Дело № 2-23/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 апреля 2023 года г. Михайлов
Михайловский районный суд Рязанской области в составе:
председательствующего судьи Ларина В.Б.,
при секретаре Пеньковой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску
ФИО1 к Главному управлению архитектуры и градостроительства Рязанской области, администрации муниципального образования – Михайловский муниципальный район Рязанской области о признании права собственности на нежилые здания,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к Главному управлению архитектуры и градостроительства Рязанской области о признании права собственности на нежилые здания.
В обоснование иска указано следующее:
ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок, <адрес>, что подтверждается: договором № аренды земельного участка с кадастровым номером: №; договором перенайма земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (<данные изъяты>); соглашением о продлении договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером: № от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №); соглашением о продлении договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером: № от ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации: №). Третье лицо Министерство имущественных и земельных отношений <адрес> в соответствии с информационным письмом от ДД.ММ.ГГГГ считает договор № аренды земельного участка с кадастровым номером: № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, арендные платежи, истцом оплачиваются в полном объеме. Прежним арендатором ФИО3 получено разрешение на строительство № выданное ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования Михайловский муниципальный район на строительство административного здания площадью <данные изъяты> кв. м. на земельном участке с кадастровым номером: №. В момент заключения договора перенайма земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № на земельном участке с кадастровым номером: № располагался объект незаконченного строительства. В соответствии с градостроительным планом земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным администрацией МО - Михайловский муниципальный район <адрес>, арендуемый истцом земельный участок расположен в территориальной зоне П-5 (объекты придорожного сервиса). Так же, ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: объекты придорожного сервиса (предпринимательства), для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог, общей площадью <данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, что подтверждается: договором аренды земельного участка с кадастровым номером: № от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №); договором перенайма земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; соглашением о продлении договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером: № от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №); соглашением о продлении договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером: № от ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации: №). Третье лицо Министерство имущественных и земельных отношений <адрес> в соответствии с информационным письмом от ДД.ММ.ГГГГ считает договор аренды земельного участка с кадастровым номером: № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, арендные платежи истцом оплачиваются в полном объеме. Прежним арендатором ФИО4 получено разрешение на строительство № выданное ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования - Михайловский муниципальный район на строительство нежилого здания, объекта придорожного сервиса (мотель) площадью <данные изъяты> кв. м. на указанном выше участке. В момент заключения договора перенайма земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером: № находился объект незаконченного строительства. В соответствии с градостроительным планом земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ выданным администрацией МО - Михайловский муниципальный район <адрес>, арендуемый истцом земельный участок расположен в территориальной зоне П-5 (объекты придорожного сервиса). За личные денежные средства ФИО1 были проведены работы по строительству двух объектов недвижимости: административного здания на земельном участке с кадастровым номером: № нежилого здания, объекта придорожного сервиса (мотель) на земельном участке с кадастровым номером: № Строительство было окончено в срок действия разрешений на строительство, выданных ранее. Строительной организацией были закончены работы, заполнены все необходимые документы в частности акт приемки законченного строительством объекта, справка подтверждающая соответствие параметрам построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации, документ подтверждающий о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям, заявление о соответствии законченного строительством объекта требованиям технического регламентов и проектной документации, акт подтверждающий соответствии параметров построенного, реконструированного, объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов. Строительство осуществлялось в соответствии с проектной документацией переданной ФИО1 прежними арендаторами земельных участков с кадастровыми номерами: № - ФИО3 и ФИО4 соответственно. Полученные документы от строительной организации он посчитал достаточными для регистрации своего права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 обратился в многофункциональный центр для регистрации прав собственности на построенные им объекты недвижимости. Однако сотрудники МФЦ разъяснили о необходимости получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Все необходимые документы им были собраны, и поданы в Главное управление архитектуры и градостроительства <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ было принято решение об отказе в выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, объекта придорожного сервиса (мотель) на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, в виду несоответствия построенного объекта требованиям проектной документации: не соответствие оконных и дверных проемов, высотных отметок входов-выходов и т.д., что подтверждается отказом № №.. ДД.ММ.