РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2023-000422-36
3 июля 2023 года Производство № 3а-612/2023
Резолютивная часть решения объявлена 3 июля 2023 года
Полный текст решения изготовлен 14 июля 2023 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Палникс» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», Администрация города Екатеринбурга,
УСТАНОВИЛ :
в Свердловский областной суд (далее также – суд) обратилось ООО «ПКФ «Палникс» (далее также – общество) с административным иском, в котором административный истец с учетом уточнения просил пересмотреть утвержденную по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, имеющих кадастровые номера <№>, <№> и <№> (далее также соответственно – участки № <№>, <№>, <№>, а при совместном упоминании – земельные участки).
В обоснование заявленных требований общество ссылалось на то, что оно является арендатором земельных участков и обязано вносить арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельных участков, тогда как оспариваемая кадастровая стоимость, составляющая для участка <№> – 153145 393 руб. 38 коп., для участка <№> – 46579 044 руб. 60 коп., для участка <№> – 150253 019 руб. 28 коп., превышает рыночную стоимость названных объектов недвижимости и влечет экономически необоснованное увеличение арендной платы. В связи с этим и в целях устранения нарушения имущественных прав административного истца последний, доказывая необходимость принятия выводов независимого оценщика, изложенных в отчете ООО «ЦЭО «ЦЕРТА» от 12 апреля 2023 года № 3129-03-2023-Р/66 (далее – отчет, отчет об оценке), просил установить для земельных участков оспариваемую кадастровую стоимость равной рыночной стоимости, составляющей: для участка <№> – 123899 000 руб., для участка <№> – 42566 000 руб., для участка <№> – 123439 000 руб.
В назначенное на 3 июля 2023 года для разбирательства дела судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились. При этом от представителя административного истца поступило письменное ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие.
Извещение сторон и заинтересованных лиц, о времени и месте рассмотрения дела было признано судом надлежащим, в связи с чем разбирательство дела было проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
Исследовав материалы административного дела, суд пришел к следующим выводам.
Приложенными к административному иску договорами аренды земельных участков от 11 января 2012 года № 3-1782, № 3-1783, от 3 апреля 2012 года № 3-1795 (далее – договоры аренды), а также отзывами ППК «Роскадастр» от 22 июня 2023 года и от 3 июля 2023 года на административный иск подтверждается то, что административный истец является арендатором трех земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, включая земельный участок, имеющий кадастровый <№>, площадью 43 617 кв. м, земельный участок, имеющий кадастровый <№>, площадью 12 738 кв. м, земельный участок, имеющий кадастровый <№>, площадью 42 926 кв. м.
Согласно приложению № 1 к договорам аренды расчет арендной платы за пользование земельными участками осуществляется по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость земельных участков.
Выписки из ЕГРН от 8 февраля 2023 года № № КУВИ-001/2023-30269430, КУВИ-001/2023-30270075, КУВИ-001/2023-30269657 и отзывы ППК «Роскадастр» от 22 июня 2023 года от 3 июля 2023 года свидетельствуют о том, что приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 5500) по состоянию на 1 января 2022 года была утверждена кадастровая стоимость земельных участков в следующих размерах: для участка <№> –153145 393 руб. 38 коп., для участка <№> – 46579 044 руб. 60 коп., для участка <№> –150253 019 руб. 28 коп.
Утвержденная Приказом № 5500 кадастровая стоимость участков была внесена в ЕГРН 3 января 2023 года; датой начала ее применения является 1 января 2023 года.
На основании договора на проведение оценки рыночной стоимости земельных участков оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ( / / )1 12 апреля 2023 года был подготовлен отчет, в котором были сделаны выводы о том, что по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельных участков являлась следующей: для участка <№> – 123899 000 руб., для участка <№> – 42566 000 руб., для участка <№> – 123439 000 руб.
В досудебном порядке общество с основанными на отчете заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.
Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.
Постановлением № 82-ПП было признано утратившим силу Постановление № 1855-ПП, которым до 1 января 2021 года регламентировался порядок определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области. При этом соответствующее положение, ранее утвержденное Постановлением № 1855-ПП, аналогично действующему в настоящее время порядку, утвержденному Постановлением № 82-ПП, предусматривало определение размера арендной платы за земельные участки в процентах от кадастровой стоимости.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с тем, что общество является арендатором земельных участков и обязано вносить арендную плату, размер которой поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости названных объектов недвижимости.
Поскольку утвержденная Приказом № 5500 кадастровая стоимость земельных участков определялась в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
Представленный административным истцом отчет был подготовлен оценщиком ( / / )1 как работником ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», являющимся на момент подготовки отчета членом саморегулируемой организации Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имеющим стаж работы в области оценочной деятельности более 8 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.
Оценив представленный административным истцом отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал отчет относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке земельных участков сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, о существенных характеристиках которых и цене их реализации на дату предложения представлена достоверная информация. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объектов оценки.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в материалы дела представлено не было. При этом в период рассмотрения административного дела административные ответчики и заинтересованные лица возражений относительно достоверности представленного административным истцом отчета не заявляли, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.
Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как арендатора, а также несоответствие указанного вида стоимости земельных участков их рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года отчетом.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата подачи заявления в суд – 16 мая 2023 года.
На основании статьи 111 КАС РФ, а также правовых позиций, изложенных в Постановлении № 28 и Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, судебные расходы по рассмотренному административному делу, в частности документально подтвержденные при подаче административного иска расходы по уплате государственной пошлины, признаны судом относящимися на административного истца. При этом суд исходил из того, что в рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, тогда как разница между рыночной стоимостью земельных участков, установленной настоящим судебным актом, и кадастровой стоимостью, установленной в результате массовой кадастровой оценки, составляет менее 50 % (для участка <№> – 19 % (123899000 руб. : 153145 393 руб. 38 коп.), для участка <№> – 8, 6 % (42566000 руб. : 46579 044 руб. 60 коп.), для участка <№> – 17, 8 % (123439000 руб. : 150253 019 руб. 28 коп.)), что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ :
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Палникс» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость нижеперечисленных земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости, составляющей:
для участка, имеющего кадастровый <№>, – 123899000 руб.,
для участка, имеющего кадастровый <№>, – 42566000 руб.,
для участка, имеющего кадастровый <№>, – 123439000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 16 мая 2023 года.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков