Решение по делу № 2-373/2023 от 26.06.2023 - об обязании передать объект недвижимости, ключей, технической, проектной документации и взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебной неустойки.

Дело № 2-373/2023

УИД 60RS0001-01-2022-010252-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

**.** года город Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего Пантелеевой И.Ю.

при секретаре Чернышовой И.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к АО СЗ «Псковжилстрой» об обязании передать объект недвижимости, ключей, технической, проектной документации и взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к АО СЗ «Псковжилстрой» об обязании передать объект недвижимости, ключи, техническую, проектную документацию и взыскать неустойку, компенсацию морального вреда, штраф, судебную неустойку.

В обоснование иска указано, что **.** 2021 года между ФИО3 и АО СЗ «Псковжилстрой» заключен договор купли-продажи одноэтажного индивидуального жилого дома, площадью 122 кв.м, расположенного П. область П. район, СП З. волость д. Б., дом **, а также земельный участок.

Согласно п. 1.3.3 договора ответчик без указания срока выполнения обязался осуществить за свой счет следующие виды работ: благоустройство земельного участка в согласованных границах, путем выравнивания поверхности земельного участка; подключение индивидуального жилого дома к сетям газоснабжения, электроснабжения; строительство подъездных путей к объекту недвижимости.

В **.** 2022 года ответчиком осуществлено только подключение жилого дома к сетям электроснабжения.

До настоящего времени в нарушение условий договора ответчиком не выполнены все виды работ, а именно благоустройство земельного участка в согласованных границах, путем выравнивания поверхности земельного участка; подключение индивидуального жилого дома к сетям газоснабжения, строительство подъездных путей к объекту недвижимости.

Указанный объект недвижимости приобретен истцом за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставленных банком В., по цене 6823000 руб. Обязательства по оплате стоимости объекта истцом исполнены в полном объеме **.**.2021.

Однако ответчиком передано истцу только право собственности на указанную выше недвижимость.

Согласно п. 3.1.3 договора АО СЗ «Псковжилстрой» обязался в течение 14 календарных дней с даты получения полной суммы за проданный объект передать его ФИО3 с подписанием передаточного акта о фактической передаче недвижимости согласно ст. 556 ГК РФ.

Следовательно, объект ответчик обязан был передать **.**.2021.

Однако, до настоящего времени передача объекта в нарушение условий договора не произошла, тем самым ответчиком нарушены существенные условия договора и требования ст. 556 ГК РФ.

В соответствии с п. 5.6 договора гарантийный срок для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта составляет три года со дня подписания первого акта приема-передачи или иного документа о передаче недвижимости.

**.**.2022 истцом ответчику направлена претензия с требованиями о передаче объекта недвижимости по акту приема-передачи с приложением технических характеристик объекта, входящего в состав по договору купли-продажи, и документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию; выплате неустойку в размере 6823000 руб. за период с **.**.2022 по день передачи товара.

Ответ на претензию не поступил, требования в добровольном порядке ответчиком не исполнены.

Исходя из статей 309-310, 549, 556 ГК РФ, статей 13, 15, п. 3 статьи 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», истец просил обязать АО СЗ «Псковжилстрой» передать недвижимость с подписанием передаточного акта о фактической передаче объекта, взыскать компенсацию морального вреда 100000 руб., неустойку в размере половины процента от суммы предварительной оплаты объекта со дня, когда по договору купли-продажи передача объекта должна была быть осуществлена до дня передачи, за период с **.**.2021 по **.**2022 в размере 6823000 руб., штраф.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил требования, указав, что **.**.2022 им направлена претензия с требованиями о передаче ключей от входной двери (двух замков), технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, технического паспорта на газовый котел, газовый счетчик, электрический счетчик, счетчик на воду.

В ответ на претензию ответчиком в удовлетворении требований отказано, со ссылкой на то, что в день регистрации права собственности истцу переданы ключи от дома, техническая документация, паспорт на индивидуальные приборы учета, при этом данный факт документально не оформлялся.

Однако, **.**.2022 в период рассмотрения настоящего спора ответчик выдал истцу технический паспорт на газовый котел и газовый счетчик.

