Дело НОМЕР
УИД НОМЕР
Решение
именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Нижегородский районный суд города Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Чайко А.А., при секретаре Турковой Н.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Объект-М» о защите прав потребителей,
установил:
истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Объект-М» о защите прав потребителей, в обоснование заявленных требований, указав следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Объект-М» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (Лот 9/10). В нарушение условий по заключенному между сторонами договору участия в долевом строительстве, в установленный срок, объект строительства – квартира, расположенная по адресу: <адрес> <адрес> (Лот 9/10) <адрес>, соответствующая условиям настоящего договора ей передана не была. Приглашенным в соответствии с пунктом «к» постановления Правительства РФ «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР, специалистом НОПРИЗ в спорной квартире был выявлен ряд строительных недостатков (дефектов), в том числе существенный недостаток, который выражался в отклонении температуры воздуха от допустимого диапазона (требования ГОСТ 30494-2011 п.4, табл. 1 «допустимая температура в жилых помещениях должна быть в диапазоне +18 - +24 градусов Цельсия»). Квартира имеет глухое остекление, и на момент осмотра температура воздуха в ней составила +33 градуса Цельсия, по причине неисправности системы приточно-вытяжной вентиляции, либо ее отсутствия. Поскольку указанные недостатки ответчиком по направленной ДД.ММ.ГГГГ в его адрес претензии устранены не были, квартира, надлежащего качества, в установленный договором срок (ДД.ММ.ГГГГ) не передана, истец обратилась к ответчику с требованием расторгнуть договор участия в долевом строительстве и вернуть, выплаченные застройщику денежные средства по договору в полном объеме. По соглашению сторон ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут. Денежные средства застройщик вернул ДД.ММ.ГГГГ, кредитный договор НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ погашен, обременения сняты.
На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец окончательно просит суд: взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Объект-М» убытки в виде разницы цены на объект недвижимости в размере 4502345 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 9771568 рублей 71 копейки, проценты по кредитному договору НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1655355 рублей 59 копеек, неустойку, начиная со дня вынесения судом решения по день фактического удовлетворения требований, в размере 1% от суммы 4502343 рублей в день, компенсацию морального вреда 25000 рублей, расходы по проведению досудебного исследования в размере 50000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя.
Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Роспотребнадзора по Нижегородской области.
ДД.ММ.ГГГГ истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, с участием представителя.
Представитель истца – ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме, дала пояснения по существу иска.
Представитель ответчика – ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.
Закон создает равные условия для лиц, обладающих правом обращения в суд, обязав суд извещать их о времени и месте рассмотрения дела.
По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующем об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.
Учитывая вышеизложенное, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке.
Суд, выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему.
В соответствии со ст. 45 Конституции РФ «1. Государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.
2. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом».
Согласно ст. 46 Конституции РФ «1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод».
В силу ст. 8 ГК РФ «1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему…».
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Частью 1 ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Пунктом 4 статьи 421 названного Кодекса предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, распространяются положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В силу положений ст. 4 указанного закона, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ).
Расторжению договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке посвящена ч. 1 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которой участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
В пункте 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что при наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ; договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.
При наличии оснований для одностороннего расторжения участником договора долевого строительства не требуется обращаться в суд с требованием о расторжении этого договора.
Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, по заключенному ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома НОМЕР (далее – Договор) ответчик (Застройщик) обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ организовать и осуществить строительство многоэтажного жилого дома и передать ФИО1 (после государственной регистрации заключения брака ДД.ММ.ГГГГ ФИО9) Ю.А. объект долевого строительства – <адрес> (присвоен), расположенный в данном доме по строительному адресу: <адрес>, соответствующий условиям настоящего договора, а истец (Участник долевого строительства) оплатить стоимость квартиры.
Из пункта 4.1 Договора следует, что стоимость указанного объекта на дату заключения договора составила 17896646 рублей.
Обязанность по внесению денежных средств истцом была выполнена по условиям договора в полном объеме, что не отрицает сторона ответчика: сумма в размере 10500000 рублей оплачена Участником долевого строительства за счет собственных денежных средств; сумма в размере 7396646 рублей оплачена Участником долевого строительства за счет кредитных средств, на основании Кредитного договора НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ, предоставляемых ПАО «Совкомбанк».
