№2-1945/2025

26RS0002-01-2025-002521-72

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июля 2025 года г. Ставрополь

Ленинский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Радионовой Н.А.,

при секретаре Микаиловой Л.Р.,

с участием:

представителей истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 – ФИО8, ФИО9,

представителя ответчика – администрации <адрес обезличен> – ФИО10,

представителя третьего лица – ФИО11,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО12, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к администрации <адрес обезличен>, КУМИ <адрес обезличен> о признании помещений общим имуществом многоквартирного дома, признании права собственности отсутствующим, признании торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО12, ФИО5, ФИО6, ФИО7 обратились в суд с иском к Администрации <адрес обезличен>, Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> о признании помещений общим имуществом многоквартирного дома.

В обоснование исковых требований указано, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес обезличен>. Управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений дома.

Истцы указывают, что из открытых источников в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» им стало известно о том, что подвальные помещения, расположенные под их домом, были выставлены Администрацией города Ставрополя на продажу через аукцион.

При этом, как указывают истцы, в вышеуказанных подвальных помещениях расположены инженерные коммуникации, санитарно-техническое оборудование, приборы учета, тепловой узел, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного жилого дома (МКД).

Истцы указывают, что помещения подвала являлись и в настоящее время являются техническими помещениями вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям жилого дома, в них располагаются инженерные коммуникации, оборудование, услуживающее более одного помещения жилого дома. Помещения требуют постоянного открытого доступа для их эксплуатации и контроля, фактически использовались и используются в качестве общего имущества для нужд других жилых помещений в данном доме.

Истцы считают, что реализация подвальных помещений, предназначенных для обслуживания других жилых помещений в МКД, невозможна без установления обязательного условия об обеспечении беспрепятственного доступа к коммуникациям собственникам квартир и сотрудникам специализированных служб, а помещения не могут самостоятельно использоваться в целях, не связанных с обслуживанием общедомового имущества, то действия по выставлению таких помещений на торги являются необоснованными. Указанная правовая позиция также подтверждается сложившейся судебной практикой по аналогичного рода судебным делам и неоднократными разъяснениями Верховного суда Российской Федерации, согласно которым нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества в многоквартирном доме, даже в случае последующей передачи органами власти, оформившими право собственности, данных помещений в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество.

Истцы обратились к ответчикам с коллективным заявлением о возврате нежилых помещений (подвалов) в общую собственность истцов и отмене торгов в части продажи указанных помещений через аукцион.

Согласно ответу КУМИ <адрес обезличен> <номер обезличен> от <дата обезличена> право муниципальной собственности на нежилые помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем имеется запись от <дата обезличена> <номер обезличен>. Внесудебный порядок передачи из муниципальной собственности объектов недвижимости, обладающих признаками общего имущества в многоквартирном доме, действующим законодательством не предусмотрен. Исключение из реестра сведений о регистрации права муниципальной собственности па указанные нежилые помещения возможно только на основании судебного акта. В рамках исполнения Прогнозного плана в отношении нежилых помещений на 20.01.2025 объявлена продажа посредством публичного предложения.

Истцы не согласны с данным ответом, указывают, что Конституционный Суд РФ в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу в многоквартирном доме относится имущество, отвечающее следующим юридическим признакам: нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), крыши и ограждающие конструкции, находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме относятся к общему имуществу собственников.

Согласно протоколу голосования собственников помещений в МКД от <дата обезличена> собственниками МКД принято решение оформить в общую долевую собственность нежилые помещения (подвалы), расположенные под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес обезличен>, на праве общей долевой собственности собственникам квартир.

Истцы считают, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРН. Вместе с тем, отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРН, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРН, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

Истцы также считают, что не может служить основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим и тот факт, что сделки, на основании которых лицо, чье право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН, не были признаны недействительными, поскольку право собственности лица, обладающего таким правом в силу прямого указания закона, нарушается самим фактом регистрации в ЕГРН права собственности ответчика на указанный объект, а не основанием для такой регистрации. Таким образом, полагают, что торги в части проведения аукциона в отношении нежилых помещений (подвалов), расположенных под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес обезличен>, подлежат признанию недействительными, а право общей собственности на указанные подвальные помещения подлежит признанию за собственниками квартир.

На основании изложенного, просят суд: 1) Нежилые помещения (подвалы), расположенные под многоквартирным домом по адресу: <адрес обезличен>, Кадастровый <номер обезличен>, общей площадью 199,1 кв.м, признать общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, дом, <номер обезличен>; 2) Признать право собственности муниципального образования <адрес обезличен> на нежилые помещения (подвалы), расположенные под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен>, общей площадью 199,1 кв.м, отсутствующим; 3) Признать проведенные <дата обезличена> торги в отношении нежилых помещений (подвалов), расположенных под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен>, общей площадью 199,1 кв.м, недействительными; 4) В решении суда указать, что данное решение является основанием для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи регистрации <номер обезличен> от <дата обезличена> и внесения соответствующих изменений.

В судебное заседание истцы ФИО1,, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, извещенные надлежащим образом, не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд на основании статьи 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов.

В судебном заседании представители истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 – ФИО8, ФИО9 заявленные исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика – администрации <адрес обезличен> – ФИО10 с заявленными исковыми требованиями не согласилась, поддержала доводы письменных возражений.

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО13– ФИО11 с заявленными исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд на основании статьи 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п.1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации.

Согласно ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 (Закон о регистрации) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5 ст. 1 Закона о регистрации).

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав определен ст. 29 Закона о регистрации и предусматривает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ст. 14 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке, соответствующие требованиям, указанным в статье 21 Закона о регистрации.

Правовую основу отношений, возникающих в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН, составляют Конституция Российской Федерации, ГК РФ, Закон о регистрации, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Как указано в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

В силу части 4 статьи 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", которая с 01.03.2005 утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Судом установлено, что ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО12, ФИО5, ФИО6, ФИО7 являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес обезличен>.

Нежилые помещения <номер обезличен>, 2, 8-12 общей площадью 199,1 кв.м, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, поступили в собственность муниципального образования Г. округа <адрес обезличен> в результате разграничения государственной собственности в соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от <дата обезличена> <номер обезличен>, на основании постановления главы администрации Ставропольского края «О передаче в муниципальную собственность <адрес обезличен> объектов государственной собственности, расположенных на его территории» от <дата обезличена> <номер обезличен>.

На момент передачи в муниципальную собственность помещения находились на балансе ЖРЭП <номер обезличен>, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности муниципального образования - <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен>с.

Право муниципальной собственности на нежилые помещения было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости <дата обезличена>, запись о регистрации <номер обезличен>.

С <дата обезличена> право собственности на нежилые помещения <номер обезличен>, 2, 8-12 общей площадью 199,1 кв.м, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, зарегистрировано за ФИО13.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы указывают, что помещения подвала являлись и в настоящее время являются техническими помещениями вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям жилого дома, в них располагаются инженерные коммуникации, оборудование, услуживающее более одного помещения жилого дома. Помещения требуют постоянного открытого доступа для их эксплуатации и контроля, фактически использовались и используются в качестве общего имущества для нужд других жилых помещений в данном доме.

В подтверждение своих доводов, истцы предоставили незаверенную в установленном порядке копию справки о составе общего имущества собственников МКД по адресу: <адрес обезличен>, инженерных коммуникаций, расположенных в нежилых помещениях технического подвала дома, от <дата обезличена>, выданную ООО «Стук», согласно которой, в нежилых помещениях технического подвала №№ 1,2,8,9,12 находится общее имущество собственников МКД в составе внутридомовой системы отопления, состоящей из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, запорно-регулировочных кранов системы холодного водоснабжения, канализационных выпусков, фасонных частей стояков, заглушек системы водоотведения.

В свою очередь, из содержания договора на содержание общего имущества собственников жилых и нежилых помещений МКД <номер обезличен> по <адрес обезличен>, заключенного с ООО «Стук» <дата обезличена> и приложений к нему, не следует, что в состав общего имущества МКД, содержание которого осуществляет ООО «Стук», включены выше указанные инженерные коммуникации и оборудование, а также то, что они находятся в нежилых помещениях № 1, 2, 8-12 общей площадью 199,1 кв.м, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен> (т. 3 л.д. 32-46).

Нахождение инженерных коммуникаций и указанного оборудования в спорных нежилых помещениях также не подтверждено ответами ресурсоснабжающих организаций.

Как следует из кадастрового паспорта помещений литер под А подвал №№ 1, 2, 8 - 12, площадью 119,1 кв.м., по адресу: <адрес обезличен>, в названных помещениях также не отображены инженерные коммуникации, и иное оборудование, указанное истцами.