Окончательно истец просил обязать ответчика передать спорный объект с подписанием передаточного акта о фактической его передаче; передать, а в случае невозможности передачи, восстановить за счет ответчика, ключи от выходной двери (два замка), технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства, паспорт на электрический счетчик, счетчик на воду, схему внутридомовой сети водоснабжения, канализации, тепло - электроснабжения, проектную документацию на дом, в соответствии с которой осуществлено строительство дома, документ на ввод объекта в эксплуатацию, установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено; взыскать компенсацию морального вреда – 100000 руб., неустойку – 6823000 руб., штраф, судебную неустойку на основании ст. 308.3 ГК РФ в размере 3000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда с момента истечения месяца с даты вступления его в законную силу и до полного исполнения.

Истец ФИО3 в суд не явился; о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Воспользовался правом ведения дела через представителя.

Представитель истца ФИО1 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме; в судебных заседаниях и в письменных позициях, указала, что истец не имеет доступа в объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности более года, ключи от входной двери и техническая документация необходимая для эксплуатации дома, ответчиком не передана. Утверждение представителя ответчика о передаче ключей от дома, технической документации и паспортов на приборы индивидуального учета опровергается как его пояснениями, так и материалами дела. Факт того, что ответчиком в спорном доме устраняются недостатки, которые в договоре не указаны, подтверждает, что общество до настоящего времени владеет объектом недвижимости, производит работы по собственному усмотрению вне условий договора и без согласования с истцом. Общество фактически признает, что после заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и его государственной регистрации до февраля 2022 г. действовал договор по подаче электроэнергии, заключенный с ним. Договор с энергоснабжающей организацией истцом заключен и получен только **.**.2023, счета на оплату коммунальных услуг в адрес последнего ресурсоснабжающими организациями не выставлялись, так как объект истцом не используется, договоры не заключались. Кроме того, указала, что расчет неустойки произведен с учетом постановления Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», периода действия с **.**.2022 по **.**.2022, за период **.**.2021 по **.**.2021 (147 дней), с **.**.2022 по **.**.2023 (102 дня) 6823000 х 249 х 0,5% = 8494635 руб., но не более 100 %, сумма неустойки составляет 6823000 руб.

Представитель ответчика - АО СЗ «Псковжилстрой» ФИО2 иск не признала, в письменных возражениях и в судебном заседании указала, что действующим законодательством не установлено обязательство сторон по составлению и подписанию акта приёма-передачи к договору купли-продажи объекта недвижимости. В соответствии с п. 5.1. договора право собственности на объект переходит от продавца к покупателю с момента внесения записи в Единый государственный недвижимости о переходе права. При этом покупатель становится собственником объекта, принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт объекта, участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории. Со стороны АО СЗ «Псковжилстрой» в установленные договором сроки было подано соответствующее заявление о государственной регистрации прав на спорный объект за ФИО3, переход собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке **.**2021. Последний является собственником недвижимости, в том числе и земельного участка, с даты государственной регистрации. Продавец осуществил фактическую передачу объекта в день подписания договора. Истец с даты регистрации права владеет, пользуется, распоряжается указанным объектом недвижимости. В удовлетворении иска просила отказать. В случае удовлетворения иска просила применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке и штрафу. Кроме того, считает, что истец не проживает в жилом помещении исключительно по своей собственной инициативе. Объект передан ему в день оформления сделки. При отсутствии подписанного акта приема-передачи, регистрация перехода права собственности на объект недвижимости, а также расчеты между сторонами по договору произведены, истец пользуется объектом, соответственно факт передачи объекта подтвержден. Истцом не представлено доказательств, каким образом не подписание акта приема-передачи нарушает его права и законные интересы как собственника объекта. Доказательств того, что объект находится во владении и пользовании ответчика материалы дела не содержат; напротив, имеются данные о том, что объектом общество владело менее 5-ти месяцев - до момента регистрации перехода права собственности. Материалы дела не содержат доказательств уклонения ответчика от передачи объекта. Составление передаточного акта является обязанностью и продавца, и покупателя, так как один обязан передать объект, а другой принять его. Со стороны истца каких-либо действий, направленных на оформление акта, не предпринималось, что свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами в целях получения неустойки за несвоевременную передачу недвижимости. Ответчик не препятствовал истцу в осуществлении прав титульного владельца объекта с момента регистрации перехода прав. Дополнительно пояснила, что договором купли-продажи и нормами действующего законодательства обязанность продавца передать технологическую и инженерную документацию на оборудование, входящее в состав объекта недвижимости, не предусмотрена.

