63RS0№-10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 августа 2025 года <адрес>
Волжский районный суд <адрес> в составе
председательствующего судьи Бересневой С.А.,
при секретаре Горгуль Е.А.,
с участием представителя ФИО1 - ФИО2, представителя ФИО3 – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №по иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельных участком расторгнутым, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд к ФИО3 с иском о признании договора купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа расторгнутым. В обоснование требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа земельных участков по адресу: <адрес> и 46; кадастровые номера: № и №. Стоимость земельных участков, согласно условиям договора, составила 3 000 000 рублей. Денежные средства в размере 1 500 000 рублей (из них ДД.ММ.ГГГГ - 1 400 000 руб. и 0108.2024 – 100 000 рублей ) в счет оплаты земельных участков были переданы ФИО3 до подписания договора. Оставшиеся денежные средства должны были быть уплачены продавцу равными частями, по 500 000 рублей, ежемесячно. Участки переданы покупателю по акту приема-передачи. До заключения договора ответчик предоставила выписки из ЕГРН на указанные земельные участки, где отсутствовали сведения о каких-либо ограничениях. В МФЦ при приеме договора купли-продажи на регистрацию, специалист сообщила, что в договоре отсутствуют сведения об ограничениях по ст. 56 Земельного кодекса РФ, однако ФИО3 утверждала, что земельные участки подходят для индивидуального жилищного строительства. Самостоятельно заказав выписки на приобретенные земельные участки и получив их ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 выяснила, что земельные участки полностью находятся в зоне с особыми условиями использования территории: приаэродромная территория аэродрома экспериментальной авиации Самара «Безымянка»; тип зоны охранная зона транспорта,подзоны № в связи с чем, на следующий день после заключения сделки, ФИО1 решила отказаться от их приобретения. ДД.ММ.ГГГГ истец направила ФИО3 выписки из ЕГРН и сообщила, что не будет приобретать данные участки, так как строить на них дом нельзя и попросила вернуть деньги. ДД.ММ.ГГГГ ответчик возвратила часть переданных ей по договору купли-продажи денежных средств в размере 1 165 000 рублей, а оставшуюся часть обещала вернуть позже. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено соглашение о расторжении договора купли-продажи земельных участков в мессенджере WhatsApp, которое ФИО3 подписать отказалась, иные сроки возврата денежных средств не предложила. До настоящего времени уплаченная по договору сумма в полном объеме истцу не возвращена. ДД.ММ.ГГГГ было получено уведомление из Управления Росреестра по <адрес> о приостановлении государственной регистрации права в связи с наличием указанных выше ограничений на земельные участки. Поскольку договор фактически расторгнут и стороны не собираются продолжать дальнейшее сотрудничество, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ написала заявление о прекращении регистрационных действий.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства и указывая, что ФИО3 сообщила заведомо ложную информацию о земельных участках и не уведомила её об имеющихся ограничениях к использованию земельных участков, вследствие чего истец оказался лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на возведение и регистрацию жилого строения, ФИО1 просит суд признать расторгнутым договор купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, невыплаченную часть аванса по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 335 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины 10 875 рублей.
ФИО3 обратилась в суд к ФИО1 с встречным исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя тем что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5. и ФИО1, заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков с условием задатка, согласно которому стороны обязались в дальнейшем заключить договор купли-продажи земельных участков по адресу: <адрес> кадастровые номера: №. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен основной договор купли-продажи. Участки переданы покупателю по акту приема-передачи, строений на земельных участках нет, участки отнесены к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства. ФИО1 от исполнения своих обязательств по оплате договора отказалась, сославшись на невозможность взведения на участках жилого дома в связи с ограничениями на земельный участок и внесением его в зоны 1-7 пригородного аэропорта «Безымянка». Однако спорный объект находится в подзонах 4, 5, что не препятствует индивидуальному жилищному строительству.
Ссылаясь на необоснованность отказа ФИО1 от исполнения договора купли-продажи (в том числе в части его оплаты), и указывая, что полагает не подлежащим возврату покупателю задаток в размере 100 000 рублей, переданных продавцу при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 просит суд (с учетом уточнения встречных требований) признать задатком денежные средства в размере 100 000 рублей, переданные ФИО1 при подписании предварительного договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ; расторгнуть договор купли-продажи указанных выше земельных участков с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ; осуществить двустороннюю реституцию, обязав ФИО1 возвратить ФИО3 земельные участки, взыскав с ФИО3 переданные ФИО1 при заключении договора купли-продажи денежные средства в размере 235 000 рублей; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 проценты за пользование чужими денежным средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по день рассмотрения дела; взыскать судебные расходы в размере 125 000 руб. (оплата услуг представителя и заключения кадастрового инженера).
