Дело № 33-4664/2023

№ 2-56/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 13 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Синельниковой Л.В.,

судей Сенякина И.И., Ярыгиной Е.Н.,

при секретарях Красниковой Д.Д., Ждакове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности,

по встречному иску ФИО1 к Администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ о прекращении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Соль-Илецкого районного суда Оренбургской области от 16 марта 2023 года,

заслушав доклад судьи Синельниковой Л.В.,

установила:

администрация муниципального образования Соль-Илецкий городской округ обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности, указав, что 14.12.2015 между администрацией и К.Ж.А. был заключен договор аренды № 6 земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в границах Соль-Илецкого района, общей площадью *** кв.м., местоположение земельного участка: (адрес). В соответствии с условиями договора срок аренды установлен с 14.12.2015 по 14.12.2035. К.Ж.А. умер (дата). Согласно Реестру наследственных дел Федеральной нотариальной палаты, после смерти К.Ж.А. было заведено наследственное дело. В связи со смертью арендатора не представляется возможность заключения соглашения о расторжении договора аренды и прекращении записи об аренде в ЕГРН.

После увеличения исковых требований просила суд включить в состав наследственной массы земельный участок с кадастровым номером №, принадлежавший К.Ж.А. на праве временного пользования в соответствии с договором № 6 аренды земельного участка с местоположением: (адрес); а также оплатить имеющуюся задолженность в сумме 59 083 рублей 31 копейка; расторгнуть договор № 6 аренды земельного участка с местоположением: (адрес) от 14.12.2015; прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись об аренде земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего К.Ж.А. на праве временного пользования в соответствии с договором аренды № 6 от 14.12.2015 и принятием наследства (независимо от основания) после смерти К.Ж.А.

ФИО1 подала в суд встречное исковое заявление, в котором просит считать договор аренды № 6 прекращенным с (дата) в связи со смертью К.Ж.А.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ – ФИО2, исковые требования поддержала, в удовлетворении встречного искового заявления просила отказать.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя.

Представитель ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании в удовлетворении первоначальных исковых требований просила отказать, встречные исковые требования поддержала.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

Решением Соль-Илецкого районного суда Оренбургской области от 16 марта 2023 года исковые требования администрации Соль-Илецкого городского округа удовлетворены.

Включено в состав наследственной массы право аренды земельного участка с кадастровым номером №, принадлежавший К.Ж.А. на праве временного пользования в соответствии с договором аренды №6 от 14.12.2015 года.

Взыскана с ФИО1 задолженность по основному долгу 47 466 рублей, пени 11 617 рублей 31 копейка. Всего в сумме 59 083 рублей (Пятьдесят девять тысяч восемьдесят три) рубля 31 копейка.

Расторгнут договор №6 от 14.12.2015 года аренды земельного участка, заключенный Администрацией муниципального образования Соль-Илецкий городской округ и К.Ж.А. и прекращена в Едином государственном реестре недвижимости запись об аренде земельного участка с кадастровым номером №.

ФИО1 в удовлетворении встречных исковых требований о прекращении договора аренды №6 от 14.12.2015 года с (дата) года в связи со смертью К.Ж.А. отказано.

С ФИО1 в доход бюджета муниципального образования Соль-Илецкий городской округ взыскана государственная пошлина в размере 300 (триста) рублей

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынести новое решение по делу. Указывает, что в октябре 2020 года она обращалась к истццу с заявлением о расторжении спорного договора аренды по причине отсутствия необходимости аренды участка в связи со смертью К.Ж.А. Факт внесения ею арендного платежа за 2019 год не может свидетельствовать о ее заинтересованности в использовании земельного участка, поскольку участок ею не обрабатывается и не используется, в наследственную массу право аренды не включалось.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещённых о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам, в соответствии с завещанием или законом.

В силу статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства.

Согласно пункту 2 статьи 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник вступил во владение или в управление наследственным имуществом.

В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Исходя из положений пункта 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Данный перечень не является исчерпывающим, указанной нормой предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14.12.2015 между администрацией МО Соль-Илецкий городской округ и К.Ж.А. заключен договор аренды № 6 земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., местоположение: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственные угодья. Срок аренды установлен с 14.12.2015 до 14.12.2035.

Размер арендной платы составляет 15 822 рубля и вносится равными частями не позднее 15 сентября и 15 ноября года, за который производится оплата (п.п.3.1, 3.2 договора). За нарушение сроков внесения арендной платы уплачивается пеня в размере 0,05 % за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа за истекший расчетный период. Началом применения санкции считается день, следующий за последним днем срока внесения платежа (п.3.5 договора).

