Решение по делу № 2-1271/2024 от 23.05.2025 - о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

УИД №42RS0040-01-2024-002324-76

Номер производства по делу (материалу) №2-95/2025 (2-1271/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 12 мая 2025 года

Кемеровский районный суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Почекутовой Ю.Н.

при секретаре Пономаревой Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Свои требования мотивировал тем, что он является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с № и ? доли в праве общей долевой собственности на расположенный на земельном участке жилой дом, с <адрес>.

Кроме него, сособственниками указанного недвижимого имущества являлись: ФИО5 (1/4 доля в праве) и ФИО6 (1/4 доля в праве).

Право собственности на указанные объекты недвижимого имущества за ним и ответчиками было установлено на основании мирового соглашения по гражданскому делу №2-52/2021 от 28.06.2021, которое было утверждено определением Кемеровского районного суда Кемеровской области 28.01.2021. Определенные им доли по условиям мирового соглашения в натуре выделены не были.

До обращения в суд с настоящим иском он был уверен, что земельный участок и расположенный на нем жилой дом, принадлежат на праве собственности ему и ответчикам ФИО5 и ФИО6

О том, что ответчики распорядились своими долями жилого дома и земельного участка, и собственником вышеуказанных долей является ответчик ФИО7, ему стало известно только при обращении в суд Администрации Кемеровского муниципального округа к нему и ФИО7 с иском об обязании устранить нарушения требований к безопасности при эксплуатации объектов капитального строительства (дело №2-1030/2024). С указанным гражданским делом его представитель ознакомился 05.08.2024.

Согласно Выпискам из ЕГРН, государственная регистрация прав ФИО7 на доли жилого дома и земельного участка состоялась 14.08.2023.

Истец указывает, что никакого уведомления от ФИО5 и ФИО6 о намерении продать свои доли, он не получал.

Ссылаясь на положения ст.250 ГК РФ, истец указывает, что он был лишен гарантированного законом права на преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности, что и явилось причиной его обращения в суд.

Истец указывает, что поскольку о состоявшейся продаже ответчиками ФИО5 и ФИО6 своих долей ФИО7 ему стало известно только 05.08.2024, соответственно, установленный законом трехмесячный срок для обращения в суд с настоящим иском, не истек.

Кроме того, истец ссылается на то, что на момент регистрации права ФИО7 на доли жилого дома и земельного участка действовал запрет на совершение регистрационных действий в отношении указанного недвижимого имущества, наложенный постановлениями судебных приставов-исполнителей ОСП по Заводскому и Кемеровскому районам ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу.

Истец ФИО4 просит перевести на него права и обязанности покупателя по сделкам отчуждения ФИО5 и ФИО6 принадлежащих им долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по <адрес> пользу ФИО7, совершенным с нарушением преимущественного права покупки.

Определением суда от 06.11.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен нотариус Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО8 (т.1 л.д.81).

Определением суда от 03.12.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен финансовый управляющий ФИО4 – член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Альянс» ФИО9 (т.1 л.д.124).

Протокольным определением суда от 13.02.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, ОСП по Кемеровскому району ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, своевременно и надлежащим образом был извещен о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 – ФИО10, действующий на основании доверенности № от 05.08.2024, сроком на три года (т.1 л.д.24), доводы и требования искового заявления поддержал в полном объеме, просил удовлетворить исковые требования.

Суду пояснил, что истец ФИО4 не был надлежащим образом уведомлен Продавцом (ФИО5 и ФИО6) о продаже своих долей земельного участка и жилого дома, расположенных по <адрес> ответчику ФИО7. В связи с чем, было нарушено преимущественное право истца на покупку долей в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом и земельный участок.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, своевременно и надлежащим образом была извещена о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО7 – ФИО11, действующая на основании доверенности № от 09.07.2024, сроком на три года (т.1 л.д.52), возражала против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в письменном Отзыве на исковое заявление (т.1 л.д. 60-62), Дополнениях к Отзыву на исковое заявление (т.1 л.д.197-199).

Суду пояснила, что действительно 10.08.2023 между ФИО5, ФИО6 («Продавец»), с одной стороны, и ФИО7 («Покупатель»), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, с №, и земельный участок, с <адрес>

Согласно п.2 указанного договора, участнику общей долевой собственности ФИО4, принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом.