Представитель ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, встречный иск не признал, просил отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве, согласно которым договор купли-продажи фактически расторгнут акцептом ФИО3 соглашения о расторжении договора путем частичного возврата денежных средств ФИО1; оснований считать переданную ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 суму задатком не имеется; истец в права владения земельными участками не вступала, фактическое обладание ими осуществляла ответчик; оснований для взыскания с ФИО1 неустойки не имеется ввиду обоюдного неисполнения сделки сторонами.
Представитель ФИО3 – ФИО4, в судебном заседании в удовлетворении первоначального иска просила отказать, встречный иск поддержала по мотивам изложенным во встречном исковом заявлении. Изложенные в уточненном иске требования о взыскании судебных расходов в размере 125 000 руб. (оплата услуг представителя и заключения кадастрового инженера) не поддержала. Пояснила, что действительно, между ФИО3 и ФИО1 первоначально был заключен предварительный договор купли-продажи двух земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>; кадастровые номера: №. ФИО1 передала задаток в размере 100 000 рублей путем перечисления на банковскую карту ФИО5 Непосредственно перед заключением предварительного договора ФИО3 заказала в Росреестре выписку из ЕГРЮЛ и предоставила её покупателям, сведений о наличии ограничений в использовании данных участков в ней не было. В сентябре 2024 года между сторонами заключен основной договор купли-продажи земельных участков с отсрочкой платежа, согласно которому стороны оценили земельные участки в 3 000 000 рублей. Договором купли-продажи предусмотрен следующий порядок оплаты: денежные средства в размере 1 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; денежные средства в размере 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; денежные средства в размере 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; денежные средства в размере 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. При приеме документов на государственную регистрацию, регистратор предупреждала стороны о вхождении земельных участков в ЗОУИТ, ФИО3 предлагала повременить с заключением договора, но ФИО1 настаивала на сдаче договора на государственную регистрацию. На следующий день ФИО1 передумала и направила к ФИО3 своего мужа, который угрожая ей, денежные средства в размере 1 165 000 рублей забрал. По данному факту ФИО3 обратилась с заявлением в отдел полиции, квалифицируя действия как вымогательство. Действия ФИО1 по отказу от дальнейшей оплаты земельных участков считает злоупотреблением правом, пояснила, что отказ ФИО1 надуманный и не основан на законе, поскольку вхождение земельных участков в зону приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации «Безымянка» никак не препятствует ФИО1 в использовании земельного участка и постройке на нём жилого дома.
Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Управление Росреестра по <адрес>, Филиал «ППК Роскадастра по <адрес>», МФЦ Мои документы, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ), соответственно, заключение договора, при котором покупатель не достигает цели, ради которой данный договор был заключен, свидетельствует о том, что покупатель в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (пп. 3 п. 2 ст. 451 пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ), что является основанием для расторжения договора.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.
Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.
Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 ГК РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.
В соответствии ч. 1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 37 ЗК РФ).
По смыслу приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка, обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о земельном участке.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа в отношении земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровые номера: №.
В соответствии с п. 13 договора, указанные Объекты никому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.
Согласно п. 2 передаточного акта к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, объекты находятся в состоянии, отвечающем их функциональному назначению, пригодны для целевого использования.
Стороны не оспаривали, что при заключении предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передала ФИО1 выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, которые информации о наличии каких-либо ограничений (обременений) не содержат.
Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН в отношении указанных земельных участков следует, что категория данных земельных участков: земли населенных пунктов, вид их разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.
По коду 2.1 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ N №, на земельных участках с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, допускается размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли населенных пунктов используются в соответствии с установленным для них целевым ограничением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Согласно п. 5. ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Согласно п. 6 ст. 106 ЗК РФ изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории осуществляются на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков.
Зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости (п. 24 ЗК РФ).
Согласно п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться, в том числе ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.
Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом (п. 3 ст. 56 ЗК РФ).
Согласно п. 2 ст. 47 Воздушного кодекса Российской приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий.Пунктом 3 статьи 47 Воздушного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на день заключения договора ДД.ММ.ГГГГ) установлено, что на приаэродромной территории выделяются следующие подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности:
1) первая подзона, в которой запрещается размещать объекты, не предназначенные для организации и обслуживания воздушного движения и воздушных перевозок, обеспечения взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов;
2) вторая подзона, в которой запрещается размещать объекты, не предназначенные для обслуживания пассажиров и обработки багажа, грузов и почты, обслуживания воздушных судов, хранения авиационного топлива и заправки воздушных судов, обеспечения энергоснабжения, а также объекты, не относящиеся к инфраструктуре аэропорта;
3) третья подзона, в которой запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории;
4) четвертая подзона, в которой запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны;
5) пятая подзона, в которой запрещается размещать опасные производственные объекты, функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов;
6) шестая подзона, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц;
7) седьмая подзона, в которой в целях предотвращения негативного физического воздействия устанавливается перечень ограничений использования земельных участков, определенный в соответствии с земельным законодательством с учетом положений настоящей статьи. При этом под указанным негативным физическим воздействием понимается несоответствие эквивалентного уровня звука, возникающего в связи с полетами воздушных судов, санитарно-эпидемиологическим требованиям.
Как следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: №, данные земельные участки расположены в зоне с особыми условиями использования территории, а именно: приаэродромная территория аэродрома экспериментальной авиации Самара (Безымянка), подзоны 4, 5.
Требования о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обосновывает тем, что продавцом ей не была предоставлена полная информация о предмете договора в части наличия обременений и ограничений в использовании земельных участков, которые по мнению истца, препятствуют возведению на них индивидуального жилого дома, для чего данные участки приобретались.
Выписками из ЕГРН в отношении спорных участков подтверждается, что данные участки находятся в границах Зон с особыми условиями использования территорий: «приаэродромная территория аэродрома экспериментальной авиации Самара «Безымянка»; тип зоны охранная зона транспорта; спорные земельные участки расположены в подзоне 4 и 5, с установленными ограничениями по размещению: стационарных передающих радиотехнических объектов использующих частоты выделенных для работы средств РТО аэродрома Самара (Безымянка) указанных в аэронавигационном паспорте; запрещается размещать опасные производственные объекты 1-4 классов опасности. Иных запретов на использование земельных участков не имеется.
При этом, назначение приобретенных ФИО1 земельных участков – индивидуальное жилищное строительство само по себе не предполагает размещение объектов указанных выше.
Представленные в материалы дела ФИО3 градостроительный план земельных участков и заключению ООО «Поволжье» от ДД.ММ.ГГГГ также опровергают доводы ФИО1 о невозможности размещения на них объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома,в соответствии с разрешенным видом использования участков.
Таким образом, установленные в отношении являющихся предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков ограничения их использования никак не повлияли на полноту осуществления полномочий прав собственника спорных земельных участков исходя из вида разрешенного использования данных участков: для индивидуального жилищного строительства.
В силу п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ право покупателя требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка возникает, в частности, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.
Земельные участки приобретались ФИО1 для возведения жилого дома и, как установлено выше, препятствий для этого не имеется. Иные основания для расторжения договора купли-продажи, кроме невозможности строительства жилого дома по причине установленных ограничений в использовании земельных участков, ФИО1, в исковом заявлении не приведено и на их наличие в ходе производства по делу она не ссылалась.
Исходя из установленных по делу обстоятельств и приведенных выше норм права суд приходит к выводу об отсутствии оснований полагать, что ФИО3 допустила существенное нарушение договора, выразившееся в предоставлении покупателю заведомо ложной информации об ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования.
Доводы ФИО1 о том что возвратом денежных средств ФИО3 совершила конклюдентные действия, направленные на добровольное расторжение договора, нельзя признать обоснованными.
Согласно статье 452 ГК ПФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Поскольку в силу положений ст.ст. 434, 550ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, то и соглашение о его расторжении также должно быть выражено в письменной форме.
Между тем, судом не установлено наличие письменного соглашения сторон о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ либо добровольной согласованной воли сторон о его расторжении.
Так, в ходе производства по делу ФИО3 ссылалась на возврат части полученных от ФИО1 в счет оплаты по договору денежных средств под действием угроз со стороны супруга последней и представила доказательства обращения в полицию с соответствующим заявлением. Кроме того, из представленной в материалы дела переписки сторон, достоверность которой ими не оспаривалась, следует, что ФИО3, отказалась от подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи, направленного в её адрес представителем ФИО1 Таким образом, возврат ФИО3 части полученного по сделке вопреки ее воли, не свидетельствует о совершении ею конклюдентных действий.
При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым, и сопутствующего ему требования о взыскании с ФИО3 уплаченной по договору суммы. Расторжение договора по формальным основаниям, в отсутствие объективно подтвержденного нарушения прав истца недопустимо.
