Решение по делу № 2-78/2023 от 28.07.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2023 года <адрес>

Шатойский районный суд Чеченской Республики

в составе председательствующего судьи ФИО1,

при секретаре судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ПАО Сбербанк к ФИО4 о государственной регистрации объекта недвижимости и обращении взыскания на залог,

установил:

ПАО Сбербанк обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО4 о государственной регистрации объекта недвижимости и обращении взыскания на залог. В обоснование свих доводов указывает.

ПАО «Сбербанк России» (далее - Банк, Истец) на основании кредитного договора № (далее по тексту - Кредитный договор) от ДД.ММ.ГГГГ выдало кредит ФИО4 (далее - Ответчик, Заемщик) в сумме 1 900 000,00 руб. на срок 240 мес. под 10,00% годовых на инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РТК Энерго» (далее - Уступающий Кредитор) и ФИО4 (далее - Новый Кредитор) был заключен Договор уступки права требования по Договору №,118,206/Я-2 участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Уступающий Кредитор уступает, а Новый Кредитор принимает в полном объеме права (требования) к ООО «ВологдаСтрой» (далее - Застройщик), расположенной по адресу: <адрес>.

Ответчиком неоднократно допускались нарушения обязательств, что выражалось в несвоевременном и недостаточном внесении платежей в счет погашения кредита.

В соответствии со ст. 77 Ф3 «Об ипотеке» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, в обеспечение исполнения Заемщиком обязательств по Кредитному договору возникла ипотека (залог недвижимости) в силу закона, предметом которой стали имущественные права на квартиру, расположенная по адресу: <адрес>.

В связи с неисполнением Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору ПАО Сбербанк был вынужден обратиться с исковым заявлением в Шатойский районный суд Чеченской Республики. Заочным решением Шатойского районного суда Чеченской Республики от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ПАО Сбербанк были удовлетворены в полном объеме: с Ответчика в пользу Истца была взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, было обращено взыскание на предмет залога: имущественные права на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

После вынесения и вступления в законную силу заочного решения Шатойского районного суда Чеченской Республики от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Истцом было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «ВологдаСтрой» от Департамента градостроительства Администрации <адрес> было выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию следующего объекта: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Для получения подтверждения факта приема-передачи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, ПАО Сбербанк запросил у Застройщика акт приема-передачи указанной квартиры (согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ, ШПИ - 80093179497395). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответ от Застройщика в адрес Банка не поступал.

Согласно п. 21 Кредитного договора Заемщик обязуется до ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее 3 месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность предоставить Кредитору документы, необходимые для оформления договора ипотеки Обьекта недвижимости, и составить при участии Кредитора надлежащим образом оформленную закладную, а также подписать договор ипотеки и осуществить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки Объекта недвижимости и оформлением закладной в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Между тем, право собственности ФИО4 на построенную за счет кредитных средств квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке до настоящего момента не зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Банк полагает, что неосуществление действий по регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости нарушает право Банка как кредитора на получение возмещения за счет реализации залогового имущества.

В связи с изложенным (учитывая невозможность исполнения заочного решения Шатойского районного суда Чеченской Республики от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в связи со сдачей объекта недвижимости (предмета залога) в эксплуатацию), для реализации своего права на получение возмещения образовавшейся задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ за счет реализации предмета залога, Банк полагает необходимым обратиться с требованиями о государственной регистрации права собственности за ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, с одновременной государственной регистрацией обременения указанного объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк, а также об обращении взыскания на предмет залога.

На основании изложенного истец просит суд: вынести решение о государственной регистрации права собственности за ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, указав обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России», обратить взыскание на предмет залога - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, порядок реализации - путем продажи с публичных торгов, взыскать с ФИО4 в пользу ПАО Сбербанк судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000,00 руб.

Представитель истца ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В исковом заявлении просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела в соответствии с ч.7 ст.113 ГПК РФ размещена на официальном сайте Шатойского районного суда Чеченской Республики (http://shatoisky.chn.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении норм Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований ст.ст.167, 233 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст. 35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

Таким образом, ответчик самостоятельно отказался от осуществления процессуальных прав и, зная о наличии судебного спора, уклонились от предоставления доказательств по делу.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика.

Исследовав материалы дела, суд считает требования истца, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, судом установлено, что ПАО «Сбербанк России» (далее - Банк, Истец) на основании кредитного договора № (далее по тексту - Кредитный договор) от ДД.ММ.ГГГГ выдало кредит ФИО4 (далее - Ответчик, Заемщик) в сумме 1 900 000,00 руб. на срок 240 мес. под 10,00% годовых на инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст.ст. 809-811 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором займа, при этом займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором, а в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты (неустойка) в размере, предусмотренном договором, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня се возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с положениями ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании ч. 1 ст. 814 Гражданского кодекса РФ, если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления заимодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.

Согласно п. 2 ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Частью 6 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу пункта 2 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания Сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с положениями ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (Залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (Залогодателя).

В соответствии с положениями ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с положениями ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

В связи с неисполнением Заемщиком своих обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк обратился с исковым заявлением в Шатойский районный суд Чеченской Республики. Заочным решением Шатойского районного суда Чеченской Республики от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ПАО Сбербанк были удовлетворены в полном объеме: с Ответчика в пользу Истца была взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, было обращено взыскание на предмет залога: имущественные права на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ВологдаСтрой» от Департамента градостроительства Администрации <адрес> было выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию следующего объекта: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу ст. 551 ч.ч. 1,3 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Ст. 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку ответчик уклоняется от исполнения государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании за ФИО5 права собственности на жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 340 ГК Российской Федерации).

В соответствии с ч. 3 ст. 340 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Вопросы, которые подлежат разрешению судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, перечислены в ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ для определения рыночной стоимости заложенного имущества назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным экспертом ООО «Бюро независимой экспертизы» ФИО3, рыночная стоимость недвижимого имущества (квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 986 000 (один миллион девятьсот восемьдесят шесть тысяч) руб., начальная продажная стоимость в размере 80% от рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 588 800 (один миллион пятьсот восемьдесят восемь тысяч восемьсот) руб.

Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется.

Оценка имущества произведена, заключение составлено в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Принимая решение об обращении взыскания на вышеуказанное заложенное имущество, суд полагает на основании заключения эксперта установить начальную продажную стоимость в размере 80 %, для реализации судебными приставами-исполнителями, путем продажи с публичных торгов, а именно: стоимость квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый № в размере 1 588 800 руб.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Статья 88 ГПК РФ относит к судебным расходам государственную пошлину и издержки, связанные с рассмотрением дела.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию уплаченная истцом госпошлина при обращении с иском в размере 12 000 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ПАО Сбербанк – удовлетворить.

Признать за ФИО4 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, указав обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России»

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную стоимость в размере 1 588 800 (один миллион пятьсот восемьдесят восемь тысяч восемьсот) руб рублей.

Реализацию имущества провести путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО4 в пользу ПАО Сбербанк в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чеченской Республики в течение месяца со дня его вынесения через Шатойский районный суд Чеченской Республики.

Судья ФИО1

Копия верна ФИО1