Дело № 2-1132/2025
УИД: 61RS0050-01-2025-001417-62
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 октября 2025 г. пос. Орловский Ростовской области
Пролетарский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Халиной И.Л.,
при секретаре судебного заседания Пикаловой О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Орловского района Ростовской области, ФИО2, третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на квартиру в перепланированном состоянии,
установил:
12 сентября 2025 г. истец обратился в Пролетарский районный суд Ростовской области с вышеуказанным иском, который обоснован следующим.
Истец является собственником ? доли жилого дома расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи. Земельный участок под квартирой находится в собственности истца. С 1992 года и по сегодняшний день истец и члены его семьи фактически проживают в указанной квартире. Истцом в процессе проживания в квартире были выполнены работы по ее реконструкции, а именно: вынос печи, возведение пристройки.
С учетом уточнений истец просит суд: сохранить в реконструированном и перепланированном состоянии жилое помещение, на именование – квартира, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, входящее в состав объекта недвижимости – здания с кадастровым номером 61:29:0101072:48, назначение здания - многоквартирный дом. общей площадью 125,8 кв.м., по адресу: Россия, <адрес>. Признать за ФИО1 право собственности на квартиру № 2 общей площадью 72,5 кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: Россия, <адрес>.
В судебное заседание истец не явился, был уведомлен надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется почтовое уведомление.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, была уведомлена надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется почтовое уведомление, возражений против иска не поступило.
От представителя ответчика администрации Орловского района Ростовской области ФИО3 действующей по доверенности от 27 марта 2025 г., поступило заявление о рассмотрении иска без их участия, не возражают против удовлетворения исковых требований.
Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрении дела либо возражений против иска в суд не поступило.
На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть иск в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Суд, исследовав представленные письменные доказательства, проверив и оценив имеющиеся по делу доказательства, приходит к нижеследующему выводу.
Согласно ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст.244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности определен ст.247 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В ходе рассмотрения настоящего иска установлено, что истец является собственником жилого дома (общая долевая собственность ?), площадью 84,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается копией договора купли-продажи жилого дома от 4 ноября 1992 г. (л.д.9) и земельного участка, категория земель: Земли поселений, площадью 732 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права серия 61 № (л.д.38) и Выпиской из ЕГРН. (л.д.10).
11 февраля 2025 г. Постановлением главы Администрации Орловского сельского поселения Орловского района Ростовской области № 62 уточнен адрес земельному участку с кадастровым номером № принадлежащего ФИО1 на основании свидетельства о государственной регистрации права серия <адрес> по адресу: Российская Федерация, <адрес> расположенной на нем квартире, в кадастровом квартале №: Российская Федерация, <адрес>; ранее значившийся: Россия, <адрес>; <адрес>; <адрес>. (л.д.42).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права 61-АЗ № от 12 сентября 2012 г. ФИО2 принадлежит на праве собственности <адрес>, площадью 53,3 кв.м., по адресу: Россия, <адрес> (л.д.45).
Из Выписки из ЕГРН по состоянию на 5 сентября 2025 г. следует, что многоквартирный дом, наименование - здание, площадью 125,8 кв.м., с кадастровым номером №, поставлен на кадастровый учет 16 декабря 2010 г. (л.д.43-44).
Из технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес> следует, что жилой дом состоит их двух квартир, общая площадь квартиры № 1 составляла 42,9 кв.м., жилая 36,8 кв.м., общая площадь <адрес> составляла 43,1 кв.м., жилая 36,8 кв.м. (л.д.14-19).
Согласно копии технического паспорта по состоянию на 5 февраля 2025 г. общая площадь квартиры № 2 по адресу: <адрес>, составляет 72,5, жилая площадь 37,0 кв.м. (л.д.11-12).
