перерегистрацию права собственности квартиры, при условии оплаты кредита для покупки жилья, однако после оплаты на связь не выходит, в связи с чем, обратились в суд.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме, пояснив, что действительно супруг был против продажи, так как квартира является единственным жильем, но у сына возникли финансовые трудности и его друг ФИО4 согласился купить квартиру, при этом позволил им все это время проживать. Сын обещал решить вопрос, приобрести им новое жилье, но вопрос так и решился. В мае между ней и сыном состоялся телефонный разговор, в ходе которого она высказала ему претензии о том, что ФИО4 в любой момент может потребовать выселения, этот разговор услышал супруг, после чего она ему все рассказала. В данный момент она оплатила кредит ФИО4, однако после этого он не выходит на связь.
Представитель ответчика ФИО4 - ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования признала, пояснив, что при заключении договора купли-продажи он действительно знал о том, что согласие супруга отсутствует, однако ФИО3 заверила, что решит вопрос с супругом, однако в последствии выяснилось, что данную информацию до супруга не довела. ФИО4 является другом их сына, приобретал жилье с целью вложения денег в недвижимость, в связи с чем, не требовал выселения, намерения проживать в жилом помещении отсутствовали. Действительно ответчик ФИО3 оплатила ипотечный кредит за счет которого приобреталась квартира, задолженности не имеется, в связи с чем он согласен на признание договора купли-продажи недействительным.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Только собственник имущества вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
На основании п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) или более сторон (многосторонняя сделка).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По правилам ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Часть 1 ст. 168 ГК РФ предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из разъяснений, содержащихся в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Из изложенного следует, что заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес в признании ничтожной сделки недействительной, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной.
Из материалов дела следует, что истец ФИО2 и ответчик ФИО3 состоят в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией свидетельства о заключении брака I-АЖ № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.9).
Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданного ДД.ММ.ГГГГ, собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 53.2 кв.м., с кадастровым номером № является ФИО3 на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.10).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 продает ФИО4 в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно п. 1.3 Договора квартира приобретается по цене 2 100 000 рублей.
При этом, продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной квартирой, в том числе согласно ст. 292 ГК РФ, не имеется.
Квартира приобретается покупателем за счет собственных средств и за счет средств займа, предоставляемого АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в размере 900 000 рублей (л.д.13-14).
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан Акт приема-передачи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация сделки.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, собственником спорного жилого помещения является ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.62-64).
При этом согласно сведениям филиала ПКК «Раскадастр» на государственную регистрацию сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не представлено согласие супруга ФИО3, необходимое в силу п. 3 ст. 35 СК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Материалами дела достоверно установлено, что спорное жилое помещение, приобретено супругами Б-выми в период брака, в связи с чем, на него распространяется режим совместной собственности, вне зависимости от того, на кого изначально зарегистрировано право собственности.
Пунктом 1 статьи 35 СК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 СК РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Таким образом, из положений Семейного кодекса Российской Федерации следует, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом по взаимному согласию супругов предполагаются. Бремя доказывания того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки, по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 35 СК РФ возложено на сторону, заявившую требование о признании сделки недействительной.
В соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу вышеприведенных норм материального права, отсутствие нотариального согласия на совершение сделки по отчуждению имущества, право на которое подлежит государственной регистрации, само по себе не свидетельствует о ничтожности сделки, а лишь предполагает право супруга, чье нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, оспорить такую сделку.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм суду при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников общей собственности, необходимо установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.
Из пояснений ответчика ФИО3, а также представителя ответчика ФИО6 следует, что ФИО4 при заключении договора купли-продажи достоверно знал об отсутствии согласия истца на отчуждение спорного имущества, указанное также подтверждается выпиской из ЕГРН, согласно которой при регистрации сделки не представлено согласие ФИО2
Кроме того, в судебном заседании сторонами не оспаривалось, что с даты заключения договора купли-продажи, истец и ответчик ФИО3 проживали в спорном жилом помещении, оплачивали коммунальные платежи, что подтверждается представленными в материалы дела выписками АО «ТБанк». Также согласно представленными расчетным ведомостям на финансовому-лицевому счету, следует, что при смене собственника, фактически лицевые счета остались открытыми на имя ответчика ФИО3 Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что ФИО3, проживая, неся бремя содержания жилья, объективно не мог предполагать о его отчуждении.
Учитывая, что данные обстоятельства ответчиками в судебном заседании не оспаривались, фактически исковые требования признаны ответчиками, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении требований истца.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО2 удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4.
Применить последствия недействительности сделки, в виде возврата в собственность ФИО3 квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.
Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о погашении права собственности ФИО4 и внесения записи о праве собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес> Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: Н.А. Шатаева
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Верно: Судья Н.А. Шатаева
Подлинник решения (определения) находится в Октябрьском районном суде <адрес> и подшит в гражданское (административное) дело (материал) 2-№