10.05.2023 ФИО4 нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО8 были направлены экспресс-доставкой через ЕМS Почты России заявления от имени ФИО5 и ФИО6 о намерении продать вышеуказанные объекты недвижимости. Уведомления были направлены в рамках ст.250 ГК РФ, подлинность подписи засвидетельствована нотариусом ФИО8

Однако, вышеуказанные письма были возвращены 25.07.2023, ввиду истечения срока хранения в почтовом отделении, и не получены адресатом.

Уведомления были направлены истцу ФИО4 по <адрес>. Указанный адрес указан истцом в качестве своего адреса и в настоящем исковом заявлении.

Таким образом, настаивала на том, что ответчиками ФИО5 и ФИО6 была исполнена обязанность по извещению в письменной форме истца, как участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий.

Ответчики ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, судебные извещения, направленные по всем известным суду адресам, в том числе, по месту их регистрации, вернулись в суд с отметкой «Истек срок хранения».

Согласно положениям ст.165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Поскольку судебные извещения ответчикам ФИО5 и ФИО6 были направлены по адресу их регистрации, ожидали получения, но в связи с истечением срока хранения были возвращены почтой, суд считает, что согласно положениям ст.165.1 ГК РФ эти сообщения считаются доставленными, поскольку они не были вручены по обстоятельствам, зависящим от получателей ФИО5 и ФИО6

Третье лицо, нотариус Кемеровского нотариального округа Кемеровской области – ФИО8 в судебное заседание не явился, своевременно и надлежащим образом был извещен о времени и месте рассмотрения дела, представил письменный Отзыв, в котором просил в удовлетворении исковых требований ФИО12 полностью отказать. Просил рассмотреть дело в свое отсутствие (т.1 л.д.200, 201-203).

В ходе судебного разбирательства нотариус Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО8 суду пояснил, что удостоверению вышеуказанного договора купли-продажи предшествовали нотариальные действия по передаче предложений продавцов ФИО5 и ФИО6 сособственнику объекта недвижимости – ФИО4 приобрести принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и расположенный на нем дом, с указанием цены и иных условий договора.

10.05.2023 им ФИО4 были направлены экспресс-доставкой через ЕМS Почты России заявления от имени ФИО5 и ФИО6 о намерении продать вышеуказанные объекты недвижимости. Уведомления направлены в рамках ст.250 ГК РФ, подлинность подписи была им засвидетельствована.

Вышеуказанные письма были возвращены в его адрес 25.07.2023, ввиду истечения срока хранения в почтовом отправлении и неполучении адресатом.

Из объяснений ФИО5 и ФИО6 был установлен известный им адрес ФИО4 для направления извещений – <адрес>

Указанный адрес места жительства сособственника ФИО4 им был известен из Выписки ЕГРН, выданной регистрирующим органом в отношении вышеуказанного земельного участка и дома. В данной выписке содержались сведения об адресе ФИО4 – <адрес>

В соответствии с действующим законодательством, третьи лица (ФИО5 и ФИО6) не вправе получать сведения о регистрационном учете по месту жительства, в отношении граждан, то есть ФИО5 и ФИО6 были лишены возможности получить сведения и месте жительства ФИО4, за исключением того, что им самим была сообщена данная информация.

Доказательств того, что ФИО4 сообщил актуальные сведения о своем месте жительства сособственникам объекта недвижимости ФИО5 и ФИО6 суду не представлено.

На момент направления предложения приобрести объекты недвижимости и совершения сделки, в ЕГРН содержалась информация о регистрации участника долевой собственности ФИО4 по месту жительства, в связи с чем, предложения о приобретении были направлены по указанному адресу.

Таким образом, указал, что ФИО4 самостоятельно сообщены сведения и его месте жительства в орган регистрации прав на недвижимое имущество, каких-либо сведений об изменении его места жительства, им в указанный орган не сообщено, в связи с чем, он самостоятельно несет риск неполучения юридически значимых сообщений в отношении осуществления им прав собственника указанных объектов недвижимости, в том числе, прав, предусмотренных ст.250 ГК РФ.

Таким образом, полагал, что ответчики ФИО5 и ФИО6 предприняли все необходимые разумные и добросовестные меры для предоставления сособственнику возможности реализовать его право, предусмотренное ст.250 ГК РФ.