Суд также обращает внимание на то, что заявляя о том, что в спорных помещениях подвала располагаются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее более одного помещения жилого дома, истцы ходатайство о назначении экспертизы не заявили. Вместе с тем, им неоднократно разъяснялось право заявить ходатайство о назначении соответствующей экспертизы на предмет подтверждения доводов искового заявления.

Кроме того, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ <номер обезличен> от <дата обезличена> "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", а также правовой позиции Верховного Суда РФ, Президиума ВАС РФ, выраженной в постановлении от <дата обезличена> <номер обезличен>, позиции Верховного Суда РФ, выраженной в определениях <номер обезличен> от <дата обезличена>, 5-КГ19-15 от <дата обезличена>, в целях установления обстоятельств отнесения помещений к общему имуществу здания необходимо выяснить, были ли данные помещения предназначены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием здания, на момент приобретения в собственность первого помещения в этом здании.

Как следует из письма ГБУ СК «Ставкайимущество» от <дата обезличена> <номер обезличен>, моментом первой приватизации квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес обезличен>, является <дата обезличена> (т. 2 л.д. 118-120).

В свою очередь, как следует из кадастрового паспорта помещений литер под А подвал №№ 1, 2, 8 - 12, площадью 119,1 кв.м., по адресу: <адрес обезличен>, составленному по состоянию на <дата обезличена>, с названной даты спорные нежилые помещения были учтены и сформированы как единый объект, предназначенный для самостоятельного использования, и не учитывались в качестве общего имущества МКД (т. 2 л.д. 78-105, 203-204).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <номер обезличен> от <дата обезличена> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Следовательно, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Судом установлено, что спорные помещения являются помещениями с самостоятельным назначением, не предназначены для обслуживания иных помещений многоквартирного дома, могут быть использованы собственником с учетом их характеристик, поскольку на момент первой приватизации квартиры в жилом доме (18.08.1992) нежилые помещения были учтены, сформированы и предназначены для самостоятельного использования и не использовались фактически в качестве общего имущества.

В свою очередь, доказательств того, что в результате регистрации права собственности муниципального образования города Ставрополя на спорные нежилые помещения нарушаются права истцов, как собственников жилых помещений в доме, в том числе на пользование принадлежащим им общим имуществом в многоквартирном доме, что явилось бы правовым основанием для применения исключительного способа защиты прав - обращения с требованием о признании права собственности на помещение отсутствующим, суду не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о признании нежилых помещений (подвалы), расположенных под многоквартирным домом по адресу: <адрес обезличен>. Кадастровый <номер обезличен>, общей площадью 199,1 кв.м, общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, дом, <номер обезличен>, а также признании права собственности муниципального образования <адрес обезличен> на нежилые помещения, отсутствующим, не подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования о признании недействительными проведенных <дата обезличена> торгов в отношении нежилых помещений (подвалов), расположенных под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен>, общей площадью 199,1 кв.м, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 447 ГК РФ определено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 4 указанной статьи торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Согласно положениям пункта 1 статья 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства публичными торгами, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом (пункт 2 данной статьи).

В соответствии с пунктом 4 статьи 449.1 ГК РФ извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества.

Согласно пункту 2 статьи 448 ГК РФ извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене; необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Таким образом, по смыслу указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства.

Судом установлено, что нежилые помещения № 1, 2, 8-12 общей площадью 199,1 кв.м, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, неоднократно включались в Прогнозный план приватизации муниципального имущества <адрес обезличен> и в отношении них объявлялись торги.

Решением ФИО14 от <дата обезличена> <номер обезличен> «О внесении изменений в Прогнозный план приватизации муниципального имущества <адрес обезличен> на 2024-2025 годы» нежилые помещения включены в Прогнозный план приватизации муниципального имущества <адрес обезличен> на 2024 - 2025 годы.

В рамках исполнения Прогнозного плана администрацией <адрес обезличен> принято постановление «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества <адрес обезличен>» от <дата обезличена> <номер обезличен>, а также на <дата обезличена> был объявлен аукцион по продаже нежилых помещений. Данный аукцион признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок.

В целях дальнейшей реализации нежилых помещений администрацией <адрес обезличен> в соответствии с Федеральным законом от <дата обезличена> № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Положением о приватизации муниципального имущества <адрес обезличен>, утвержденным решением ФИО14 от <дата обезличена> <номер обезличен>, решением ФИО14 от <дата обезличена> <номер обезличен> «О прогнозном плане приватизации муниципального имущества <адрес обезличен> на 2024-2025 годы» было принято постановление «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества <адрес обезличен>» от <дата обезличена> <номер обезличен>.