Выслушав представителей сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно ст. 456 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса (ст. 457 ГК РФ).

Согласно ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно ст. 459 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что **.** 2021 года между ФИО3 и АО СЗ «Псковжилстрой» заключен договор купли-продажи одноэтажного индивидуального жилого дома, площадью 122 кв.м, расположенного П. область П. район, СП З. волость д. Б., дом **, а также земельный участок /т. 1 л.д. 13-17/.

В соответствии с п. 1.4 договора цена объекта недвижимости составляет 6823000 руб.

Свои обязательства по договору покупатель исполнил, оплатив стоимость объекта в полном объеме **.**.2021 /т.1 л.д. 20/.

Платежным поручением ООО «В.» подтверждено, что денежные средства за проданный объект недвижимости в полном объеме поступили ответчику **.**.2021. Данный факт сторонами не оспаривался.

Право собственности на спорный дом и земельный участок зарегистрировано **.**.2021, что подтверждается государственной регистрацией /т.1 л.д. 22-29/.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец, ссылаясь на нормы гражданского законодательства (ст. 556 ГК РФ), Закона РФ "О защите прав потребителей", указывая, что объект в собственность передан, однако в нарушение условий договора он фактически не передан по акту приема-передачи.

Согласно п. 3.1.3. договора ответчик обязался в течение 14 календарных дней с даты получения полной суммы денежных средств за продаваемый объект недвижимости передать истцу вышеуказанное имущество с подписанием передаточного акта о фактической передаче объекта недвижимости согласно ст. 556 ГК РФ.

Следовательно, ответчик обязан был фактически передать объект недвижимости до **.**.2021.

Ответчик, возражая против иска, указывал на то, что недвижимость передана истцу **.**.2021 без нарушения срока передачи, с этого времени он мог свободно ею пользоваться.

Вместе с тем, стороной ответчика представлен Универсальный передаточный документ (УПД) о передаче ФИО3 спорного жилого дома **.**.2022 /т. 2 л.д. 39/.

Акт приема-передачи или передаточный акт - это документ, который подтверждает передачу недвижимости от продавца к покупателю. После его подписания считается, что продавец выполнил свои обязательства, предусмотренные договором купли-продажи. Основное предназначение данного документа - это подтверждение факта передачи квартиры.

В силу ст. 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче; обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, акт приема-передачи объекта недвижимости подтверждает исполнение сторонами договора купли-продажи обязательств, то есть обязанности продавца передать в собственность покупателя объект недвижимости и обязанности покупателя принять его.

Учитывая изложенное, суд полагает, что, по общему правилу, на момент обращения за государственной регистрацией перехода прав на объект недвижимости на основании договора купли-продажи исполнение обязанности продавца по передаче объекта недвижимости в собственность покупателя должно подтверждаться актом приема-передачи (если договором или законом не установлено иное).

Если договором купли-продажи установлен иной порядок передачи продавцом покупателю объекта недвижимости (например, без составления передаточного акта или иного документа о передаче покупателю объекта недвижимости, регулируя данный вопрос непосредственно в договоре, либо если договором купли-продажи предусмотрено, что фактическая передача имущества покупателю будет осуществлена по акту приема-передачи по истечении определенного сторонами периода времени после государственной регистрации перехода права на данное имущество и т.д.), акт приема-передачи на государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости, может не представляться.

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным.

Форма и вид передаточного акта договором, либо дополнительным соглашением не определены, из действующего законодательства следует, что актом может быть иной документ, подтверждающий передачу и принятие объекта покупателем.

Передаточный акт должен составляться в письменной форме; обязательные реквизиты передаточного акта законодательством не определены, поэтому составляется он в произвольной форме. В нем должны быть указаны дата составления акта, наименование сторон договора, сделана ссылка на договор, во исполнение которого передается недвижимое имущество, отражен сам факт передачи имущества (продавец передал, а покупатель принял), качество передаваемого имущества, возможные претензии к передаваемому имуществу (их наличие либо отсутствие), подписи сторон.