Из представленных суду акта осмотра квартиры № НОМЕР смотровой справки следует, что в день приемки ДД.ММ.ГГГГ, и это зафиксировано, приглашенным в соответствии с п. «к» постановления Правительства Российской Федерации «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР специалистом ДД.ММ.ГГГГ, в квартире выявлен ряд строительных недостатков (дефектов). В том числе во время осмотра квартиры было установлено, что квартира имеет глухие оконные блоки без возможности их открывания. Квартира не оборудована системой механической приточной вентиляции, отсутствуют бризеры в фасадных стенах. В рамках оконных блоков (на 50% оконных блоков) имеются приточные клапаны с системой понижения давления от ветровой нагрузки для обеспечения притока свежего воздуха в квартиру, через которые наблюдается слабый приток наружного воздуха. На момент приемки температура в помещении находилась на уровне +33 градусов Цельсия (что не соответствует требованиям ГОСТ 30494-2011 п.4, табл. 1 «допустимая температура в жилых помещениях должна быть в диапазоне +18 - +24 градусов Цельсия»), что свидетельствует о недостаточном воздухообмене и поступлении свежего/чистого воздуха.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом направлена претензия с требованием безвозмездного устранения выявленных при осмотре ДД.ММ.ГГГГ нарушений и передачи квартиры надлежащего качества, ответ на претензию от ответчика не последовал.
Согласно заявлению ФИО2, входящий штамп ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ, истец обратилась к застройщику ДД.ММ.ГГГГ с требованием расторгнуть договор участия в долевом строительстве НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ по причине пропуска срока сдачи объекта долевого строительства и наличия в квартире существенных недостатков, препятствующих ее эксплуатации по назначению, указав, реквизиты банковского счета для возврата уплаченных по договору денежных средств.
ДД.ММ.ГГГГ истцом повторно направлено ответчику требование о расторжении договора и возврате денежных средств, внесенных в рамках заключенного договора, которое получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ соглашением ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» и ФИО2 расторгли договор участия в долевом строительстве, ДД.ММ.ГГГГ произведена его государственная регистрация. Денежные средства по договору возвращены истцу ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно справке ПАО «Совкомбанк» от ДД.ММ.ГГГГ кредитный договор НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен ФИО2 для целевого использования, а именно на приобретение недвижимого имущества. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Заемщик произвел погашения в счет основного долга в размере 7396646 рублей, и в счет процентов в размере 1 655355 рублей 59 копеек.
С целью определения рыночной стоимости квартиры, истец обратился к специалисту ФИО5 «Центра строительно-технических экспертиз». В соответствии с заключением специалиста НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ следует, что средняя рыночная стоимость аналогичного жилого помещения на первичном рынке на дату проведения исследования составляет 24079000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику претензию с требованием выплатить разницу между покупной ценой и рыночной стоимостью аналогичной квартиры в размере 6182354 рублей (24079000 руб. - 17896646 руб.), а также выплатить проценты за пользование денежными средствами, уплаченными по Договору участия в долевом строительстве, со дня внесения участником долевого строительства денежных средств по Договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из двойной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, что составляет 9771568 рублей 71 копейка. Данная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.
Суд, руководствуясь вышеприведенными нормами действующего законодательства, установив характер спорных взаимоотношений сторон, исходя из условий заключенного Договора и Соглашения о его расторжении, и, принимая во внимание то, что обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, ответчиком выполнены не были, а при осмотре квартиры, который был произведен через пол года от даты, установленной договором к передаче участнику объекта долевого строительства, принимая во внимание выявленные существенные недостатки в строительстве, что лишило истца возможности принять квартиру по акту приема-передачи и использовать по назначению, приходит к выводу о наличии оснований для возложения на застройщика гражданско-правовой ответственности, закрепленной положениями ч. 2 ст. 9, ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 393.1, ч. 3 ст. 524, ст. 405, 15 ГК РФ.
Ссылки ответчика на уведомление о готовности объекта долевого строительства, которое было направлено истцу ДД.ММ.ГГГГ не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно отчету об отслеживании данного почтового отправления, такое уведомление истцом получено не было. Кроме того, доказательств тому, что в установленный договором срок истец был приглашен для приемки квартиры повторно, либо застройщик пытался передать объект по одностороннему акту по причине уклонения истца от получения квартиры по надуманным причинам, стороной ответчика не представлено.