ГГГГ был получен вновь отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, объекта придорожного сервиса (мотель) на земельном участке <адрес>, в виду нарушения места размещения здания сооружения определенное градостроительным планом № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям градостроительного плана размещение объекта капитального строительства изначально было спроектировано и размещено частично в зоне с особыми условиями. Так как данное размещение было согласовано на этапе получения разрешения на строительство, истец считает, что разрешение собственников для ввода объекта в эксплуатацию не требуется. В случае отсутствия разрешения собственников линии электропередачи ВЛ-10 кВ Фид.3 ПС Виленки застройщику разрешение на строительство было бы не выдано; отсутствие сетей газоснабжения, водоснабжении. Согласно проекту возведенный объект отапливается посредством электрогенератора, в связи с этим система газификации отсутствует, так как данный объект не является точкой присоединения к газовой системе, водоснабжение осуществляется посредством поступления воды из скважины, на схеме скважина обозначена. Что же касается размещения выгребной ямы для удаления сточных вод, она располагаются на земельном участке с кадастровым номером № так же переданном ФИО1 в аренду, у собственника земельного участка - третьего лица Министерство имущественных и земельных отношений <адрес>, претензий относительно размещения нет; архитектурный облик не соответствует, благоустройство отсутствует. Данные доводы никак не влияют на целостность и конструктивные элементы построенного здания. Довод в отношении отсутствия экспертизы проектной документации, не может являться основанием для отказа так как экспертиза проектной документации проводится на стадии получения разрешения на строительство, что прямо указано в под. п. 4 п.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Обязанности предоставить экспертизу проектной документации у застройщика на стадии получения ввода в эксплуатацию нет. Кроме этого ответчик ссылается на отсутствие внесения изменений в разрешения на строительство в связи с изменением наименования застройщика, однако в соответствии со ст. 21 Градостроительного кодекса РФ в случае перехода прав собственности, аренды на земельный участок на который ранее было выдано разрешение на строительство срок действия разрешения на строительство сохраняется. При передаче прав и обязанностей на объект недвижимости (по договору перенайма) новый арендатор принял на себя все права и обязанности относительно земельного участка и имеющихся объектов. Вносить изменения в разрешение на строительство является правом нового арендатора, а не обязанностью. Таким образом, доводы изложенные во вновь полученном отказе являются надуманными и не обоснованными. В отношении построенного объекта капитального строительства - административного здания расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, истцом так же были собраны все необходимые документы и поданы в адрес ответчика. ДД.ММ.ГГГГ было принято решение об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию административного здания на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, в виду несоответствия построенного объекта требованиям проектной документации: не соответствия оконных проемов, материал стен и т.д., что подтверждается отказом № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ было принято решение об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию административного здания на земельном участке с <адрес>, в виду: - несоответствия размеров оконных проемов; нарушения места размещения здания сооружения определенного градостроительным планом № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям градостроительного плана размещение объекта капитального строительства изначально было спроектировано и размещено частично в зоне с особыми условиями. Так как данное размещение было согласовано на этапе получения разрешения на строительство, истец считает, что разрешение собственников для ввода объекта в эксплуатацию не требуется. В случае отсутствия разрешения собственников линии электропередачи ВЛ-10 кВ Фид.3 ПС Виленки застройщику разрешение на строительство было бы не выдано, о чем прямо говорится в постановлении правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "без письменного разрешения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство". А так как разрешение на строительство было получено, и как следствием является разрешение для осуществления строительства, поэтому представлять согласование с электросетями на стадии получения ввода в эксплуатацию не требуется. Из разрешенной зоны застройки застройщик не вышел. Зона застройки обозначена должностным лицом ответственным за выдачу градостроительного плана. Отсутствие системы инженерно-технических коммуникаций на исполнительной съемке связано с тем, что построенные объекты к системам не подключены в соответствии с положениями проектной документации. Устранить имеющиеся расхождения фактически построенных объектов недвижимости с имеющейся проектной документацией не представляется возможным, так как данные мероприятия могут причинить урон всей конструкции. Внести изменения в проектную документацию так же не представляется возможным, так как организация осуществляющая подготовку проекта по указанным номерам телефона не отвечает, по имеющемуся адресу не находится. Кроме этого строительство было окончено в срок действия разрешения на строительство. Срок действия разрешения на строительство в настоящее время окончен. Изменения в проектную документацию вносятся только в действующие разрешения на строительство. Оба земельных участка используются в соответствии с разрешенным использованием. Претензий со стороны третьего лица в адрес истца не поступало. Истцом была заказана строительно-техническая экспертиза, согласно которой: Объектами экспертизы являются: Объект №: нежилое здание, наименование административное здание, <адрес> на земельном участке <адрес> на земельном участке с кадастровым номером: №. Объекты экспертизы относятся к недвижимому имуществу и являются объектами капитального строительства. Объекты экспертизы соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а так же иным нормативным документам в области технического регулирования строительства, действующим на территории РФ. Границы нежилых зданий не выходят за пределы красных линий. Сохранение объектов экспертизы не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Таким образом, обследуемые объекты соответствует строительным и санитарным нормам, угроза жизни и здоровью и имуществу граждан отсутствуют, права и законные интересы третьих лиц не нарушаются. Наложений и пересечений с земельными участками третьих лиц не имеется. В связи с несоответствием построенных объектов проектной документации, истец лишен возможности оформить свое право собственности на вновь построенные объекты недвижимости во внесудебном порядке, признание права собственности на указанные объекты недвижимости необходимо для последующего выкупа земельных участков, на которых они находятся.
