Решение по делу № 3А-284/2023 от 24.11.2023

дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2, представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3, представителя заинтересованного лица ПАО «Ставропольпромстройбанк» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО5 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО5 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3594 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под производственную базу», расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости этого земельного участка в размере 3 217 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» №Н23.

В обоснование указано, что заявитель является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена приказом Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 10 664 584,02 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы, как плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов.

Административный истец (представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие), представители административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> (представлены возражения, содержащие ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц Филиала ППК «Роскадастр» по <адрес>, администрации <адрес>, Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель административного истца ФИО10 в судебном заседании поддержала административный иск и просила в порядке его уточнения установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости, определенном в заключении повторной судебной экспертизы №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ эксперта ООО «АМАНЭЙДЖ» ФИО7

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес> и заинтересованного лица ГБУ СК «<адрес>имущество» поддержали доводы возражений с замечаниями на заключения судебных экспертиз и просили отказать в удовлетворении требований. Представитель заинтересованного лица ПАО «Ставропольпромстройбанк» просила разрешить дело на усмотрение суда.

Выслушав явившихся участников процесса, допросив эксперта ФИО7, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Согласно разъяснениям в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи рассчитываются из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между публичным акционерным обществом инвестиционно-коммерческим промышленно-строительным банком «Ставрополье» и комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 3594 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под производственную базу», расположенного по адресу: <адрес> сроком на 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

между публичным акционерным обществом инвестиционно-коммерческим промышленно-строительным банком «Ставрополье» и ФИО5 заключено соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрированы в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации №, что следует из содержания самого договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №. Таким образом, административный истец является арендатором спорного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 10 664 584,02 рублей, утверждена приказом Министерством имущественных отношений Ставропольского края «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 3 217 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Бюро Региональных Экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ., выполненным экспертом ФИО8 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 5 141 000 рублей.

В целях устранения сомнений в обоснованности данного заключения эксперта, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом ООО «Аманейдж» ФИО7, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 626 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения повторной судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Заключение повторной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Объект исследования осмотрен ДД.ММ.ГГГГ. Идентификация объекта проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект оценки подробно описан, приведены общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – земельные участки производственного назначения.

Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в рамках сравнительного подхода, при этом нецелесообразность применения иных подходов и методов оценки для определения рыночной стоимости объектов исследования экспертом мотивирована.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы, указаны в соответствующей таблице. Указаны надлежащие источники информации по ним.

При расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом описаны примененные корректировки. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 поддержал выводы своего экспертного заключения, на замечания в возражениях и вопросы представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» дал пояснения с обоснованием применения отобранных объектов аналогов. По окончанию допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло.

Доводы участвующих в деле представителей административного ответчика и заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» о наличии в заключении судебной экспертизы недостатков не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о их наличии и влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, основаны на ошибочных предположениях.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов повторной судебной экспертизы, а также подтверждающих иную рыночную стоимость спорного земельного участка сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости основаны на результатах отчета об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» №, кроме того, по ходатайству административного истца назначена и проведена судебная экспертиза – заключение № от ДД.ММ.ГГГГ эксперта ООО «Бюро Региональных Экспертиз» ФИО8

Вместе с тем, по мнению суда, указанные отчет об оценке и заключение первичной судебной оценочной экспертизы не в полной мере отражают действительную рыночную стоимость спорного земельного участка, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы и достоверно не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости.

Таким образом, на основании экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом ООО «Аманейдж» ФИО7 и признанного судом допустимым доказательством, определена рыночная стоимость спорного земельного участка, подлежащая применению при установлении оспариваемой кадастровой стоимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 КАС РФ.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога, в связи с чем административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, основанные на заключении повторной судебной экспертизы, подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление ООО «Аманейдж» о взыскании судебных расходов за проведение повторной судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 70 000 рублей, которое с учетом положений ст.106, ч.3 ст.ст.108, 111 КАС РФ, разъяснений в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и установленного завышения кадастровой его стоимости более чем в два раза (66%), что нельзя признать допустимым диапазоном отклонений, подлежит удовлетворению за счет органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости – Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО5 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3594 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под производственную базу», расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 626 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «АНАЛИТИК МЕНЕДЖМЕНТ ГРУПП» (сокращенное наименование ООО «Аманейдж») расходы на проведение судебной экспертизы в размере 70 000 рублей, путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

<данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ситькова О.Н.