Дело №2-1439/2025

УИД :26RS0012-01-2025-002179-83

Решение

Именем Российской Федерации

"02" декабря 2025 года город Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края

в составе председательствующего судьи Ивановой Е.В.,

при секретаре Носкове А.А.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2,

представителя администрации г. Ессентуки ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Администрации г. Ессентуки об установлении факта, имеющего юридическое значение, признании права собственности,

установил:

Маргелова (ранее Бохан) В.Н. обратилась в суд с иском к Администрации г. Ессентуки об установлении факта, имеющего юридическое значение, признании права собственности.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 04 октября 2017 года между ней, ФИО4, и ФИО6 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка общей площадью 198 кв.м., (кадастровый *****) и находящегося на данном земельном участке жилого дома (индивидуального жилого блока) обшей площадью 121 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, *****.

Продавец передал Покупателю документы на земельный участок с кадастровым номером ***** а именно: кадастровый паспорт земельного участка от 08.12.2015 г., уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № 98 от 01.04.2019 года, уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 28.03.2019 г., выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 31.07.2018 г., схему расположения земельного участка.

Истец передала продавцу, то есть ФИО6, денежную сумму в размере 2 500 000 рублей в день подписания договора. В соответствии с п.6 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.10.2017 г., указанная сумма передается в качестве окончательного платежа, при этом цена продажи изменению не подлежит.

Факт уплаты истцом денежных средств подтверждается как пунктом 6 указанного договора, так и распиской продавца (приложение 5). Таким образом, истец исполнила предусмотренные предварительным договором обязательства, в полном объеме.

<дата> ФИО6 погиб в результате дорожно- транспортного происшествия, не успев исполнить свои обязательства по предварительному договору от 04 октября 2017 года.

Установленный п. 1 ст. 1154 ГК РФ шестимесячный срок для принятия наследства, истек. Данные обстоятельства подтверждаются Заочным Решением Ессентукского городского суда от 03.09.2020 года по делу № 2-352/2019.

Вместе с тем спорное имущество не входит в состав наследства ФИО6, так как отчуждено 04.10.2017 в пользу истца ФИО4, то есть до момента его смерти.

При этом если в Предварительном договоре купли-продажи недвижимости предусмотрена обязанность одной стороны внести своему контрагенту покупную цену до заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с вышеуказанным договором ФИО6 имел намерение продать земельный участок, площадью 198 кв.м, с кадастровым номером 26:30:020101:463, и находящийся на нем жилой дом, площадью по 121 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, *****, а ФИО4 имела намерение купить указанное недвижимое имущество. Покупатель передала продавцу за все перечисленные объекты денежную сумму в размере 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) российских рублей 00 копеек в качестве окончательного платежа, в обеспечение последующего договора купли-продажи недвижимого имущества. По соглашению сторон, цена продажи изменению не подлежит.

Обязательства по предварительному договору исполнены истцом в полном объеме, что следует из пункта 6 договора от 04 октября 2017 года.

Супруга умершего - ФИО7 от наследства, оставшегося после смерти ФИО6, отказалась. Иные лица, в установленный ст. 1153 ГК РФ шестимесячный срок, с заявлением о принятии наследства к нотариусу не обращались. Также указанное имущество не входило в наследственную массу в связи с тем, что было отчуждено ФИО6 при жизни.

В связи со смертью продавца, истец ФИО4 лишена возможности в установленном законом порядке зарегистрировать переход права собственности на указанные объекты недвижимости, в связи с чем, обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Договор купли-продажи соответствует требованиям закона, поскольку содержит все существенные условия, составлен в письменной форме, подписан сторонами.

Проданный земельный участок: кадастровый *****, общей площадью 198 кв.м., по адресу: <адрес>, *****, принадлежал продавцу на праве собственности, что подтверждается Выпиской и ЕГРН от 31 июля 2018 года (приложение 6) и свидетельством о государственной регистрации права от 29 декабря 2015 года (приложение 7).

Однако в границах земельного участка ***** была выявлена ошибка кадастрового учета. В результате исследования ошибки была выявлена сочетанная ошибка одновременно границ четырех смежных земельных участков с кадастровыми номерами *****. Исправление данной ошибки было поручено кадастровому инженеру ФИО8, которая в свою очередь произвела исправление кадастровой ошибки Межевым планом от 07.02.2024 г. (приложение 16).

При анализе право удостоверяющих, градостроительных, картографических материалов выяснилось, что ошибка возникла в описании местоположения земельного участка с КН *****, который является исходным для исправляемых ЗУ и не была исправлена до раздела земельного участка, в результате чего дублировалась в образуемые участки (*****) в связи с чем подготовлен данный межевой план, с учетом фактических границ и местоположения объектов капитального строительства расположенных на данных участках. Данным фактом объясняется наличие уменьшения фактической площади от внесенной в ЕГРН на -12 кв.м., для ЗУ с *****, на -24 кв.м., для ЗУ с *****, -13 кв.м, для ЗУ с *****

Вместе с тем, в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 04.10.2017 г., была допущена ошибка в написании кадастрового номера земельного участка, а именно вместо кадастрового номера земельного участка 26:30:020101:463, был указан кадастровый *****.

При этом, кадастровый *****, являлся кадастровым номером земельного участка площадью 767 кв. м. из которого в 2015 году по соглашению собственников о разделе земельного участка от <дата> были образованы четыре отдельных земельных участка, в том числе земельный участок с кадастровым номером *****, площадью 198 кв.м., который и приобрела истец.

Установление факта о том, что в предварительном договоре купли-продажи от 04.10.2017 года предметом сделки является земельный участок с кадастровым номером *****, а не более не существующий земельный участок с кадастровым номером ***** необходимо для регистрации права собственности.

Устранить ошибку в написании кадастрового номера земельного участка иным способом не представляется возможным, так как вторая сторона по сделке, а именно ФИО6 умер.

Наличие ошибки в договоре и действительный кадастровый номер земельного участка подтверждаются вышеуказанными документами, которые прилагаются к исковому заявлению.

В связи с вышеизложенным ФИО4 обратилась в Ессентукский городской суд с заявлением об установлении юридического факта.

Решением Ессентукского городского суда от 17.12.2024 г. было установлено, что в предварительном договоре купли-продажи от 04.10.2017 года предметом сделки является земельный участок с кадастровым номером 26:30:020101:463, обшей площадью 198 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, *****.

Апелляционным определением от 14.03.2025 г. вышеуказанное решение было отменено, заявление было оставлено без рассмотрения, заявителю было разъяснено о необходимости подачи искового заявления об установлении ошибки в предварительном договоре купли-продажи в части написания кадастрового номера земельного участка и признании права собственности на указанный земельный участок. Отмечаю, что отмена решения не была связана с отсутствием такого юридического факта, а именно с неверно выбранным способом защиты права.

Наличие вышеуказанных ошибок до их исправления препятствовало истцу обратиться в суд с настоящим исковым заявлением о признании права собственности.

Считает возможным признать за ФИО4 право собственности на земельный участок, приобретенный у ФИО6 по договору купли-продажи от 04 октября 2017 года.

Таким образом, решение суда о признании за ФИО4 права собственности на объект недвижимости будет являться основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости и внесения записи о регистрации права собственности в Единый государственный реестр недвижимости.

Ранее индивидуальные жилые блоки всех соседей ФИО4, построенные также ФИО6 на тех же условиях рядом с индивидуальным жилым блоком, приобретенным ФИО4, и земельные участки под ними были поставлены на кадастровый учет с зарегистрированными правами собственности на новых владельцев по решениям Ессентукского городского суда. Все дела имеют одинаковые причины, последствия и исход, так как у вышеуказанных граждан возникло одинаковое по своей сути нарушением их права, (приложения 13,14,15)

На основании вышеизложенного, просит суд установить факт того, что в предварительном договоре купли-продажи от 04.10.2017 г. предметом сделки является земельный участок с кадастровым номером *****, обшей площадью 198 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, *****; Признать за ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым номером *****, общей площадью 198 кв.м расположенный по адресу: <адрес>, *****; Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> внести изменения в сведения Государственного реестра недвижимости относительно регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером *****, общей площадью 198 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, *****.

