Решение по делу № 2-3809/2025 от 26.09.2025 - о прекращении ( погашении) ограничения права (обременение) ипотеки в силу закона на объект недвижимости жилой дом, расположенный по <адрес>.

УИД 65RS0001-01-2025-004285-66

№2-3809/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2025 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

Председательствующего по делу судьи: Матвеевой Т.П.,

При помощнике судьи: Персидской А.В.,

С участием истца: ФИО1, представителя ответчика администрации города Южно-Сахалинска ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации города Южно-Сахалинска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области, ФИО3 о прекращении ( погашении) ограничения права (обременение) ипотеки в силу закона на объект недвижимости жилой дом, расположенный по <адрес>,

установил :

15 апреля 2025 года ФИО1 обратился в Южно-Сахалинский городской суд с исковым заявлением к администрации города Южно-Сахалинска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области о прекращении (погашении) ограничения права (обременение) ипотеки в силу закона на объект недвижимости жилой дом общей площадью 48, 2 кв.м., кадастровый №, <адрес>. В обоснование исковых требований указав, что 24 сентября 2010 года между истцом ФИО и ФИО был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 48,2 кв.м., кадастровый №, <адрес>. Согласно п. 3 договора стоимость жилого дома составляла 1500 000 рублей, оплата производилась частями: 100 000 рублей в момент подписания договора купли-продажи, оставшаяся сумма 1400000 рублей частями до 24 марта 2011 года. 100 000 рублей по договору истцом оплачено полностью. 7 октября 2010 года произведена государственная регистрация права собственности на жило дом. 17 апреля 2011 года была оплачена сумма в размере 600 000 рублей. 13 мая 2012 года сумма в размере 100 000 рублей. Сроки и условия платежа были изменены по устной договоренности сторон договора. 17 октября 2017 года ФИО умерла. Наследник умершей, чьи данные истцу не известны, указала, что в наследственном деле дом отсутствует, от получения оставшейся суммы в размере 700 000 рублей отказалась. Указанное не позволяет истцу исполнить условия договора, а наличие обременения препятствует ему в реализации права собственности. В связи с изложенным, в исковом заявлении поставлены требования:

-Установить правопреемника залогодержателя ФИО;

-Вынести решение о снятии обременения с объекта недвижимости ( жилой дом общей площадью 48,2 кв.м. кадастровый №, <адрес>.

29 мая 2025 года истец, в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (Далее ГПК РФ) уточнил исковые требования, изложив их в следующей редакции: прекратить (погасить) ограничения права (обременение) ипотеки в силу закона на объект недвижимости жилой дом общей площадью 48,2 кв.м., кадастровый №,<адрес>.

Определением от 16 апреля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечен нотариус ФИО

Протокольным определением от 30 июля 2025 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика администрации города Южно-Сахалинска ФИО2 полагала администрацию не надлежащим ответчиком по делу, просила разрешить заявленные требования в соответствии с требова-ниями Закона.

Представитель ответчика Управлению Федеральной службы государст-венной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области в судебное заседание не явился, представил суду письменный отзыв, в котором также указал, что Управление не является надлежащим ответчиком по делу.

Ответчик ФИО3, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, об отложении рассмотрения дела, не ходатайствовала.

Третье лицо нотариус ФИО, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, об отложении рассмотрения дела, не ходатайствовала.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся участников процесса.

Выслушав истца ФИО1 и представителя ответчика администрации города Южно-Сахалинска, оценив собранные по делу доказательства как по отдельности, так и в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

На основании положений статей 2, частей 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, пункта 1 статьи 334, 348, пункта 1 статьи 352, пункта 1 статьи 196, 207, части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, приведенную в постановлении от 15.04.2020 N 18-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Т., суд в приходит к выводу о том, что целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения должником основного обязательства.

В судебном заседании установлено, что 24 сентября 2010 года между истцом ФИО и ФИО был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 48,2 кв.м., кадастровый №, <адрес>. Согласно п. 3 договора стоимость жилого дома составляла 1500 000 рублей, оплата производилась частями: 100 000 рублей в момент подписания договора купли-продажи, оставшаяся сумма 1400000 рублей частями до 24 марта 2011 года. 100 000 рублей по договору истцом оплачено полностью. 7 октября 2010 года произведена государственная регистрация права собственности на жило дом. 17 апреля 2011 года была оплачена сумма в размере 600 000 рублей. 13 мая 2012 года сумма в размере 100 000 рублей.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

Как следует из единого государственного реестра недвижимости жилому помещению - дому, расположенный по <адрес>, присвоен кадастровый №, №, является условным.

Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано на ФИО ДД.ММ.ГГГГ.

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, срок действия по ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ ФИО умерла.

Наследником умершей ФИО является ФИО3, что подтверждается материалами наследственного дела №, открытого к имуществу умершей ФИО, и которая согласно пояснений истца отказалась принимать от него оставшуюся сумму по договору в размере 700000 рублей.

Согласно справке нотариуса ФИО ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 внес 700000 рублей для депонирования безналичные денежные средства в сумме 7000000 рублей по месту жительства по <адрес>, в счет уплаты задолженности по договору купли-продажи жилого дома, расположенного по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО, умершей ДД.ММ.ГГГГ, наследницей которой является дочь –ФИО3

Согласно положениям ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения иле иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, суда о прекращении ипотеки.

Из толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В рассматриваемом случае, как следует из условий договора купли-продажи и представленных истцом доказательств выполнения обязательства по оплате приобретенного объекта недвижимости, истечение срока исковой давности по требованию залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем прав в отношении предмета залога, такое право не может существовать бессрочно, осуществление кредитором права на залог не должно нарушать права и законные интересы второй стороны сделки, исполнившей денежное обязательство, в пределах срока исковой давности при жизни ФИО, после заключения договора купли-продажи с соответствующим иском о реализации права на залог отчужденных истцу объектов не заявила, следовательно, залог утратил обеспечительную функцию и подлежал прекращению независимо от того, заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения кредитора в суд с требованием по основному обязательству или нет. Следовательно заявленное истцом требование о( погашении) ограничения права (обременение) ипотеки в силу закона на объект недвижимости жилой дом общей площадью 48, 2 кв.м., кадастровый №, <адрес>, для возможной реализации прав залогодержателя, следует считать надлежащим способом защиты нарушенного права, решение об удовлетворении такого иска повлечет за собой правовые последствия в виде аннулирования записей в ЕГРН о залоге недвижимости, принадлежащей истцу на основании договора купли-продажи от 24 сентября 2010 года, исполненного сторонами в полном объеме.

При этом, учитывая, что у стороны по договору продавца имеется наследник, вступивший в наследство, суд признает администрацию города Южно-Сахалинска ненадлежащим ответчиком по делу.

Решение о прекращении ипотеки в силу п.1 ст. 25 Федерального Закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил :

Исковые требования ФИО1 к администрации города Южно-Сахалинска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области, ФИО3 о прекращении (погашении) ограничения права (обременение) ипотеки в силу закона на объект недвижимости жилой дом, расположенный по <адрес>, удовлетворить частично.

Прекратить (погасить) ограничения права (обременение) ипотеку в силу закона на объект недвижимости жилой дом, расположенный по <адрес>,кадастровый №.

В удовлетворении исковых требований, заявленных к администрации города Южно-Сахалинска отказать.

Решение о прекращении ипотеки в силу п.1 ст. 25 Федерального Закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Председательствующий судья Матвеева Т.П.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Матвеева Т.П.