(дата) К.Ж.А. умер.

Из материалов наследственного дела следует, что наследниками К.Ж.А. по закону являлись его супруга ФИО1 и его сын К.А.Ж. В состав наследственного имущества были включены земельный участок и жилой дом по адресу: (адрес); земельные участки по адресу: (адрес), охотничье огнестрельное гладкоствольное ружье.

К.А.Ж. отказался от права наследования, и единственным наследником ФИО4 является ФИО1, получившая в наследство все наследственное имущество.

Сторонами по делу не оспаривается, что в 2019 году ФИО1 оплатила за умершего супруга арендную плату за 2019 год за аренду земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды от 14.12.2015.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, применив вышеприведенные нормы закона, установив факт вступления в наследство ФИО1 после смерти К.Ж.А. и переход к ней прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 14.12.2015 в порядке универсального правопреемства, в отсутствие доказательств внесения арендной платы после 2019 года, а также установив, что нарушение ответчиком обязательств по внесению платы по договору аренды является существенным нарушением условий договора аренды, проверив представленный истцом расчет задолженности и признав его арифметически верным, суд нашел исковые требования администрации МО Соль-Илецкий городской округ подлежащими удовлетворению в полном объеме, и отказал ФИО1 в удовлетворении встречного иска.

Судебная коллегия не может согласиться со всеми указанными выводами суда первой инстанции.

Так, в силу положений пунктов 2 и 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Таким образом, в соответствии с гражданским законодательством, принятие наследства фактически означает принятие всей наследственной массы наследником и принятие всех прав и обязанностей наследодателя в порядке универсального правопреемства.

ФИО1, приняв наследство после смерти К.Ж.А., приняла полностью все наследственное имущество и все права и обязанности наследодателя, в том числе по договору аренды от 14.12.2015.

Таким образом, включение решением суда в наследственную массу права аренды земельного участка по договору аренды от 14.12.2015 не обоснованно, поскольку вхождение данного права аренды в наследственную массу происходит автоматически в силу закона. При этом вопреки доводам администрации МО Соль-Илецкий городской округ невыдача ФИО1 свидетельства о праве на наследство по договору аренды не привела к иным правовым последствиям, отсутствие такого свидетельства не говорит о том, что ФИО1 не является правопреемником К.Ж.А. по арендным правоотношениям. Таким образом, закрепление того обстоятельства, что права по договору аренды вошли в наследственную массу, в решении суда не требуется, поскольку данное обстоятельство существует в силу закона.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований администрации МО Соль-Илецкий городской округ к ФИО1 о включении в состав наследственной массы земельного участка с кадастровым номером №, принадлежавшего К.Ж.А. на праве временного пользования в соответствии с договором № 6 аренды земельного участка от 14.12.2015, следует отказать.

Также суд при рассмотрении дела не принял во внимание положения статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих порядок расторжения договора.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422), в том числе условия о порядке расторжения договора.

В договоре аренды земельного участка от 14.12.2015 было установлено, что арендатор вправе обратиться не менее чем за 30 календарных дней к арендодателю с заявлением о досрочном расторжении договора ввиду исчезновения необходимости аренды (пункт 5.3 договора).

Суду первой инстанции стороной ответчика по первоначальному иску сообщалось, что такое заявление ФИО1 было подано в администрацию МО Соль-Илецкого городского округа, на данное обстоятельство сторона ответчика ссылалась как на основание прекращения договора. Однако, суд первой инстанции данному обстоятельству оценки не дал, не возложил на сторону ответчика обязанность представить такое доказательство, не запросил соответствующие сведения для проверки данного довода у администрации.

Из представленного в суд апелляционной инстанции заявления, приобщенного судебной коллегией к материалам дела в качестве нового доказательства по делу, следует, что ФИО1 в октябре 2020 года (дата подачи заявления не читаема, резолюция «в работу» от 12.10.2020) обращалась в администрацию МО Соль-Илецкого городского округа с просьбой расторгнуть с ней договор аренды от 14.12.2015 в связи с невключением права аренды в наследственную массу и отсутствием необходимости в продолжении арендных правоотношений ввиду отсутствия надобности в объекте аренды.

Доводы ответчика о том, что данное заявление не могло быть принято и учтено арендодателем по причине того, что ФИО1 не были представлены документы, подтверждающие наследственные права, являются несостоятельными, поскольку администрацией не представлено доказательств того, что ответчику предлагалось представить такие доказательства.

