Решение по делу № 2-106/2022 от 01.06.2022 - о признании условия договора найма жилого помещения в общежитии недействительным, возложении обязанности.

Дело №2-106/2022

24RS0017-01-2021-003529-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июня 2022 года г.Красноярск

Железнодорожный районный суд г.Красноярска в составе:

председательствующего судьи Шамовой О.А.,

при секретаре Петушковой Е.П.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к АО «Красноярский электровагоноремонтный завод» о признании условия договора найма жилого помещения в общежитии недействительным, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к АО «Красноярский электровагоноремонтный завод» о признании условия договора найма жилого помещения в общежитии недействительным, возложении обязанности. Требования мотивированы тем, что истец заключила с ответчиком договор № найма жилой площади в общежитии от 01.07.2019 года. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги по адресу: по договору на момент его заключения составлял 5927 рублей в месяц. Приказом № от 19.12.2019 года ответчик изменил размер платы. Приказом № от 01.09.2020 года ответчика размер платы вновь был изменен до 234 рубля за 1 кв.м.. Согласно платежному документу за январь 2021 года размер платы за коммунальные услуги составил 9287,68 рублей. В представлении Красноярской транспортной прокуратуры № от 15.12.2020 года указано, что общежитие, расположенное по адресу: , на основании свидетельства о регистрации права № от 24.06.2007 года находится в собственности ответчика. Ответчиком с лицами, проживающими в общежитии, заключены договоры коммерческого найма жилого помещения. По условиям договоров найма жилых помещений собственник имеет право на изменение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги при уведомлении нанимателей об указанных изменениях не менее, чем за один месяц до введения их в действие путем размещения информации на стенде. Наличие указанного условия в договоре найма жилого помещения противоречит требованиям ст.614, 682 ГК РФ и приводит к произвольному и неоднократному изменению платы за жилые помещения в течении календарного года. Просит признать недействительным условие договора № найма жилой площади в общежитии от 01.07.2019 года между истцом и ответчиком, по которому ответчик имеет право на изменение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги при уведомлении нанимателей путем размещения информации на стенде; обязать ответчика изменить в платежном документе для внесения платы за предоставление коммунальных услуг размер платы за коммунальные услуги за жилое помещение – комнату по адресу: до размера, указанного в договоре № найма жилой площади в общежитии от 01.01.2019 года между истцом и ответчиком.

Впоследствии истец уточнила исковые требования, просит признать недействительным условие договора № найма жилой площади в общежитии от 01.07.2019 года между истцом и ответчиком, по которому ответчик имеет право на изменение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги при уведомлении нанимателей путем размещения информации на стенде; обязать ответчика изменить в платежном документе для внесения платы за предоставление коммунальных услуг размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги – по адресу: до размера, указанного в договоре № найма жилого помещения в общежитии от 01.07.2019 года между истцом и ответчиком, а именно 5927 рублей в месяц за период с 01.01.2020 года по дату принятия решения судом; обязать ответчика произвести перерасчет размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги за жилое помещение – комнату по адресу: до размера, указанного в договоре № найма жилой площади в общежитии от 01.07.2019 года между истцом и ответчиком, а именно 5927 рублей в месяц за период с 01.07.2019 года по дату принятия решения судом; обязать ответчика ввести в Единую Городскую Информационную Систему «Спринт» информацию об изменении размера начислений по плате за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договором № найма жилой площади в общежитии от 01.01.2020 года между истцом и ответчиком за период с 01.01.2020 года по дату принятия решения судом.

Истец ФИО2 в зал судебного заседания не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, направила в суд своего представителя в силу ст.48 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности (доверенность в материалах дела), в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. В удовлетворении ходатайства ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности просил отказать либо восстановить пропущенный срок исковой давности.

Представитель ответчика АО «Красноярский электровагоноремонтный завод», третьи лица ФИО4, ФИО5 в зал судебного заседания не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания ходатайства не заявляли.

