дело № 2-3932/2023
УИД: 26RS0029-01-2023-002831-07
Решение
Именем Российской Федерации
02 октября 2023 года город Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе
председательствующего судьи Пакова Н.Н.,
при секретаре Павловой Н.Г.,
с участием:
истца ФИО1,
представителя истца ФИО2,
представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи продажи недвижимости, исключении записи о праве собственности на квартиру,
установил:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи продажи недвижимости, аннулировании записи о государственной регистрации собственности, восстановлении права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В обоснование заявленных требований истец указал, что между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стороны оценили отчуждаемую квартиру в <данные изъяты> руб. (п. 3 договора). В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ, документы были поданы через МБУ МО город-курорт Пятигорск «МФЦ города Пятигорска» для регистрации перехода права собственности на указанную квартиру. Денежные средства за квартиру в момент заключения договора истец не получил, т.к. по устной договоренности, ответчик должен был рассчитаться с истцом в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный период времени ответчику был необходим для оформления и получения кредитных денежных средств для расчета за квартиру с истцом. На указанные условия истец согласился, т.к. давно был знаком с матерью ответчика. Таким образом, на дату заключения договора купли-продажи квартиры ответчик не обладал денежными средствами в размере, которые позволили бы ему произвести оплату по этому договору, следовательно, не мог исполнить перед истцом обязательство по уплате цены квартиры. Факт неуплаты покупателем стоимости объекта недвижимости является существенным нарушением условий договоров купли-продажи. Далее, во исполнение устной договоренности, ДД.ММ.ГГГГ на банковский счет истца, открытый в ПАО «<данные изъяты>», от ФИО4 поступила денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. с назначением платежа: «Оплата задатка на покупку квартиры». Более никаких денежных средств на имя истца не поступало. До настоящего времени ответчиком не исполнено обязательство по оплате суммы в счет стоимости квартиры в размере <данные изъяты> рублей, при этом фактически во владение квартирой он вступил. ДД.ММ.ГГГГ через личный кабинет на сайте «Госуслуги» зарегистрировано заявление от истца в Росреестре на запрет действий с недвижимостью с кадастровым номером №. Однако по указанному договору купли-продажи был зарегистрирован переход права собственности на ответчика. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию о расторжении договора купли-продажи в связи с его неоплатой посредством Почты России ценным письмом с уведомлением, претензия оставлена без ответа. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с вышеуказанным иском в суд.
Просит суд расторгнуть договор купли-продажи продажи недвижимости, аннулировать запись о государственной регистрации собственности ФИО4, восстановить свое право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В судебном заседании истец, представитель истца, действующая на основании нотариальной доверенности ФИО5, исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали их удовлетворении.
Представитель ответчика, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности ФИО3, заявленные исковые требования не признал, пояснил, что ФИО4 полностью выполнил свои обязательства по заключенному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ – произвел оплату в полном объеме в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается п.3 указанного договора, где указано, что стороны произвели расчет в полном объёме до подписания настоящего договора. Договор лично подписан сторонами, проведена его государственная регистрация и переход права собственности.
Просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрении дела извещался надлежащим образом, знает о предъявленном иске. Заявлений с просьбой о переносе, либо уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Заявлений с просьбой о переносе, либо уважительности причин неявки в судебное заседание не представлено.
Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в рамках заявленных исковых требований.
Статьей 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1 ст.486 ГК РФ).
В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п.2 ст.453 ГК РФ).
Судом достоверно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 (продавец) и ответчик ФИО4 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, продавец продал, а покупатель приобрел в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Стороны оценили отчуждаемую квартиру в <данные изъяты> руб. (п. 3 договора).
В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ, документы поданы через МБУ МО город-курорт Пятигорск «МФЦ города Пятигорска» для регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ на банковский счет, открытый на имя ФИО1 в ПАО «Банк ВТБ», от ФИО4 поступила денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. с назначением платежа: «Оплата задатка на покупку квартиры».
ДД.ММ.ГГГГ в связи с неполучением в полном объёме денежных средств по договору за отчуждаемую квартиру ФИО1 через личный кабинет на сайте «Госуслуги» направлено заявление в Росреестр на запрет действий с недвижимостью с кадастровым номером №.
Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН в отношении данной квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию о расторжении договора купли-продажи в связи с его неоплатой посредством Почты России ценным письмом с уведомлением, претензия оставлена без ответа.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту преступления, совершенного группой лиц, по ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Постановлением следователя СО отдела МВД России по г.Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО1 в отношении ФИО7 и ФИО4 отказано.
В исковом заявлении ФИО1 ссылается на то, что оплата по договору с ним не была произведена.
Ответчик ФИО4 в нарушении ст. 56 ГПК РФ не представил в суд никаких доказательств, подтверждающих наличие у него достаточных денежных средств на оплату по договору купли-продажи квартиры.
Из существа иска и пояснений представителя истца следует, что ответчиком денежные средства переданы истцу по договору не были.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих передачу денежных средств ФИО1 по договору ни до, ни после регистрации объекта недвижимости.
Судом истребованы сведения о банковских счетах ответчика, сведения о доходах ФИО4 Так, согласно банковским выпискам и согласно справке о доходах ответчика из ИФНС у ответчика доход за 2022 год отсутствует.
Таким образом, денежные средства в счёт оплаты квартиры в распоряжение истцу не поступали, соглашение о расторжении договора между сторонами не подписано и не сдано на государственную регистрацию в Росреестр. На дату заключения договора купли-продажи квартиры ответчик не обладал денежными средствами в размере, которые позволили бы ему произвести оплату по этому договору, следовательно, он не мог исполнить перед истцом обязательство по уплате цены квартиры.
Факт неуплаты покупателем стоимости объекта недвижимости является существенным нарушением условий договоров купли-продажи.
Установив вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения иска, поскольку ФИО4 не выполнил надлежащим образом свои обязательства по оплате приобретенного имущества, чем существенным образом нарушил права истца ФИО1
При этом суд исходит из того, что ответчиком допущено существенное нарушение условия договора купли-продажи об оплате переданного по договору недвижимого имущества.
С учетом разъяснений, содержащихся в п.65 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года, суд приходит к выводу, что истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи, в связи с чем, имущество, переданное по этому договору, исходя из положений, предусмотренных статьями 1102, 1104 ГК РФ, подлежит возврату истцу.
Согласно приведенным положениям, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В силу ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.
В данном случае, вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном ч.3 ст.58 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи продажи недвижимости, исключении записи о праве собственности на квартиру удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4
Вернуть стороны в первоначальное состояние.
Аннулировать запись, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о государственной регистрации собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Восстановить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 уплаченный аванс за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Пятигорский городской суд.
Судья Н.Н. Паков