Дело №2-1494/2022; УИД 42RS0010-01-2022-001689-47
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
Киселевский городской суд Кемеровской области
в составе: председательствующего - судьи Ильиной Н.Н.,
при помощнике судьи – Саповой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Киселевске
11 ноября 2022 года
гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Киселевского городского округа, администрации Киселевского городского округа о признании права собственности на приобретенную недвижимость,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Киселевского городского округа о признании права собственности на приобретенную недвижимость.
Требования мотивированы тем, что 04 декабря 2020 года между ней (далее-истец Покупатель) и К.В.В. (далее Продавец) был заключен договор купли продажи квартиры. В соответствии с договором купли-продажи она (далее-истец) является покупателем квартиры общей площадью 40 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.
Продавец являлся собственником жилого помещения на основании Договора мены от 12.11.1998, который не был зарегистрирован в Росреестре. Однако, в данном случае договор, зарегистрированный в БТИ 13.11.1998 инвентарное дело№ по месту нахождения квартиры, как регистрация «ранее возникшего права», признается наравне с записями в ЕГРН, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц (ст.30 Жилищного кодекса РФ и ст.209 ГК РФ).
Истцом и Продавцом было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения. Обязательства по сделке сторонами исполнены: оплата была получена, квартира была передана ей в момент подписания договора купли продажи 04 декабря 2020 года.
Согласно п.6 договора, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой квартиры. Таким образом, договор был сторонами исполнен, недвижимое имущество перешло во владение покупателя. Правомерность заключения договора никем не оспорена.
Взаимные обязательства, вытекающие из договора купли- продажи квартиры стороны исполнили надлежащим образом. Договор купли -продажи квартиры не был зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ни одна из сторон от госрегистрации сделки не уклонялась. Проведению этой процедуры воспрепятствовало то, что Продавец К.В.В. заболел в январе 2021 года, соответственно не мог подать заявление в МФЦ о государственной регистрации права собственности на квартиру от Продавца к Покупателю (далее истец). В связи с тем, что Продавец сохранял право пользования квартирой после перехода прав собственности к Покупателю, она осуществляла уход за продавцом после его болезни более полугода. Ходила сама в магазин, готовила ему еду. Однако, в августе 2021 года он умер. Так как у Продавца отсутствовали близкие родственники, ей и пришлось заниматься его похоронами.
С момента передачи квартиры она владеет и пользуется этим имуществом и предпринимает меры по его содержанию. Так как квартира при покупке требовала капитального ремонта, то с момента передачи ей квартиры она стала постепенно производить ремонт, который до настоящего времени так еще и не закончила.
Действующим законодательством не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности. Поскольку договор купли-продажи помещения был совершен в надлежащей форме, фактически был исполнен, продавец обладал необходимыми полномочиями по отчуждению данного имущества, хоть договор мены квартиры не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.
Тем не менее, договор мены удостоверен у нотариуса за №, прошел регистрацию в БТИ, единственным препятствием к регистрации договора купли- продажи является смерть продавца (ДД.ММ.ГГГГ). Наследники у Продавца отсутствуют. Наследственное дело не открывалось (копия выписки с реестра наследственных дел прилагается).
Таким образом, поскольку она своевременно не оформила переход права собственности на квартиру, расположенную в <адрес>, а продавец по договору купли-продажи умер, что в настоящее время не позволяет ей зарегистрировать право в установленном законом порядке, и данное обстоятельство лишает её возможности реализовать право на распоряжение принадлежащей ей на основании договора купли-продажи квартиры.
В исковом заявлении просит признать за ней право собственности на квартиру общей площадью 40 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>
Определением от 10 октября 2022 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Киселевского городского округа.
В судебное заседание истец ФИО1, извещенная о слушании дела, не явилась, дело просила рассмотреть в свое отсутствие.
Ответчики администрация Киселевского городского округа, КУМИ КГО, извещенные о слушании дела, в судебное заседание не явились, дело просили рассмотреть в отсутствие своего представителя.
Третье лицо Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, извещенные о слушании дела, в судебное заседание своего представителя не направили, дело просили рассмотреть в свое отсутствие, представили письменные пояснения.
С учетом изложенного, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что 12.11.1998 между К.В.В. и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.6).
К.В.В. указанная квартира принадлежала на основании договора мены квартир от 12.11.1998, заключенного между К.В.В. и К.Т.А., К.Д.А. Как следует из данного договора, он удостоверен нотариусом Т.Н.Н. и зарегистрирован в БТИ (л.д.7-8).
Из справки БТИ от 13.11.1998 установлено, что домовладение, находящееся по адресу: <адрес> согласно договора мены от 12.11.1998 р.№ значится на К.В.В. (л.д.13).