Кроме того, указал, что иск ФИО4 направлен на перевод прав и обязанностей покупателя по вышеуказанному договору купли-продажи, то есть предполагает передачу его денежных средств покупателю по данному договору.

Однако, в отношении ФИО4 введена процедура реализации имущества. Таким образом, денежными средствами в рамках перевода прав и обязанностей по вышеуказанному договору купли-продажи должен распоряжаться финансовый управляющий ФИО4

Полагал, что само по себе заявленное требование ФИО4, в отношении которого введена процедура реализации имущества о переводе прав и обязанностей по вышеуказанному договору купли-продажи, может нарушить права и законные интересы его кредиторов.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований ФИО4 просил отказать в полном объеме.

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу и ОСП по Кемеровскому району ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу в судебное заседание не явились, своевременно и надлежащим образом были извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу ФИО13 представила в суд заявление, в котором просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления (т.1 л.д.185, 186).

В соответствии со ст.ст.117, 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчиков ФИО5, ФИО6, представителей третьих лиц.

Выслушав пояснения представителя истца ФИО4 – ФИО10, представителя ответчика ФИО7 – ФИО11, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу абзаца первого ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии со ст.246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

В силу п.1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу ст. 250 ГК РФ, правило преимущественной покупки погашается истечением предусмотренного частью 2 указанной статьи месячного срока для приобретения остальными участниками долевой собственности продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество. При этом право участника долевой собственности в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя возникает только в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки.

Требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 55 и статей 67, 196 ГПК РФ суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется статьями 59 и 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Как следует из материалов дела и установлено судом, определением Кемеровского районного суда Кемеровской области от 28.06.2021 по делу №2-52/2021 по иску ФИО5, ФИО6 к Администрации Кемеровского муниципального округа о признании права собственности на жилой дом в порядке наследования, недействительным договора купли-продажи, встречному иску ФИО4 о признании права собственности, утверждено мировое соглашение, по условиям которого, судом постановлено:

1.1.Признать за ФИО5 право собственности на ? долю в праве собственности на жилой дом с № общей площадью 35,5 кв.м., расположенный по <адрес>.

1.2Признать за ФИО6 право собственности на ? долю в праве собственности на жилой дом с №, общей площадью 35,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

1.3Признать за ФИО4 право собственности на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом с № общей площадью 35,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

1.4 Признать за ФИО5 право собственности на ? долю в праве собственности на земельный участок с <адрес>.

1.5Признать за ФИО6 право собственности на ? долю в праве собственности на земельный участок с <адрес>.

1.6Признать за ФИО4 право собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с <адрес>.

1.7Судебные расходы, связанные прямо или косвенно с настоящим гражданским делом, понесенные стороной, лежат исключительно на той стороне, которая их понесла (т.1 л.д.14-17, 116-117).

Право собственности на принадлежащую ему ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, с № общей площадью 35,5 кв.м. и земельный участок, с №, площадью 3 630 кв.м (декларированная площадь), расположенные по <адрес>, было зарегистрировано за ФИО4 в установленном законом порядке 09.09.2021, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д. 28-34, 35-39, т.2 л.д.21-29).

Право собственности на принадлежащие ответчикам ФИО5 и ФИО6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок (по ? доли в праве за каждой), было зарегистрировано за ними в Едином государственном реестре недвижимости 18.08.2021, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т.2 л.д.16-17, 18-19).

Судом также установлено, что 10.08.2023 между ФИО5, ФИО6 («Продавец»), с одной стороны, и ФИО7 («Покупатель»), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи ? (одной второй) доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок и жилой дом №, удостоверенный нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО8 и зарегистрированный в реестре за №.

Согласно п.1 указанного договора, Продавец ФИО5 обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять в общую долевую собственность в соответствии с условиями настоящего договора ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3 630 кв.м., местоположение установлено ориентира, расположенного в границах участка, почтовый <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, № и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 35,5 кв.м, находящийся по <адрес>, количество этажей -1, № назначение: жилое, расположенный на вышеуказанном земельном участке.

Продавец ФИО6 обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять в общую долевую собственность в соответствии с условиями настоящего договора ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3 630 кв.м., местоположение установлено ориентира, расположенного в границах участка, почтовый <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, № и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 35,5 кв.м, находящийся по <адрес>, количество этажей -1, № назначение: жилое, расположенный на вышеуказанном земельном участке.

? доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок и ? доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом принадлежит Продавцу ФИО5 и ФИО6 (по ? доли каждой) на основании определения Кемеровского районного суда Кемеровской области от 28.06.2021, вынесенному по делу №2-52/2021, вступившему в законную силу 28.06.2021.

Согласно п.2 договора, участнику общей долевой собственности ФИО4, которому принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанные земельный участок и жилой дом были направлены экспресс-доставкой через ЕМS Почты России заявление от имени ФИО5 и ФИО6 о намерении продать вышеуказанные объекты недвижимости в рамках ст.250 ГК РФ, подлинность подписи на котором засвидетельствована 10.05.2023 нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО8, реестр №

Вышеуказанные письма были возвращены 25.07.2023, ввиду истечения срока его хранения в почтовом отделении и неполучении его адресатом.

Согласно п.3 договора, указанные ? (одна вторая) доли в праве общей долевой собственности на жилой дом оценены сторонами и продаются по цене 250 000 рублей, из которых цена ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 150 000 рублей, а цена ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом составляет 100 000 рублей.

Продавец ФИО5 продает, а Покупатель приобретает ? доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок за 75 000 рублей, ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом за 50 000 рублей.

Продавец ФИО6 продает, а Покупатель приобретает ? доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок за 75 000 рублей, ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом за 50 000 рублей (т.1 л.д.43-45, 82-84, т.2 л.д.10-12).

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу.

Свидетельства о направлении документов ФИО4 (заявлений ФИО5 и ФИО6 № протокол фиксирования информации от 10.05.2023, заявления ФИО6, ФИО5 содержатся в материалах дела, представленных по запросу суда нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО8 (т.1 л.д.68, 68об., 73, 74, т.2 л.д.30, 30об.).

14.08.2023 за ФИО7 было зарегистрировано право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т.1 л.д.46-47, 48-49), Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости (т.1 л.д.236-237, 247-248).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО4 указывал на то, что никакого уведомления от ФИО5 и ФИО6 о намерении продать свои доли, он не получал, по <адрес>, на дату отправления уведомлений, он не проживал.

В ходе судебного разбирательства представитель истца ФИО4 – ФИО10 также последовательно утверждал, что ФИО4 не был надлежащим образом уведомлен о продаже ФИО6 и ФИО5 принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом и земельный участок.

На момент отправления извещений, ФИО4 нигде зарегистрирован не был по причине отсутствия собственного жилья, в связи с чем, извещать его было необходимо по последнему известному месту жительства, которое является последним известным местом его регистрации, то есть по <адрес> Однако, по указанному адресу ФИО4 извещен не был, также как и не был извещен по месту нахождения имущества, то есть по <адрес>

Вопреки утверждению ответчиков, ФИО4 никогда не был зарегистрирован по <адрес>, как и не являлся собственником указанного домовладения.

Извещения о намерении продать доли третьему лицу, были направлены на адрес, который ФИО5 и ФИО6 лично указали нотариусу ФИО8, как место регистрации ФИО4

В свою очередь, нотариус ФИО14 не проверял достоверность предоставленных ФИО5 и ФИО6 сведений об адресе ФИО4, по которому должно быть направлено извещение. Соответственно, именно ФИО5 и ФИО6 несут риск представления нотариусу недостоверной информации об адресе ФИО4

Кроме того, отметил, что в экспресс-отправлении ЕМS Почтой России лицом, заполнявшим бланк (самим заявителем или нотариусом) была указана недостоверная информация о телефоне получателя (намеренно или случайно), что также сделало объективно невозможным извещение ФИО4 о намерении ответчиков продать свои доли третьим лицам.

Кроме того, указывал на то, что по состоянию на май 2023 года истец проживал по <адрес>, и мог получить извещения по указанному адресу.

В подтверждение указанных доводов по ходатайству представителя истца ФИО10 в судебном заседании, состоявшемся 13.02.2025, были допрошены свидетели.

Так, свидетель ФИО3 суду пояснил, что в мае 2023 года он по просьбе ФИО4 у него в доме, расположенном по <адрес>, делал отопление. Указал, что жилой дом был пригоден для проживания. В мае 2023 году ФИО4 по указанному адресу почтовую корреспонденцию никто не приносил.