Проанализировав представленный УПД, суд находит, что данный документ содержит дату составления – **.**.2021, наименование сторон – товар передал и.о. генерального директора АО СЗ «Псковжилстрой» В.Р. **.**2021, товар получил – ФИО3 **.**.2022; имеется ссылка на договор купли-продажи, во исполнение которого передается недвижимое имущество, - б/н от **.**.2021, отражен сам факт передачи имущества (продавец передал, а покупатель принял); графа № ** – «иные сведения о получении, приемке», в которой указывается информация о наличии/отсутствии претензий, каких - либо претензии, требований покупателя не содержит; сторонами подписан.

Исходя из изложенного, суд принимает в качестве документа, подтверждающего передачу спорного объекта от продавца покупателю Универсальный передаточный документ, что не противоречит ст. 556 ГК РФ, которой предусмотрено, что исполнение договора купли-продажи может сопровождаться не только передаточным актом, но и иным документом, свидетельствующим об исполнении договора.

Передаточный акт в виде иного документа о передаче объекта недвижимости, в спорном случае в форме документа УПД (со статусом «2» - передаточный документ (акт)), имеет юридическую силу.

Поскольку в материалах дела имеется документ о передаче спорного объекта, суд считает, что он фактически передан собственнику в установленном порядке **.**.2022.

С указанной даты объект считается переданным, что также не противоречит вышеуказанной норме закона (ст. 556 ГК РФ) и при разрешении данного спора имеет правовое значение.

Доводы представителя истца о том, что УПД является документом бухгалтерского учета и не может расцениваться как передаточный акт, поскольку налоговая служба рекомендовала налогоплательщикам использовать в хозяйственной деятельности форму универсального передаточного документа на основе счета-фактуры, который содержит все обязательные реквизиты счета-фактуры и первичного учетного документа. В связи с этим УПД можно использовать как для отражения факта хозяйственной жизни в целях бухгалтерского учета, так и для принятия НДС к вычету, суд находит несостоятельными исходя из вышеизложенного по тексту решения.

При таких обстоятельствах требование об обязании ответчика передать спорный объект с подписанием передаточного акта о фактической его передаче суд находит удовлетворению не подлежащим.

Кроме того, суд не находит оснований для удовлетворения требований о передаче истцу, а в случае невозможности, восстановить за счет ответчика, ключи от выходной двери (два замка), технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства, паспорт на электрический счетчик, счетчик на воду, схему внутридомовой сети водоснабжения, канализации, тепло - электроснабжения, проектную документацию на дом, в соответствии с которой осуществлено строительство дома, документ на ввод объекта в эксплуатацию.

Установлено, что ФИО3 принял объект **.**.2022, при этом требований о нарушении его прав как собственника, в частности об отсутствие у него ключей от дома, технической документации не заявил.

Тот факт, что ФИО3 **.**.2022 обратился к обществу с претензией о передаче объекта по акту приема-передачи, ключей от него, технической документации, не свидетельствует и не подтверждает нарушение его прав.

Из показаний свидетеля В.Б.., сотрудника АО СЗ «Псковжилстрой», следует, что она проводила переговоры по спорной сделке с ФИО3, а также с супругой Ю., которые ранее приобрели соседний аналогичный объект. Договор купли-продажи подписан ФИО3 электронной цифровой подписью; передан на регистрацию в Росреестр, приобщение акта приема-передачи к договору купли-продажи для регистрации не требовалось. При оформлении сделки истец не просил передать ему технологическую и инженерную документацию. В период регистрации сделки Ю. обратилась к ней по электронной почте с вопросом о получении ключей от дома истца, аналогичный вопрос поступил от ФИО3; на поставленные вопросы она не ответила, поскольку о желании ФИО3 получить ключи проинформировала директора В.Р. который передавал покупателям ключи от коттеджей без фиксации данных действий. Она (В.Б.) передавала ФИО3 только договор купли-продажи и копию технического паспорта.

Из представленной стороной ответчика переписки посредством электронной почты следует, что **.**.2021 в ** на электронный адрес В.Б. поступило сообщение от ФИО3, который интересовался получением ключей от дома. Последующего сообщения, содержащего ответ В.Б.., переписка не содержит /т.2 л.д. 33/.

