Решение по делу № 2-614/2025 от 24.12.2025 - о признании права собственности на дом блокированной застройки с учетом реконструкции, перепланировки и переустройства.

УИД 36RS0010-01-2025-001024-09

Дело № 2-614/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 декабря 2025 г. г. Борисоглебск

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего-судьи Оленина Д.С.,

при секретаре Гринцевич И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО4 к администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области о признании права собственности на дом блокированной застройки с учетом реконструкции, перепланировки и переустройства,

установил:

истец ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением, указывая, что согласно договору купли-продажи от 19.11.1980 года, удостоверенному нотариусом БГНК, он купил 25/48 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 55,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Из иска следует, что договор был своевременно зарегистрирован в бюро технической инвентаризации Борисоглебского района Воронежской области.

Истец отмечает, что другим собственником был ФИО1, который умер ДД.ММ.ГГГГ. Его наследник, ФИО2, при оформлении наследственных прав после смерти отца обратился в суд и решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 31.03.2015 года, вступившим в законную силу 05.05.2015, жилой дом был разделен в натуре между собственниками на две части, с прекращением долевой собственности на него, окончательную общую площадь части дома и долю собственника ФИО4 определить после сдачи им в эксплуатацию переустройства и перепланировки в лит. А, а также реконструкции в литере А1п/А и прекращено право общей долевой собственности на жилой дом.

Истец указывает, что на момент вынесения судебного постановления все изменения, выполненные им в жилом доме, были проведены без получения в администрации разрешительных документов.

ФИО4 отмечает, что им были произведены реконструкция, перепланировка и переустройство в занимаемой им части жилого дома. Вместо лит. «а» был построен лит. «А1», снесена печь и перегородка, а также был переоборудован подвал в котельную и складское помещение (в лит. п/А), что подтверждается техническими паспортами от 04.05.1978 и 19.09.2014.

Как следует из иска, после раздела жилого дома и выделения части жилого дома ФИО2 оформил технический план от 21.08.2015, поставил на кадастровый учет и зарегистрировал права на выделенную ему часть жилого дома.

Истец утверждает, что не имел возможности сразу оформить документы на часть жилого дома. По договору купли-продажи от 2016 он купил у ФИО2 часть жилого дома, которая в настоящее время в соответствие с изменениями в законодательстве стала являться домом блокированной застройки, поэтому выделенная истцу решением суда часть также стала являться домом блокированной застройки.

В иске указано, что земельный участок, на котором расположен спорный дом блокированной застройки, принадлежит истцу на праве бессрочного пользования, которое перешло к нему от предыдущих собственников жилого дома ФИО3 и ФИО1, которые получили земельный участок в бессрочное пользование для строительства жилого дома. Указанное обстоятельство подтверждается договором № 2246 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 25.09.1961, надписью на договоре от 1977 г. и справкой БТИ от 01.04.2014.

С учетом изложенного ФИО4 просит признать за ним право собственности на дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, с учетом реконструкции, перепланировки и переустройства.

Стороны в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. В материалах дела имеются заявления с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что по состоянию на 01.04.2014 по данным учета Бюро технической инвентаризации Борисоглебского района Воронежской области жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, значился за: ФИО1 – 23/48 доли на основании договора № 2246 от 25.09.1961 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности, удостоверенного Борисоглебской госконторой 24.12.1968 р. № 6-8679, надписи на договоре от 10.10.1967 № 6964, надписи на договоре от 30.03.1977 р. № 2418; ФИО4 – 25/48 доли на основании договора купли-продажи от 19.11.1980.

Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 31.03.2015 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, разделен в натуре между собственниками следующим образом: выделена в собственность ФИО1 часть жилого дома литеры «Аа1», общей площадью – 50,3 кв.м., в том числе, жилой – 38,6 кв.м., а с учетом веранды – 53,7 кв.м., состоящую из следующих помещений: прихожей №1 площадью 3,8 кв.м., кладовой № 2 площадью 1,3 кв.м., кухни № 3 площадью 6,6 кв.м., комнаты № 4 площадью 9,0 кв.м., комнаты № 5 площадью 10,6 кв.м., комнаты № 6 площадью 19,0 кв.м., веранды № 7 площадью 3,4 кв.м. в лит. «а1»; в собственности ФИО4 оставлена оставшаяся часть дома литеры «АА1п/Аа». Окончательную общую площадь части дома и долю собственника ФИО4 решено определить после сдачи им в эксплуатацию переустройства и перепланировки в литере «А», а также реконструкции в литере «А1,п/А». Право общей долевой собственности на весь жилой дом лит. «АА1п/Ааа1», расположенный по адресу: <адрес>, прекращено. Часть жилого дома литеры «Аа1», общей площадью 50,3 кв.м., жилой – 38,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, включена в состав наследственного имущества, оставшегося после смерти ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 За ФИО2 признано право собственности на вышеуказанную часть жилого дома литеры «Аа1», общей площадью 50,3 кв.м., жилой – 38,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в порядке наследования имущества, оставшегося после смерти ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

25.05.2016 между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял и оплатил часть жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 50,3 кв.м., расположенную на земельном участке с кадастровым номером № площадью 600 кв.м., категория земельного участка: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, по адресу: <адрес>.

Право собственности на указанную часть жилого дома площадью 50,3 кв.м. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

По данным технического паспорта, изготовленного по состоянию на 19.09.2014 БТИ Борисоглебского района Воронежской области филиала АО «Воронежоблтехинвентаризация» на жилой дом по адресу: <адрес>, в указанном жилом доме произведено переустройство и перепланировка. О согласовании или завершении переустройства и перепланировки лит.А (снесены печи и перегородки), решение или акт приемочной комиссии не представлены. На реконструкцию и на ввод объекта лит.А1, п/А в эксплуатацию разрешение не представлено.