Из справки филиала ППК «Роскадастр» ПО №4 от 7 февраля 2025 г. следует, что площадь квартиры № 2 по адресу: Россия, <адрес>, цл. Пролетарская, №, указанная в техническом паспорте № от 5 февраля 2025 г., где общая площадь 72,5 кв.м., жилая 37,0 кв.м., не соответствует техническому паспорту № 1877 от 23 декабря 1981 г., на основании которого был составлен договор купли-продажи №1877 от 4 ноября 1992 г. на ? доли домовладения, где общая площадь 42,3 кв.м., жилая 36,8 кв.м. Увеличение жилой площади на 30,2 кв.м. произошло за счет выноса печи (комн. №2), ранее не учтенной площади пристройки лит а3 (комн. №6), реконструкции путем возведения пристройки лит А1 (комн. №7, комн. №8, комн. №9) и более точных технических замеров. Увеличение жилой площади на 0,2 кв.и. произошло за счет выноса печи (комн. №2) и более точных технических замеров. На момент инвентаризации общая площадь квартиры № 2 составляет 72,5 кв.м., жилая площадь составляет 37,0 кв.м. (л.д.20).
Как следует из ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещения относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Из положений ст.25 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч.1).
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч.2).
Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз.3 п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (с изм. от 22 июня 2022 г.) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. № 5176).
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170).
Согласно ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч.1). Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование представляет, в том числе, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (п.3 ч.2).
В силу ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (ч. 1).
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (ч.2).
На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч.4).
Из приведенных положений следует, что переустройство и перепланировка производятся в одном помещении и не затрагивают права собственности на единый объект.
Основным критерием отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства согласно ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации является его предназначение для проживания одной семьи.
По смыслу указанной выше нормы к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, и не могут быть отнесены объекты капитального строительства, предназначенные для проживания более чем одной семьи.
Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.
По смыслу действующего законодательства, отсутствие решения о согласовании перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав лица, осуществившего перепланировку (переустройство), но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.
Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность получения разрешения на осуществление реконструкции объекта капитального строительства и согласование ее со всеми правообладателями объекта.
Из ответа администрации Орловского района Ростовской области №12/172 от 25 июля 2025 г., на обращение ФИО1 следует, что в соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства (часть 7 статьи 51 ГрК РФ) ФИО1 требовалось получение разрешения на строительство в Администрации Орловского района для осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Разрешение на строительство, решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения у него отсутствует, то есть на основании п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ данное строительство является самовольным и на основании п.2 ст.222 ГК РФ подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки и т.д., осуществившим ее лицом либо за его счет в сроки установленные в п.4 ст.222 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.222 ГК РФ. Согласно представленного технического паспорта от 5 февраля 2025 г. инв. №, общая площадь составляет 72,5 кв.м., в том числе жилая площадь 37,0 кв.м. В соответствии с п.1 ч.6 ст.55 ГрК РФ выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможным. (л.д.21).
Согласно выводам заключения № 042/25 от 25 июня 2025 г., выполненного специалистом ИП Ф.И.О., следует, что произведенная реконструкция квартиры № 2, в виде: возведения пристройки ЛитА1 (комн. №7,8,9), ранее не учтенной площади пристройки лит а3 (комн.№6), выноса печи (комн.№2), расположенной в жилом доме по адресу: Российская Федерация, <адрес> не ведёт: к нарушению прочности или разрешению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, ухудшению сохранности и внешнего вида фасада, нарушению противопожарных устройств, соответствует требованиям действующих строительных, санитарных норм и правил, пожарной и экологической безопасности в части сохранения существующей несущей способности, прочности и устойчивости конструктивных элементов как самой пристройки, так и всего дома в целом, обеспечения естественного освещения и продолжительности инсоляции санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.
Произведенная реконструкция квартиры № 2 в виде: возведения пристройки ЛитА1 (комн. №7,8,9), ранее не учтенной площади пристройки лит а3 (комн.№6), выноса печи (комн.№2), расположенной в жилом доме по адресу: Российская Федерация, <адрес> обеспечит дальнейшую безопасную и безаварийную эксплуатацию данной квартиры и всего дома без угрозы жизни и здоровью проживающих в жилом помещении (жилом доме и квартире) граждан, а также иных граждан.