До судебного заседания от представителя ответчика ФИО6, действующего на основании доверенности (доверенность в материалах дела), поступили отзыв на исковое заявление, заявление о пропуске срока исковой давности, согласно которым просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, в том числе, в связи с пропуском истцом срока исковой давности. Оспариваемое условие договора найма не противоречит положениям действующего законодательства РФ, поскольку не содержит положения о том, что ответчик имеет право менять размер арендной платы более одного раза в год в одностороннем порядке. Что касается требования об изменении платы за жилое помещение, то между АО «КрЭВРЗ» (заказчик) с «Красинформ» (исполнитель) заключен договор № от 17.02.2020 года на оказание услуг по автоматизированной обработке информации с использованием Единой Городской информационной расчетной системы «Спринт». В соответствии с указанным договором заказчик поручает, а исполнитель принимает себя обязательство в течение всего срока действия настоящего договора оказывать следующие услуги: а) услуги по автоматизированной обработке, хранению и сопровождению информации, печати и изготовлению бесконвертных отправлений платёжных документов для целей оказания коммунальных услуг потребителям, принявших решение о заключении прямых договоров Заказчиком. Также в соответствии с указанным договором исполнитель обязуется соблюдать действующее законодательство РФ в сфере учета и оказания коммунальных услуг и организовать информирование потребителей о балансе лицевого счета путем введения и передачи информации о балансе лицевого счета каждого потребителя в «Виртуальный личный кабинет жителя» находящийся на сайте АО «КрасИнформ» имеет соответствующие лицензии на оказание услуг. Таким образом, нарушения действующего законодательства в действиях АО «КрЭВРЗ» по установлению платы за проживание в общежитии, расположенном по адресу: отсутствуют, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению. Истцом не предложен контррасчет, а также не обосновано снижение платы за найм, а также за коммунальные услуги. Срок исковой давности по требованию о признании оспариваемой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет 1 год, тогда как договор найма жилой площади в общежитии заключен между сторонами 01.07.2019 года, в связи с чем истцом пропущен срок исковой давности. При заключении договора истцом были изучены положения договора. В момент подписания договора, а также в период течения срока исковой давности истцом не предпринималось попыток по обращению к ответчику с целью изменения пунктов договора.

Представитель третьего лица АО «Красинформ» в зал судебного заседания не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

В силу ст.167 ГПК РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В силу ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Согласно ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии с п.2 ст.1 и ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 4 ст.421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст.422 ГК РФ),

Согласно п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу п.1 ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статьей 678 ГК РФ предусмотрено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст.682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Пунктами 1, 4 ст.450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Как разъяснено в п.12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 года №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то, по общему правилу, такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно п.14 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п.2 ст.10, п.2 ст.168 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, здание общежития по адресу: , принадлежит на праве собственности АО «КрЭВРЗ», что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

01.07.2019 года между АО «КрЭВРЗ» (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) заключен договор № найма жилой площади в общежитии, по условиям которого наймодатель обязуется предоставить нанимателю во временное возмездное владение и пользование жилое помещение для проживания в нем, состоящее из комнаты в принадлежащем нанимателю общежитии, находящемся по адресу: (22 кв.м.). В случае предоставления отдельной комнаты вместе с нанимателем в указанном жилом помещении могут постоянно проживать следующие члены его семьи: супруг ФИО4, дочь ФИО5. Постоянно проживающие с нанимателем члены его семьи имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги на момент заключения договора устанавливается в размере 5927 рублей, в том числе НДС в месяц и может изменяться наймодателем в одностороннем порядке. Наймодатель обязуется уведомить нанимателя об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не менее, чем за один месяц до введения изменений в действие. При этом наниматель уведомляется путем помещения информации на стенд в общежитии. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится нанимателем путем внесения наличных денег в кассу наймодателя или перечислением денег на расчетный счет последнего до 25 числа текущего месяца. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания и действует до 30.06.2020 года (п.1.1, 1.2, 3.1, 3.2 договора).