По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза и подготовлено заключение эксперта от 28 ноября 2025 г. № 4519/6-2-25.

В ходе проведения судебной строительно-технической экспертизы экспертом Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы установлено, что исследуемый жилой дом (исследуемая часть), расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном и перепланированном состоянии регламентируется требованиями норм и правил по следующим показателям:

1) по функциональному назначению, площади, ширине и высоте, помещения (комнаты) исследуемой части жилого дома соответствуют требованиям п.4.5, п.6.1 «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», за исключением помещения № 3. площадью 6,2 кв.м., (кухня), которая должна иметь минимальную площадь 8 кв.м., при этом согласно п.6.1 для домов частного жилого фонда, площади помещений могут приниматься по заданию на проектирование с учетом эргономических показателей и расстановки оборудования;

2) по расположению относительно границ земельного участка, исследуемая часть жилого дома в реконструированном виде, соответствует требованиям п. 1.3.10.10 Приказа Управления АиГ Воронежской области от 09.10.2017 № 45-01-04/115 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Воронежской области», п 7.1 СП 42.13330.2016, градостроительного регламента территориальной зоны с индексом Ж1/1 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами города Борисоглебск) Правил землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области, утверждены приказом министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 13.02.2024 № 45-01-04/38, так как расстояние от исследуемого объекта до границы с соседним земельным участком № в <адрес> составляет более 3 м.;

3) расположение исследуемой части жилого дома относительно строений на соседних земельных участках не соответствует требованиям п. 1.3.10.10 Приказа Управления АиГ Воронежской области от 09.10.2017 № 45-01-04/115 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Воронежской области» п 7.1 СП 42.13330.2016, согласно которых расстояния от окон жилых помещений (комнат), кухонь, веранд до стен жилых домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны приниматься с учетом противопожарных требований и составлять не менее 6,0 м., что фактически не выполняется;

4) по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а именно предельному (минимальный /максимальный) размеру земельного участка – 400/5000 кв.м., предельному количеству этажей - максимально 3 этажа, максимальному проценту застройки в границах земельного участка – 50 %, исследуемый жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «Под строительство индивидуального жилого дома» соответствует требованиям градостроительного регламента территориальной зоны с индексом Ж1/1 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами города Борисоглебск) Правила землепользования и застройки Борисоглебского городского округа Воронежской области Утверждены приказом министерства архитектуры и градостроительства Воронежской области от 13.02.2024 № 45-01-04/38, так как площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 600,0 кв.м., фактическое количество этажей составляет – 1 этаж, процент застройки участка составляет 37 %, т.е. менее максимально допустимых 50 % (согласно площадей застройки строениями, указанных в «Техническом паспорте на жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, строение (корпус) А,А1,п/А,а,а1 (инв.№1776) от 19.09.2014»;

5) по противопожарным нормам, исследуемая часть жилого дом в реконструированном виде не соответствует требованиям раздела 7 СГ1 55.13330.2016 п.4.3, табл.1 Приказа МЧС России от 24.04.2013 № 288 «Об утверждении свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (вместе с «СП 4.13130.2013 Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям») (далее СП 4.13130.2013), так расстояние от него до строений на соседнем земельном участке (гараж на участке № 8 в пер. Западный) составляет менее 6 м. (минимально допустимое расстояние), при этом, согласно п. 4.13 СП 4.13130.2013, возведение домов, хозяйственных построек на смежных земельных участках допускается без противопожарных разрывов по взаимному согласию собственников (домовладельцев), а также противопожарные расстояния между домами и хозяйственными постройками в пределах одного земельного участка не нормируются (не устанавливаются).

6) по организации кровли, исследуемая часть жилого дома не соответствует требованиям СП 17.13330.2017, так как скаты кровли не оборудованы снегозадерживающими устройствами (данное несоответствие является устранимым, путем установки требуемых элементов снегозадержания).

7) по санитарным нормам (наличию вентиляции, освещённости, инсоляции и оборудованию инженерными системами), помещения (комнаты) исследуемой части дома, соответствуют требованиям Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно- противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (вместе с «СанПиН 2.1.3684-21. Санитарные правила и нормы...») (Зарегистрировано в Минюсте России 29.01.2021 № 62297).

Эксперт, сопоставляя данные, полученные в ходе экспертного обследования с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений», установил, что несущие и ограждающие конструкции исследуемого объекта, находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Таким образом, соблюдаются требования ст.7 механической безопасности Федерального закона от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», следовательно, исследуемый жилой дом (исследуемая часть), расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном и перепланированном состоянии не создает угрозу жизни и здоровью граждан в техническом плане. При этом не обеспечивается выполнение требований ст. 11 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в части отсутствия на скатах кровли снегозадерживающих устройств, что может привести к лавинообразному сходу снежных масс и создать угрозу жизни и здоровью граждан.

Также, конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения исследуемого дома обеспечивают выполнение требований ст. 80 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», за исключением требований пп.5 п.1 ст. 80 - нераспространения пожара на соседние здания и сооружения.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно ч. 1 ст. 131, ч. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход, в том числе по договору купли-продажи, и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010 № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч. 2 ст. 218 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, суд полагает возможным признать удовлетворить требования истца в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Сохранить жилой дом площадью 73,8 кв.м., общей площадью 72,6 кв.м., в том числе жилой площадью 39,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном и перепланированном состоянии.

Признать за ФИО4 право собственности на жилой дом площадью 73,8 кв.м., общей площадью 72,6 кв.м., в том числе жилой площадью 39,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения филиалом АО «Воронежоблтехинвентаризация» Бюро технической инвентаризации Борисоглебского района Воронежской области изменений в техническую документацию на жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца.

Председательствующий: