Решение по делу № 2-1885/2023 от 17.08.2023

Дело №

УИД 26RS0№-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес>

17 августа 2023 года

Георгиевский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи

Купцовой С.Н.,

при секретаре

с участием

представителя истца

ФИО3

ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, впоследствии уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2 о расторжении предварительных договоров купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ; взыскании денежных средств в сумме 300 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец), действующим с согласия своего отца ФИО7, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, предметом которого являлась квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Указанная недвижимость продается за 1900 000 рублей. Согласно п.4 предварительного договора купли-продажи в подтверждение намерения о покупке вышеуказанной недвижимости покупатель передал продавцу денежные средства в размере 650 000 рублей в день подписания договора. Ранее для покупки данной квартиры истец ДД.ММ.ГГГГ в 17 часов 55 минут в ПАО «Сбербанк» была одобрена ипотека на 240 месяцев по 10,9% годовых на сумму 1755 000 рублей. Помимо этого ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был заказан отчет об оценке рыночной стоимости предмета договора. Так, ДД.ММ.ГГГГ в 16 часов 17 минут все необходимые для одобрения объекта документы были загружены для проверки. После этого от ПАО Сбербанк поступило уведомление, что Банком принято отрицательное решение по заявке. Истец совершил все необходимые действия, на решение банка повлиять не мог, невозможность подписания основного договора купли-продажи наступила не по его вине. Как стало известно истцу, причиной отказа стало отсутствие у продавца разрешения органов опеки и попечительства на продажу <адрес>. Впоследствии ответчиком были возращены истцу денежные средства в размере 350 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи был перезаключен повторно на оставшуюся часть долга 300 000 рублей, которая не возращена. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с просьбой вернуть деньги и урегулировать вопрос в досудебном порядке, однако ответчик отказался, в связи с чем обратился в суд с указанными исковыми требованиями.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Суду также пояснила, что в предварительном договоре срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости не указан и сторонами не согласован. Предложения заключить основной договор купли-продажи стороны друг другу не направляли. В настоящее время истец не желает приобретать спорную квартиру, интерес в заключении сделки купли-продажи квартиры утрачен. Просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебное заседание не явились истец ФИО1, его представитель ФИО4, надлежащим образом извещенные о дате и времени, не представившие доказательств уважительности причин неявки. истец воспользовался правом, предусмотренным ст. 48 ГПК РФ, на ведение дела через представителя.

В судебное заседание не явился ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенные о дате и времени под роспись, о чем представлена расписка. Доказательств уважительности причин неявки не представлено. Ходатайств об отложении слушания дела либо о рассмотрении дела в его отсутствие не представил.

Суд с учетом мнения представителя истца в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Конституция Российской Федерации гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (статья 46), в том числе и юридическим лицам (статья 47) в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав человека, устанавливающей право каждого человека на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предусмотренных Конституцией или законом.

Гарантирование судебной защиты прав и свобод человека и гражданина выражается в установлении системы судов в Российской Федерации, в четком определении их компетенции, в обеспечении каждому возможности обращения в суд за защитой своих прав и свобод, обжалования судебных решений.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности, в суд общей юрисдикции).

В соответствии с положениями статей 12, 38 и 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений ст. 429 Гражданского кодекса РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, указанного в предварительном договоре и на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом), действующим с согласия отца ФИО7, и ФИО1 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (соглашение о задатке), согласно которому продавец намерен продать и передать, а покупатель намерен купить и принять в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно п.3 договора указанная недвижимость продается за 1900 000 рублей. Стороны пришли к соглашению, что указанная сумма является окончательной и перерасчету не подлежит.

В силу п.4 указанного предварительного договора купли-продажи в подтверждение намерения о покупке вышеуказанной недвижимости покупатель передал продавцу задаток в размере 650 000 рублей в день подписания договора.

Срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости сторонами не согласован и в предварительном договоре купли-продажи не определен.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом), действующим с согласия отца ФИО7, и ФИО1 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (соглашение о задатке), согласно которому продавец намерен продать и передать, а покупатель намерен купить и принять в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно п.3 договора указанная недвижимость продается за 1900 000 рублей. Стороны пришли к соглашению, что указанная сумма является окончательной и перерасчету не подлежит.

В силу п.4 указанного предварительного договора купли-продажи в подтверждение намерения о покупке вышеуказанной недвижимости покупатель передал продавцу задаток в размере 300 000 рублей в день подписания договора.

Пунктом 10 договора предусмотрено, что настоящий договор отменяет и делает недействительными все другие обязательства, или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, и считается заключенным с момента его подписания.

Таким образом, заключая договор ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению, что все ранее действующие обязательства, в том числе возникшие между сторонами из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, являются недействительными.

Поскольку срок заключения основного договора купли-продажи в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не определен, в силу положений ст. 429 ГК РФ основной договор подлежал заключения в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО7 (отца ФИО2) была направлена претензия о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате денежных средств, однако денежные средства возвращены не были.

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Исходя из пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора.

Согласно пункту 3 стать 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предусматривая возможность обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, Гражданский кодекс не исключает и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору. Поэтому задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

По смыслу положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее возвратить.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Таким образом, по данному делу с учетом заявленных исковых требований и их правовым обоснованием, подлежащих применению норм материального права и условий заключенного сторонами предварительного договора к юридически значимым обстоятельствам для правильного разрешения судом спора относились: установление стороны, ответственной за неисполнение обязанности заключить основной договор купли-продажи, либо отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора, а также оценка действия (бездействие) обеих сторон предварительного договора купли-продажи относительно заключения основного договора с точки зрения наличия у каждой из сторон намерения заключить основной договор в установленный срок путем направления соответствующего предложения другой стороне.

Истец в обоснование своих доводов ссылается на невозможность заключения основного договора купли-продажи квартиры ввиду отказа ПАО «Сбербанк России» в предоставлении ипотеки по причине того, что у продавца отсутствовало разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры, являющейся предметом предварительного договора купли-продажи. Вместе с тем доказательств указанным доводам в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено, как и не доказано обратное, что отказ в предоставлении ипотечного кредита был вызван виновными действиями самого истца. Суд также полагает, что указанные обстоятельства не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в предварительном договоре купли-продажи отсутствует указание на то, что спорная недвижимость приобретается с использованием средств ипотечного кредита, в представленном ответе ПАО Сбербанк также отсутствуют сведения о том, что целью получения кредита было приобретение недвижимого имущества, являющегося предметом предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что в настоящее время истцом утрачен интерес в заключении основного договора купли-продажи <адрес>.

Заключенный сторонами договор поименован как предварительный договор купли-продажи недвижимости (соглашение о задатке). Вместе с тем в нем предусмотрено, что в подтверждение намерения о покупке недвижимости покупатель передал продавцу задаток в размере 300 000 рублей. Представителем истца в судебном заседании указывалось на то, что окончательная цена недвижимости составляет 1900 000 рублей, на что также указано в предварительном договоре купли-продажи, и указанные 300 000 рублей входят в указанную стоимость, что не оспорено ответчиком. Таким образом, денежная сумма в размере 300 000 рублей входит в цену объекта недвижимости – квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, то есть исполняет платежную функцию по договору и является авансом.

Как установлено в судебном заседании до окончания срока, определенного ст.429 ГК РФ для заключения основного договора (до ДД.ММ.ГГГГ), такой договор не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, в связи с чем, исходя из положений п. 6 ст. 429 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что обязательства сторон прекращены.

Принимая во внимание, что между сторонами был заключен договор о намерениях заключения сделки в будущем, основной договор купли-продажи не заключался, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи, при этом вина обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора отсутствует, в частности, по причине утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, направленных на заключение основного договора, суд приходит к выводу о том, что у сторон отсутствовали взаимные обязательства по заключению основного договора, соответственно, и сумма в размере 300 000 рублей, переданная истцом в качестве задатка в обеспечение исполнения обязательств, подлежит возврату, поскольку по смыслу ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток обеспечивает исполнение обязательств по заключенному договору, тогда как между сторонами не был заключен договор купли-продажи, то есть денежных обязательств, которые обеспечиваются задатком, не возникло, в связи с чем, переданная истцом ответчику по предварительному договору, задатком не является и подлежит возврату.

Принимая во внимание, что обязательства сторон, предусмотренные предварительными договорами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по заключению основного договора, прекращены, суд приходит к выводу, что оснований для их расторжения не имеется, вместе с тем на основании п. 3 ст. 380 ГК РФ переданная истцом ответчику сумма обеспечения в размере 300 000 рублей является не задатком, а авансом, который подлежит возврату истцу.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 300 000 рублей, переданные по предварительному договору купли-продажи недвижимости (соглашению о задатке) от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительных договоров купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в <адрес>вой суд через Георгиевский городской суд.

(Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ)

Судья С.Н. Купцова