На основании Федерального закона от <дата обезличена> № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановления Правительства Российской Федерации от <дата обезличена> <номер обезличен> «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме» (вместе с «Положением об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме»), решения ФИО14 от <дата обезличена> <номер обезличен> «Об утверждении Положения о приватизации муниципального имущества <адрес обезличен>», Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>, утвержденного решением ФИО14 от <дата обезличена> <номер обезличен>, решения ФИО14 от <дата обезличена> <номер обезличен> «О Прогнозном плане приватизации муниципального имущества <адрес обезличен> на 2024-2025 годы», постановления администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен> «Об условиях приватизации муниципального имущества <адрес обезличен>» <дата обезличена> КУМИ <адрес обезличен> было принято распоряжение от <дата обезличена> <номер обезличен> о «Продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности <адрес обезличен> Ставропольского края, посредством публичного предложения в электронной форме». Так, отделу нежилых объемов недвижимости КУМИ <адрес обезличен> было поручено организовать продажу имущества, находящегося в муниципальной собственности <адрес обезличен> Ставропольского края, посредством публичного предложения в электронной форме в том числе в отношении нежилых помещений, назначение: нежилое, помещения <номер обезличен>,2,8-12 в литере А, площадью 199,1 кв.м., этаж: подвал, кадастровый <номер обезличен>, по адресу: Ставропольский край, <адрес обезличен>.

Продажа муниципального имущества посредством публичного предложения в электронной форме снова была объявлена на <дата обезличена> (извещение на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов: www.torgi.gov.ru <номер обезличен> на сайте лот <номер обезличен>).

Продажа осуществлялась на электронной торговой площадке «Росэлторг» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В связи с проведением на электронной торговой площадке «Росэлторг» внеплановых технических работ дата проведения продажи была перенесена на <дата обезличена>.

Заявки на участие в продаже принимались до 18:00 <дата обезличена>.

На основании протокола заседания комиссии по проведению торгов по продаже муниципального имущества <адрес обезличен> по подведению итогов продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности <адрес обезличен>, посредством публичного предложения в электронной форме от <дата обезличена> <номер обезличен> победителем признан ФИО13.

<дата обезличена> между комитетом и ФИО13 заключен договор купли- продажи недвижимого имущества от <номер обезличен>.

Право собственности ФИО13 зарегистрировано в ЕГРН <дата обезличена>.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что торги по продаже нежилых помещений (подвалов), расположенных под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен>, общей площадью 199,1 кв.м, проведены в установленном порядке, процедура проведения торгов соответствовала требованиям действующего законодательства, организатором торгов предусмотренные законом обязанности исполнены надлежащим образом, существенных нарушений при проведении торгов, способных повлиять на их результаты и нарушивших права истцов, не установлено.

Кроме того, как установлено судом, спорные помещения являются помещениями с самостоятельным назначением, не предназначены для обслуживания иных помещений многоквартирного дома, могут быть использованы собственником с учетом их характеристик, поскольку на момент первой приватизации квартиры в жилом доме (18.08.1992) нежилые помещения были учтены, сформированы и предназначены для самостоятельного использования и не использовались фактически в качестве общего имущества, находились в муниципальной собственности с 02.06.2011.

Таким образом, распоряжение администрацией <адрес обезличен> и КУМИ г. Ставрополя названными объектами путем их продажи с публичных торгов, не нарушает императивных требований действующего законодательства.

В связи с чем, оснований для удовлетворения заявленных требований о признании проведенных <дата обезличена> торгов в отношении нежилых помещений (подвалов), расположенных под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен>, общей площадью 199,1 кв.м, недействительными, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е III И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО12, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к администрации <адрес обезличен>, КУМИ <адрес обезличен> о признании нежилых помещений (подвалы), расположенных под многоквартирным домом по адресу: <адрес обезличен>. Кадастровый <номер обезличен>, общей площадью 199,1 кв.м, общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, дом, <номер обезличен>; признании права собственности муниципального образования <адрес обезличен> на нежилые помещения (подвалы), расположенные под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен>, общей площадью 199,1 кв.м, отсутствующим; признании проведенных <дата обезличена> торгов в отношении нежилых помещений (подвалов), расположенных под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен>, общей площадью 199,1 кв.м, недействительными, - отказать.

Решения суда может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд города Ставрополя в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 29.07.2025.

Судья Н.А. Радионова