Согласно представленной информации филиала №15 БТИ Прокопьевского городского округа и Прокопьевского муниципального округа в архиве Дополнительного офиса филиала №15 Прокопьевского городского округа и Прокопьевского муниципального округа ГБУ «Центр ГКО и ТИ Кузбасса» инвентарное дело на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отсутствует. Согласно записям, имеющимся в реестровой книге, вышеуказанная квартира принадлежит К.Т.А., К.Д.А. на основании договора о передаче квартиры в собственность от 02.09.1997, договора купли-продажи от 02.10.1997 №.
Согласно записям, имеющимся в реестровой книге, вышеуказанная квартира принадлежит К.Т.А., К.Д.А. на основании договора о передаче квартиры в собственность от 02.09.1997, договора купли-продажи от 02.10.1997 №.
Согласно Выписке из ЕГРН от 17.06.2022 содержатся сведения об объекте недвижимости - Квартире с кадастровым № расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 40 кв.м. Сведения о зарегистрированных правах в отношении данного объекта недвижимости в ЕГРН отсутствуют. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные».
Договор социального найма на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в КУМИ города Киселевска не заключался.
Согласно сведениям из поквартирной карточки от 21.07.2022следует, что в квартире по <адрес> с 16.02.2000 был зарегистрирован К.В.В., 18.09.2021 выбыл по факту смерти.
Из свидетельства о смерти № от 21.09.2021 (л.д.15) установлено, что К.В.В. умер ДД.ММ.ГГГГ.
Сведения о наследниках в материалы дела не представлены.
Доводы истца подтверждаются показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей.
Так, свидетель Н.М.С. пояснила, что ФИО1 является ее мамой. К.В.В. она знала как соседа. Он проживал один, у него никого не было. ФИО1 приобрела у К.В.В. квартиру по <адрес>. Она ухаживала за ним, готовила ему еду. После смерти К.В.В. хоронила его ФИО1
Свидетель С.Т.Е. пояснила, что знакома с ФИО1 на протяжении 20 лет, соседи. Ей известно, что у Рединской была квартира по <адрес>. К.В.В. она видела постоянно, когда Рединская жила там. Родных у К.В.В. не было. Рединская ухаживала за ним, готовила еду. К.В.В. рассказывал, что родственников у него нет, что он один. В 2020 году он заключил договор купли-продажи квартиры с Рединской. Она присутствовала при этом. До самой смерти Рединская ухаживала за ним. После смерти К.В.В., Рединская хоронила его.
В соответствии со ст. 17 Гражданского кодекса РФ способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами.
Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.
Действующим законодательством не предусмотрено признание права собственности на недвижимое имущество за гражданином, который умер.
С учетом того, что правоспособность граждан в силу пункта 2 ст. 17 ГК Российской Федерации прекращается смертью, недвижимое имущество, не являющееся самовольной постройкой, согласно п. 4 ст. 1152 ГК Российской Федерации должно перейти в собственность его наследников, принявших наследство.
Согласно пункту 2 ст. 218 ГК Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (пункт 2 ст. 1152 ГК Российской Федерации).
В том случае, если до регистрации перехода права собственности продавец квартиры умер, следует учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
Указанными разъяснениями суд должен руководствоваться не только в случае смерти продавца, но и в случае смерти покупателя до его обращения в регистрирующий орган, когда сделка фактически исполнена в полном объеме. Наследники умершего покупателя недвижимого имущества, являясь его универсальными правопреемниками, вправе обратиться в суд с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество.
Если при разрешении указанных споров, несмотря на принятые судом меры, круг наследников и местонахождение всех наследников неизвестны, суд обязан привлечь всех наследников, место нахождение которых известно. В таком случае лица, местонахождение которых неизвестно, не привлеченные к участию в деле, не лишаются права на судебную защиту.
Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В силу своей подтверждающей природы регистрация права собственности, являясь, по сути, формальным условием обеспечения государственной защиты вещных прав, носит не правоустанавливающий характер, а лишь удостоверительный характер, в то время как основанием возникновения права является договор купли-продажи, заключенный между сторонами и исполненный в полном объеме.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении имущества Основанием возникновения прав и обязанностей может являться только сделка, соответствующая требованиям закона и иных правовых актов. В силу ст. 209 упомянутого Кодекса право распоряжения имуществом путем его отчуждения принадлежит собственнику или уполномоченному им лицу.
В силу ст. 223 ГК Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 550 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Кодекса). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ч. 1 ст. 551 ГК Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) - в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Учитывая, что договор купли-продажи является заключенным, сделка исполнена, расчет между сторонами договора произведен, регистрация перехода права собственности к покупателю не была произведена по независящим от сторон обстоятельствам, а покупатель в настоящее время лишен возможности защитить нарушенное право иным способом, в том числе, в связи со смертью продавца, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований и считает возможным признать за ФИО1 право собственности на квартиру общей площадью 40 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд
реши:
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру общей площадью 40 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 18 ноября 2022 года
Председательствующий Н.Н. Ильина
Решение в законную силу не вступило.
В случае обжалования судебного решения сведения об обжаловании и о результатах обжалования будут размещены в сети «Интернет» в установленном порядке