УИД 21RS0024-01-2025-001341-49
№ 2-159/2026
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 января 2026 года г.Чебоксары
Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Альгешкиной Г.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Владимировой Л.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Чувашской Республике» к ФИО3 о взыскании денежных средств,
установил:
Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Чувашской Республике» (далее НО «Фонд защиты прав дольщиков», Фонд) обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании 92 400 рублей.
В обоснование своих требований истец указал, что согласно пункту 6 акта приема-передачи квартиры, составленному между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, фонд передал, а ответчик ФИО3 приняла <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в жилом доме по адресу: <адрес>, тогда как по условиям пункта 3.3. договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>-Г.6 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, являющейся участником долевого строительства, была оплачена проектная общая приведенная площадь жилого помещения №, составившая <данные изъяты> рублей, из расчета <данные изъяты> рублей за один квадратный метр проектной общей приведенной площади.
Таким образом, разница между общей площадью объекта долевого строительства и проектной площадью составила <данные изъяты> кв.м.
Согласно условиям пункта 3.6 договора цена объекта долевого участия подлежит корректировке, в связи с чем стороны производят дополнительные взаиморасчеты, если на основании данных технической инвентаризации будет установлено увеличение или уменьшение площади объекта долевого участия, указанной в пункте 2.1 настоящего договора.
В случае, если по окончании строительства жилого дома по результатам обмера органом БТИ общая площадь объекта долевого строительства с учетом лоджии изменится, застройщик обязуется возвратить (в случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства), а долевик обязуется уплатить (в случае увеличения площади объекта долевого строительства) стоимость (излишков или недостатков) квадратных метров в течение десяти календарных дней с момента получения уведомления от застройщика, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.
По расчету истца ответчик обязан был уплатить разницу излишков площади в размере 92 400 рублей, однако обязательства по договору не выполнил, требование истца ответчиком не исполнено, в связи с чем истец обратился в суд с настоящими требованиями.
В судебном заседании представитель истца НО «Фонд защиты прав дольщиков» ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, суду пояснила, что истцом срок исковой давности не пропущен, поскольку спорная квартира передана ответчику по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, а иск в суд подан ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик ФИО3 извещенная о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явилась, реализовав свое право на участие в судебном заседании через своего представителя ФИО2, который в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что истцом пропущен срок исковой давности. О нарушении своих прав истец узнал ДД.ММ.ГГГГ, однако с иском в суд обратился лишь ДД.ММ.ГГГГ.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно исковых требований ООО «БТИ», ООО « Земля», извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание, не явились, причины неявки суду не сообщили
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пункт 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) в числе прочего устанавливает, что при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который становится приобретателем и в качестве встречного представления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (абзац 1), а приобретателем может быть сам фонд или соответствующий фонд субъекта Российской Федерации (организация) на основании принятого ею или им решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства (абзац 6).
Во исполнение указанных конституционных гарантий, а также для решения социальных проблем, возникших в жилищном строительстве с привлечением средств граждан, государство на федеральном уровне создало публично-правовую компанию «Фонд развития территорий», осуществляющую функции и полномочия, связанные с защитой прав и законных интересов граждан-участников строительства (физических лиц, имеющих к застройщику требования о передаче жилого помещения, машино-мест и нежилых помещений, площадь которых не превышает 7 квадратных метров).
Фонд предназначен для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан-участников строительства. Осуществляя возложенные на него полномочия, Фонд, помимо прочего, производит за счет своего имущества выплаты, финансирует мероприятия по завершению строительства многоквартирных домов (статьи 2, 3 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ).
Согласно п. 2.1 статьи 9.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ) передача жилого помещения, машино-места, нежилого помещения Фондом и принятие его участником строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче таких объектов недвижимости в порядке, установленном названным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Из этого следует, что Фонд осуществляет свою деятельность по завершению строительства и передаче квартир дольщикам в рамках Закона об участии в долевом строительстве и правоотношения, возникающие между Фондом и гражданами - участниками строительства, регулируются по общему правилу данным законом.
