Дело № 2-1769/2025

УИД:26RS0012-01-2025-002806-45

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 сентября 2025 года город Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи - Зацепиной А.Н.,

при помощнике судьи Хитиловой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ессентукского городского суда гражданское дело по иску ФИО3, ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества кабальным, применении последствий ничтожности сделки, восстановлении в ЕРГП записи о регистрации права собственности, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и ФИО2 обратились в суд с настоящим иском, указав в обоснование требований, что истцы до <дата> являлись собственниками на праве общей долевой собственности, по 1/2 доле соответственно каждому следующих объектов недвижимости:

- садовый дом, назначение - нежилое здание, адрес (местоположение): <адрес>, <адрес> участок *****, проезд ***** и

- земельный участок под садоводство и огородничество, адрес (местоположение): <адрес>, <адрес> *****, участок *****.

По взаимной договоренности, <дата> между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи вышеуказанной недвижимости. Согласно Договора купли-продажи садовый дом и земельный участок были оценены в размере 500 000 рублей.

Собственниками данной недвижимости на момент заключения договора являлись истцы, на основании договора купли-продажи от <дата>:

Садовый дом, назначение - нежилое здание, общая площадь -31,4 кв.м, этажность -1, литер -Д, кадастровый ***** адрес (местоположение): <адрес>, тер. СДТ «Мичуринец», участок *****, проезд ***** - запись регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ***** от <дата>.2012 года;

земельный участок общей площадью - 459,00 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, назначение - под садоводство и огородничество, кадастровый *****, адрес (местоположение): <адрес>, тер. СДТ «Мичуринец», участок *****, проезд ***** - запись регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ***** от <дата>.

На момент заключения спорного Договора купли-продажи Истцы имели целью привлечь к участию в благоустройстве садового дома свою внучку. В связи с этим, Истец договорился о том, что передаст Ответчику объект недвижимости по договору купли- продажи без реальной передачи денежных средств, в дальнейшем ответчик произведет оплату и примет участие в благоустройстве садового дома и земельного участка. Время окончательного расчета не установлено в связи с родственными отношениями. Таким образом, условия договора были выполняемы и основывались на взаимном доверии.

Таким образом, согласно условиям письменного составленного договора, Истцы ФИО3 и ФИО2 продали вышеуказанною недвижимость ответчику ФИО7 за 500 000 рублей, расписка не составлялась, фактически денежные средства не передавались.

30 декабря 2019 года оспариваемый договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРН.

В дальнейшем Ответчик ФИО7 отказалась производить расчет за совершенную сделку и полностью устранилась от содержания и благоустройства спорной недвижимости, а именно, все оплаты за коммунальные услуги продолжили платить Истцы, за период с 2019 года по настоящее время изменено назначение земельного участка на «ведение садоводства», а также само здания - садовый дом переведен в жилой. Все действия выполняли своими силами истцы, что подтверждают их платежи и документы по оформлению перевода здания из нежилого в жилое. Ответчик ФИО7 желая получить дополнительную выгоду в связи с переводом домовладения в жилое, грубо нарушила требования ст. 10 ГК РФ: «Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)», полностью нарушив условия ранее состоявшейся договоренности.

Намерений продавать вышеуказанную недвижимость, особенно на таких условиях, Истцы не имели. На момент подписания договора купли-продажи Истцы были уверены, что продают объект недвижимости и земельный участок за соответствующую сумму с дополнительными соглашениями, однако, Ответчик обманул Истцов при заключении сделки и заставил заключить кабальную сделку.

Таким образом, обе стороны изначально заключали Договор на сумму, не соответствующую реальной стоимости недвижимости, что подтверждает кабальность сделки.

Согласно кадастровым данным только кадастровая стоимость дома составляет 610 699,86 рублей, а земельного участка 707 071,14 рублей. В случае проведения оценочной экспертизы стоимость проданного имущества составит более 1 000 000 рублей. При такой стоимости недвижимого имущества, продажа его за 500 000 рублей однозначно является кабальной.

В результате регистрации договора купли-продажи Ответчик осуществил незаконное обогащение, не осуществив оплату денежных средств по заключенному договору купли-продажи, устранившись от исполнения обязательств по содержанию и благоустройству домовладения, в одностороннем порядке отказалась от исполнения обязательств, достигнутых при заключении Договора.

В результате государственной регистрации спорного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> право собственности было оформлено на имя ответчика.