Впоследствии, истец уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд установить факт того, что в предварительном договоре купли-продажи от 04.10.2017 г. предметом сделки является земельный участок с кадастровым номером 26:30:020101:463, обшей площадью 198 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, *****; Признать за ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:30:020101:463, общей площадью 174 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, городской округ город-курорт Ессентуки, <адрес>, *****.

Определением суда от 27 июня 2025 года к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки.

Определением суда от 29 июля 2025 года к участию в деле привлечена в качестве соответчика ФИО7.

Определением суда от 26 сентября 2025 года ФИО7 исключена из числа ответчиков и привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ее представители ФИО1, ФИО2 в судебном заседании поддержали исковые требования по изложенным в иске основаниям, просили удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика - администрации г.Ессентуки ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку удовлетворение иска не приведет к восстановлению нарушенного права истца, т.к. рассмотрением настоящего иска не будет разрешена судьба жилого дома.

Представитель третьего лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки, третьи лица ФИО7, ФИО9 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права собственности является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому, иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Из материалов дела следует, что 04 октября 2017 года между ФИО4 и ФИО6 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 198 кв.м., с кадастровым номером ***** и расположенного на земельном участке жилого дома, обшей площадью 121 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что она передала ФИО6 денежную сумму в размере 2 500 000 рублей в день подписания договора.

В соответствии с п.6 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.10.2017 г., указанная сумма передается в качестве окончательного платежа, при этом цена продажи изменению не подлежит.

Факт уплаты истцом денежных средств подтверждается как пунктом 6 указанного договора, так и распиской продавца.

Таким образом, истец исполнила предусмотренные предварительным договором обязательства в полном объеме.

<дата> ФИО6 умер, что подтверждается свидетельством о смерти III-ДН ***** от <дата>.

Супруга умершего - ФИО7 от наследства, оставшегося после смерти ФИО6, отказалась. Иные лица, в установленный ст. 1153 ГК РФ шестимесячный срок, с заявлением о принятии наследства к нотариусу не обращались.

Спорное имущество не входит в состав наследства ФИО6, так как отчуждено 04.10.2017 в пользу истца ФИО4, то есть до момента его смерти.

Оценивая указанные доводы истца, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий труда.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Если в Предварительном договоре купли-продажи недвижимости предусмотрена обязанность одной стороны внести своему контрагенту покупную цену до заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Обязательства по предварительному договору исполнены истцом в полном объеме, что следует из пункта 6 договора от 04 октября 2017 года.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истец указывает, что в связи со смертью продавца, она лишена возможности в установленном законом порядке зарегистрировать переход права собственности на указанные объекты недвижимости, в связи с чем, обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру иди другое недвижимое имущество, (ст. 130).

Пунктом 1 ст. 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, (п.2 ст. 434).

Статьей 487 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда договором купли- продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса, (п.1) В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Однако, из предварительного договора от 04 октября 2017 года, заключенного между ФИО4 и ФИО6, следует, что по данному договору Продавец ФИО6 намерен передать право на земельный участок, общей площадью 198 кв.м., с кадастровым номером ***** и расположенный на земельном участке блокированный двух и многосемейный жилой дом (до 3 этажей), расположенные по адресу: <адрес> (л.д.17).

В обоснование заявленных требований представители истца поясняли в судебном заседании, что кадастровый номер земельного участка в предварительном договоре указан ошибочно, т.к. земельный участок с кадастровым номером 26:30:020101:121 имел площадь 767 кв.м. и являлся исходным участком, который был разделен на четыре участка.

В соответствии со статьей 1 Закона N 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным Законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с названным Законом сведений (часть 2).

Частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из материалов дела следует, что решением собственника ФИО6 от 06.10.2015 г. принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером ***** пл.767 кв.м. был разделен на четыре земельных участка: ***** - пл. 198 кв.м., ***** - пл.195 кв.м., ***** - пл. 188 кв.м. и ***** - пл.186 кв.м. (л.д.25).

Суду представлен межевой план от 07.02.2024 г., согласно которому по заказу третьего лица ФИО9 в результате выполнения кадастровых работ в связи с уточнением описания местоположения границ и площади земельного участка с КН 26:30:020101:464 с целью исправления ошибки в описании местоположения границ и (или) площади и уточнением описания местоположения границ и площадей смежных земельных участков с кадастровыми номерами *****466 с целью исправления ошибки в описании местоположения их границ и (или) площадей (л.д.49-64).

На основании данных кадастровых работ уточнены границы и площади указанных выше земельных участков, в результате чего установлена площадь земельного участка с КН ***** - 174 кв.м.

Указанные сведения внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.10.2025 г. (л.д.162-163).

Таким образом, предметом доказывания по настоящему делу в данном случае является установление тождественности земельного участка с КН ***** пл.198 кв.м., указанного в предварительном договоре купли-продажи от 04.10.2017 г. и земельного участка с КН ***** пл.174 кв.м., право на который зарегистрировано в ЕГРН за ФИО6

Данные обстоятельства могут быть установлены лишь посредством проведения по делу судебной землеустроительной экспертизы, однако представители истца о её проведении не ходатайствовали и на разъяснение суда о необходимости проведения такой экспертизы ответили отказом.

В связи с этим, суд считает, что в условиях состязательности (ст.56 ГПК РФ) истцом не представлено доказательств в обоснование заявленных требований.

Кроме того, разрешая требования истца об установлении факта, имеющего юридическое значение, суд приходит к следующему.

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов (статья 265 ГПК РФ).

В соответствии со статьей 267 ГПК РФ в заявлении об установлении факта, имеющего юридическое значение, должно быть указано, для какой цели заявителю необходимо установить данный факт, а также должны быть приведены доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих документов или невозможность восстановления утраченных документов.

Решение суда по заявлению об установлении факта, имеющего юридическое значение, является документом, подтверждающим факт, имеющий юридическое значение, а в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию (статья 268 ГПК РФ).

Исходя из содержания приведенных положений процессуального закона одним из обязательных условий для установления факта, имеющего юридическое значение, является указание заявителем цели, для которой необходимо установить данный факт в судебном порядке, а именно зависит ли от установления указанного факта возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав заявителя.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истец ФИО10 указывает, что установление факта о том, что в предварительном договоре купли-продажи от 04.10.2017 года предметом сделки является земельный участок с кадастровым номером ***** необходимо для регистрации права собственности.

Между тем, как указано ранее, предметом предварительного договора купли-продажи от 04.10.2017 г. является не только земельный участок пл.198 кв.м., но и расположенный на земельном участке блокированный двух и многосемейный жилой дом (до 3 этажей), расположенные по адресу: <адрес> (л.д.17).

Однако требования о признании права собственности на жилой дом истцом не заявлены, в то время как статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено этой статьей кодекса или другим федеральным законом (пункт 1).

Положения указанной нормы права направлены на обеспечение реализации закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 названного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений.

Следовательно, удовлетворение настоящего иска не приведет к восстановлению нарушенных прав истца, поскольку не повлечет за собой возникновения права на жилой дом, что является основанием к отказу в иске.

При этом право истца на судебную защиту не утрачено, поскольку оно может быть реализовано путем обращения в суд с самостоятельным иском о признании права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом предварительного договора купли-продажи от 04.10.2017 г.

А при таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к Администрации г. Ессентуки об установлении факта того, что в предварительном договоре купли-продажи от 04.10.2017 года предметом сделки является земельный участок с кадастровым номером *****, общей площадью 198 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:30:020101:463, общей площадью 174 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 16 декабря 2025 года.

Председательствующий Е.В.Иванова