Производство № 2-2340/2022

УИД 67RS0003-01-2022-003227-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Смоленск 27 июня 2022 года

Промышленный районный суд города Смоленска

в составе:

председательствующего Коршунова Н.А.,

при секретаре Моисеенковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Смолстром-сервис» о понуждении к внесению изменений в договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с данным иском, указав в обоснование требований, что 24.01.2022 между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи № 6, в соответствии с п. 1 которого ответчик (в договоре именуемый «Продавец») продает, а истец (в договоре именуемый «Покупатель») покупает в собственность нежилое помещение № <адрес>. Согласно п. 3 указанного договора объект (приобретаемое покупателем нежилое помещение) расположен в здании на земельном участке площадью 599+/-9 кв.м., кадастровый номер № по адресу: <адрес>. Покупателю передается право собственности на указанный земельный участок, занятый зданием, в котором расположено продаваемое нежилое помещение, и необходимый для использования, соответственно площади приобретаемого объекта – нежилого помещения. В силу п. 5 указанного договора объект недвижимого имущества продается по договорной цене 647 000 руб., из которых цена земельного участка составляет 100 000 руб. Такую сумму покупатель (истец) уплачивает продавцу (ответчика) следующим образом: 197 000 руб. в срок до 25.01.2022, 450 000 руб. – в срок до 24.07.2022. Договором также определено, что переход права собственности на продаваемый объект недвижимости подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Смоленской области.

Истец указывает, что в соответствии с условиями договора уплатил ответчику 197 000 руб. в срок до 25.01.2022, принял по акту приобретаемое нежилое помещение и представил документы, в том числе оригиналы договора купли-продажи № 6 от 24.01.2022 и акт приема-передачи от 24.01.2022 для регистрации права собственности. 04 февраля 2022 г. Управлением Росреестра по Смоленской области государственная регистрация права на недвижимое имущество была приостановлена на основании п. 5, п. 7, п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с не предоставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права. В уведомлении № КУВД-001/2022-2994456/1 от 04.02.2022 указаны следующие обстоятельства, послужившие причиной приостановления регистрации права на недвижимое имущество: из представленного договора невозможно определить предмет договора и цену продаваемого имущества, пункт 6 договора купли-продажи № 6 от 24.01.2022 содержит информацию о том, что продавцу принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, размер продаваемого с нежилым помещением земельного участка в квадратных метрах не указан. Согласно сведениям ЕГРН помещение находится в здании с кадастровым номером 67:27:0013875:183, данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, продавцу принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок.

В целях устранения указанных причин приостановления было предложено представить необходимые документы в срок до 04.05.2022, в настоящее время срок продлен до 04.11.2022. 19 марта 2022 г. истцом в соответствии с п. 18 договора купли-продажи № 6 была направлена ответчику претензия с предложением внести изменения в договор купли-продажи для его приведение в соответствие с требованиями государственного органа. 30.03.2022 ответчик направил истцу ответ на претензию, согласно которому ответчик отказывается добровольно удовлетворить требования истца о внесении изменений в рассматриваемый договор купли-продажи.

Просит суд обязать ответчика внести изменения в договор купли-продажи № 6 от 24.01.2022 для приведения его в соответствие с требованиями Управления Росреестра по Смоленской области, а именно: внести в договор изменения путем заключения дополнительного соглашения с указанием в п. 3 указанного договора в виде ? доли земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а также указать размер продаваемого с нежилым помещением земельного участка 15,03 кв.м.; взыскать с ответчика в свою пользу судебные расходы по оплате юридических услуг в сумме 50 000 руб., а также судебные расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб.

В судебном заседании истец ФИО1, а также ее представитель –ФИО2 поддержали заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Представитель истца дополнительно указал, что исковые требования являются не прихотью истца, а исполнением требования регистрирующего органа, поскольку без внесения в рассматриваемый договор соответствующих изменений ФИО1 не может в установленном законом порядке зарегистрировать свое законное право собственности на объект недвижимости. Полагал, что имеются предусмотренные законом основания для возложения на ответчика, как стороны продавца по договору, соответствующей обязанности по внесению изменений в заключенный договор купли-продажи с указанием площади земельного участка, переходящего в собственность к истцу совместно с приобретенным помещением, в квадратных метрах. Просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика АО «Смолстром-сервис» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования истца не признал, поддержав правовую позицию, изложенную в письменном отзыве на исковое заявление. Дополнительно указал, что права истца ответчиком нарушены не были, ФИО1 было предложено заключить дополнительное соглашение, отвечающее требованиям действующего законодательства, однако истец его подписывать не захотел. Отметил, что действующим законодательством не предусмотрено выделение в судебном порядке одному из участников общей долевой собственности соответствующей доли в квадратных метрах, поскольку это нарушит права других участник общей долевой собственности, без их согласия сделать это невозможно. Просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Смоленской области, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что 24.01.2022 между ФИО1 (покупатель) и АО «Смолстром-сервис» (продавец) заключен договор купли-продажи № 6, в соответствии с п. 1 которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение № 6, площадью 21,5 кв.м., расположенное на 2 этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: <адрес>.

