Дело № 2-3-235/2025
УИД 64RS0042-03-2025-000444-29
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 ноября 2025 года р.п. Ровное
Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:
председательствующего судьи Красновой А.Р.,
при секретаре судебного заседания Джаслыковой М.А.,
с участием представителя истца по доверенности Андреенко Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Ровенской районной администрации Ровенского муниципального района Саратовской области о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на недвижимое имущество,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском. Требования мотивированы тем, что в соответствии с договором купли-продажи, заключенным между нею и А.Н.М. от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнением к договору от ДД.ММ.ГГГГ, она является покупателем жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № по адресу: <адрес>, р.<адрес>, денежные средства в размере 25000 рублей им были переданы продавцу до подписания договора. Она приобрела фактически заброшенный дом, принадлежавший А.Н.М.. В домовладении был отрезан газ, электричество и водоснабжение в связи с большой задолженностью, в доме отсутствовали окна, двери, часть пола. На момент передачи денег А.Н.М. пояснил, что у него утерян паспорт, но он в течение небольшого времени его восстановит. Она вместе с А.Н.М. ходила в регистрационную палату, где ей пояснили, что паспорт необходим для совершения сделки, а также справка из паспортного стола о прописанных лицах. После этого А.Н.М. пропал, ей стало известно, что он заключен под стражу приговором суда. От знакомых она узнала, что А.Н.М. ДД.ММ.ГГГГ умер, запись акта о смерти №. После смерти А.Н.М. она также владеет как собственник домом и земельным участком по адресу: <адрес>, р.<адрес>. Все договора на газо-, электро-, водоснабжение заключены с нею. С ДД.ММ.ГГГГ она владеет домовладением по вышеуказанному адресу, то есть фактически владеет им и несет бремя содержания более 19 лет. Претензий друг к другу стороны не имели. Просит признать сделку по купле-продаже жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, р.<адрес> состоявшейся; признать право собственности за ФИО1 на объекты недвижимости: жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, р.<адрес>, ул. <адрес>.
Истец ФИО1 в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенной о его дне, времени и месте, не явилась, обратилась в суд с письменным заявлением о рассмотрении дела в её отсутствие.
Представитель истца адвокат Андреенко Ю.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Дал пояснения, аналогичные тем, что изложены в иске.
Представители ответчика Ровенской районной администрации Ровенского муниципального района Саратовской области, третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в судебное заседание не явились, своих представителей для участия в деле не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны, ходатайств об отложении слушания дела, а равно мотивированных возражений на исковое заявление от них не поступило.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся участников процесса.
Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В силу положений ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 ГПК РФ.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанном на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; а также иными способами, предусмотренными законом.
В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 9, 10 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданского оборота предполагается.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
К обязательствам, возникающим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащиеся в ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Положениями п. 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Как установлено судом и следует из материалов дела, А.Н.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на праве собственности принадлежал жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м с хозяйственными строениями, а также земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, р.<адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а также выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18, 19).
По соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ А.Н.М., именуемый продавец, и ФИО1, именуемая покупатель, заключили договор о следующем. Покупатель выдает продавцу денежную сумму в размере пяти тысяч рублей и погашает долг за электроэнергию, газ и коммунальные услуги в счет причитающихся с него по предстоящему договору купли-продажи жилого дома, стоимость которого определена сторонами 20000 рублей, находящегося по адресу: р.<адрес>, и принадлежащего А.Н.М. Настоящий договор действует с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. С момента внесения суммы задатка покупатель с согласия продавца вселяется в приобретаемый жилой дом, обеспечивает его текущий ремонт и сохранность, несет полную материальную ответственность за переданное ему в пользование жилое помещение, а также производит оплату за пользование электроэнергией, газом, коммунальные услуги (л.д. 13).
