Решение по делу № 2А-2763/2025 от 20.10.2025 - о признании незаконным отказа в согласовании схемы границ земельного участка и заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Дело № 2а-2763/2025

УИД: 26RS0023-01-2025-004521-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Минеральные Воды 08 октября 2025 года

Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Бастаниадиса Э.Г.,

при секретаре судебного заседания ФИО2,

с участием: представителя административного истца ФИО1 – адвоката ФИО6, представившего удостоверение .............., действующего на основании ордера от .............. серии ..............,

представителя административного ответчика Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края – ФИО3, действующей на основании доверенности от .............. .............., сроком действия по .............., представившей диплом, подтверждающий получение высшего юридического образования от .............. серии ВСБ ..............,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края и Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в согласовании схемы границ земельного участка и заключении договора аренды земельного участка на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

в суд поступило административное исковое заявление ФИО1, из содержания которого следует .............. между администрацией и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка .............., по условиям которого истцу был предоставлен в аренду земельный участок с к.н. .............., площадью 1000 кв. м., с разрешенным использованием - под ИЖС, с адресом: .............. Срок аренды с .............. по ............... Регистрационная запись об аренде не погашена до сих пор. У ФИО1 имеется разрешение на строительство на данном земельном участке индивидуального жилого дома - постановление главы города Минеральные Воды и Минераловодского района от .............. ............... На данном земельном участке ФИО1 в период договора аренды построен объект незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом площадью застройки 45 кв.м., со степенью готовности 18 %, этажность 1, согласно технического плана кадастрового инженера от ............... В связи с различными жизненными обстоятельствами, ФИО1 не мог закончить строительство и обратиться за продлением договора аренды до истечения его срока действия. Однако, по настоящее время земельный участок и объект незавершенного строительства находятся во владении ФИО1, администрацией не изымался, долгов по аренде нет, последние платежи вносились .............. В связи с указанными обстоятельствами, истец обратился к ответчикам с заявлением заключить договор аренды указанного земельного участка на новый срок, но получил отказ. В настоящее время по неизвестной причине координаты границ указанного земельного участка отсутствуют в ЕГРН, в связи с чем одновременно с просьбой заключить новый договор аренды, на основании вышеизложенного в совокупности, истец обратился с просьбой утвердить в прежних, ранее существовавших границах, схему границ земельного участка с к.н. .............., площадью 1000 кв. м., с разрешенным использованием - под ИЖС, с адресом: .............. Сообщением Управления от .............. .............. истцу отказано в удовлетворении его заявления в связи с отсутствием в ЕГРН границ данного земельного участка. Кто и по каким основаниям исключил из ЕГРН сведения о границах, таковой информации у истца нет, однако, истец, имея недостроенный объект на земельном участке, имея основания для заключения нового договора аренды, одновременно обратился к ответчикам на основании п. 9 ч. 2 ст. 39.6 и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) с просьбой утвердить в прежних, ранее существовавших границах, схему границ земельного участка с к.н. .............., площадью 981 кв. м., с разрешенным использованием - под ИЖС, с адресом: .............. Отказ в согласовании схемы обоснован ответчиками тем, что согласно п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Однако, данный довод ответчиков полностью противоречит и нарушает все вышеизложенное в иске. Отказ в согласовании схемы также обоснован ответчиками тем, что объект незавершенного строительства 18 % готовности имеет признаки самовольной постройки, так как не соответствует разрешению на строительство жилого дома от ............... Однако, истец желает достроить жилой дом, в ходе продолжения строительства желает исправить возможные недостатки строительства, с которыми на данном этапе истец не согласен. И данных оснований для отказа в возврате в ЕГРН границ участка (утвердить в прежних, ранее существовавших границах, схему границ земельного участка) и заключении договора аренды на новый срок в ЗК РФ нет. Вопросы самовольности либо несамовольности, вопросы нарушения прав и/или отсутствия нарушений чьих либо прав незавершенным строительством - это не предмет при рассмотрении заявления истца. На основании изложенного, ФИО1 просил суд признать незаконным отказ Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа от ............... .............. в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с кадастровым номером .............., площадью 981 кв. м., с разрешенным использованием - под ИЖС, с адресом: .............. и в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером .............., площадью 981 кв. м., с разрешенным использованием - под ИЖС, с адресом: .............. на новый срок для завершения строительства объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома.

Не согласившись с заявленным административным исковым требованием, представитель Управления представил письменное возражение, в котором указал на следующие обстоятельства. ФИО1 обратился в Администрацию с заявлением от .............., в котором просил утвердить схему расположения и заключить с ним договор аренды хмельного участка с к.н. .............., площадью 1000 кв.м. с разрешенным использованием - под ИЖС с адресом: .............., пер. Горный, 19, либо продлить имеющийся договор аренды .............. от .............. на новый срок (пять лет), необходимый для завершения строительства объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома. К обращению им был приложен технический план на объект незавершенного строительства. По имеющимся сведениям, между ФИО1 и Комитетом имущественных отношений .............. и .............. был заключен договор аренды от .............. .............. земельного участка с к.н. .............., площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: .............. для строительства индивидуального жилого дома. Согласно п. 2.1 Договора, срок аренды участка был установлен с .............. по .............., который был в дальнейшем продлен на три года - до ............... Согласно п. 6.1 Договора, договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также до окончания срока по соглашению сторон. Таким образом, договор прекратил свое действие - ............... Кроме того, в соответствии с п. 6.3 при прекращении договора, арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии. Согласно п. 6.2 Договора, все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. В данном случае, каких либо подписанных дополнительных соглашений о продлении Договора после .............. не имеется. В приложенном истцом к заявлению сообщении, техническом плане объекта незавершенного строительства от .............. указано, что в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства индивидуальный жилой дом площадью застройки 45 кв.м со степенью готовности 18 %. Также истцом была приложена схема расположения земельного участка, изготовленная кадастровым инженером, с указанием координат характерных точек границ земельного участка, которую он просил утвердить и копия разрешения на строительство от .............. ............... Согласно сведений из ЕГРН граница земельного участка с к.н. .............. не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Предоставлению земельного участка в аренду должно предшествовать принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (пп. 3 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ) поскольку граница земельного участка с к.н. .............. не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Таким образом, имелись основания для отказа в предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду на основании п. 24 ст. 39.16 ЗК РФ. Наряду с этим, также имелись основания и для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка. На основании обращения истца Управлением был осуществлен запрос сведений и копий документов, касающихся проектирования и строительства индивидуального жилого дома на земельном участке с к.н. .............. Специалистами отдела муниципального контроля администрации Минераловодского муниципального округа совместно с кадастровым инженером проведен осмотр испрашиваемого истцом земельного участка. По итогам осмотра установлено, что в границах земельного участка с к.н. .............. расположен объект незавершенного строительства (фундамент прямоугольной формы) площадью 55 кв.м. Кадастровым инженером, принимавшем участие в осмотре, осуществлены необходимые измерения и изготовлена схема расположения исследуемого земельного участка. Указанная схема, в том числе, содержит сведения о фактическом местоположении объекта незавершенного строительства в границах участка. Согласно схеме, объект незавершенного строительства расположен в юго-западной части земельного участка, с западной стороны расстояние от границы участка до стороны объекта незавершенного строительства составляет 0,13 м, с южной стороны - 5,10 м. Длины сторон объекта незавершенного строительства по периметру согласно схеме составляют: 6,35 м, 6,42 м, 8,63 м., 8,67 м. Согласно выданного истцу разрешения на строительство от .............. .............. истец как застройщик обязан был осуществить строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных построек строго по типовому проекту и генплану, выданному МФ ГУ АиГ СК. По итогам запроса Управлением архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского муниципального округа в Управление предоставлена копия генерального плана от .............. ............... застройки земельного участка с к.н. ............... Согласно, указанного генплана, планируемый к строительству индивидуальный жилой дом должен располагаться в южной части земельного участка, длина стен индивидуального жилого дома должна составлять 11,10 м на 11,26 м. С южной стороны расстояние от границы участка до индивидуального жилого дома должно составлять - 6 м, с восточной стороны такое расстояние должно составлять 3 м., с западной стороны с учетом масштаба схемы генплана 1:500 такое расстояние должно составлять 8,5 м. Отсюда следует, что фактическое местоположение объекта незавершенного строительства и его размеры не соответствует имеющемуся генплану и выданному разрешению на строительство. Наряду с этим, в соответствии со ст. 22. Ж-1. «Зона малоэтажной индивидуальной жилой застройки» действующих Правил землепользования и застройки Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, утвержденных постановлением администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края от .............. .............. минимальный отступ от границ земельного участка в целях определения места допустимого размещения жилого дома должен составлять 3 м. Учитывая изложенное, строительство объекта незавершенного строительства произведено не в соответствии с разрешительной документации и без соблюдения градостроительных норм и правил. При этом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права п. 4 данной статьи. В данном случае, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером .............. объект незавершенного строительства обладает признаками самовольной постройки. При этом, согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. При таких обстоятельствах, оснований для применения положений п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, либо пп. 10 п. 2 данной статьи не имеется. Кроме того, одним из необходимых условий для заключения нового договора аренды является наличие в настоящее время предусмотренных пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов. Учитывая изложенное, установленных законом оснований для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка не имелось. В материалы дела истцом представлен технический план от .............., который изготовлен после окончания срока аренды земельного участка, соответственно, факт возведения объекта незавершенного строительства в период действия договора аренды, указанный документ подтверждать не может. Кроме того, отсутствуют доказательства того, что объект в принципе является объектом недвижимости и на нем полностью завершены фундаментные работы. В связи с указанными обстоятельствами, представитель административного ответчика просил отказать в удовлетворении заявленного требования в полном объеме.