В силу положений ч. 3 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Судом установлено и следует из определений Арбитражного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кратонстрой» (застройщик) и ФИО3 (долевик) заключен договор участия в долевом строительстве №-Г.6, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить 9-ти этажный 68-кваратирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на земельных участках с кадастровыми номерами № и № (для размещения детской площадки), и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать долевику двухкомнатную квартиру под условным номером <данные изъяты> расположенную на девятом этаже, общей проектной площадью <адрес> кв.м, в том числе лоджия – <данные изъяты> кв.м (с коэффициентом 0,5).
Согласно пункту 3.3.1 договора оплачивает за объект долевого строительства общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе площадь <адрес> кв.м., площадь лоджии <данные изъяты> кв.м. (с коэффициентом 0,5), общую сумму в размере <данные изъяты> рублей по цене <данные изъяты> рублей за 1 кв.м.
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ.
Оплата по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №-Г.6 произведена долевиком ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО «Кратонстрой» признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ по делу № требование ФИО3 о передаче двухкомнатной квартиры под условным номером <данные изъяты> многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Чувашская Республика, <адрес>, оплаченной в сумме <данные изъяты> рублей включена в реестр требований кредитором ООО «Кратонстрой».
10-ти этажный многоквартирный дом, расположенный по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, закончен строительством и введен в эксплуатацию разрешением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №ж№.
На основании акта приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ НО «Фонд защиты прав дольщиков» (застройщик) передала участнику долевого строительства ФИО3 двухкомнатную <адрес>, расположенную на девятом этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: <адрес>, имеющую согласно пункту 5 акта по результатам обмера БТИ следующие характеристики: площадь всех частей комнат и помещений вспомогательного использования (в том числе площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5) <данные изъяты> кв.м.
Пунктом 8 акта приема-передачи оговорено, что превышение фактической площади жилого помещение оплачивается участником в течение семи календарных дней с момента получения от застройщика соответствующего уведомления.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено требование об оплате <данные изъяты> в связи с различием проектной и фактической площади переданного долевику объекта долевого строительства на <данные изъяты> кв. м в течение 10 календарных дней с момента получения настоящего уведомления по указанным в требовании реквизитам.
Поскольку требование истца долевиком не исполнено, истец обратился в суд с вышеуказанным иском.
Спорные отношения возникли из договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №-Г.6, и регулируются положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с положениями части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена, как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Согласно Приказу Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения установлен понижающий коэффициент в размере 0,5.
Согласно части 2 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Ответчик ФИО3 является участником долевого строительства.
В связи с банкротством первоначального застройщика ООО «Кратонстрой» его права перешли к истцу - НО «Фонд защиты прав дольщиков». Фонд осуществляет свою деятельность по завершению строительства и передаче квартир долевикам в рамках Закона об участии в долевом строительстве и правоотношения, возникающие между Фондом и гражданами - участниками строительства, регулируются по общему правилу данным законом.
НО «Фонд защиты прав дольщиков» создано Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ № и соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗП-28/369-19 предусмотрено финансирование мероприятий по завершению строительства общества ООО «Кратонстрой» по адресу: Чувашская республика, <адрес>.
В рассматриваемом случае обязательства застройщиком НО «Фонд защиты прав дольщиков» исполнены в полном объеме, что сторонами не оспаривается.
Спорный объект долевого участия передан ответчику по акту приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.
Между тем, в результате проведенного БТИ обмера объекта долевого строительства и сопоставления площади помещения по условиям договора участия в долевом строительстве и площади переданного жилого помещения, установлено несоответствие: квартира площадью <данные изъяты> кв.м.
Согласно условиям пункта 3.6 договора участия в долевом строительстве, если на основании данных технической инвентаризации будет установлено увеличение или уменьшение площади объекта долевого участия, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, цена объекта долевого участия подлежит корректировке, в связи с чем стороны производят дополнительные взаиморасчеты. В случае, если по окончании строительства жилого дома по результатам обмера органом БТИ общая площадь объекта долевого строительства с учетом лоджии изменится, застройщик обязуется возвратить (в случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства), а долевик обязуется уплатить (в случае увеличения площади объекта долевого строительства) стоимость (излишков или недостатков) квадратных метров в течение десяти календарных дней с момента получения уведомления от застройщика, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.