Кадастровый номер помещения №, принадлежит ответчику (продавцу) на праве собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 67 302000-30, выданного 19.03.2015, о чем Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.04.2021 сделана запись регистрации № №.

Согласно п. 3 указанного договора объект (приобретаемое покупателем нежилое помещение) расположен в здании на земельном участке площадью 599+/-9 кв.м., кадастровый номер № по адресу: <адрес>. Покупателю передается право собственности на указанный земельный участок, занятый зданием, в котором расположено продаваемое нежилое помещение, и необходимый для использования, соответственно площади приобретаемого объекта – нежилого помещения.

В силу п. 5 указанного договора объект недвижимого имущества продается по договорной цене 647 000 руб., из которых цена земельного участка составляет 100 000 руб. Такую сумму покупатель (истец) уплачивает продавцу (ответчика) следующим образом: 197 000 руб. в срок до 25.01.2022, 450 000 руб. – в срок до 24.07.2022.

Договором также определено, что переход права собственности на продаваемый объект недвижимости подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Смоленской области (п. 6).

По делу установлено, что в соответствии с условиями договора истец уплатил ответчику 197 000 руб. в срок до 25.01.2022, принял по акту приобретаемое нежилое помещение и представил документы, в том числе оригиналы договора купли-продажи № 6 от 24.01.2022 и акт приема-передачи от 24.01.2022 для регистрации права собственности в Управление Росреестра по Смоленской области.

04 февраля 2022 г. Управлением Росреестра по Смоленской области государственная регистрация права на недвижимое имущество приостановлена на основании п. 5, п. 7, п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с не предоставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.

В соответствующем уведомлении № № от 04.02.2022 указано, что из представленного договора невозможно определить предмет договора и цену продаваемого имущества. Предложено представить дополнительное соглашение к договору купли-продажи с определением предмета договора и цены продаваемого имущества, а также указано на необходимость подачи заявления на государственную регистрацию права собственности на долю земельного участка с приложением необходимых документов.

19 марта 2022 г. истцом, в соответствии с п. 18 договора купли-продажи № 6, была направлена ответчику претензия с предложением внести изменения в договор купли-продажи для его приведение в соответствие с требованиями государственного органа, однако, как указывает истец, изменения добровольно стороной ответчика не внесены до настоящего времени.

Истец полагает, что размер продаваемого вместе с нежилым помещением земельного участка должен быть указан в дополнительном соглашении к договору купли-продажи в квадратных метрах, в связи с чем, и просит суд возложить на ответчика обязанность по внесению в договор данных изменений.

Разрешая заявленные исковые требования, cуд исходит из следующего.

По делу установлено, что в настоящее время в ГЕРН в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадь 21,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение 6, имеется запись от 08.04.2021 № № о праве собственности АО «Смолстром-сервис», внесенная на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 19.03.2015 № №.

Согласно сведениям ЕГРН указанное помещение расположено в здании с кадастровым номером №, находящемся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 599 кв.м., расположенном пор адресу: <адрес>, в отношении которого в ЕГРН имеется, в том числе, запись от 10.03.2017 № № о праве собственности АО «Смолстром-сервис» (доля в праве ?).

В силу ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу прямого указания п. 1 ст. 130 ГК РФ нежилые помещения признаются недвижимым имуществом и, соответственно, продаются по правилам, предусмотренным параграфом 7 главы 30 ГК РФ, в котором находится, в том числе, и упомянутая выше ст. 552 ГК РФ.

Таким образом, доля в праве на земельный участок, принадлежащая АО «Смолстром-сервис», не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе нежилых помещений, и при отчуждении нежилого помещения не является самостоятельным предметом сделки.

В связи с приобретением нежилого помещения у истца в силу закона возникает режим общей долевой собственности на земельный участок совместно с другими собственниками помещений в здании.

В силу п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Согласно п. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Следовательно, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании. При этом законодательство не содержит требований о том, что в договоре купли-продажи помещения был определен размер этой доли в квадратных метрах.

Не содержит таких требований и уведомление Росреестра от 04.02.2022 № №.

Обратное привело бы к нарушению прав других участников общей долевой собственности, что недопустимо в силу закона.

При установленных обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части понуждения ответчика к внесению предлагаемых истцом изменений в договор купли-продажи у суда не имеется, в удовлетворении данного требования надлежит отказать за необоснованностью.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований о понуждении ответчика к внесению изменений в договор купли-продажи, истцу отказано, требование о взыскании судебных расходов является необоснованным и также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к акционерному обществу «Смолстром-сервис» о понуждении к внесению изменений в договор купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Н.А. Коршунов