Заключение данной сделки лишает Истцов права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, что лишает Истцов возможности в последующем распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, а также непосредственно использовать его по назначению.

Просят признать договор купли-продажи недвижимого имущества №б/н от <дата>, заключенный между Истцами и Ответчиком - кабальным, и применить последствия ничтожности сделки.

Восстановить в ЕРГН запись о регистрации права собственности истцов на недвижимое имущество в виде: Садовый дом, назначение - нежилое здание, общая площадь -31.4 кв.м, этажность -1, литер -Д, кадастровый ***** адрес (местоположение): <адрес>, тер. <адрес>», участок *****, проезд ***** - запись регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ***** от <дата>; 2) и земельный участок общей площадью - 459,00 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, назначение - под садоводство и огородничество, кадастровый *****, адрес (местоположение): <адрес>, тер. <адрес>», участок *****, проезд ***** - запись регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ***** от <дата> с учетом изменения назначения земельного участка па «ведение садоводства» и перевода нежилого здания - садового дома в жилое.

Взыскать с Ответчика в пользу Истцов расходы по госпошлине в размере 15 000 рублей.

В судебном заседании истцы ФИО3 и ФИО2, их представитель ФИО8 исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске и просили их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 – адвокат ФИО10 исковые требования не признала, в том числе по основаниям, указанным в письменных возражениях, которые приобщены к материалам дела, просила в удовлетворении требований отказать и применить срок исковой давности к требованиям истцов.

В судебное заседание ответчик ФИО4, надлежаще извещенная о месте и времени рассмотрения дела не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в их отсутствии и просила применить к требованиям истцом срок исковой давности.

Представитель 3-его лица ФГБУ ФКП Росреестра в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО3 и ФИО2 являлись ранее на основании договора купли-продажи от <дата> собственниками на праве общей долевой собственности, по 1/2 доле каждый, следующих объектов недвижимости: садовый дом, назначение - нежилое здание, адрес (местоположение): <адрес>, тер. СДТ «Мичуринец», участок *****, проезд ***** и земельный участок под садоводство и огородничество, адрес (местоположение): <адрес>, тер. СДТ «Мичуринец», проезд *****, участок *****.

<дата> между истцами ФИО3 и ФИО2 и ответчиком ФИО4 был заключен договор купли-продажи садового дома, назначение - нежилое здание, общая площадь -31,4 кв.м, этажность -1, литер -Д, кадастровый ***** адрес (местоположение): <адрес>, тер. <адрес>», участок *****, проезд ***** и земельного участка под садоводство и огородничество, адрес (местоположение): <адрес>, тер. <адрес>», проезд *****, участок *****.

Из копии договора купли-продажи от <дата> следует, что согласно п.5 отчуждаемые садовый дом и земельный участок оценены по соглашению сторон в 500000 рублей, из которых садовый дом оценен по соглашению сторон в 250000 рублей, земельный участок оценен по соглашению сторон в 250000 рублей, уплаченных «Покупателем» «Продавцам» в равных долях по 250000 рублей полностью до подписания настоящего договора, в связи с чем, право собственности на вышеуказанное отчуждаемое недвижимое имущество «Продавцы» передают «Покупателю».

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 данного Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В силу ч. 1 ст. 545 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В пункте 1 статьи 551 настоящего Кодекса закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исследованный судом договор купли-продажи от 24.12.2010 г. соответствует нормам ст. ст. 131, 218, 223, 545, 549, 551 ГК РФ.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Из содержания договора следует, что стороны подписывая договор от 24.12.2019 понимали его существо.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из смысла данной правовой нормы следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях и совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. При наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть признана недействительной по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

При этом потерпевший должен доказать факт заключения сделки на крайне невыгодных для него условиях, совершение ее вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а также, что другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.

В нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцами ФИО3 и ФИО2 не представлено относимых и допустимых доказательств того, что сделка по купли-продажи недвижимого имущества, заключенная ими <дата> с ФИО4, совершена ими на крайне невыгодных для них условиях, либо была совершена вынужденно вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

При этом установление цены недвижимого имущества в договоре в размере 500000 рублей само по себе не свидетельствует о кабальности сделки, поскольку ФИО3 и ФИО2 добровольно приняли решение о заключении договора купли-продажи на указанных в нем условиях, доказательств обратного не представлено.