Свидетель ФИО1 суду пояснил, что ему известно о том, что в мае 2023 года ФИО4 проживал по <адрес>. У него по указанному адресу был установлен почтовый ящик, однако, ему не известно о том, приносили ли ФИО4 почтовую корреспонденцию по указанному адресу. В настоящее время дом разрушен, ФИО4 ухаживает за земельным участком, обрабатывает его.

Оснований не доверять показаниям указанных свидетелей суд не усматривает. Тем более, что Акт обследования земельного участка, согласно которому на спорном земельном участке расположен аварийный жилой дом с №, не пригодный для проживания, представленный Администрацией Кемеровского муниципального округа в материалы гражданского дела №2-1030/2024, по заявленному им иску к ФИО7, ФИО15 об обязании устранить нарушения требований к безопасности при эксплуатации объектов капитального строительства, в обоснование своих требований, датирован 16.05.2024 (т.2 л.д.56).

Разрешая заявленные требования истца ФИО4, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.2.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28.03.2016 N 03/16), продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

В соответствии с п.2.3 Методических рекомендаций, допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы.

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно (п.2.5 Методических рекомендаций).

Как указано в пункте 2.7 Методических рекомендаций, в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Согласно п.3.1 Методических рекомендаций, сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Согласно статье 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Пунктом 3.2 Методических рекомендаций установлено, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ).

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте (п.3.3 Методических рекомендаций).

Согласно сведениям, представленным по запросу суда МВД России (регистрационное досье), истец ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ, по месту жительства был зарегистрирован: в период с 12.01.1995 по 19.08.2016 по адресу<адрес>; в период с 16.05.2024 и по настоящее время зарегистрирован по <адрес> (т.1 л.д.128, 252).

Таким образом, на дату продажи ответчиками ФИО5 и ФИО6 своих долей жилого дома и земельного участка ФИО7

Указанный адрес, как адрес регистрации должника ФИО4 был указан и в постановлении о возбуждении исполнительного производства от 07.10.2022 (исполнительное производство №73932/22/42027-ИП), в отношении ФИО4, взыскателем по которому являлась МИФНС №15 по Кемеровской области-Кузбассу (т.1 л.д.146-147).

Сведений о регистрации истца ФИО4 по месту жительства по <адрес> материалы регистрационного досье не содержат.

Кроме того, согласно сведениям, представленным по запросу представителем ФИО4 – ФИО10, председателем правления ТСН СНТ «Радуга» ФИО2, ТСН СНТ «Радуга» является правопреемником СПСК «Труженик», расположено в зоне деятельности Почтового отделения <адрес>. Доставка почтовой корреспонденции, в том числе, почтовых отправлений, судебных извещений, уведомлений в домовладения и на территорию ТСН СНТ «Радуга» не производится (т.1 л.д.206, 207-208, 209-210).

Суд, также принимая во внимание доводы представителя истца, учитывает, что в экспресс-отправлениях, направленных через ЕМS Почты России была указана недостоверная информация о номере телефона получателя ФИО4, а именно: №, то есть указан номер телефона, такой же, как и номер телефона отправителя (нотариуса ФИО8) (т.1 л.д.69 об, 70, 70об., 71, 231, 232, 233), что также сделало объективно невозможным извещение ФИО4 о намерении ответчиков продать свои доли третьему лицу.

06.07.2023 по заявлению нотариуса ФИО8 указанные отправления были возвращены с временного хранения (т.1 л.д.69).

Ссылка представителя ответчика ФИО7 – ФИО11 на то, что данный адрес был указан самим ФИО4, как адрес его преимущественного пребывания, в том числе, при оформлении своих прав на ? доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок и жилой дом (т.1 л.д.238-239, 240-241) правового значения в рассматриваемом случае не имеет, тем более, что данный адрес был указан не самим ФИО4, а его представителем ФИО16, действующей на основании доверенности от 15.08.2019 (т.1 л.д.244), заявление на регистрацию было подано представителем 31.08.2021, дата государственной регистрации права – 09.09.2021.

С указанного времени адрес места жительства и места регистрации истца ФИО4 не устанавливался.

Каких-либо доказательств направления извещения о продаже имущества по месту нахождения этого имущества, то есть по <адрес>, материалы дела также не содержат.