Кроме того, то обстоятельство, что от ФИО1 был принят арендный платеж за 2019 год, свидетельствует о том, что истцом был признан факт правопреемства между К.Ж.А. и ФИО1

Кроме того, ФИО1 действовала в соответствии с условиями договора аренды, подав соответствующее заявление в администрацию, из данного заявления видно, что оно выполнено на специальном бланке, выданном администрацией. Таким образом, при составлении и подаче данного заявления и в последующем администрация могла потребовать у ФИО1 необходимые дополнительные документы, действуя при этом добросовестно

В данном случае, принимая от ФИО1 платежи в 2019 году, и в то же время, игнорируя поданное ей заявление в октябре 2020 года о расторжении договора, действия администрация МО Соль-Илецкого городского округа нельзя признать добросовестными.

Таким образом, исходя из положения статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды от 14.12.2015, ФИО1 в установленном порядке реализовала свое право на расторжение договора аренды, и договор считается расторгнутым 11.11.2020, по истечении тридцати дней после подачи заявления ФИО1

Таким образом, администрация МО Соль-Илецкого городского округа имеет право требовать от ФИО1 уплаты арендных платежей за период действия договора аренды, то есть, только за 2020 год, что составляет 15 822 рубля, с учетом периода оплаты арендных платежей, установленных договором.

Неустойка в заявленный период составит 6 759,95 рублей, исходя из расчета:

- за период с 16.09.2020 по 15.11.2020: 7 911 рублей (сумма задолженности) х 61 день х 0,05 % = 241,29 рублей;

- за период с 16.11.2020 по 17.02.2023: 15 822 рублей (сумма задолженности) х 824 дня х 0,05 % = 6 518,66 рублей.

Рассматривая требования сторон о расторжении и прекращении договора аренды, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Администрация МО Соль-Илецкий городской округ просит расторгнуть договор аренды в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, данное требование заявлено при обращении с иском в суд. ФИО1 просит считать договор аренды прекращенным с даты смерти К.Ж.А.

Судебная коллегия считает, что в данном случае невозможно подойти формально к рассмотрению исковых требований администрации о расторжении договора аренды и ФИО1 о прекращении договора аренды, поскольку это приведет к нарушению прав обеих сторон, так как невозможно будет снять обременение с земельного участка.

Исходя из позиции сторон, по сути обе стороны выразили волеизъявление о прекращении действия, расторжении договора аренды, но по разным основаниям.

Таким образом, из установленных обстоятельств по делу судебная коллегия приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований администрации МО Соль-Илецкий городской округ и встречных исковых требований ФИО1, и считает необходимым признать договор аренды от 14.12.2015 расторгнутым с 11.11.2020.

Разрешение требований сторон таким образом не является выходом за пределы исковых требований, поскольку является по сути частичным удовлетворением исковых требований той и другой стороны в их взаимосвязи.

Поскольку судебная коллегия изменила размер взысканной задолженности по кредитному договору, решение суда в части взыскания судебных расходов также подлежит изменению, на основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 877,46 рублей – пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Соль-Илецкого районного суда Оренбургской области от 16 марта 2023 года отменить в части удовлетворения исковых требований администрации Соль-Илецкого городского округа к ФИО1 о включении в состав наследственной массы права аренды земельного участка с кадастровым номером №, принадлежавшего К.Ж.А. на праве временного пользования в соответствии с договором аренды №6 от 14.12.2015, о расторжении данного договора аренды и в части отказа в удовлетворении встречного иска ФИО1 к Администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ о прекращении договора аренды земельного участка.

Принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации Соль-Илецкого городского округа к ФИО1 о включении в состав наследственной массы права аренды земельного участка с кадастровым номером №, принадлежавшего К.Ж.А. на праве временного пользования в соответствии с договором аренды № 6 от 14.12.2015 отказать, исковые требования администрации Соль-Илецкого городского округа к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № 6 от 14.12.2015 и встречный иск ФИО1 к Администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ о прекращении договора аренды земельного участка удовлетворить частично. Считать договор аренды земельного участка № 6 от 14.12.2015 расторгнутым с 11 ноября 2020 года.

Это же решение суда изменить, изложив абзац третий и четвертый резолютивной части в следующей редакции:

«Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Соль-Илецкого городского округа задолженность по арендным платежам в размере 15 822 рубля, пени 6 759,95 рублей. Всего в сумме 22 581 рубль (двадцать две тысячи пятьсот восемьдесят один) рубль 95 копеек

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования Соль-Илецкий городской округ государственную пошлину в размере 877 (восемьсот семьдесят семь) рублей 46 копеек».

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий Л.В. Синельникова

судьи И.И. Сенякин

Е.Н. Ярыгина

В окончательной форме апелляционное определение принято 20 июля 2023 года.