Представитель административного ответчика – администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края представил суду аналогичные возражения.

Административный истец, а также представитель административного ответчика – администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, надлежащим образом извещенные судом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, уважительности своей неявки суду не представили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.

На основании ст. 150 КАС РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников административного процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, поскольку их неявка не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

В судебном заседании представитель административного истца, по ордеру адвокат ФИО6, дал пояснения, аналогичные описательной части решения суда, административное исковое требование поддержал, просил суд его удовлетворить.

Представитель административного ответчика – Управления, по доверенности ФИО3, в судебном заседании дала пояснения, аналогичные ранее представленным в материалы дела письменным возражениям, исковое требование не признала, просила суд в его удовлетворении отказать.

Изучив материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со ст. 227 КАС РФ, для признания решений, действий (бездействия) незаконными необходимо наличие совокупности двух условий несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца. При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

В судебном заседании установлено, подтверждается письменными доказательствами и не оспаривается сторонами, что постановлением Главы города Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края от .............. .............., ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок, площадью 1000 кв.м., из земель поселений, находящийся по адресу: .............. для строительства индивидуального жилого дома, сроком на 03 года.

.............. между Комитетом имущественных отношений г. Минеральные Воды и Минераловодского района, действующего от имени Администрации г. Минеральные Воды и Минераловодского района (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка .............., по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с к.н. .............., общей площадью 1000 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир) .............., для строительства индивидуального жилого дома. Срок аренды установлен с .............. по ............... Данный договор был в установленном законом порядке и сроки зарегистрирован в ЕГРН.

Сторонами по делу не оспаривается, что в последующем договор аренды от .............. .............. был продлен на три года, т.е. до ...............

.............. Минераловодским филиалом ГУ Архитектуры и градостроительства Ставропольского края ФИО1 выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу: ..............

Постановлением Главы г. Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края от .............. .............. ФИО1 разрешено строительство жилого дома на земельном участке площадью 1000 кв.м. с к.н. .............., предоставленном в аренду сроком на 03 года, расположенном по адресу: ..............

В соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительства, подготовленного .............. кадастровым инженером ФИО4, на земельном участке с к.н. .............. с адресным ориентиром: .............., находится объект незавершенного строительства, проектируемой значение – жилой дом, площадью 45 кв.м., степень готовности объекта 18 %, год завершения строительства ..............

Установленные по делу обстоятельства приводят суд к выводу, что в период договора аренды от .............., ФИО1 на предоставленном ему в аренду земельном участке был возведен объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого получено в установленном законом порядке.

.............. ФИО1 было установлено, что в ЕГРН отсутствуют координаты границ земельного участка с к.н. .............. в связи с чем, .............. административный истец обратился в Управление с заявлением, в котором одновременно просил: - согласовать схему границ земельного участка; - заключить (продлить) договор аренды земельного участка на новый срок.

Уведомлением Управления от .............. .............. документы возвращены ФИО1, поскольку его заявление по форме и содержанию не соответствовало требованиям законодательства.

.............. ФИО1 вновь обратился в Управление с заявлением о согласовании схемы границ земельного участка, а также о заключении (продлении) договора аренды земельного участка на новый срок.

Уведомлением Управления от .............. .............. ФИО1 отказано в удовлетворении его заявления от .............., в обоснование чего указано на следующее.

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1 о заключении (продлении) договора аренды земельного участка на новый срок, было указано на то, что такой договор аренды уже продлялся. Кроме того, согласно сведений ЕГРН, граница земельного участка с к.н. .............. не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства, соответственно, имеются основания для отказа в предоставлении вам земельного участка в аренду на основании п. 24 ст. 39.16 ЗК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1 о согласовании схемы границ земельного участка, было указано на то, что в границах земельного участка с к.н. .............. расположен объект незавершенного строительства (фундамент прямоугольной формы) площадью 55 кв.м., фактическое местоположение которого и его размеры не соответствует имеющемуся генплану и выданному разрешению на строительство. Наряду с этим, в соответствии со ст. 22. Ж-1. «Зона малоэтажной индивидуальной жилой застройки» действующих Правил землепользования и застройки Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, утвержденных постановлением администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края от .............. .............. минимальный отступ от границ земельного участка в целях определения места допустимого размещения жилого дома должен составлять 3 м. Учитывая изложенное, строительство объекта незавершенного строительства произведено не в соответствии с разрешительной документации и без соблюдения градостроительных норм и правил. Возможность предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, предусмотрена его собственнику, при наличии доказательств, подтверждающих право собственности. В данном случае, расположенный в границах земельного участка с к.н. .............. объект незавершенного строительства обладает признаками самовольной постройки.

В уведомлении от .............. .............., Управление изначально отказало ФИО1 в заключении (продлении) договора аренды земельного участка на новый срок, поскольку граница земельного участка с к.н. .............. не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства, впоследствии отказало в удовлетворении заявления о согласовании схемы границ земельного участка, и в последствии дополнительным основанием для отказа в удовлетворении заявления о заключении (продлении) договора аренды земельного участка указало на отсутствие положительного решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Не согласившись с указанным отказом Управления, ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, при рассмотрении которого суд исходит из следующих норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Конституция Российской Федерации устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не изъятые из оборота, могут предоставляться гражданам в аренду (п. 2 ст. 27, пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ). По общему правилу, договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Исключением является, в частности, предоставление без проведения торгов земельного участка гражданам для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения садоводства для собственных нужд (при отсутствии иных лиц, имеющих намерение приобрести права на указанный участок, за исключением некоторых случаев) (пп. 1 п. 8 ст. 38.18 ЗК РФ).

В силу ч. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном ст. 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

В силу п. 8 ст. 39.14 ЗК РФ, предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд (за исключением случаев, если в соответствии с федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право отдельных категорий граждан на приобретение земельных участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном порядке), гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (за исключением случаев предоставления земельных участков гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») осуществляется с учетом особенностей, установленных ст. 39.18 настоящего Кодекса.

На основании п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ, в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Пунктом 8 статьи 39.15 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии одного из следующих оснований: 1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса; 2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 14.1 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса; 3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 17 ст. 39.15 ЗК РФ, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно быть обоснованным и содержать все основания отказа. В случае, если к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагалась схема расположения земельного участка, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать указание на отказ в утверждении схемы расположения земельного участка.

Таким образом, утверждение схемы расположения земельного участка, приложенной к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, законодателем поставлено в зависимость от наличия у заявителя права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов урегулированы, в том числе, статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные пп. 1 п. 2 ст. 39.15 данного Кодекса, а именно: документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Согласно пп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ по результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, в решении должны быть указаны все основания отказа.

Статьей 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Обстоятельства, послужившие причиной оспариваемого отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка, не сопоставимы с основаниями, предусмотренными указанной статьей ЗК РФ.

Так, согласно установленным обстоятельствам, административный истец получил в аренду земельный участок с к.н. .............., общей площадью 1000 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресный ориентир) .............. для строительства индивидуального жилого дома на основании договора аренды от .............. .............., который был зарегистрирован в установленном порядке и недействительным не признан, в связи с чем, ФИО1 является добросовестным приобретателем прав аренды на спорный земельный участок.

В силу положений, изложенных в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», исходя из статьи 178, части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении. При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия. Например, при недоказанности обстоятельств, указанных в оспариваемом решении органа государственной власти и послуживших основанием для его принятия, суд не вправе отказать в признании такого решения незаконным, ссылаясь на наличие установленных им иных оснований (обстоятельств) для принятия подобного решения.

В рассматриваемом деле, орган государственной власти довод об истечении срока обращения административного истца с заявлением о продлении договора аренды в оспариваемом ответе не приводил.

Кроме того, согласно установленным выше обстоятельствам, ФИО1 последовательно до истечения срока аренды предпринимал меры по оформлению прав на вышеприведенный земельный участок, вносил за него арендные платежи и продолжал им пользоваться.

На основании положений п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Согласно п. 4 приведенной статьи, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

ЗК РФ, действовавшем до .............., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с .............., прямо не исключено применение п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

С учетом того, что ФИО1 продолжал пользоваться земельным участком и договор аренды не был расторгнут, применительно к ст. 621 ГК РФ, договор аренды был пролонгирован.

Помимо этого, ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Таким образом, из системного толкования указанных положений, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом строительства, созданным в период действия договора аренды без судебного решения. Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке гражданского судопроизводства.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды на новый срок.

Применительно к рассматриваемому спору, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка.

Исходя из приведенных в деле доказательств, ФИО1, являясь арендатором испрашиваемого земельного участка и уплачивающий все арендные платежи за него, имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов по основаниям, предусмотренным ст. 39.6 ЗК РФ, как действующий арендатор земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что отказ в предоставлении истцу земельного участка в аренду является незаконным, нарушает права добросовестного пользователя - арендатора и влечет наличие правовой неопределенности статуса земельного участка, занятого объектом строительства.

Административным истцом в подтверждение владения объектом недвижимости, расположенным на спорном земельном участке представлены технический план на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, при этом в обжалуемом ответе не содержится доводов по этому документу.

Данные обстоятельства не проверены Управлением на соответствие представленных заявителем документов Перечню документов, утвержденных Приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», причины отказа не отражены в обжалуемом ответе, имеется лишь ссылка на норму ЗК РФ без обоснования применительно непосредственно к обстоятельствам, указанным ФИО1 в своем заявлении, то есть данный ответ не соответствует требованиям, установленным п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ.

Нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, который возведен в соответствии с полученным разрешением на строительство и в период действия разрешения на строительство, сторонами по делу не оспаривалось.