Разрешая встречные требования ФИО3, суд исходит из следующего.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями и иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков с условием задатка, согласно которому Стороны обязуются в дальнейшем заключить договор купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровые номера: №.
По условиям данного предварительного договора, покупатель оплачивает стоимость объекта в сумме 3 000 000 рублей, при этом передает продавцу при подписании настоящего договора задаток в сумме 100 000 руб., которая принята продавцом в счет оплаты за объект (п. 2.1.2, 2.2)
Представленными в материалы дела квитанциями банковского перевода, совершенного ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (на дату заключения предварительного договора) получателю ФИО3 на сумму 100 000 рублей, а также скриншотами переписки сторон подтверждается исполнение покупателем установленной п. 2.2 предварительного договора обязанности.
Представитель ФИО1 в судебном заседании также не оспаривал перечисление продавцу суммы в размере 100 000 руб. в счет оплаты спорных земельных участков.
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа указанных выше земельных участков. Стоимость предмета договора определена в 3 000 000 руб. (п. 2).
Покупатель обязался произвести оплату указанной в п. 2 стоимости объекта путем передач денег продавцу в следующие сроки: денежные средства в размере 1 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; денежные средства в размере 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; денежные средства в размере 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; денежные средства в размере 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 3 договора).
Стороны не оспаривали, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала ФИО3 в счет оплаты приобретаемых земельных участков 1 500 000 руб.
Земельные участки переданы покупателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
Также стороны не оспаривали, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 по требованию ФИО1 возвратила ей сумму в размере 1 165 000 руб.
Более оплата ФИО1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ не вносилась.
Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.
Недоплата покупателем цены по договору купли-продажи с очевидностью лишает продавца того на что он был вправе рассчитывать призаключении договора. В случае существенного нарушения покупателем условий договора, этом договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.
Исходя из установленных обстоятельств и приведенных выше норм права, суд приходи к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения требований ФИО3 в части расторжения договора купли-продажи и возложения на ФИО1, обязанности возвратить переданные по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки.
При этом, определяя сумму подлежащих возврату ФИО1 денежных средств, суд учитывает, что правовых оснований для признания переданной при заключении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ суммы в размере 100 000 руб. задатком не имеется, поскольку данная сумма, исходя из условий договора купли-продажи, выполняла сугубо платежную функцию и не отвечает признакам задатка.
Таким образом, подлежащая возврату ФИО3 покупателю при расторжении договора купли-продажи сумма составляет 335 000 руб.
Разрешая требования ФИО3 в части взыскания с ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходит из следующего.
Как было установлено судом, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был предусмотрен следующий порядок оплаты: 1 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ;500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ
Установлено, что фактически ФИО1 оплачено ДД.ММ.ГГГГ 335 000 руб. Более оплат по договору купли-продажи не поступало. При этом договор не был расторгнут ни по соглашению сторон, ни в судебном порядке.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи (п. 6 ст. 395 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, учитывая доказанность нарушения ФИО1 полноты и сроков внесения периодических платежей в счет оплаты по договору купли-продажи, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с нее в пользу ФИО3 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ (дня, следующего за днем срока внесения первого платежа) по ДД.ММ.ГГГГ (день вынесения решения судом) в размере 464 205,46 руб. согласно приведенному ниже расчету. Законных оснований для снижения указанной суммы процентов не имеется.
Задолженность, руб.
Период просрочки
Увеличение долга
Ставка
Дней в году
Проценты, руб.
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
Поскольку с ФИО3 подлежат взысканию в пользу ФИО1, сумма в размере 335 000 руб., а с ФИО1 в пользу ФИО3 – 464 205,46 руб., суд полагает возможным произвести взаимозачет указанных выше сумм и окончательно взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 129 205,46 руб. (464 205,46 - 335 000).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельных участком расторгнутым – отказать.
Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1.
Обязать ФИО1 (паспорт №) возвратить ФИО3 (паспорт №)земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>, сельское поселение Дубовый Умет, <адрес>.
Взыскать с ФИО3(паспорт №) в пользу ФИО1(паспорт №) уплаченную по договору сумму в размере 335000 руб.
Взыскать с ФИО1(паспорт №) в пользу ФИО3(паспорт №) проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 464 205 руб.
Произвести взаимозачет взысканных с ФИО1(паспорт №) и ФИО3(паспорт №) сумм и окончательно определить ко взысканию с ФИО1(паспорт №) в пользу ФИО3(паспорт №) сумму в размере 129 205,46 руб., освободив ФИО3 (паспорт №) от взыскания в пользу ФИО1(паспорт <...>).
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Волжский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья /подпись/С.А. Береснева
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.