В этой связи истец, с учетом уточнений от ДД.ММ.ГГГГ просил суд признать за ФИО1, право собственности на: нежилое здание, наименование административное здание, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером: №; нежилое здание, наименование: объект придорожного сервиса (мотель), <адрес> на земельном участке с кадастровым номером: №.
Определением Михайловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация МО – Михайловский муниципальный район <адрес>.
Ответчики Главное управление архитектуры и градостроительства <адрес> и администрация МО – Михайловский муниципальный район <адрес> в письменных возражениях иск не признали.
Главное управление архитектуры и градостроительства <адрес> в письменных возражениях на иск указало на то, что в соответствии с <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О перераспределении отдельных полномочий в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципальных образований <адрес> и органами государственной власти <адрес>», ответчик осуществляет полномочия органов местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности на территории <адрес>. Вместе с тем, пунктом 22 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», определен круг лиц, имеющих право на предъявление требований о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, органы, осуществляющие государственный строительный надзор, и органы местного самоуправления. Кроме того, пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № уточняется, в случае, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Таким образом, Главное управление полагает, что является не надлежащим ответчиком по данному делу и должно быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Объединение дел по двум разным земельным участкам в одно производство нецелесообразно, так как основанием к отказу в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов, находящихся на данных земельных участках, послужили разные обстоятельства. Соответственно, и решение Главного управления после устранения истцом препятствий в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении каждого из объектов может быть разным. В апреле 2021 года истец обратился в Главное управление с заявлением о выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию указанных нежилых зданий. В соответствии с ч. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ специалистом Главного управления был произведен визуальный осмотр данных нежилых зданий. В ходе осмотра было выявлено несоответствие построенных объектов требованиям проектной документации, представленной для получения указанных разрешений. Так, в нежилом здании на земельном участке с кадастровым номером № выявлено: несоответствие размеров оконных и дверных проемов, высотных отметок площадок входов-выходов; полное несоответствие архитектурного облика построенного здания стилевому решению фасадов, определенному проектной документацией; отсутствие пожарно-эвакуационной лестницы; отсутствие благоустройства территории; отсутствие откидного пандуса; отсутствие навеса; не завершены наружные и внутренние отделочные работы. В нежилом здании на земельном участке с кадастровым номером № выявлено: несоответствие размеров оконных проемов; несоответствие материала фасада; отсутствие отмостки со всех сторон фасада здания; отсутствие сан. узла. Кроме того, в представленном истцом комплекте документов отсутствовали документы, предусмотренные ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. По нежилому зданию на участке с кадастровым номером №: отсутствует согласование собственников воздушной линии электропередачи, проходящей через земельный участок истца; не представлено согласие собственника смежного земельного участка на размещение системы водоотведения (выгреб); не представлено заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации; отсутствует информация о сетях газоснабжения на исполнительской съемке; отсутствует информация о водоснабжении здания; отсутствует акт о подключении (технологическом присоединении) построенного объекта капитального строительства к сетям электроснабжения. По нежилому зданию на участке с кадастровым номером №: отсутствует согласование собственников воздушной линии электропередачи, проходящей через земельный участок истца; содержание раздела проектной документации «Пояснительная записка» в части содержания информации об электроснабжении нежилого здания противоречит акту, подтверждающему соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации; на представленной схеме, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, отсутствует расположение сетей инженерно-технического обеспечения. В соответствии с вышеизложенным, ДД.ММ.ГГГГ истцу были выданы отказы в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию ввиду отсутствия документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, а также несоответствия параметров построенных объектов капитального строительства проектной документации. ДД.ММ.ГГГГ года истец повторно обратился в Главное управление с заявлением о выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию указанных нежилых зданий, не устранив недостатки, указанные ранее, в связи с чем снова получил отказ. Вместо того, чтобы устранить недостатки, откорректировать проектную документацию на строительство нежилых зданий и представить в Главное управление требуемые документы согласно перечня, истец обратился непосредственно в суд, что указывает на формальный характер обращения истца и на его желание упростить процедуру получения права собственности на самовольные постройки в судебном порядке. Истцу надлежало обратиться в Главное управление за разрешением на ввод объектов в эксплуатацию с приложением документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ с надлежащим содержанием. Только при соблюдении указанной процедуры и отказе в получении разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, основанного на нарушениях, устранить которые не представляется возможным по независящим от истца причинам, у истца возникает возможность воспользоваться исключительным способом защиты своего права в судебном порядке в рамках ст. 222 Гражданского кодекса РФ. В настоящий момент истцом не представлено доказательств невозможности ввода зданий в гражданский оборот иначе как в судебном порядке. Ответчик считает необходимым, в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им надлежащих мер для ввода самовольных зданий в эксплуатацию, назначение судебной строительно-технической экспертизы.