Относимых, допустимых и достаточных доказательств того, что объект незавершенного строительства возведен не в соответствии с целевым назначением земельного участка, с нарушением правил землепользования и застройки, видов разрешенного использования, не представлено. Встречные исковые требования о сносе (демонтаже) самовольной постройки, приведении объекта незавершенного строительства в соответствие с выданным разрешением на строительство, административными ответчиками не заявлялись. При этом, суд отмечает, что цель, для которой заключался договор аренды, по окончании строительства объекта является достигнутой, при этом заявитель лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на данный объект в связи с окончанием срока договора аренды земельного участка.

С учетом истечения срока действия договора аренды земельного участка и отсутствия у администрации права на изъятие объекта недвижимости, у ФИО1 имелось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для оформления правоустанавливающих документов на незавершенный строительством объект и его последующей эксплуатации применительно к положениям пп. 2 п. 5 ст. 39.6 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Указанные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Действия Управления, которое в оспариваемом ответе отказало заявителю в заключении договора аренды земельного участка, при отсутствии документов, подтверждающих право собственности заявителя на объект незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, не могут быть признаны разумными и обеспечивающими баланс публичных интересов, заключающихся, в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, и частных интересов заявителя на застройку предоставленного ему земельного участка и введение в гражданский оборот возведенного на основании разрешительных документов объекта недвижимости, поскольку отсутствие действующего договора аренды препятствует заявителю в оформлении объекта индивидуального жилищного строительства при отсутствии действующего договора аренды земельного участка, что нарушает права заявителя на введение объекта в гражданский оборот.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, с учетом приведенного законодательства, суд приходит к выводу о незаконности решения Управления, выраженного в уведомлении от .............. № .............., так как основания отказа не соответствуют содержанию статей 39.16 и 39.17 ЗК РФ, в связи с чем, обстоятельства, указанные в уведомлении не являлись основанием для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, доказательств того, что административным истцом не представлены документы (и какие именно), препятствующие ему в получении муниципальной услуги, Управлением не представлено, оспариваемое уведомление данных доводов не содержит, является немотивированным и необоснованным, не содержит все основания отказа.

Таким образом, рассматривая требования административного истца, суд приходит к выводу о наличии незаконности действий со стороны Управления, в связи с доказанностью административным истцом нарушения его прав и законных интересов. Одновременно с этим, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, предъявленных к Администрации, поскольку заявленный административный ответчик каких-либо прав и законных интересов ФИО1 не нарушал.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ, в случае удовлетворения полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, на административного ответчика возлагаются обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Суд не может подменять утвержденный нормативно административный порядок и выйти за рамки предоставленных полномочий, подменив орган местного самоуправления, в связи с чем, устранение допущенных нарушений возможно только путем повторного рассмотрения заявления ФИО1 в соответствии с действующими нормами, регулирующим порядок и основания предоставления муниципальной услуги, с учетом обстоятельств, установленных в настоящем решении суда.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края и Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в согласовании схемы границ земельного участка и заключении договора аренды земельного участка на новый срок, удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, выраженный в уведомлении от .............. .............., в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с кадастровым номером .............., площадью 981 кв.м., с разрешенным использованием – под индивидуальное жилищное строительство, с адресом: .............., и в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером .............., площадью 981 кв.м., с разрешенным использованием – под индивидуальное жилищное строительство, с адресом: .............., на новый срок для завершения строительства объекта незавершенного строительства – индивидуального жилого дома.

Устранить нарушение, допущенное Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, путем возложения на Управление имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО1 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с кадастровым номером .............. площадью 981 кв.м., с разрешенным использованием – под индивидуальное жилищное строительство, с адресом: .............. и о заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером .............., площадью 981 кв.м., с разрешенным использованием – под индивидуальное жилищное строительство, с адресом: .............. на новый срок.

В течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда, Управление имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края обязаны сообщить суду и ФИО1 об исполнении решения суда.

Отказать в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в согласовании схемы границ земельного участка и заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Минераловодский городской суд Ставропольского края.

Судья Э.Г. Бастаниадис

Мотивированное решение суда составлено 20 октября 2025 года.