Квартира № 2, расположенная по адресу: Российская Федерация, <адрес>, после произведенной реконструкции, находится в границах земельного участка, площадью 762 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: в виде: <адрес>, №. Земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО1. Квартира имеет непосредственный вход и выход на вышеуказанный земельный участок. При проведении строительных работ по реконструкции кв. №2, не возник новый объект капитального строительства, но произошло изменение границ и площади существующей квартиры, требующие внесения изменений в сведения ЕГРН. (л.д.22-30).
В соответствии со ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оснований не доверять заключению, у суда не имеется, поскольку заключение проводилось компетентным специалистом. Выводы специалиста ИП Ф.И.О. «Бюро независимой оценки и экспертизы», а также уровень его образования, проведенные исследования и использованные методики соответствует Федеральному закону 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации».
Доказательств, опровергающих заключение специалиста, или позволяющих усомниться в его правильности или обоснованности, ответчиками и третьим лицом не представлено.
Согласно представленного технического плана от 12 сентября 2025 г., выполненного кадастровым инженером Ф.И.О., в многоквартирном доме с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрирована квартира № 1 с кадастровым номером №, площадью 53,3 кв.м. Площадь квартиры № 2 составляет 72,5 кв.м., следовательно, площадь многоквартирного дома составляет 125,8 кв.м. (л.д.53-56).
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела истцом в обоснование своей правовой позиции представлены относимые и допустимые доказательства того, что работы по перепланировке в жилом помещении в квартире № 2 истцом выполнены в соответствии с требованиями действующих норм и правил, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не сопровождались вмешательством в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, чьих-либо прав и законных интересов не нарушают, конструктивную целостность дома не нарушают, общедомовое имущество не затронуто, суд полагает, что истицей доказано наличие оснований для возможности сохранения помещения в перепланированном виде в соответствии с ч.4 ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (п. 1.7) определены условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений.
Пунктом 1.7.1 установлено, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
При этом, каких-либо относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов ответчика, не представлено, перепланировка выполнена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Поскольку материалами дела подтверждается, что переустройство, перепланировка жилого помещения соответствует требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных норм, действующих на территории Российской Федерации, не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не затрагивает общего имущества дома, соответствующие изменения внесены в проектную документацию, то суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеются правовые основания для сохранения жилого помещения квартиры № 2 по адресу: Россия, <адрес> реконструированном и перепланированном состоянии.
В ч.7 ст.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (Далее - Закона № 218-ФЗ) предусмотрено, что государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
Согласно ч.2 ст.1 Закона № 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с указанным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений.
Согласно ст.8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (часть 1).
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машинно-мест, перепланировки помещений (часть 2).
В соответствии с п.5 ч.2 ст.14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
В силу ч.4 ст.18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН (ч.1 ст.21 Закона № 218-ФЗ)).
Согласно ч.1 ст.24 Закона № 218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
При этом решение суда не подменяет технический план, поскольку, среди прочего, сведения, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета помещения в необходимом объеме, указываются в техническим плане про специально установленной форме, которая утверждена приложением № 1 к приказ Россреестра от 15 марта 2022 г. № П/0082.
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела истцом представлены доказательства выполнения работ по перепланировке жилого помещения (квартиры) в соответствии с требованиями действующих норм и правил, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, чьих-либо прав и законных интересов не нарушают, на конструктивную целостность здания не влияют, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования, с учетом уточнений, ФИО1, удовлетворить полностью.
Сохранить в реконструированном и перепланированном состоянии жилое помещение, наименование – квартира, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, входящее в состав объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, назначение здания – многоквартирный дом, Литер А, площадью 125,8 кв.м., по адресу: Россия, <адрес>, Пролетарская, <адрес>.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на реконструированный и перепланированный объект недвижимости – жилое помещение, наименование - квартира №2, общей площадью 72,5 кв.м., расположенную по адресу: Россия, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме изготовлено 22 октября 2025 г.