Приказом № от 19.12.2019 года АО «КрЭВРЗ» изменен размер платы за проживание в общежитии. Для лиц, не состоящих в трудовых отношениях с АО «КрЭВРЗ», размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги с 01.02.2020 года на комнату площадью 18 кв.м. на 3 человека составил 9161 рубль в месяц.

На основании приказа № от 01.09.2020 года АО «КрЭВРЗ» установлен размер платы за наем жилой площади в общежитии, в том числе, для лиц, не состоящих в трудовых отношениях с АО «КрЭВРЗ». Согласно данному приказу для указанной категории лиц плата за наем жилого помещения составляет 390 рублей за 1 кв.м. с 01.09.2020 года. Размер платы за коммунальные услуги и обращение с ТКО передается проживающим в квитанциях АО «Красинформ» по нормам и тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ.

Из платежного документа за январь 2021 года следует, что ФИО2 начислена плата за пользование комнатой в общежитии (найм) площадью 21,8 кв.м. в размере 9287,68 рублей.

Разрешая требования истца о признании недействительным условий договора № найма жилой площади в общежитии от 01.07.2019 года в части предоставления ответчику права изменения размера платы за жилое помещение, суд не находит законных оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно ч.6 ст.156 ЖК РФ порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих, в частности, в общежитиях, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

Пунктом 1 ст.682 ГК РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В данном случае правоотношения между сторонами по делу регулируются гражданским законодательством РФ, определяющим правила заключения договоров коммерческого найма.

Действительно, положения ГК РФ допускают установление в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение, предоставленное по договору коммерческого найма. Из этого ограничения следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст.180 ГК РФ.

Между тем, действующим законодательством максимальный размер платы за жилое помещение по договору найма, заключенному с собственником жилого помещения, не являющегося помещением муниципального или государственного фонда, не определен, следовательно, размеры платы за наем жилого помещения и за коммунальные услуги по договорам коммерческого найма жилого помещения могут отличаться от платежей, установленных органами местного самоуправления.

В обоснование заявленных требований истец указала на наличие в договоре найма условия о праве наймодателя в одностороннем порядке изменять размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, что противоречит требованиям ст.ст.614, 682 ГК РФ и приводит к произвольному и неоднократному изменению платы за жилые помещения в течение календарного года, ссылаясь на представление Красноярской транспортной прокуратуры от 15.12.2020 года об устранении нарушений закона.

Вместе с тем, действующим законодательством предусмотрены основания признания сделок недействительными.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из требований ст.ст.166, 167 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Однако, указанных оснований стороной истца не представлено и судом в ходе рассмотрения дела не установлено.

Максимальный размер платы за жилое помещение по договору найма, заключенному с собственником жилого помещения, не являющегося помещением муниципального или государственного фонда, действующим законодательством не определен, в связи с чем принимая во внимание, что АО «КрЭВРЗ» является собственником общежития, расположенного по адресу: оно вправе самостоятельно определять размер платы за наем жилых помещений по договорам коммерческого найма, который может отличаться от платежей, установленных органами местного самоуправления.

Учитывая, что истец пользуется жилым помещением, принадлежащим ответчику, фактически на условиях договора коммерческого найма, то она обязана вносить соответствующую плату за занимаемую комнату, установленную в заключенном между сторонами договоре, условия которого согласованы между сторонами, в том числе, условие о том, что плата может меняться в одностороннем порядке.

Само по себе несогласие истца с размером платы за жилое помещение не свидетельствует о незаконности оспариваемого договора.

Ссылка истца на представление Красноярской транспортной прокуратуры от 15.12.2020 года основанием для признания условий договора № найма жилой площади в общежитии от 01.07.2019 года не является.