При таких обстоятельствах, суд находит установленным факт нарушения преимущественного права истца ФИО4 на покупку долей в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом и земельный участок, доказательств уклонения ФИО4 от получения уведомлений о продаже ответчиками ФИО5 и ФИО6 своих долей жилого дома и земельного участка, стороной ответчика в ходе судебного разбирательства, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ, представлено не было.

Представителем ФИО7 - ФИО11 в ходе судебного разбирательства заявлено также о пропуске истцом срока, предусмотренного п.3 ст.250 ГК РФ для обращения в суд с настоящим иском. В обоснование заявленного ходатайства указывает, что учитывая то обстоятельство, что сделка по купле-продаже доли спорного имущества была ответчиками фактически исполнена, право собственности за ФИО7 зарегистрировано еще 14.08.2023, истцу должно было быть своевременно известно о переходе права собственности, и истец не был лишен возможности получить Выписку из ЕГРН ранее указанной даты.

В соответствии с п.1 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества, судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Возражая против указанных доводов стороны ответчика, представитель истца указал, что о нарушении своего права истцу стало известно только 05.08.2024, при ознакомлении его представителя с материалами гражданского дела №2-1030/2024.

С настоящим иском истец ФИО4 обратился в суд 13.08.2024, что подтверждается штемпелем на конверте (т.1 л.д.25), то есть в срок, установленный п.3 ст.250 ГК РФ.

При этом, подлежат отклонению доводы представителя ответчика о том, что о нарушении своего права ФИО4 должен был узнать с момента регистрации права ФИО7 на ? долю жилого дома и земельного участка, поскольку о регистрации права собственности ФИО7 на ? долю спорного жилого дома и земельного участка истец не знал, и знать не мог, так как не участвовал в процедуре регистрации права и не был уведомлен об этом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом ФИО4 не пропущен трехмесячный срок для перевода на него прав и обязанностей покупателя.

С 16.05.2024 истец зарегистрировался по <адрес>, получает поступающую по указанному адресу почтовую корреспонденцию, в том числе, судебные извещения о времени и месте судебных заседаний, что также подтвердил представитель истца в судебном заседании.

09.10.2024 представителем истца ФИО4 – ФИО10 на депозит Судебного департамента в Кемеровской области-Кузбассе внесены денежные средства в размере 250 000 рублей в счет оплаты ? доли земельного участка и жилого дома, что подтверждается чеком по операции ПАО Сбербанк (т.1 л.д.79).

В связи с чем, с ФИО4 в пользу ФИО7 подлежат взысканию денежные средства в размере 250 000 рублей, путем перечисления ФИО7 денежных средств в размере 250 000 рублей с депозитного счета Управления Судебного департамента в Кемеровской области-Кузбассе.

Судом также установлено, что решением Арбитражного суда Кемеровской области от 08.10.2024 ФИО4 признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества сроком на шесть месяцев до 08.04.2025. Финансовым управляющим для участия в процедуре реализации имущества должника утвержден ФИО9, член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Альянс» (т.1 л.д.119-121), который был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Своих возражений, пояснений относительно заявленных требований финансовый управляющий ФИО4 – ФИО9 суду не представил.

При установленных судом обстоятельствах в их совокупности, суд считает исковые требования ФИО4 обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи – удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 3 630 кв.м., с <адрес> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, с №, площадью 35,5 кв.м., расположенный по <адрес> по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, заключенному 10.08.2023 между ФИО5, ФИО6 (Продавец) и ФИО7 (Покупатель) на ФИО4.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ, в пользу ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в размере 250 000 рублей, путем перечисления ФИО7 денежных средств в размере 250 000 рублей с депозитного счета Управления Судебного департамента в Кемеровской области-Кузбассе, внесенных представителем ФИО4 – ФИО10 по чек-операции ПАО Сбербанк от 09.10.2024.

Решение суда является основанием для проведения государственной регистрации прекращения права собственности ФИО7 на ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенных по <адрес>, и проведения государственной регистрации права собственности ФИО4 на указанные доли в праве общей долевой собственности на данный земельный участок и жилой дом.

Мотивированное решение будет составлено в срок не более чем десять дней со дня окончания разбирательства дела.

Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Кемеровском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский районный суд.

Председательствующий Ю.Н. Почекутова

В окончательной форме решение принято 23.05.2025.

Судья Ю.Н. Почекутова