Доказательств того, что оспариваемый истцом договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между сторонами является мнимой сделкой, со стороны истца суду в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Оспариваемый истцами договор купли-продажи недвижимого имущества, исходя из материалов дела, был заключен между ФИО3, ФИО2 и ФИО4 с намерением произвести реальное отчуждение имущества с переходом права собственности на него, что было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Исполнение договора купли-продажи сторонами свидетельствует об отсутствии оснований для признания данного оспариваемого договора мнимой сделкой.

Надуманным является довод истцов о том, что только кадастровая проданного дома составляет 610 699,86 рублей, а земельного участка 707 071,14 рублей, а в случае проведения оценочной экспертизы стоимость проданного имущества составит более 1 000 000 рублей, поскольку из представленной истцами копии Выписки из ЕГРН по состоянию на <дата> следует, что кадастровая стоимость определена в размере 610699,86 рублей как стоимость жилого дома, а по договору купли-продажи от <дата> был продан садовый дом, то есть нежилое помещение. Кроме того, кадастровая стоимость в данной выписки из ЕГРН установлена на август 2024 года, а не на 2019 год. Рыночной стоимости на дату продажи спорного дома и земельного участка в материалы дела стороной истцов не представлено.

Не состоятельны доводы истцов о том, что у них была договоренность с ответчиком о передачи объектов недвижимости по договору купли- продажи без реальной передачи денежных средств, и что время окончательного расчета не установлено в связи с родственными отношениями, так как из п.5 договора от 24.12.2019 года следует, что 500000 рублей уплачены «Покупателем» «Продавцам» в равных долях по 250000 рублей полностью до подписания настоящего договора.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика ФИО4 – адвокат ФИО10, а также ответчик в своем письменном заявлении, указали, что истцами пропущен срок для предъявления заявленных исковых требований.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Учитывая, что истцы считают оспариваемый договор от 24.12.2019 кабальным ввиду крайне низкой цены проданного недвижимого имущества, о чем им было известно при заключении данной сделки, срок исковой давности в данном случае следует исчислять с даты совершения сделки, то есть с 24.12.2019.

Таким образом, срок исковой давности по оспариванию договора купли-продажи от 24.12.2019 истек 24.12.2020, в то время как в суд с данными требованиями истцы обратились 28.07.2025.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с заявленными исковыми требованиями истцы обратились в суд по истечении установленного законом срока исковой давности, что в силу ст. 199 ГПК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 и ФИО2 к ФИО4 о признании сделки купли-продажи от 24.12.2019 недействительной по основанию кабальности (ст. 179 Гражданского кодекса РФ) не имеется.

Учитывая, что все остальные заявленные истцами исковые требования о восстановлении в ЕРГН запись о регистрации права собственности истцов на недвижимое имущество в виде: Садовый дом, назначение - нежилое здание, общая площадь -31.4 кв.м, этажность -1, литер -Д, кадастровый ***** адрес (местоположение): <адрес>, тер. <адрес>», участок *****, проезд ***** - запись регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ***** от <дата>; 2) и земельный участок общей площадью - 459,00 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, назначение - под садоводство и огородничество, кадастровый *****, адрес (местоположение): <адрес>, тер. <адрес>», участок *****, проезд ***** - запись регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ***** от <дата> с учетом изменения назначения земельного участка на «ведение садоводства» и перевода нежилого здания - садового дома в жилое, производны от требований об оспаривании договора купли-продажи от <дата> недействительными, в удовлетворении которого отказано, суд отказывает и в удовлетворении этих требований, а также требований о взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в размере 150000 рублей.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> кабальным, применении последствий ничтожности сделки, восстановлении в ЕРГН записи о регистрации права собственности истцов на недвижимое имущество в виде: Садовый дом, назначение - нежилое здание, общая площадь -31.4 кв.м, этажность -1, литер -Д, кадастровый ***** адрес (местоположение): <адрес>, тер. <адрес>», участок *****, проезд ***** - запись регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ***** от <дата>; земельный участок общей площадью - 459,00 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, назначение - под садоводство и огородничество, кадастровый *****, адрес (местоположение): <адрес>, <адрес>», участок *****, проезд ***** - запись регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ***** от <дата> с учетом изменения назначения земельного участка па «ведение садоводства» и перевода нежилого здания - садового дома в жилое; взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в размере 150000 рублей, - отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Ессентукский городской суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья А.Н. Зацепина