Доводы стороны истца о том, что изменение размера оплаты должно производиться не чаще одного раза в год, суд находит несостоятельными и подлежащими отклонению. Как видно из содержания приказа от 01.09.2020 года, им фактически изменен ранее установленный договором № от 01.07.2019 года, с учетом приказа № от 19.12.2019 года, порядок исчисления суммы оплаты, согласно ч.6 ст.156 ЖК РФ, с фиксированной суммы по оплате за наем помещения и коммунальные услуги - на оплату проживания, исходя из количества занимаемой площади и фиксированной суммы за 1 кв.м., в размере 390 рублей, подлежащей оплате АО «КрЭВРЗ», а также размера платы за коммунальные услуги и обращение с ТКО по квитанциям АО «Красинформ».

При таких обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным условия договора найма жилой площади в общежитии, заключенного с АО «КрЭВРЗ», в части права ответчика на одностороннее изменение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги при уведомлении нанимателей об изменениях не менее, чем за 1 месяц до введения их в действия путем размещения информации на стенде в общежитии.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности со ссылкой на п.2 ст.181 ГК РФ, что договор № найма жилой площади в общежитии заключен между сторонами 01.07.2019 года, тогда как с иском в суд истец обратился по прошествии одного года. При заключении договора истцом были изучены положения договора. В момент подписания договора, а также в период течения срока исковой давности истцом не предпринималось попыток по обращению к ответчику с целью изменения пунктов договора.

Представителем истца ФИО1 заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока, так как правоотношения, возникшие между сторонами, являются длящимися. Кроме того указал, что сроки исковой давности по требованиям о внесении изменений в платежные документы не истекли.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 2 ст.181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно п.1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В данном случае применительно к предмету иска о признании недействительным условия договора моментом, в который истцу стало известно об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, является день заключения оспариваемого договора (01.07.2019 года), поскольку в данном договоре содержится в полном объеме оспариваемое условие, будучи изложенным ясным и понятным образом. Срок исковой давности истек 01.07.2020 года.

Доводы истца о несогласии с изменением размеров начислений по приказу от 01.09.2020 года, о подаче обращения в прокуратуру и т.д. не имеют значения для исчисления срока исковой давности, поскольку вне зависимости от конкретных начислений в каждый последующий месяц о самом наличии права ответчика односторонним образом изменить плату за жилое помещение истцу стало известно в момент заключения договора.

Поскольку настоящий иск направлен истцом в суд почтой 31.05.2021 года, то срок исковой давности пропущен, что является самостоятельным основанием отказа в удовлетворении иска.

Статей 205 ГК РФ предусмотрено, что в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Между тем, истец, заявляя о восстановлении срока исковой давности, не представил суду доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности.

Требования истца об обязании ответчика изменить в платежном документе размер платы за коммунальные услуги и жилое помещение до размера, установленного в договоре № найма жилой площади в общежитии от 01.07.2019 года, также удовлетворению не подлежат, поскольку размер платы за коммунальные услуги и жилое помещение определяется АО «Красинформ» согласно нормам и тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ.

Ссылка стороны истца о том, что предметом договора найма является предоставление комнаты, а по выписке из ЕГРН, помещение – это , для рассмотрения настоящего спора юридического значения не имеет.

При таких обстоятельствах у суда правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца в данной части не имеется.

Вместе с тем, разрешая требования истца о возложении на ответчика обязанности произвести перерасчет, суд приходит к следующему.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со п.1, 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

Пунктом 3.1 договора № найма жилой площади в общежитии от 01.07.2019 года сторонами согласовано, что размер платы за наем жилого помещения может изменяться наймодателем в одностороннем порядке, при этом наймодатель обязуется уведомить нанимателя об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальных услуг, не менее, чем за один месяц до введения изменений в действие. При этом наниматель уведомляется путем помещения информации на стенде в общежитии.

Таким образом, начисление платы за проживание в общежитии в размере, установленном приказом № от 01.09.2020 года из расчета 390 рублей за 1 кв.м должно было производиться ответчиком по истечении не менее месяца с момента уведомления истца об изменении платы.