Кроме того, по данной сделке имеется переписка между В.Б. и Ю, /т.1 л.д. 196-203/, из текста которой усматривается, что **.**2021 в ** последняя интересовалась оформлением сделки с ФИО3, получением выписки из ЕГРН в форме электронного документа и ключей от дома; последующего сообщения, содержащего ответ В.Б.., переписка не содержит.

В заявлении о наличии недостатков от **.**.2022, поданном ФИО3, последний не просит вручить ему ключи, оформить акт приема-передачи объекта.

В рассматриваемом случае суд, оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, в том числе электронную переписку, показания свидетеля В.Б.., приходит к выводу, что они согласуются между собой.

Показания свидетеля В.Б. являются последовательными, логичными, согласуются с исследованными по делу доказательствами и не противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела. Оснований не доверять им у суда не имеется.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что отсутствие в последующем переписки, связанной с неполучением ключей, не передачей объекта, свидетельствуют о фактическом удовлетворении требований истца, владении и пользовании им объектом еще до момента составления заявления о наличии дефектов **.**2022. В передаточном акте, подписанном ФИО3 **.**2022, последний об отсутствии у него ключей, возможности пользоваться приобретенным имуществом не заявлял; не указывал об этом и в заявлении о протечки крыши, оформленном и поданном им **.**2022 в помещении общества.

Поступившая в последующем претензия от **.**.2022 истца с требованиями о передаче объекта, ключей, технологической документации не опровергает установленные по делу обстоятельства.

Таким образом, суд считает, что фактическая передача объекта и ключей была произведена до подписания ФИО3 передаточного акта (УПД).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражая против заявленных требований, АО СЗ «Псковжилстрой» ссылалось на то, что истец, являясь с **.** 2021 года на основании договора купли-продажи от **.** 2021 года собственником жилого дома, мог свободно пользоваться и распоряжаться данным имуществом, с какими-либо требованиями, в том числе о совершении действий по приемке объекта не обращался.

При этом каких-либо доказательств того, что истец после регистрации права собственности на указанное выше имущество не имел возможности беспрепятственно пользоваться и распоряжаться им, материалы дела не содержат.

Показания свидетеля В.В.. об отсутствии у ФИО3 ключей от дома, фактической передачи объекта недвижимости, возможности пользоваться имуществом суд во внимание не принимает, поскольку передача объекта истцу подтверждена в ходе судебного разбирательства передаточным актом.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Ссылка заявителя на неисполнение ответчиком обязанности по передаче документов рассмотрена судом.

Так, исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: подписания сторонами передаточного акта или иного аналогичного документа; вручения имущества покупателю.

Уклонение любой из сторон хотя бы от одного из них признается отказом от исполнения договора с последствиями, предусмотренными ст. 398, 463 и 484 ГК РФ.

Конкретный перечень технической и иной документации и порядок ее передачи договором купли-продажи не предусмотрен.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Устанавливая содержание конкретного договора при его неясности, суд сопоставляет его с содержанием других условий и общим смыслом договора.

Проанализировав условия представленного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между истцом и ответчиком, в том числе раздел 5 «Срок действия договора и иные условия», суд полагает, что конкретный перечень технической документации, относящейся к передаваемому имуществу, сторонами не предусмотрен.

Указание в п. 5.6 договора на гарантийные сроки для объекта недвижимости, для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, для оборудования, материалов и комплектующих, не свидетельствуют об обязанности ответчика передать покупателю истребуемую документацию.

Договор купли-продажи не содержит условий о том, что передача имущества осуществляется продавцом одновременно со всеми принадлежностями и относящейся к нему технической документацией.

Разрешая требования о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

Поскольку спорный индивидуальный жилой дом и земельный участок ФИО3 приобретал для личных нужд, сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закона "О защите прав потребителей").

Из материалов дела следует, что жилой дом по передаточному акту фактически передан истцу **.**.2022, последний им владеет с указанного времени.