Право требования от долевика оплаты излишков жилой площади по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №-Г.6, в связи с различием проектной и фактической площади объекта долевого строительства на 2,2 кв. м перешло к НО «Фонд защиты прав дольщиков», как застройщику, в силу закона.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
С учетом положений пункта 3.6 договора участия в долевом строительстве, которым стороны определили возврат застройщиком излишне уплаченных денежных средств долевику либо доплату долевиком застройщику за излишнюю площадь, в зависимости от увеличения либо уменьшения площади квартиры по данным БТИ, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.
Истцом представлены доказательства ненадлежащего исполнения долевиком обязательства по договору долевого участия, выразившегося в неоплате принятого по акту приема-передачи объекта долевого участия (квартиры) большей площадью, чем предусмотрено договором.
Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для взыскания стоимости излишков площади переданного объекта долевого строительства отклоняется по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу пунктами 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Пунктом 3.6 договора участия в долевом строительстве №-Г.6 от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что если на основании данных технической инвентаризации будет установлено увеличение или уменьшение площади объекта долевого строительства, указанной в п.2.1. договора, то цена объекта долевого строительства подлежит корректировке, в связи с чем стороны производят дополнительные взаиморасчеты в случае, если по окончании строительства жилого дома по результатам обмеров «органом БТИ» общая площадь объекта долевого строительства с учетом лоджии измениться, застройщик обязуется возвратить (в случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства ), а долевик обязуется уплатить (в случае увеличения площади объекта долевого строительства) стоимость (излишков или недостатков) квадратных метров в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления от застройщика, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.
Как следует из материалов дела, акт приема –передачи квартиры, из которой следует, что площадь передаваемой квартиры по результатам обмера БТИ увеличилась и имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м. (п.5 акта приема-передачи), подписан между сторонам ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.8 акта приема-передачи превышение фактической площади жилого помещения оплачивается участниками в течение 7 календарных дней с момента получения от застройщика соответствующего уведомления с указанием реквизитов расчетного счета для перечисления.
ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с условиями договора ФИО3 направлено уведомление о необходимости оплаты разницы фактической общей площади квартиры по отношению к проектной в размере 92400 руб. в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления.
Уведомление получено ДД.ММ.ГГГГ.
Между тем в установленный срок оплата ответчиком не произведена.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что срок исковой давности подлежит исчислению с даты подписания акта приема-передачи спорной квартиры - ДД.ММ.ГГГГ, поскольку согласно акту приема-передачи объекта ответчик обязан произвести доплату за разницу площади в течение семи календарных дней с даты получения от застройщика соответствующего уведомления.
Истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается датой регистрации входящей корреспонденции, то есть в пределах установленного законом трехлетнего срока исковой давности.
Согласно пункту 3.6. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №-Г.6 цена договора определена исходя из стоимости одного квадратного метра площади объекта долевого строительства <данные изъяты> рублей, включающая в себя стоимость одного квадратного метра общей площади и стоимость площади балконов (лоджий) с учетом понижающего коэффициента. При этом, стоимость объекта долевого строительства - двухкомнатной <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. составила <данные изъяты> рублей.
С учетом различия проектной и фактической площади переданного объекта долевого строительства на <данные изъяты> кв. м требования истца о взыскании с ответчика 92 400 рублей (41 000 руб. x 2,2 кв.м), как излишков площади объекта долевого строительства, с учетом установленного факта отклонения площади переданного помещения от предусмотренной договором от ДД.ММ.ГГГГ в большую сторону подлежат удовлетворению.
В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб., несение которых подтверждено платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.75).
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения <данные изъяты>) в пользу Некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Чувашской Республике» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 213001001) в счет стоимости излишков площади переданного объекта долевого строительства 92 400 (девяносто две тысячи четыреста) рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Г.Н. Альгешкина
Мотивированное решение составлено 27 января 2026 года