Между тем, из материалов дела следует, что уведомление было размещено АО «КрЭВРЗ» на стенде в общежитии только 05.11.2020 года, что не оспаривается ответчиком.

Также, в рамках проведенной Красноярской транспортной прокуратурой в отношении АО «КрЭВРЗ» проверки исполнения жилищного законодательства, установлено, что наниматели в установленный срок об изменении приказом № от 01.09.2020 года размера платы за наем жилого помещения своевременно уведомлены не были, на имя директора АО «КрЭВРЗ» вынесено представление № от 15.12.2020 года об устранении нарушений требований закона.

Кроме того, ответчиком представлены суду платежные документы по стандартизированной форме (как для оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирных домах) для истца, самым ранним платежным документом является платежный документ за ноябрь 2020 года. Представлены ведомости о вручении платежных документов нанимателям, согласно которым платежные документы лично получались под роспись истцом начиная с ноября 2020 года.

Разрешая исковые требования в указанной части, суд учитывает, что с учетом ранее сделанного вывода об отказе в признании недействительным условия п.3.1 договора следует признать, что ответчик вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Доводы стороны истца о том, что ответчик вправе изменять размер, но не порядок оплаты, являются необоснованными как исходя из толкования буквального смысла данного договорного условия (ст.431 ГК РФ), так и исходя из результатов применения договорной нормы: изменение порядка начислений (выделение коммунальных услуг и привязка их к объему потребления) повлекло в итоге изменение размера оплаты, что стороны заранее и согласовывали.

Также суд отклоняет доводы стороны истца о том, что приказ об изменении размера платы на истца не распространяется, поскольку в нем не указана фактическая площадь комнаты, занимаемой истцом. Суд отмечает, что в договоре найма указана площадь жилого помещения 18 кв.м., что соотносится с вышеуказанными приказами, поэтому сомнений в том, что данные приказы распространяются на договор, заключенный с истцом, не возникает. Если фактическая площадь помещения в действительности меньше, чем указано в договоре, это может влиять на размер платы за наем, но не затрагивать установленный порядок изменения договора.

Таким образом, доводы стороны истца об отсутствии права ответчика изменять размер платы по договору, суд отклоняет.

Вместе с тем, суд находит заслуживающими внимания доводы стороны истца о том, что истец должным образом не уведомлялся об изменении размера договорной платы.

Согласно п.4 ст.450 ГК РФ сторона, которой договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных договором.

В соответствии с п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 года № одностороннее изменений условий обязательства, когда оно совершено без соблюдения требований к его совершению, не влечет юридических последствий, на которые они были направлены.

Следовательно, для изменения договорного условия требуется не только право стороны договора на это, но и соблюдение предусмотренной договором процедуры. Ответчик, являющийся собственником помещения, наймодателем, является экономически более сильной стороной в данных отношениях, и к исследованию вопроса его добросовестности следует подходить наиболее внимательно.

Наймодатель самостоятельно при составлении типовых условий договора избрал такой способ уведомления, как размещение объявления на стенде. К ответственности ответчика и его обязанности по доказыванию относится фиксация такого размещения любым допустимым способом. Размещая такие объявления без соответствующей фиксации, наймодатель несет риск того, что при возникновении в будущем спора о праве соблюдение процедуры изменения договора может оказаться не доказанным.

С учетом п.1, 4 ст.450 ГК РФ в данном случае не истец должен доказывать, что в соответствующие даты объявления на стендах не размещались (и по общему правилу на сторону не возлагается обязанность доказывания отрицательных фактов), а сторона, изменившая договор, должна доказать суду соблюдение процедуры изменения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в части изменения размера платы с 01.02.2020 года на основании приказа № от 19.12.2019 года ответчиком не представлено суду никаких доказательств извещения об изменении условия договора.