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, составленной в присутствии свидетелей М.А.Г. и К.И.Г., А.Н.М. получил от ФИО1 денежные средства в размере 20000 рублей за проданный дом и землю под домом по адресу: р.<адрес>. Ранее получил 5000 рублей. Сумма за дом и земельный участок окончательная. Обязуется в течение месяца, когда получит новый паспорт, так как он утратил свой паспорт, совершить сделку купли-продажи дома и земли по адресу: Революционная, <адрес>, в регистрационной палате. Документы на дом и землю передал покупателю (л.д. 12).
ДД.ММ.ГГГГ А.Н.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер.
Наследственное дело к имуществу умершего А.Н.М. не заводилось, что подтверждается сообщением нотариуса нотариального округа р.<адрес> и <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО1 в качестве подтверждения владения ею жилым домом и земельным участком представлены договора на оказание ей газо-, водо- и электроснабжения, в которых она указана в качестве абонента по адресу: <адрес>, р.<адрес>. Кроме того, ею представлены платежные документы по оплате коммунальных услуг по указанному адресу за предыдущие несколько лет.
Допрошенные в судебном заседании свидетели А.А.В. и А.Н.В. показали, что ФИО1 приходится им тетей. Они были свидетелями покупки ею у А.Н.М. жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, р.<адрес> передачи ФИО1 денег за данные объекты недвижимости. Купленный жилой дом ФИО1 ремонтировала, оплатила задолженность за коммунальные услуги, провела газ, воду, свет, поскольку они были отключены. Оформить договор ФИО1 не смогла ввиду отсутствия у А.Н.М. паспорта. С момента приобретения дома и земельного участка ФИО1 пользовалась и владела ими как собственник, ремонтировала, поддерживала в надлежащем состоянии, оплачивала коммунальные услуги. За время с момента покупки ФИО1 данного дома кто-либо претензий и требований к ней по поводу данной недвижимости не предъявлял.
Не доверять показаниям вышеуказанных свидетелей, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, у суда оснований не имеется.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно разъяснениям, данным в п. 60, 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что А.Н.М. и ФИО1 фактически заключен и исполнен договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку продавец передал истцу принадлежащий ему земельный участок с жилым домом, расположенные по адресу: <адрес>, р.<адрес>, а также правоустанавливающие документы на них, а истец передал продавцу денежные средства за данные объекты недвижимости. При этом ими составлены письменные документы, в которых указан точный адрес продаваемых объектов недвижимости, их стоимость.
Таким образом, судом установлено, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи жилого дома с земельным участком. Обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между ними произведены, спорные объекты недвижимости фактически переданы продавцом истцу, он владеет и пользуется данным имуществом длительное время.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Доводы истца о том, что государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома препятствовало отсутствие у продавца А.Н.М. паспорта, подтверждаются материалами дела, показаниями свидетелей. Так, сам А.Н.М. указывает данное обстоятельство в написанной им расписке по получению денег от ФИО1 за жилой дом и земельный участок и обязуется по получению нового паспорта исполнить свои обязанности по договору.
Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, исходя из вышеуказанных норм материального права, учитывая конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание отсутствие обоснованных возражений ответчика, а равно доказательств, опровергающих заявленные исковые требования, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о признании сделки по купле-продаже состоявшейся, и признании за нею права собственности на объекты недвижимости являются способом защиты нарушенного права истца, поскольку позволяют восстановить её нарушенное право на пользование спорными жилым домом и земельным участком, в связи с чем, подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к Ровенской районной администрации Ровенского муниципального района Саратовской области о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на недвижимое имущество, удовлетворить.
Признать сделку по купле-продаже объектов недвижимости: жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № по адресу: <адрес>, р.<адрес>, между А.Н.М. и ФИО1 состоявшейся.
Признать за ФИО1 (№) право собственности на жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, р.<адрес>.
Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд (3) Саратовской области (р.п. Ровное Саратовской области).
Срок составления мотивированного решения 18 ноября 2025 года.
Судья А.Р. Краснова