Администрация МО – Михайловский муниципальный район Рязанской области в письменных возражениях на иск указала на то, что администрация не признает факт самовольного строительства в связи с выдачей разрешений на строительство объектов № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, а так же является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку в соответствии с <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О перераспределении отдельных полномочий в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципальных образований Рязанской области и органами государственной власти Рязанской области», полномочия по выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию осуществляет центральный исполнительный орган государственной власти Рязанской области Главное управление архитектуры и градостроительства Рязанской области, администрация такими полномочиями не обладает.
Представитель третьего лица филиала ПАО «Россети Центр и Приволжье» - «Рязаньэнерго» в письменном отзыве на иск указал, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес>, проходит охранная зона воздушной линии электропередачи ВЛ-0,4 кВ № КТП -1283 и ВЛ-110 кВ «Михайлов-Елино», принадлежащих филиалу ПАО «Россети Центр и Приволжье» - «Рязаньэнерго», где установлены особые условия использования территорий. Охранные зоны установлены в соответствии с законом, сведения о них внесены в документы государственного кадастрового учета на момент заключения договоров аренды земельных участков. Просит принять решение в рамках действующего законодательства.
Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в письменном отзыве возражений на иск не представил.
Дело рассматривается в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства истца ФИО1 и его представителя, представителей ответчиков Главного управления архитектуры и градостроительства Рязанской области, администрации МО – Михайловский муниципальный район Рязанской области на основании ст. 167 ч. 5 ГПК РФ по их просьбам, а так же представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора филиала ПАО «Россети Центр и Приволжье» - «Рязаньэнерго», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на основании ст. 167 ч. 3 ГПК РФ.
Суд, исследовав материалы дела, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст.41 Земельного Кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить нежилые здания в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Абзацем 2 ч. 2 ст. 263 ГК РФ установлено, что последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (часть 3 статьи 222 ГК РФ). Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении вышеперечисленных условий.
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Таким образом, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и /или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и /или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО - Михайловский муниципальный район <адрес> по заявлению ФИО4 подготовлен градостроительный план № земельного участка: №, в котором предусмотрен вид разрешенного использования земельного участка: объекты придорожного сервиса (зона П5).
Данное обстоятельство подтверждается градостроительным планом (т. 1 л.д. 39-43)
По заказу ФИО4 ООО <данные изъяты>» подготовлена проектная документация на нежилое здание, объект придорожного сервиса (мотель), расположенное в <адрес>. (т. 2 л.д. 74-266)
ФИО4 администрацией муниципального образования - Михайловский муниципальный район <адрес> выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания, объекта придорожного сервиса (мотель), расположенного в <адрес> площадью <данные изъяты>. м., на земельном участке №, площадью <данные изъяты> кв. м., со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
Собственником земельного участка, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: объекты придорожного сервиса (предпринимательства), для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог, с кадастровым номером № расположенного в <адрес> является <адрес>. Зарегистрировано обременение: аренда, в пользу ФИО1 срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора перенайма земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о продлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ
Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, соглашением о продлении договора № от ДД.ММ.ГГГГ, договором перенайма земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 26-27, 48-50)
Как видно из акта приемки законченного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> предъявило заказчику ФИО1 вновь построенное нежилое здание, объект придорожного сервиса (мотель), расположенное по адресу: <адрес>. Строительство производилось в соответствии с разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ. Строительно-монтажные работы осуществлены в срок ДД.ММ.ГГГГ Заказчик ФИО1 объект принял.
Установлено так же, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО - Михайловский муниципальный район <адрес> по заявлению ФИО3 подготовлен градостроительный план № земельного участка: №, в котором предусмотрен вид разрешенного использования земельного участка: объекты придорожного сервиса (зона П5).