В части приказа № от 01.09.2020 суд отмечает, что из содержания данного приказа следует, что им ответчик нарушил условие договора: приказом от 01.09.2020 года изменен размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги в тот же день (01.09.2020 года), тогда как договором предусмотрено предварительное уведомление не менее, чем за месяц.

В отношении уведомления истца о втором изменении платы доказательства по делу в совокупности подтверждают, что истец извещена о таком изменении в ноябре 2020 года, когда был размещен на стенде в общежитии соответствующий приказ (05.11.2020 года) и когда она получила под расписку платежный документ за ноябрь 2020 года. С учетом применения п.3.1 договора и с учетом срока оплаты (25-е число текущего месяца) следует признать, что поскольку истец уведомлена об изменении размера договорной платы в ноябре 2020 года, то истцу мог быть увеличен размер договорной платы только начиная с декабря 2020 года включительно.

Однако при этом в декабре 2020 года к дате оплаты за этот месяц истцу было известно о состоявшемся изменении договорных условий уже на протяжении месяца, а потому юридические последствия одностороннего изменения договора (издания приказа № от 01.09.2020 года) для истца уже наступили, а потому исковые требования о приведении в соответствие с первоначальным размером платы (5927 рублей в месяц) всех начислений вплоть даты принятия решения суда являются необоснованными.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что поскольку ответчиком не соблюдена договорная процедура изменения договорной платы в периоды с 01.02.2020 года по ноябрь 2020 года включительно, то юридические последствия такого изменения для истца не наступили, а, следовательно, размер ее договорных обязанностей ограничивался первоначальным условием п.3.1 договора. Поскольку ответчик фактически предъявляет истцу к уплате задолженность, начисленную с учетом двух вышеозначенных повышений в феврале 2020 года и в сентябре 2020 года, то право истца в данной части нарушено, а иск подлежит удовлетворению частично. На ответчика следует возложить обязанность изменить для истца размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги за пользование жилым помещением по адресу: , начисленной за период с 01.02.2020 года по ноябрь 2020 года включительно.

Возлагать обязанность по изменению соответствующих начислений в платежных документах за каждый месяц (как того требует истец согласно исковому заявлению) в данном случае не требуется, поскольку это относится уже к способу исполнения решения суда. Кроме того, до ноября 2020 года платежные документы истцу не выставлялись и изменены они быть не могут, также они не могут быть изменены за прошедший период.

Оснований для удовлетворения исковых требования об обязании ввести в Единую Городскую информационную систему «Спринт» информацию об изменении размера начислений по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договором № найма жилой площади в общежитии от 01.07.2019 года за период с 01.01.2020 года по дату принятия решения судом у суда не имеется, так как перерасчет будет произведен в порядке исполнения решения суда.

В силу ст.98 ГПК РФ надлежит взыскать с ответчика в пользу истца возврат государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Обязать Акционерное общество «Красноярский электровагоноремонтный завод» произвести перерасчет ФИО2 платы за жилое помещение и коммунальные услуги за пользование жилым помещением по адресу: , за период с 01 февраля 2020 года по ноябрь 2020 года включительно из размера, установленного пунктом 3.1 договора найма от 01.07.2019г. №, 5927 рублей в месяц.

В удовлетворении иска ФИО2 к Акционерному обществу «Красноярский электровагоноремонтный завод» о признании недействительным условия договора найма жилого помещения № от 01.07.2019г. в части изменения размера платы за жилое помещения, обязании внесении изменении размера платы за наем жилого помещения в платежные документы с 01.01.2020г., обязании ввести в Единую Городскую информационную систему «Спринт» информацию об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги с 01.01.2020г., отказать.

Взыскать с Акционерного общества «Красноярский электровагоноремонтный завод» в пользу ФИО2 государственную пошлину 300 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в Красноярский краевой суд через Железнодорожный районный суд г.Красноярска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения суда.

Судья О.А. Шамова

Мотивированное решение изготовлено 16.06.2022 года.