Доводы ответчика о том, что договор долевого участия расторгнут сторонами по взаимному соглашению сторон, а не по одностороннему отказу участника долевого строительства, судом отклоняются, поскольку само соглашение о расторжении договора подписано сторонами спустя девять месяцев от даты, установленной договором к передаче участнику долевого строительства, которому предшествовали неоднократные заявления, претензии истца как об устранении недостатков, передаче квартиры надлежащего качества, так и требования о расторжении договора и возврате денежных средств по нему, что не могло свидетельствовать об обоюдном волеизъявлении сторон к его расторжению. Напротив, исходя из того, что взятые на себя обязательства по передаче объекта недвижимости истцу ответчик выполнил в срок, превышающий установленный договором передачи такого объекта на два месяца, что само по себе, без учета существенности выявленных строительных недостатков, в силу п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ является основанием к расторжению договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, а ссылки ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора опровергаются представленными истцом доказательствами.
Указание на то, что после получения претензии истца об устранении выявленных недостатков, ответчик обращался в ООО «ГД Проект» для проведения экспертного исследования квартиры истца, из технического заключения б/н от ДД.ММ.ГГГГ которого следует, что система вентиляции оценивается как работоспособная, так и экспертной организацией ООО «Центр судебной независимой экспертизы и правовой поддержки «Лидер», которую Застройщик привлек для строительно-технического исследования общеобменной системы вентиляции квартир с номерами №НОМЕР по почтовому адресу: <адрес>, <адрес> отклонение показателей по расходу воздуха в системах общеобменной вентиляции превышает допустимую величину +8% от требуемых значений, данное превышение является допустимым и не препятствующим эксплуатации объекта долевого строительства по назначению, не подтверждают того факта, что квартира в соответствующем условиям договора и нормативным документам виде передавалась истцу в установленный договором срок. Напротив, указанные исследования могут лишь подтвердить, что подрядными организациями были проведены системные масштабные работы по устранению замечаний в работе системы вентиляции, то есть такие замечания имелись, и работы, как и фиксация проведения таких работ по итогу производилась уже после направления истцом ответчику уведомления о расторжения договора. Техническое заключение ООО «ГД Проект» датировано июлем 2024 года, в то время как заявление о расторжении договора истцом передано застройщику ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами установленного срока к передаче истцу объекта. Исследование ООО «Центр судебной независимой экспертизы и правовой поддержки «Лидер» не может быть принято в качестве относимого и допустимого доказательства в рамках настоящего спора, в указанном заключении имеется ссылка на исследование спорной квартиры, вместе с тем, выводы относительно отклонений показателей по расходу воздуха приведены по другим квартирам многоквартирного дома в котором находился и спорный объект долевого строительства, заключение в полном объеме суду не представлено, дата непосредственного проведения исследования не установлена.
Пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 405 указанного кодекса должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения. Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.
Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора, но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.
Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, по смыслу статьи 393.1, пунктов 1 и 2 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.
В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась.
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
В пункте 31 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что убытки, причиненные потребителю в связи с нарушением изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) его прав, подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности. При этом следует иметь в виду, что убытки возмещаются сверх неустойки (пени), установленной законом или договором (абзац первый).
Учитывая это, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы (абзац четвертый).
Согласно пункту 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 2 и 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства. Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их совокупности следует, что в случаях, когда кредитор по вине должника расторгает договор, он имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов, аналогичных подлежащему передаче ему объекту, независимо от уплаты должником процентов за пользование денежными средствами.
На основании изложенного, не могут быть приняты во внимание судом доводы стороны ответчика об отсутствии доказательств, подтверждающих приобретение истцом аналогичного жилья, и несения им убытков на его приобретение. Квартира истцом приобреталась и передавалась ответчиком по договору новая, не бывшая в эксплуатации, на рынке первичного жилья, следовательно, убытки в виде разницы между ценой, уплаченной по договору долевого строительства, и стоимостью аналогичной квартиры, подлежат исчислению исходя из стоимости аналогичной квартиры на рынке первичного жилья.
На основании ходатайства представителя истца, с целью определения рыночной стоимости квартиры, в рамках рассмотрения настоящего дела судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертное бюро Вектор».
Согласно заключению судебной экспертизы НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что рыночная стоимость жилого помещения – <адрес> <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 22399000 рублей, по состоянию на дату проведения исследования - 21314000 рублей.
В соответствии со ст. 8 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно- следственными связями между ними и их системными свойствами. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Суд принимает в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (квартиры) заключение ООО «Экспертное бюро Вектор», поскольку данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым действующим законодательством к экспертным заключениям, экспертиза проведена в рамках судебного разбирательства экспертом, обладающим необходимой квалификацией для проведения такого рода исследований и предупрежденным об уголовной ответственности.
Доказательств недостоверности рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (квартиры), определенной в заключении ООО «Экспертное бюро Вектор» сторонами не представлено, каких-либо обстоятельств, вызывающих сомнение в правильности и обоснованности заключения судебной экспертизы, судом не установлено, доказательств, опровергающих доводы эксперта, сторонами суду не представлено, в связи с чем, у суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы.
Определяя размер подлежащих взысканию убытков, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ в совокупности представленные сторонами по делу доказательства, заключение судебной экспертизы, суд, с учетом положений ч.3 ст. 196 ГПК РФ удовлетворяет требования истца в части взыскания с ответчика убытков в виде разницы между ценой, уплаченной по договору долевого строительства, и стоимостью аналогичной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на день расторжения договора в размере 4502345 рублей, как заявлено истцом.
Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ). Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Установив взаимосвязь договора участия в долевом строительстве и договора ипотечного кредитования, заключенных в один день, и тот факт, что договор ипотечного кредитования полностью предназначен для финансирования объекта долевого строительства, договор долевого участия в строительстве содержит ссылку на заключение договора кредитования на определенных условиях, что свидетельствует об осведомленности Застройщика о том, что обязанность дольщика по уплате цены договора исполняется с частичным использованием кредитных денежных средств с уплатой процентов за их пользование, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 свои обязанности по заключенным договорам исполнила в отличие от ответчика, который своевременно не передал истцу квартиру надлежащего качества, имеющую существенные недостатки в строительстве, что привело к принятию ФИО2 решения об отказе от договора, и повлекло за собой возникновение у последней убытков в виде процентов по договору ипотечного кредитования в размере 1655355 рублей 59 копеек, то есть убытки в виде выплаты процентов по кредитному договору подтверждены, а их несение доказано, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 1655355 рублей 59 копеек.
Частью 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за пользование денежными средствами в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона НОМЕР, суд находит, что данные требования подлежат частичному удовлетворению ввиду следующего.
В силу абз. 4 п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с ч. 2 и 6 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно, не начисляются.
В соответствии с п. 5 указанного постановления Правительства РФ НОМЕР данный документ вступил в силу со дня официального опубликования (опубликован на официальном интернет-портале правовой информации ДД.ММ.ГГГГ).
Таким образом, как следует из буквального толкования данного постановления, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ установлен запрет (мораторий) на начисление вышеуказанных процентов.
Согласно п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Закона №214-ФЗ за период со дня вступления в силу постановления N 326 до ДД.ММ.ГГГГ включительно, не начисляются (опубликован на официальном интернет-портале правовой информации ДД.ММ.ГГГГ)
В соответствии с п. 2 указанного постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4Федерального закона № 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ
Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (п.3 указанного постановления).
Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР» период действия постановления НОМЕР изменен, слова «ДД.ММ.ГГГГ» заменены словами «ДД.ММ.ГГГГ», то есть мораторий продлен до ДД.ММ.ГГГГ
Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР» период действия постановления НОМЕР изменен, слова «ДД.ММ.ГГГГ» заменены словами «ДД.ММ.ГГГГ», то есть мораторий продлен до ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с Информационным сообщением Банка России от ДД.ММ.ГГГГ ключевая ставка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ была установлена в размере 7,5%.
Таким образом, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются, а при расчете процентов за пользование денежными средствами за периоды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ должна применяться ставка 7,5% годовых, действовавшая на ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, сумма подлежащая взысканию с ответчика составит 4053590, 32 рублей ((17896646 руб. х 188 дней х 2 х 1/300 х 7,5% = 1682284,72руб.)+(17896646руб. х 265дней х 2 х 1/300 х 7,5% = 2371305,60руб.).
На основании ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
В силу ч.1 ст.1099 Гражданского кодекса РФ, основания и размер компенсации морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса.
Согласно ст.151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
Поскольку судом установлен факт нарушения прав истца в результате действий ответчика, требование о возмещении морального вреда подлежат удовлетворению.
Определяя размер компенсации морального вреда, суд исходит из обстоятельств дела, характера и степени, причиненных истцу моральных страданий, считает необходимым с учетом требований разумности и справедливости, взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения морального вреда 25000 рублей.
Обращаясь с требованиями о взыскании штрафа за несоблюдение требований истца в добровольном порядке ФИО2 просит взыскать с ответчика в свою пользу 50% (пятьдесят процентов) от суммы удовлетворенных судом требований опираясь на положения п.6 ст.13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР «О защите прав потребителей». Суд разрешая данные требования учитывает, что Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 266-ФЗ в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения.
На основании ст. 2 указанного Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 266-ФЗ, при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения ч. 9 ст. 4, ч. 8 ст. 7 и ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции настоящего Федерального закона.
Часть 3 ст. 10 изложена в следующей редакции: при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Данные изменения вступили в силу с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. действуют на момент принятия настоящего решения.
Таким образом, в силу прямого указания соответствующей нормы, суд обязан применить установленные ограничения ответственности застройщика, поскольку соответствующий штраф взыскивается только судом и его размер определяется на момент рассмотрения соответствующего спора.
С учетом изложенного, с застройщика в пользу истца подлежит взысканию штраф от присужденной судом суммы в размере 511814,55 руб. ((4502345 руб. + 4053590,32 руб. + 1655355,59 руб. + 25000 руб. =10236290,91руб.) x 5%)=511814,55руб).
В возражениях на иск ответчик, ссылаясь на положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит снизить размер неустойки и штрафа.
Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Конституционный Суд Российской Федерации указал, что положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, право и обязанность снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, что является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезвычайно высокий процент неустойки; значительное превышение неустойкой размера убытков, которые могут возникнуть вследствие неисполнения обязательств (убытки, которые включают в себя не только реально понесенный ущерб, но и упущенную выгоду (неполученный доход) кредитора (статья 15 ГК РФ), длительность неисполнения принятых обязательств.
Принимая во внимание обстоятельства нарушения ответчиком прав истца, период просрочки, размер уплаченных по договору денежных средств, не возвращенных истцу в установленный срок и его соотношение с размером исчисленной неустойки, дату отказа в удовлетворении требований и дату обращения истца с претензией, отказ ответчика в добровольном порядке удовлетворить требования истца, учитывая, что неустойка и штраф установлены в соответствии с императивными положениями Закона об участии в долевом строительстве, о чем известно Застройщику, как профессиональному участнику рынка по оказанию услуг строительства, который несет риск ненадлежащего исполнения законных требований участника долевого строительства, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для снижения размера неустойки, поскольку взыскание неустойки и штрафа в вышеуказанном размере будет соразмерным по отношению к последствиям нарушения обязательства ответчиком.
Разрешая исковые требования ФИО6 о взыскании с ответчика неустойки со дня вынесения решения суда по день фактического исполнения обязательств, в размере 1% от суммы 4502343, суд отмечает следующее.
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования.
По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 4 части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права и, соответственно, определение предмета иска, принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска (часть 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Данное положение корреспондирует части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Таким образом, приведенные нормы действующего законодательства наделяют истца исключительным правом определения способа защиты его нарушенного права, данный способ не может быть изменен судом по своему усмотрению.
Как отмечено судом, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора. Таким образом, положения ст.ст. 22, 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР «О защите прав потребителей», к рассматриваемым правоотношениям не подлежат применению.
С учетом изложенного, исковые требования ФИО6 о взыскании с ответчика неустойки со дня вынесения решения суда по день фактического исполнения обязательств, удовлетворению не подлежат.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы по проведению досудебного исследования в размере 50000 рублей, поскольку данные расходы являлись необходимыми для обращения с иском в суд, и подтверждены квитанцией об оплате.
В ходе рассмотрения гражданского дела была проведена судебная экспертиза ООО «Экспертное бюро Вектор», стоимость проведения которой не была произведена. Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истца, стоимость проведения судебной экспертизы в соответствии со ст. 98 ГПК РФ относятся судом на ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Объект-М». В пользу ООО «Экспертное бюро Вектор» подлежит взысканию стоимость проведения судебной экспертизы в размере 65000 рублей.
Согласно статье 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 90739 рублей 52 копейки (87739,52 рубля + 3 000 рублей по требованию неимущественного характера).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Объект-М» (ИНН: НОМЕР) в пользу ФИО2 (Паспорт серии: НОМЕР) убытки в виде разницы между ценой, уплаченной по договору участия в долевом строительстве и стоимостью аналогичной квартиры в размере 4502345 рублей, проценты за пользование ипотечным кредитом в размере 1655355 рублей 59 копеек, проценты за пользование денежными средствами за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4053590 рублей 32 копеек, компенсацию морального вреда в размере 25000 руб., штраф в размере 511814 рублей 55 копеек, расходы по проведению досудебного исследования в размере 50000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2, отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Объект-М» (ИНН: НОМЕР) в пользу ООО «Экспертное бюро Вектор» (ИНН: НОМЕР) стоимость проведения судебной экспертизы в размере 65000 рублей.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Объект-М» (ИНН: НОМЕР) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 90739 рублей 52 копейки.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Нижегородский районный суд города Нижний Новгород.
Судья А.А. Чайко
Мотивированное решение изготовлено 16 июля 2025 г.