Данное обстоятельство подтверждается градостроительным планом (т. 1 л.д. 44-46)
По заказу ФИО3 ООО <данные изъяты>» подготовлена проектная документация на административное здание, расположенное в <адрес>. (т. 2 л.д. 18-72)
ФИО3 администрацией муниципального образования - Михайловский муниципальный район <адрес> выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ административного здания, расположенного в <адрес> площадью <данные изъяты> кв. м., на земельном участке № площадью <данные изъяты> кв. м., со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
Собственником земельного участка категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: объекты придорожного сервиса (предпринимательства), для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог, с кадастровым номером № расположенного в <адрес> является <адрес>. Зарегистрировано обременение: аренда, в пользу ФИО1 срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора перенайма земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о продлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением к договору перенайма земельного участка и купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, соглашением о продлении договора № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 28-29, 30)
Как видно из акта приемки законченного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> предъявило заказчику ФИО1 вновь построенное административное здание, расположенное по адресу: <адрес>. Строительство производилось в соответствии с разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ. Строительно-монтажные работы осуществлены в срок с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г.. Заказчик ФИО1 объект принял.
Из искового заявления следует, что истцом ФИО1 за свой счет были проведены работы по возведению и строительству двух объектов недвижимости: административного здания на земельном участке с кадастровым номером: №; нежилого здания, объекта придорожного сервиса (мотель) на земельном участке с кадастровым номером: № Строительство было окончено в срок действия разрешений на строительство, выданных ранее прежним арендаторам земельных участков.
Данные обстоятельства ни ответчиками, ни третьими лицами не оспорены, обоснованных возражений на эти доводы истца ими не представлено, суд считает данные обстоятельства установленными.
По заявлению представителя истца кадастровым инженером подготовлены технические планы зданий от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. (т. 1 л. <...>)
В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 обратился в Главное управление архитектуры и градостроительства Рязанской области за выдачей разрешений на ввод спорных объектов в эксплуатацию, приняв таким образом надлежащие меры к их легализации.
Как видно из писем Главного управления архитектуры и градостроительства Рязанской области № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было принято решение об отказе в выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию нежилого здания, объекта придорожного сервиса (мотель) на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, административного здания на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, в виду несоответствия построенных объектов требованиям проектной документации и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством на дату выдачи разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вновь обратился в Главное управление архитектуры и градостроительства <адрес> за выдачей разрешений на ввод спорных объектов в эксплуатацию.
Согласно писем Главного управления архитектуры и градостроительства <адрес> № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было принято решение об отказе в выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию нежилого здания, объекта придорожного сервиса (мотель) на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, административного здания на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: <адрес> ввиду несоответствия параметров построенных объектов капитального строительства требованиям проектной документации, а в отношении нежилого здания, объекта придорожного сервиса (мотель) так же в виду отсутствия документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
До начала строительства прежние арендаторы земельных участков - правопредшественники истца осуществили архитектурно-строительное планирование и необходимые согласования с органами местного самоуправления, получили разрешение на строительство.
Согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Вместе с тем, истцом не оспаривался тот факт, что на момент рассмотрения спора у него отсутствует акт ввода спорных объектов в эксплуатацию, процедура выдачи которого регламентируется положениями частей 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса, а поэтому спорные объекты соответствует признакам самовольной постройки.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Следовательно, в случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил должна устанавливаться на основании совокупности доказательств применительно к особенностям данного конкретного дела. Не всякие нарушения градостроительных и строительных норм и правил свидетельствуют о незаконности возведенного объекта недвижимости либо самовольности действий лица по его возведению, а лишь те, которые влекут или могут повлечь нарушения прав и законных интересов третьих лиц.
В судебном заседании так же установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, проходит охранная зона воздушной линии электропередачи ВЛ-0,4 кВ № КТП -1283 и ВЛ-110 кВ «Михайлов-Елино», принадлежащая филиалу ПАО «Россети Центр и Приволжье» - «Рязаньэнерго», в границах земельного участка № по адресу: <адрес>, проходит охранная зона воздушной линия электропередачи ВЛ-110 кВ «Михайлов-Елино», принадлежащая филиалу ПАО «Россети Центр и Приволжье» - «Рязаньэнерго».
Данные обстоятельства подтверждаются паспортом на ВЛ, инвентарной карточкой № от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской о зоне с особыми условиями использования территорий, схемами прохождения охранных зон (т. 1 л. <...>).