Положения ст. 330 ГК РФ предусматривают, что под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с ч. 3 ст. 23.1 Закона "О защите прав потребителей", в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Проанализировав условия договора, в том числе раздел 3 и пункт 3.1.3 установив факт передачи ответчиком и принятие истцом объекта инвестиционной деятельности по акту приема-передачи от **.**.2019, суд приходит к выводу о начислении неустойки за период с **.**2021 по **.**2022 и, не установив правовых оснований для начисления неустойки за период после подписания сторонами передаточного акта от **.**2022.

Таким образом, принимая во внимание, что оплата приобретенного объекта недвижимости была произведена покупателем **.**.2021 и по условиям договора таковой подлежал передаче в течение 14 дней с момента его оплаты, то есть не позднее **.**.2021, но фактически передан лишь **.**2022, то есть с нарушением установленного срока и материалы дела не содержат сведений о невозможности исполнения обязательств ответчиком в предусмотренный срок, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с продавца предусмотренной законом неустойки за нарушение данного срока за указанный выше период в размере 2592740 руб. (6823000 х 0,5% х 75 дн.) являются полностью обоснованными.

Вместе с тем в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Неустойка является одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

При определении размера подлежащей взысканию неустойки суд принимает фактические обстоятельства дела, ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства, и, учитывая требования разумности, приходит к выводу о возможности снижения размера неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.

Оценив представленные ответчиком доказательства несоразмерности неустойки, материального положения, учитывая заявление ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, принимая во внимание срок неисполнения обязательств, цену объекта недвижимости, суд приходит к выводу о снижении подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки до 300000 руб., что будет соответствовать последствиям нарушения, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства.

Суд считает, что подлежащий взысканию размер неустойки отвечает ее задачам, соответствует обстоятельствам дела, характеру правоотношений и в наибольшей степени способствует установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства, соответствует принципам разумности и справедливости.

Кроме того, степень соразмерности предъявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Снижение неустойки производится с соблюдением установленного размера ключевой ставки Банка России, взысканная неустойка не нарушает требований ст. 395 ГК РФ. Оснований для взыскания неустойки в ином размере суд не усматривает.

Статьей 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" установлено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Поскольку нарушение прав истца ответчиком установлено судом, с учетом требований разумности и длительности нарушения прав потребителя с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда следует взыскать 10000 руб.

В силу ч. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, сумма штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, составляет 155000 руб. ((300000 + 10000) * 50%).

При этом судом также принимается во внимание, что штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Исходя из изложенного, применение статьи 333 ГК РФ возможно при определении размера, как неустойки, так и штрафа, предусмотренного Законом РФ "О защите прав потребителей".

Учитывая изложенное, принимая во внимание период просрочки, отсутствие каких-либо тяжелых последствий в связи с нарушением ответчиком обязательств по договору, оценивая степень соразмерности суммы неустойки последствиям нарушенных обязательств, а также баланс интересов сторон и специфику правоотношений, при том, что штрафные санкции по своей природе носят компенсационный характер, направлены на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должны соответствовать последствиям такого нарушения и не должны служить средством обогащения, суд полагает необходимым снизить размер подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца штрафа до 100000 руб.

В силу п. 1 ст. 308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Из разъяснений, изложенный в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что правила пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ не распространяются на случаи неисполнения денежных обязательств.

Поскольку у ответчика перед истцом не возникла обязанность по передаче объекта в натуре, установлено денежное обязательство по возмещению неустойки, исходя из указанных выше разъяснений, требования истца о взыскании с ответчика судебной неустойки в размере 3000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход соответствующего бюджета.

На основании данной нормы закона с АО «Специализированный застройщик «Псковжилстрой» в доход муниципального образования «Город Псков» подлежит взысканию госпошлина в размере 6500 руб., в том числе 300 руб. за удовлетворение требований неимущественного характера, и 6200 руб. за удовлетворение требований имущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к АО СЗ «Псковжилстрой» об обязании передать объект недвижимости, ключи, техническую документацию, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебной неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с АО СЗ «Псковжилстрой» в пользу ФИО3 неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости в размере 300000 руб., компенсацию морального вреда – 10000 руб., штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя – 100000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с АО СЗ «Псковжилстрой» в доход муниципального образования город Псков государственную пошлину в размере 6500 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Псковский областной суд через Псковский городской суд.

Судья И.Ю. Пантелеева

Мотивированное решение изготовлено **.** 2023 г. Решение в законную силу не вступило.