В силу положений п. 2 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 160 особые условия использования территорий устанавливаются в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства.
При этом по смыслу ст. 89 ЗК РФ и Правил установления охранных зон, охранная зона линейного энергообъекта (к которым относятся ВЛ) устанавливается не для целей использования земельного участка собственником ВЛ, а для обеспечения безопасных условий эксплуатации данного объекта и исключения возможности его повреждения, определение охранной зоны не зависит от волеизъявления собственника земельного участка или сетевой организации, эксплуатирующей ВЛ. Земельные участки в границах охранных зон ВЛ у собственников участков, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются, устанавливается лишь запрет на осуществление действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства.
В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов (п. 8 Правил).
В пределах охранных зон запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам (подпункт "а" п. 10 Правил).
Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ АНО «Центр независимой потребительской экспертизы» нежилое здание, <данные изъяты>
Таким образом, существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил не допущено, спорное строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Также, по мнению суда, не нашло своего подтверждения существенное и неустранимое нарушение прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, в частности ПАО «МРСК Центра и Поволжья».
Бесспорных доказательств того, что частичное нахождение спорных строений в охранной зоне линии электропередач, не соответствует требованиям безопасности, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц в т. ч. ПАО «МРСК Центра и Поволжья» и создает угрозу жизни и здоровью, что объекты не соответствуют санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям в материалы дела не представлено.
ПАО «МРСК Центра и Поволжья» не представило суду каких-либо доказательств того, что сохранение либо эксплуатация спорных объектов, нарушает безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, создает угрозу их повреждения или уничтожения, препятствует нормальному функционированию данных объектов, в эксплуатации и техническом обслуживании высоковольтных линий и их безопасной работе.
Само по себе фактическое расположение в границах земельных участков с кадастровыми номерами № охранной зоны воздушных линий электропередачи, принадлежащих ПАО «МРСК Центра и Поволжья», на момент приобретения истцом права аренды указанных земельных участков, спорных зданий в границах охранной зоны ЛЭП не свидетельствует о нарушении прав и достаточным основанием для отказа в иске не является. Оснований полагать, что здания будут нарушать безопасную работу объекта электросетевого хозяйства, создавать угрозу его повреждения или уничтожения, препятствовать нормальному функционированию данного объекта в эксплуатации, техническом обслуживании и ремонте воздушной линии электропередачи и его безопасной работе не имеется.
Как видно из экспертного заключения (<данные изъяты> а поэтому основания для утверждений о том, что здания расположены на расстоянии, не обеспечивающем безопасность обслуживания линии электропередач так же отсутствуют.
Исходя из установленных обстоятельств по делу, положений ст. 222 ГК РФ, учитывая, что спорные здания соответствуют виду разрешенного использования земельных участков, построены в период действия договоров аренды земельных участков, не нарушают права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в том числе и третьих лиц, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, суд полагает, что имеются все основания для удовлетворения требований истца, а возражения ответчика Главного управления архитектуры и градостроительства <адрес> отклоняет.
Как считает суд, Главное управление архитектуры и градостроительства <адрес> является надлежащим ответчиком по делу, поскольку в силу п. п. 7 ч. 1 ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 106-ОЗ "О перераспределении отдельных полномочий в области градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципальных образований <адрес> и органами государственной власти <адрес>" выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, отказ в выдаче таких разрешений, за исключением полномочий, предусмотренных статьей 51.1, частями 17, 19 и 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации относится к компетенции исполнительного органа <адрес>, уполномоченного в сфере градостроительной деятельности.
Поскольку материально-правовой и процессуальный интерес администрации муниципального образования – Михайловский муниципальный район <адрес>, как органа местного самоуправления к исходу настоящего спора входит в пределы правового положения ответчика, в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", наделяющего его правом принятия решения о сносе самовольной постройки, осуществление сноса самовольной постройки, учитывая данные обстоятельства, а так же разъяснения, содержащиеся в п. п. 22, 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд считает, что администрация муниципального образования – Михайловский муниципальный район <адрес> так же является надлежащим ответчиком по делу.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил :
Исковые требования ФИО1 к Главному управлению архитектуры и градостроительства Рязанской области, администрации муниципального образования – Михайловский муниципальный район Рязанской области о признании права собственности на нежилые здания удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на: нежилое здание, наименование административное здание, <адрес>; нежилое здание, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером: №.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме в Рязанский областной суд через Михайловский районный суд.
В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья /подпись/ В.Б. Ларин
Копия верна: Судья В.Б. Ларин